居間合同、中介收費
居間合同、中介收費
第四百二十四條 居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。
第四百二十五條 居間人應當就有關訂立合同的事項向委托人如實報告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報酬并應當承擔損害賠償責任。
第四百二十六條 居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。對居間人的報酬沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，根據居間人的勞務合理確定。因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的，由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。
居間人促成合同成立的，居間活動的費用，由居間人負擔。
第四百二十七條 居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支出的必要費用。
材料一： 買賣雙方未完成房產過戶 中介仍收中介費受質疑
目前的格式合同，買賣雙方一簽約，即便沒完成過戶也不影響中介收費。 買賣雙方由于各種原因未能最終完成房產過戶，在很多人看來，這種情況下中介是不應該收取中介費的。而在實際交易過程中，如果是由于中介的原因造成最終未能完成過戶，則無需交中介費；如果是由于買賣雙方的原因造成最終未能
完成過戶，則要支付部分甚至全部中介費。目前買房人與中介簽訂的居間合同，中介只負責到買賣雙方簽完合同，而不是以完成過戶才能收取中介費。
中介承諾未兌現應退還中介費
在北京版國五條政策落地前，為了避免交納20%的個人所得稅，北京的二手房市場曾掀起過一波購房高潮。王先生就搶在國五條政策執行之前買了一套二手房，當時中介承諾可以在政策執行之前為王先生完成過戶手續，并將這一承諾寫進了居間合同之中，因此王先生就與業主簽訂了二手房買賣合同并交付了中介費以及定金。但是由于各種原因，最終未能在政策執行前完成該套房屋的過戶手續。新政策執行后，由于該套房屋不滿五年需交納差額的20%的個人所得稅。算下來，個人所得稅要交20萬元。面對這筆高額的個人所得稅，王先生表示無力承擔。業主也表示不會為個稅買單，在該套房屋買賣無法進行下去的情況下，王先生提出解除買賣合同，并要求中介退還中介費，理由是中介在買房前曾承諾過可以在政策執行前完成過戶，但最終并未兌現承諾。但中介卻以未能在新政策執行前完成過戶是由于王先生的原因造成，拒不退還中介費。在這種情況下，王先生的中介費還能要得回來嗎？
大成律師事務所合伙人王力博律師認為，在上述案例中，房地產中介在居間活動中為促成雙方成交，承諾在“新政”執行前辦理完畢房地產過戶手續，而房地產中介又未兌現這一承諾，這一承諾有證據證明確實存在，那么，中介機構應該退還中介費。
買房人原因造成房產不能過戶中介費不退
石先生在前不久通過一中介公司在望京購買了一套二手房，在簽訂二手房買賣合同以及與中介的服務合同之前，中介公司要求石先生先簽一個聲明：表示自己確認有購房資格，如購房資格出現問題導致無法過戶責任由買方自負。
石先生當時十分自信購房資格沒問題，沒有去確認自己的個稅和社保是否滿五年。但是當簽訂了二手房買賣合同后并交納了中介費和定金后，在辦理房屋過戶時卻發現自己的社保曾經因為工作變動斷過，因此他不具備購房資格，他要買的二手房無法過戶到其名下。在買賣無法繼續的情況下，石先生要求解除合同并要求中介退還中介費，但遭到了中介的拒絕。中介的理由是房屋無法過戶的責任在石先生自己，中介沒有任何過失。
大成律師事務所合伙人王力博律師認為，在這個案例中，買賣合同雙方的交易已經達成，中介機構已經完成了“居間”服務，導致合同無法履行的原因系石先生自己造成的，他應當對此承擔全部責任：向賣方承擔違約責任（如賣方沒收定金），向中介機構支付中介費用。
業主違約致交易失敗，買房仍要支付部分中介費
2012年9月17日，郭女士與業主何先生在中介公司的居間服務下簽訂了二手房買賣合同。同日，郭女士支付了2萬元購房意向金，并在《中介費確認書》上簽字確認中介費為2萬元。而后，因業主何先生一方違約，未能繼續履行該合同，郭女士的購房計劃也宣告“破產”。何先生返還郭女士已支付的2萬元意向金，并補償違約金2萬元。
因房子未買成，郭女士認為不應向中介支付，雙方經協商未果，中介公司于2013年1月將郭女士訴至法院，要求其支付傭金2萬元。
一審法院審理認為，郭女士通過居間方購房的合同目的并未實現，但中介公司已提供了一定的居間服務，可收取相應傭金，判決郭女士向中介公司支付6000元。郭女士不服，提起上訴。
法院二審認為，依據法律規定，居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。該案中，郭女士經中介公司居間介紹與案外人簽訂房地產買賣合同，中介公司有權依據上述規定要求郭女士支付居間報酬。需要說明的是，根據居間
合同，中介公司在促成郭女士與案外人買賣合同成立后，尚須協助辦理相關抵押注銷、合同公證、見證、評估、產權過戶、貸款、領取產證、交房等相關手續，在郭女士與案外人簽訂的買賣合同并未實際履行的情況下，中介公司客觀上無需再履行該等義務，其有權主張的居間報酬相較于交易全部完成的情況，應當予以部分減免。因此，一審法院結合該案具體情況，將居間報酬酌情確定為6000元并無不當。故上二審判決駁回上訴，維持原判。
目前的格式合同 買賣雙方一簽約即便沒完成過戶也不影響中介收費
當前的二手房市場上使用的居間合同,對于中介責任的完成不以網簽或過戶為準，而是以買賣雙方簽訂二手房買賣合同為準。也就是說，只要雙方簽訂了二手房買賣合同，中介的職責就已經完成，按目前的格式合同規定，中介就可以收取中介費了。這也就造成了在上述案例中，有的買房人最終沒能買到房子但還是得交納中介費。這對于很多買房人來說是難接受和理解的。
因此，有人建議對市場上使用的`二手房買賣的居間合同進行修改，明確規定只有當完成過戶后中介方可收取費用，如未能完成過戶，中介不得收取任何費用。對此，中介方面提出異議，對于中介已經做了大量工作，但因買賣雙方原因導致的未能完成過戶的情況，如不收取任何費用也有失公平。
在當前二手房市場上使用的居間合同都是以雙方簽訂二手房買賣合同為準的情況下，建議買房人在買房前要先與中介公司協商簽訂補充協議，盡量把雙方的責任和義務約定得越詳細越好。甚至可以與中介協商約定在完成過戶后方可收取是中介費，在未完成過戶前不得收取任何費用。
材料二：
居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同。居間人未促成合同成立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動支付的必要費用。本案中，房屋的交易并未成功，同時買賣雙方對中介費用作了明確的約定由違約方承擔。同時根據《民事
訴訟法》、《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》相關規定，當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的，由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。
材料三：脫離中介、自行交易，仍需支付中介費-------上海青浦區法院
通過中介公司，李先生和陳先生簽訂了房產轉讓合同。可是為了逃避支付房產咨詢服務費，兩人竟背著中介公司進行房產過戶。為此，中介公司將李先生和陳先生告上法庭。日前，青浦區法院開庭審理此案，判決李先生和陳先生各支付中介公司服務報酬1.5萬元。
住在農村的李先生想在青浦城區買一套二手房，于是他找到位于浦倉路的一家房產中介代為找房。去年5月23日，中介帶著李先生來到賣房方陳先生家看房。李先生對房屋各方面都比較滿意，雙方以179萬余元的價格成交。當晚，李先生與陳先生就在中介公司簽訂了房產轉讓合同。
當月28日，李先生到中介公司支付購房款38萬元首付款。可是由于貸款遲遲沒有辦下，李先生與陳先生協商后決定要放棄買賣房屋，并由陳先生到中介公司取回房產證辦理退稅手續。中介公司覺得事有蹊蹺，通過對該房屋房產登記情況查詢得知兩人已辦理了房產轉讓，于是向法院提起訴訟。
法庭上，陳先生辯稱：當初的確取消了買賣交易，但是后來李先生又通過其他中介湊足了房款后找到自己的，所以雙方就以現金購買的方式達成了買賣協議。李先生則辯稱：因為貸款辦不下來，所以三方都同意終止交易。后來遇上了開中介的朋友表示可以幫忙解決房款事宜，而陳先生也在這家中介掛牌出售該房屋，所以又重新達成交易。
法院審理后認為，陳先生和李先生都確認是從中介公司獲得對方的聯系方式以及帶領看房、簽約、見證支付部分房款等過程，據此可排除兩人從其他中介獲得交易信息的可能；其次，從兩人后續簽訂的買賣合同內容看，其吸納了先前合同的主要條款，并對該合同的履行予以確認；再次，雖然陳先生陳述從中介公司取回房產證時告知中介不再進行交易，然各方均確認取回房產證是為辦理退稅事宜，僅此并不足以證明該居間協議已解除；最后，所涉房產確已完成交易并辦理產權過戶手續。綜上，法院認定兩人理應向中介公司支付相應報酬。
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