對REITs的資產證券化現況與對策建議論文

　　一、資產證券化在我國房地產投資信托的應用現狀

　　1、應用概況。融資難一直是房地產行業的發展的瓶頸，房地產證券化的出現不僅提高了房地產投資的靈活性和安全性，也解決了房地產市場的融資難題。發達國家的房地產投資信托已經相對成熟，而我國還處于初步探索階段，還沒有真正意義上的房地產投資信托，這便限制了我國房地產行業的發展。不過，經過房地產業界的努力和國內外金融機構的支持，我國已經出現了類似于房地產投資信托的業務運作模式。如，房地產投資基金和中外合資的房地產投資基金。

　　2、國內信托產品與國外房地產信托產品的差別。我國產業基金法目前還是個空白，這導致我國現有投資基金全部屬于證券投資基金。因此，我國證券市場上的房地產信托產品與國外的房地產投資信托產品差別很大，我國的房地產信托產品還無法通過投資組合來有效分散投資風險，只是一種不成熟的、初級的、過度的金融產品。

　　二、我國發展房地產投資信托面臨的問題

　　目前，我國發展房地產投資信托面臨以下一些問題：

　　1、金融市場不成熟。發達國家有具有發達的金融市場，而中國的金融市場仍然不成熟。房地產投資信托基金需要在短期內以私募方式形成規模巨大的資金。顯然目前中國的金融市場還無法做到這一點。另外，國內封閉式私募基金的流動性差，難以進行多項目投資，這就不利于發揮房地產投資信托風險分散功能。

　　2、法律制度不夠完善。各種房地產信托經營業務的政策法規以及具體實施細則，在我國的現有的法律制度環境下還是一個空白。關于房地產投資信托如何運作、享受的稅收優惠，相關的稅收財務和證券交易的法律法規遲遲未出臺，這些都是房地產投資信托在我國的發展的瓶頸。

　　3、專業人才缺乏。美國的成熟房地產投資信托與其吸收和利用人才有很大的關系。吸收優秀的復合型人才，這對房地產投資信托的發展起到了重要作用。而我國目前房地產投資信托的專業人才比較缺乏。

　　4、難獲得稅收優惠。房地產投資信托在美國之所以盛行，是因為其得到了稅收優惠。然而，在中國現行稅收上，存在雙重征稅的問題。依照我國現行公司法，房地產投資信托要先交納公司稅，投資者還要納所得稅，重復征稅，使得房地產投資信托的資金回報優勢不明顯。我國現有的稅收政策嚴重制約著中國房地產投資信托的發展。

　　三、我國發展房地產投資信托的對策建議

　　1、加大房地產投資信托的法律和監管力度。完善的法律環境是房地產投資信托業務健康發展的保證。因此，盡快制定符合我國國情的《房地產投資信托基金法》，同時借鑒國外經驗，在投資基金法基礎上，制定《投資者保護法》、《中外合作基金管理辦法》等相關法律。房地產投資信托的發展離不開有力的`監管。既要加強監管機制又要增強信托行業自律機制，還要引入委托人和受益人監督機制。因為投資公司與資產管理公司可能因追求自身利益而傷害客戶利益，所以引進委托人和受益人對受托人的監督是必要的。

　　2、積極借鑒國際發展經驗。我國的金融相對不發達/：請記住我站域名/、房地產市場規模巨大、稅制稅法改革的滯后等經濟金融現狀，決定了我國不能照搬其他國家的現有模式，因此，我國房地產投資信托基金發展需要充分借鑒國際房地產投資信托基金發展經驗并結合我國的國情，加強對房地產投資信托的規范和金融創新。

　　3、建立、健全政府支持體系。房地產投資信托主體需要政府出面組建，這不僅提高了房地產信托投資的信用等級，又為房地產投資信托交易提供了制度保證。政府還應制定相關支持政策。如合理的稅收政策就能夠避免房地產投資信托被雙重征稅，降低房地產投資信托業務的融資成本。最后，政府應加強資信評估機構建設，重點扶持或者專項建設確立一批權威評估機構。

　　4、注重培養房地產投資信托專業人才。房地產投資信托既是金融新品種又是大規模的運作資金，所以，一支精通金融業務，深入了解房地產市場的專門人才必不可少。首先，可在高�？稍O房地產投資方面的相關課程，還可采取在職培訓的方式，對房地產或金融領域的相關人員進行培訓。其次，房地產投資信托對基金管理者的要求較高，在人才培育方面，要更多的引進競爭機制，既要培養國內人才，又要注重引進國外管理人才。另外，還要注重培養相關配套人才的支持，如會計師、律師、資產評估師等專業人員。這些配套的相關人才對于我國房地產投資信托業務的成熟和專業化具有關鍵作用。

　　四、結論

　　房地產投資信托是一種低風險的且有著良好回報的房地產證券化產品，是資本市場一種良好的投資絮叨，對于完善我國資本市場結構和優化資源配置具有重要意義，能夠極大地促進房地產業健康穩定發展。雖然我國房地產投資信托與國外相比還很落后，制約其發展的因素很多，但相信通過國內各方的共同努力，有中國特色的房地產投資信托將會取得舉世矚目的發展。

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