2017房地產估價師《理論與方法》訓練題

　　1.某宗房地產成交價格為4000元/m2，首付40%之后以后平均每半年支付一次，分五次付清，年折現率為8%，則該宗房地產的實際成交價格為( )元/m2。

　　A.3620

　　B.3742

　　C.3909

　　D.4000

　　2.市場法中，采用間接比較法對可比實例價格進行房地產狀況調整，其中可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低2%;估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高1%，若改為直接比較，則房地產狀況的調整系數為( )。

　　A.1.05

　　B.0.97

　　C.0.98

　　D.1.03

　　3.已知年利率是5%，存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是( )。

　　A.2.5%

　　B.3.0%

　　C.5.06%

　　D.8.0%

　　4、某建筑結構為鋼筋混凝土的冷庫，其經濟壽命為( )年。

　　A.70

　　B.60

　　C.50

　　D.40

　　5.某建筑物的重置價格為800萬元，有效年齡10年，目前該建筑物的剩余經濟壽命為30年，殘值率為5%，土地剩余使用年限為25年，未約定不可續期。則建筑物的每年折舊額是( )萬元。

　　A.13

　　B.14

　　C.19

　　D.23

　　6.建筑物的實物因素中的采光和( )尤其對住宅和辦公樓來說，比較重要。

　　A.保溫

　　B.隔聲

　　C.日照

　　D.隔熱

　　7.( )是對房地產所有權、使用權的一種限制。因而它的存在對房地產價格有一定的影響。

　　A.相鄰關系

　　B.使用管制

　　C.市政府監督

　　D.其他管制

　　8.有的地方對臨街住宅改為鋪面的，經過工商登記、依法納稅、在( )以上的，可以根據實際用途予以拆遷估價。

　　A.半年

　　B.一年

　　C.兩年

　　D.三年

　　9.在評估期房價格時，( )。

　　A.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(現在)的狀態

　　B.估價對象狀況為估價時點(現在)的狀態，房地產市場情況為未來某時點的狀態

　　c.估價對象狀況及房地產市場情況均為估價時點(未來)的狀態

　　D.估價對象狀況為未來某時點的狀態，房地產市場情況為估價時點(現在)的狀態

　　10.估價對象及下列交易實例均為單層標準廠房，估價對象的建筑面積為1200m2，現空置。估算估價對象的租金時，最適宜作為可比實例的是( )。

　　A.建筑面積1800m2，兩年前出租，年租金35萬元，位于同一工業區

　　B.建筑面積1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外

　　C.建筑面積10000m2，近期出租，年租金180萬元，位于同一工業區

　　D.建筑面積1000m2，近期出租，年租金20萬元，位于同一工業區

　　11.房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有( )的特性。

　　A.獨一無二和供給有限

　　B.獨一無二和價值量大

　　C.流動性差和價值量大

　　D.不可移動和用途多樣

　　12.對房地產買賣為目的的房地產估價時，當租約租金與市場租金有差異且租期較長時，租約租金與市場租金差異的影響( )。

　　A.應考慮

　　B.不考慮

　　C.無所謂

　　D.不大

　　13.關于房地產抵押，下列說法不正確的是( )。

　　A.房地產抵押除了初次抵押估價，還有再次抵押估價，增加抵押貸款估價等

　　B.處置抵押房地產估價，即債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，需要將抵押房地產折價或者拍賣、變賣的，為其提供相關價值參考依據

　　C.房地產抵押后，該房地產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押

　　D.抵押權不可以轉讓

　　14.某市于2007年對市中心一平房區進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價在該區為4000元/m2，并且一直沒有變動;2007年該區同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2;重新規劃后，開發商開發的該區商品房售價預計為9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應以( )元/m2為基礎進行修正。

　　A.2000年的城市房屋拆遷補償指導價

　　B.2007年該區同類建筑物的重置成本價

　　C.2007年該區同類建筑物的市場交易價格

　　D.2007年重新規劃后該區商品房售價

　　15.房地產權利的種類中，屬于自物權的是( )。

　　A.所有權

　　B.典權

　　C.抵押權

　　D.地役權

　　16.按直接比較判定某可比實例價格的調整系數為0.91，則其依據是( )。

　　A.可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9%

　　B.可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9%

　　C.可比實例的房地產狀況在某個因素方面優于估價對象的房地產狀況，對價格的影響幅度為9.89%

　　D.可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價對象的'房地產狀況，對價格的影響幅度為9.89%。

　　17.甲乙兩宗土地使用權剩余年限分別為30年和40年，樓面地價分別為2700元/m2和2800元/m2，該類房地產的報酬率為6%，則兩宗土地價格相比( )。

　　A.甲大于乙

　　B.甲小于乙

　　C.甲等于乙

　　D.無法確定

　　18.某宗房地產的預計未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的收益價格為( )萬元。

　　A.667

　　B.1333

　　C.1000

　　D.500

　　19.某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩余年限為50年，預計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的價格為( )萬元。

　　A.833

　　B.2500

　　C.1250

　　D.1067

　　20.已知一年期國債利率為3.31%，貸款利率為5.43%，投資風險補償率為2.23%，管理負擔補償率為1.32%，缺乏流動性補償率為1.42%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則報酬率為( )。

　　A.7.78%

　　B. 8.28%

　　C.13.21%

　　D.14.21%

　　答案：

　　1.B 2.D 3.C 4.B 5.C 6.C 7.A 8.B 9.D 10.D

　　11.B 12.A 13.D 14.C 15.A 16.C 17.A 18.C 19.D 20.A

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