關于優質寫字樓租戶分析的論文
1 引言
信息革命給世界各大城市帶來一場深刻的空間結構的重組，特別是上世紀80年代以來，伴隨著全球經濟一體化的發展，城市與區域的演進也進入了一個活躍時期。經濟結構轉變以及經濟高速增長對城市固有經濟結構產生了巨大沖擊，商務辦公業是城市發展到一定階段的經濟信息產物。
作為商務辦公業最主要的載體，寫字樓的建設和運營管理受到越來越廣泛的關注。從最基本的硬件設施，到全天候全方位的服務，新一代的開發商對項目越來越注重質量和形象的維護，以形成品牌效應來穩定現有客戶，吸引潛在客戶。在寫字樓市場，需求是根本，寫字樓租戶決定著項目存在的根本意義，因此在營造高標準硬件的同時，竭力通過滿足租戶實際需求來實現雙向共贏。
2 優質寫字樓評估體系
優質寫字樓的稱謂，只是一種通行說法，并沒有固定標準，在我國現行的建筑設計規范里并無這種名詞，而是一些國際房地產測量師事務所根據重慶寫字樓市場發展情況，并結合行業對于優質寫字樓的標準而提出來的。它要求寫字樓必須在區位環境、外觀、物業品質、配套設施、租售策略和物業管理上滿足其十三條及以上者，方可稱為優質寫字樓，見表1。
3 重慶寫字樓發展歷程
根據寫字樓市場長期發展規律，通常根據各城市人均GDP來對寫字樓市場發展階段進行劃分，劃分標準見表2。
隨著經濟社會的發展和以金融業、現代服務業為代表的第三產業不斷壯大，重慶寫字樓市場也經歷了四個顯著的發展階段(見表3)。
第一階段：直轄之前，商住寫字樓盛行，主要是政府和企事業單位辦公地，集中于兩路口上清寺一帶，而兩路口上清寺是政府機關的聚集地，這也代表當時重慶寫字樓市場的主要發展方向。
第二階段：1997年重慶首座優質寫字樓大都會商廈的問世，給重慶寫字樓市場注入了新的活動，也帶來了幾個方面的突破：首個單一業權只租不售寫字樓，首個硬件配置高標準的寫字樓，首個具有高端配套商業和酒店的寫字樓，從此商住寫字樓逐漸退出市場，直到2002年之前，高端寫字樓市場發展緩慢，一直無新項目入市。
第三階段：2002年之后，希爾頓商務中心、紐約紐約、重慶世貿中心和重慶國貿中心等優質寫字樓項目帶動了解放碑商務辦公區高端寫字樓的發展，解放碑區域作為重慶商務中心的地位逐步確立起來。2006年建成的未來國際作為首座非解放碑區域寫字樓，提高了觀音橋商圈寫字樓品質，也使得重慶優質寫字樓分布更加廣泛，其后楊家坪商圈的西城國際和新牌坊商圈的水晶國際的入市受到了市場的強烈關注，市場表現良好。
第四階段：2010年以來，重慶作為國家中心城市和長江上游經濟中心，對外開放力度不斷加大，吸引了越來越多的國內外投資。隨著未來經濟的發展，重慶市將出現一批具有國際標準的寫字樓，來滿足企業日期增長的辦公需求。其中以江北嘴金融中心的寫字樓最具有代表性，江北嘴功能定位為重慶市中央商務區的商務中心區，總開發量約653萬平方米(其中地下開發面積約110萬平方米)，其中辦公寫字樓262萬m2，約占總量的48%，建成后可容納居住人口約5萬人。江北嘴CBD作為重慶未來的金融中心，商務寫字樓均按照國際優質寫字樓標準進行建設，這些寫字樓將代表重慶寫字樓市場的最高水平。
4 優質寫字樓租戶樣本分析
4.1 樣本選取
重慶市優質寫字樓主要分布在主城區的核心商圈內，如解放碑、觀音橋、楊家坪等金融商務聚集區，其他區域分布較少。按照行業對于優質寫字樓的標準，重慶已投入使用的寫字樓中，選取了六座優質寫字樓，分別是：大都會商廈、重慶國際貿易中心、希爾頓寫字樓、未來國際寫字樓、嘉年華寫字樓、水晶國際寫字樓。這六座寫字樓分布于重慶四個主城區，而且建成時間橫跨重慶最近發展的十年，能夠代表重慶優質寫字樓租戶的共同特點，見表4。
4.2 樣本分類依據
通過對重慶六座優質寫字樓采取實地調查的方式，記錄每棟寫字樓的租戶信息，一共得到租戶數為652家。
按照行業特征來對652家租戶進行分類，一共分為10個大類，包括：金融業、商務服務業、制造業、商貿業、房地產業、信息電子業、物流運輸業、礦產能源業、生物醫藥業和其他行業，見表5。
按照租戶企業來源進行分類，將租戶分為重慶市企業、國內其他地區企業、國外企業三大類，來分析研究本地企業和國內外其他地區企業對于寫字樓不同的要求。
4.3 樣本分布規律
經過對652家租戶行業和平均租賃面積進行統計分析，結果見表6。
在重慶優質寫字樓的.租戶中，商務服務業作為第三產業分布最廣的部分，租戶數量在所有行業中位列第一，金融業和制造業的租戶數量也位居前列。租戶行業分布與重慶經濟結構有著非常密切的聯系，作為中國的重工業基地，重慶的汽車摩托車產業和裝備制造業在具有很強的優勢，也帶動了相關產業的快速發展。對于金融產業，目前重慶也是加大了投資力度，努力實現金融GDP占比超過10%，到2015年，重慶成為西部地區金融中心。
商務服務租戶分析：入駐重慶優質寫字樓的商務服務企業以咨詢類企業為主，如普華永道重慶公司、博世(中國)投資有限公司、重慶德萬商務咨詢有限公司。這類企業以腦力服務為主，長期給客戶提供各種解決方案和業務支持服務，公司員工也是各類專業性高知識人才，客戶面廣，接觸的人士一般為各行業的中上層，因此特別注重與客戶交往中體現的形象與專業化程度。這部分行業客戶眾多，但公司人員較少，主要在20～30人之間，辦公樓需求面積不大。
金融行業租戶分析：重慶優質寫字樓金融業中，國外租戶以各大外資銀行企業為主，如：花旗銀行，渣打銀行，匯豐銀行，國內租戶以國有銀行為主，如中國農業銀行，國家開發銀行，而重慶本地因為銀行數量有限，因此租戶以各類投資公司為主，如港渝擔保、重慶華邦投資等。
信息電子行業租戶分析：目前最近幾年，重慶著力引進信息電子企業，吸引了惠普、富士康等大量筆記本電腦生產和制造企業，未來將打造10000萬臺計算機整機，300萬臺高性能服務器等筆記本電腦生產基地，形成萬億產值規模。重慶主要的筆記本電腦和相關硬件產品生產企業主要位于沙坪壩的西永微電子產業園，而以IT行業軟件研發為代表的企業主要位于北部新區星系列產業園內。在核心商圈優質寫字樓的信息電子行業主要是相關辦事處機構，如微軟中國有限公司重慶辦事處、英特爾有限公司重慶辦事處等。行業以高智力特點和產品技術研發為主，客戶崇尚現代、智能化、高效率的辦公環境，對于寫字樓區位要求不高，一般位于工業園或科技園內。
制造業租戶分析：重慶作為國家重工業基地，在汽車工業和裝備制造業方面有著獨特的優勢，未來將著力打造化工、鋼鐵、裝備、汽車產業集群，有著大量優質寫字樓辦公需求，代表租戶如日立有限公司重慶分公司、三菱重工業有限公司重慶事務所、遠大空調有限公司重慶事務所等。
房地產租戶分析：在重慶已有項目的房地產企業均有自持物業，如龍湖地產、金科地產均自建辦公大樓，對于優質寫字樓有辦公需求的企業以建筑施工企業、裝飾裝修企
業和部分外地房地產開發商為主，這類企業一般在與開發項目臨近區域租賃寫字樓，對于商務氛圍要求不高，面積需求不大，江北區和渝北區是開發量最大的區域，這里的房地產企業租戶也分布最多。
其他行業租戶分析：重慶作為中西部唯一的直轄市，政治地位顯著，駐外領事館眾多，他們也是優質寫字樓的重要租戶，大都會商廈集中了英國駐重慶總領事館、加拿大駐重慶領事館、日本駐重慶總領事館、菲律賓駐重慶總領事館等眾多駐外機構。這些領事館對于寫字樓品質要求高，辦公面積大，有一定的聚集效應。
5 結論
隨著經濟規模的不斷擴大和結構的不斷調整，經濟產業中的企業對于辦公地點有著很強烈的需求。2010年重慶人均GDP首次超過了4000美元，寫字樓市場也出現了建設和投資的熱潮。而寫字樓的最終使用者租戶決定了寫字樓的經濟效益，因此只有準確的把握寫字樓租戶的市場特征，才能夠讓寫字樓達到開發商、社會和租戶三方受益。一般來說，對寫字樓租戶定位準確，寫字樓的投資和建設的成功就有了好的保障，同時也會為企業帶來良好的社會效益。
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