商業可行性研究報告

　　隨著個人素質的提升，接觸并使用報告的人越來越多，報告具有成文事后性的特點。在寫之前，可以先參考范文，以下是小編收集整理的商業可行性研究報告，歡迎閱讀與收藏。

　　一、市調工作，市場調查與分析

　　目標：主要通過市場調查確立項目的商業定位、概念定位、經營定位、管理定位、商業布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。

　　調查提綱：

　　1．總體商業業態調查與分析

　　（1）商業中心分析

　　（2）商業業態布局

　　（3）商業發展方向

　　（4）商業的風險

　　以此確定地區或者區域商業業態開發的機會與風險

　　2．周邊區域的商業規劃與商業項目調查與分析

　　（1）已建成的項目

　　（2）正在建設的項目

　　（3）未來規劃的項目

　　（4）本區域總體商業策劃

　　3．競爭性（對手）商業項目的調查與分析

　　（1）業態形式

　　（2）建筑規模

　　（3）經營狀態

　　（4）管理方式

　　（5）租金水平

　　（6）優勢與劣勢

　　4．商圈調查與分析

　　（1）主要區域商圈

　　（2）次要區域商圈

　　（3）邊緣區域商圈

　　（4）人口因素（人口數、家庭戶數、人口密度、年齡構成、職業構成、教育程度構成等）

　　（5）收入狀況

　　（6）購物規律

　　城市性質

　　交通設施

　　商業建筑特點

　　居住分布特點

　　居民生活狀況

　　消費特點

　　品牌偏好

　　流動范圍

　　人口規律分析

　　5．購物方式的調查與分析

　　（1）顧客來源

　　（2）附加顧客來源

　　（3）汽車購物人的狀況

　　（4）自行車購物人的狀況

　　（5）公交車購物人的狀況

　　（6）步行購物人的狀況

　　（7）正常工作購物狀況

　　（8）節假日購物的狀況

　　（9）購物觀念的變化情況

　　6．外部環境的調查與分析

　　商業街的規模調研

　　（1）商業街的長度、寬度

　　（2）商業街的構成與層數

　　（3）地勢與氣候特點

　　（4）當地主導風向

　　（5）擬建項目的朝向

　　（6）比鄰項目的衛生狀況、照明狀況

　　（7）廣告位置

　　公共設施的調研與分析

　　（1）公交車停靠站

　　（2）街道指示牌

　　（3）廣告牌

　　（4）電話亭

　　（5）綠化

　　（6）噴泉

　　（7）小品

　　（8）消防

　　（9）垃圾箱

　　城市文脈的調研與分析

　　（1）商業街名稱

　　（2）歷史文化特點

　　（3）地域特色

　　（4）周邊人口特色

　　（5）家庭特征

　　（6）環境狀況

　　7、商鋪投資人調查

　　（1）投資類型

　　（2）收入

　　（3）投資方向

　　（4）投資經驗

　　（5）職業

　　（6）教育狀況

　　（7）社會階層

　　（8）投資能力

　　（9）價格認知度

　　（10）區域投資狀況分析

　　8、商鋪租賃人（或經營者）調查

　　（1）單位、個人

　　（2）面積

　　（3）租金

　　（4）類型

　　（5）經營品類

　　（6）經營經驗

　　（7）周邊商業經營者經營分布與狀況調查分析

　　（8）各租賃人支付能力與方式

　　（9）租賃需求分析

　　9、項目位置調查

　　（1）人流量、人流分布

　　（2）人流、車流、物流的方向

　　（3）未來人流分布

　　（4）人流類別

　　（5）交通狀況

　　（6）進出口狀況

　　（7）停車狀況

　　10、商業物業分析

　　商業物業供應分析

　　（1）大型購物中心（商業中心、商業街、商業城）

　　（2）區域購物中心（商業中心、商業街、商業城）

　　（3）社區購物中心（商業中心、商業街、商業城）

　　（4）郊區購物中心（商業中心、商業街、商業城）

　　（5）購物中心的分類

　　（6）出租率

　　（7）租金水平

　　商業物業需求分析

　　（1）百貨店

　　（2）超市

　　（3）專業店

　　（4）專賣店

　　（5）便利店

　　（6）餐飲店

　　（7）美容店

　　（8）特色店

　　（9）折扣店

　　（10）直銷點

　　（11）影劇院

　　（12）娛樂中心

　　（13）酒吧、茶館

　　（14）汽車店

　　（15）書店等

　　（16）飽和度

　　（17）租金水平

　　市場調查工作要圍繞以下幾個重點予以透徹展開：

　　其一，商業街所在區域的居民收入狀況、購物習慣、文化教育背景。——（居住人群和流動人群）

　　其二，商業街所在區域的歷史、文化、社會、政治背景與環境。——（人文環境和歷史沉淀）

　　其三，商業街所在區域的未來發展規劃與未來新增人流。——（未來前景與新增機會）

　　其四，商業街所在區域的未來風險評估與挑戰。（風險評估）

　　其五，商業街所在區域的交通便利性。——（交通導線）

　　從而，確定該商業街的整體定位。

　　二、市場定位工作

　　1．項目總體市場定位

　　（1）整體定位

　　（2）總體概念

　　（3）總體策劃思想與理念

　　（4）定位的原則

　　2．經營定位

　　（1）經營方式的比例構成

　　（2）商圈范圍

　　（3）年齡劃分

　　（4）業態、業種構成

　　（5）主力店、次主力店、專業店、專賣店、特色店構成比例

　　3．業態功能分區

　　1）品類分區：

　　（1）平面分區（樓層分區）

　　（2）縱向分區（各層分區）

　　（3）百貨類

　　（4）超市類

　　（5）專業店類

　　（6）專賣店類

　　（7）餐飲類

　　（8）娛樂類

　　（9）文化類

　　（10）服務類

　　（11）信息類

　　（12）展示類

　　2）業態功能分區

　　（1）主力店

　　（2）次主力店

　　（3）商業街

　　（4）面積分配比例

　　3）外部交通組織

　　（5）汽車

　　（6）公交車

　　（7）自行車

　　4）內部交通組織

　　（8）步行人流

　　（9）貨流

　　（10）汽車交通

　　（11）停車場

　　（12）主通道、次通道

　　（13）電梯、貨梯、坡梯、步行梯

　　4）周邊地區的規劃與策劃

　　（14）主題、特色

　　（15）與項目的相溶性

　　（16）策劃內容

　　4．內外部導線規劃

　　（1）人流導線圖

　　（2）車流導線圖

　　（3）貨物導線圖

　　（4）外部交通組織圖

　　5．商鋪租賃人（經營者）定位

　　（1）租賃人分類

　　（2）經營類型

　　（3）經營經驗

　　（4）租金意向、租期

　　（5）租賃面積

　　（6）租賃形式

　　（7）目標客戶群

　　6．商鋪投資人定位

　　（1）目標客戶

　　（2）投資習慣

　　（3）付款能力

　　（4）意向性價格

　　（5）按揭

　　7．建筑物定位建議

　　（1）項目規劃建議

　　（2）組團規劃建議

　　（3）交通道路

　　（4）整體風格建議

　　（5）外立面建議

　　（6）園林景觀建議

　　（7）樓宇建議

　　（8）裝修建議

　　（9）裝飾建議

　　（10）物業建議

　　市場定位主要解決以下幾個問題：其一，經營特色與文化理念其二，業態布局與功能分區其三，建筑物特點與風格

　　其四，店鋪設計格局與戶型面積

　　其五，外部交通與內部交通導線規劃其六，通道形式與通道寬度其七，銷售面積與租賃面積其八，招商客戶介紹與租金評估其九，總體策劃理念與銷售理

　　1、基礎數據的采集缺乏科學依據

　　基礎數據的采集對于整個數據分析報告具有非常重要的意義，基礎數據采集的科學性決定了這個數據分析報告是不是有使用價值。只有當數據采集具有科學性、客觀、嚴密的邏輯性時，建立在這樣的數據分析基礎之上的經濟效益評價、現金流量分析以及數據分析結論才具有現實的價值和意義。一般來說，當拿到一個項目時我們首先會結合項目的特點來進行基礎數據分析，一個項目剛形成，從無到有的時候，基礎數據一般采用一手的數據，因為它沒有歷史的軌跡來遵循，所以用一手數據資料來進行分析。一手數據的采集方法比如：問卷調查、觀察、抽樣技術等等，來對一手數據進行分析。通常對擁有大量的歷史數據的項目如服裝業等，數據采集可借鑒同等的規模或一些歷史數據，以他為基礎來進一步研究和分析。同時也可借鑒行業公開的資料、網上資料、統計的年鑒等等來進行分析。從現有的數據分析報告來看，很多基礎的數據就是簡單的擺在那里，沒有數據來源，數據提示，沒有對基礎數據嚴謹的分析。作為數據分析報告的使用方而言，拿到這樣的報告會對于報告的科學性提出質疑。

　　2、數據分析的過程缺乏邏輯性，論證的結論不具備系統性

　　很多類似報告一般都是前面是一堆數據，后面是一個結論。當真正的研究數據和結論時，是結果單一，數據和結論找不到必然的聯系，要不就是只有一個結論，比如對凈現值、內部收益率作出說明等等。作為專業的數據分析報告，必須充分的考慮每一個數字科學來源的基礎上運用定量的模型來對數據進行分析，一步步推導到數據的結論上。

　　例如，一個項目不確定性分析，風險概率分析

　　a、什么是影響這個項目的風險點，這些風險因素就是我們通常意義上的不確定

　　性分析的模型來做

　　b、在這樣的風險因素基礎上，哪一些風險因素對投資項目的效益有重大影響，這些因素通過敏感性分析可以找出來。

　　c、找出這些風險因素下一步就是分析，這些影響效益的風險點出現的概率有多大？

　　三步分析完之后，風險對于這個項目的影響就顯露出來，到這個時候只是數據分析的第一步工作。有一些數字和比率出現在報告上，更重要的在于結論，針對于這樣的風險因素和風險變量（不可避免的），作為數據分析報告必須能提出來如何在項目的操作中有效的防范這些風險。這樣的風險點的提出和風險因素的防范對于報告的使用者來說是有意義的。

　　3、結論單一，僅僅對于項目的可行性和計劃性進行研究

　　建立在定量研究基礎上的分析報告和分析師還需要對于整個項目的戰略規劃提供一些更有價值的東西，包括項目中對于總投資的一些建議。比如總投資規模一定的情況下資金來源于自有資金、借貸資金；借貸資金和自有資金的比例或他的融資安排，如何能確保成本最低。進一步項目的分析，如現金流量的分析可站在項目的角度也可站在投資人的角度，這時候在投資人的角度分析時是自有資金流量表；在項目是否盈利的角度分析時就是全投資的現金流量分析，不同的現金流量表可以對項目和投資人提供一些有價值的結果。

　　4、現有的形式多

　　商業計劃書形式、項目的可行性研究報告等這些形式。根據委托方的要求操作，作為立項的依據，做出分析報告就是可行性研究報告的形式。從項目的融資角度分析，作融資的依據可以叫做商業計劃書形式。從數據分析的角度來說，對于委托方而言，可研和商業計劃書存在不獨立性。政府審批項目會委托咨詢公司等專業機構進行項目研究，而更多的立項報告的可研分析和委托方式一致的，這樣的報告帶有一定的目的性和傾向性。從數據分析角度來說堅持數據的獨立性、客觀性、公正性是這個行業的最基準的要求。

　　二、數據分析報告的特點

　　1、獨立性

　　2、定量研究的分析方法

　　3、嚴謹和邏輯性

　　4、戰略規劃性

　　5、在格式上的規范性

　　獨立性

　　報告必須獨立于委托方、報告的使用方，這樣的報告才不會有傾向性。定量研究的分析方法

　　一個從無到有的項目缺乏歷史數據，但不可能獨立于享有的經濟活動或脫離現有的經濟生活。對于這些項目我們采取定性的研究，通過一些專家的論壇、德爾菲法、市場問卷調查等等方法來對于這個項目的市場需求基礎數據進行估算，估算的結果再進行定量分析，定向和定量相結合，最終定量化。拿到項目時，有一個總的投資金額、成本效益的分析，首先看項目是在微觀經濟的角度分析還是在國民經濟的角度分析，還是社會經濟角度分析，確立著眼點后再進行基礎數據的采集，找到適合項目的定量分析方法。進一步通過項目所在行業的特點對于成本和費用做出基礎的判斷。經濟效益用我們學過的模型來進行評判，包括對方案的選擇采取我們能夠使用的方法。

　　嚴謹和邏輯性

　　意味著數據分析報告要有科學的邏輯性，基礎數據是怎么來的？有什么依據？對于說明判斷又有什么樣的依據？有什么樣的依據做立足點？基礎數據得到后對收入預測判斷有什么樣的依據？收入預測出來后成本預測是怎么出來的？成本費用的基礎數據是怎么樣得到的？數據分析報告會一步一步進行判斷。戰略規劃性

　　戰略規劃性越來越成為數據分析報告質量的一個基礎要求。當你的數據分析報告能對你的委托方的戰略規劃進行策劃和梳理得時候，數據分析報告的價值就體現出來了。

　　在格式上的規范性

　　格式上規范，有嚴謹性、專業性和責任性。

　　三、數據分析報告的市場定位

　　對于投資領域當中的數據分析報告，研究和涉及的領域表現在3個方面1、對于項目

　　2、對于企業經濟行為

　　3、對于政府政策

　　從投資項目領域來看，一個項目的周期包括投資的前期、建設期、經營期三個階段，對于數據分析報告的要求是不一樣的。

　　投資的前期是對項目預期的生命周期投入資金的投入和產出的關系，數據分析的目的是對項目的可行性做出判別，項目立項的依據。如果粗略分析可以和可行性研究報告一致，主體必須獨立的。

　　建設期的數據分析目的在于對項目的建設期的投入和安排，和數據前期的數據分析結果和實施過程進行比較，根據實際情況進行相應的調整。

　　經營期的數據分析報告是研究項目在實施以后預期和實際的偏差，找到項目科學管理的依據或對下一個項目實施的一個經驗的借鑒。

　　在企業做為載體的經濟活動當中，資金有一個特點，他總是流向效益最高的地方。當資金表現在不同企業之間的流動時，表現為企業之間的購并，是資源重新配置的結果。同時在資金流動的本身也存在投資者對資金運動收益的要求，進一步而言對一個公司而言意味著如何實現公司股東財富的增長，如何實現公司價值的最大化。這些資金在企業當中流動的意義從數據表現為價值的評估和分析。從數據分析報告角度來說，我們可以在企業的并購和價值的評估當中為委托方提供企業并購業務當中的決策支持，為現有企業價值管理當中找到提升企業價值管理的途徑和方法。

　　對政府政策的制定，從現在來看隨著市場經濟的發展，社會分工的專業化以及對投資行為的客觀和公正評估的要求，政府政策的制定對數據分析行業會提出更高的要求。民生的一些建設，電信產業、燃油稅等項目的建設和一些政策的制定等。

　　四、數據分析報告撰寫技巧和規范格式

　　數據分析報告的三個類型綜合、簡明、專業性，每一個類型和委托方、使用方以及提供數據的詳細程度相關。

　　典型的綜合性，要求對數據分析過程當中的原始數據的采集、采集的依據、數據分析報告的模型、數據的引用來源、數據分析的結論、數據分析報告對于使用者的戰略規劃性的描述要求很高，必須提供數據來源依據。

　　簡明型對于基礎數據和報告分析的過程不做過多的揭示，對委托方提供的原始數據進行定量定性的分析，針對具體的要求操作。

　　專業性要和委托方要求匹配，僅對委托方特定的要求提出來如：融資的要求、立項的要求等等。每一項的報告信息的內容和程度都和每一類要求相匹配。

　　五、數據分析報告的注意事項

　　1、首先數據分析報告要對委托事項做出明確要求，委托方是誰？對于數據分析人員作什么樣的項目提出要求？分析要達到的目的是什么？適用范圍作出明確要求。

　　2、數據分析的目的決定我們提供什么樣的報告，什么樣的服務等等。 3、數據分析報告必須對報告中的基礎數據來源做出說明，怎么來的。 4、數據分析報告的主體，撰寫的過程當中對邏輯性和嚴謹性要有嚴格的審查，以一個投資項目作列子，要注意一些點。拿到一個項目首先主意誰來使用？項目是在微觀經濟的角度分析還是在國民經濟的角度分析，還是社會經濟角度分析。如果微觀經濟和國民經紀相沖突，以國民經濟效益為主。

　　六、思路明確后涉及總投資的研究

　　1、總投資的概念不同的要求有不同的涵蓋面，對于項目數據分析而言，我們的投資包括建設投資、建設期利息、流動資金的全部投入，需要和國家現行的規模投資范圍相區別。

　　2、拿到項目時要進行收益的預測，要分清項目是什么樣的項目，是新的還是有大量歷史數據的項目，決定我們采用的數據模型是建立在定量還是定性的基礎上分析，決定基礎數據采集方法，一手數據用什么方法，二手數據用什么方法。

　　3、無論采用excel表手工操作還是投資軟件開來看，要注意數據和指標相匹配。當基礎數據使用的是不變價格，貼現率是真實貼現率。當基礎數據使用的是市場價格，貼現率就是市場貼現率。現金流量表對現金的流入流出階段對于增值稅的對應現金流量要進行匹配，而且每條都要寫的非常詳細。

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