物業管理制度【薦】

　　在當今社會生活中，越來越多人會去使用制度，制度是要求大家共同遵守的辦事規程或行動準則。那么你真正懂得怎么制定制度嗎？以下是小編為大家收集的物業管理制度，僅供參考，大家一起來看看吧。

物業管理制度1

　　應收款的管理

　　應收款管理包括應收費用、往來帳清理、應收票據管理以及壞帳損失的確認等,具體辦法如下:

　　(一)、各小區負責每月對當月發生的水電氣費、物管費的催收工作,編制各項費用的應收款統計表,并于每月25日向財務部和經理報送,報表必須如實反映當月費用發生總額,實際收回總額,尚未收取總額。

　　(二)、財務部據各小區報送應收費用統計表,對應收費用實行建帳管理,明確費用追溯責任人。

　　(三)、各小區管理處應在小區內公開小區費用的收取標準、收費責任人及公司專用收費憑據,密切與業主溝通收費相關事宜,避免小區收費與業主自行交費的脫節,同時需制定相應激勵政策,以有效防止各項費用的錯收、漏收和截留,保證公司資金不受損失。

　　(四)、財務部需不定期地上門向業主詢問交費情況,以抽查各小區的收費管理情況,若抽查出有違紀違法行為,應立即提交經理及授權人處理。

　　(五)、財務部必須定期核對和清理公司的往來款項。

　　(六)、對壞帳損失的確認必須依據《會計法》,按嚴格的審核、審批程序進行。逾期三年的呆帳可報經總公司財務總監審核、總經理審批后加以確認。

　　采購及庫房管理

　　(一)、實物采購管理

　　1、各小區及部門在每月25日前統一制定下月所需物品計劃,交予庫房管理員,經與庫存實物核對后,統一按以下格式制定下月采購計劃。

　　采購計劃表

　　編制單位:xxxxx所需時間:x年x月

　　采購物品需用數量預計單價預計總額需用時間使用部門及用途需用人簽字

　　部門負責人:xxx庫管:xxx審批人:xxx

　　注:該表一式三份,一份部門留存,一份采購留存,一份交財務部。

　　采購計劃表需經部門負責人簽字,庫管復核,經理審批后方能交公司采購員采購。各部門不得自行采購物品,特殊原因需由經理審批。

　　2、各小區及部門當月所需的非常用物品及油料由部門主管填寫'請購單',并經公司經理簽字后交采購人員采購。

　　3、采購人員根據'采購計劃表'或'請購單',按所需時間采購物品。

　　4、采購人員經公司經理批準可借支一定數量的備用金,備用金的使用需受財務部出納的監督。

　　5、所有采購物品必須經庫管人員清查、驗收后入庫,庫管人員開具'入庫單',直接交付使用的采購物品由庫管人員出具'驗收單'。財務部憑據有效發票和庫管開具的入庫單'或'驗收單'予以報銷。

　　6、月末財務人員定期檢查采購人員所報'采購計劃表'及'請購單'是否與庫管人員開具的入庫'或'驗收單'相符。財務人員應做好該項原始憑據的審核記錄,以備經理抽查。

　　(二)、實物的驗收入庫和退庫管理

　　1、庫管入庫時需仔細清查、驗收實物,并核對實物同購貨憑據上所記載的品種、數量、金額是否相符,核對無誤后,開具'入庫單'。

　　2、直接交付使用的采購物品,庫管人員仍需仔細清查、驗收實物,并核對實物同購貨憑據上所記載的'品種、數量、金額是否相符,核對無誤后出具'驗收單'。

　　3、實物退庫必須填寫退庫清單,庫管按相關財務折舊方法計算折舊,按折抵后的價格填寫'入庫單'。離崗員工在退回領用衣物、辦公用品時,必須保持實物干凈、無損方可退回。

　　4、庫管人員需按月歸集和統計'入庫單',月末與財務部對帳。

　　(三)、實物的領用管理

　　5、各小區及部門在庫房領用物品必須填寫'領料單',經部門主管簽字后方能在庫房領取物品。

　　6、領料人在領取物品時嚴格按領料單上所填實物數量領取,出庫實物經領發雙方核對無誤后,由領料人簽字領取。

　　7、領用易耗品(如:保潔用抹布、燈泡、有外包裝的清潔劑等)必須以舊換新。到期需更換工作服的員工,需書面申請服裝更換,經部門主管批準后方可領取。

　　8、庫管人員需按月歸集和統計實物領用單,并交財務部作帳務處理。

　　(四)、實物的保管管理

　　1、入庫實物需分類堆放,標明品類。庫管按月檢查庫房實物,保證物品的存放安全。

　　2、對過期或變質的物品應及時登記、隔離,月末做統計報表經經理簽字確認后,報財務部作自然損耗處理。

　　3、未經庫管人員許可,任何人不得任意進出庫房。

　　4、庫管人員對庫房存放的實物負完全保管責任,如因遺失或無故毀損而對公司財產造成的損失由庫管負賠償責任。

　　(四)、實物的盤點管理

　　1、每月25日為庫房盤點日,庫管必須逐一對實物進行盤點,財務部出納監督盤點。盤點日內,庫房不進出任何物品。

　　2、庫房盤點需逐一核對庫房登記帳與盤點實物是否相符,做到帳實相符,清點完畢需編制庫房盤點表交財務部對帳。

　　3、財務部會計據盤點表核對會計分類帳金額,做到帳帳相符,如有不吻合,會計應及時查明原因。因不可抗力原因造成的差異可作'待處理財產損溢'處理,其他原因均需追溯責任。

　　其他有形資產管理

　　(一)、凡單位價值在20xx元以上,使用期超過一年的即是公司的固定資產,單位價值在20xx元以下的有形實物視為低值易耗品,以上兩項均是公司的有形財產,屬于公司有形資產管理范圍。

　　(二)、固定資產、低值易耗品需按件設置卡片,并在實物上標明公司所屬標志。

　　(三)、根據有形資產的使用部門、放置地點及其性能劃分管理責任人,負責資產的安全與完整,做到實物資產有歸屬,資產使用有記錄。

物業管理制度2

　　辦公用品管理規定

　　一、目的：規范公司辦公用品的請購、入庫、領取(發放)及使用，使之規范化、合理化并有效控制辦公成本。

　　二、范圍：適用于公司全體人員。

　　三、職責：行政部負責辦公用品的領取、保管、發放并登記;

　　四、內容

　　1、辦公文具的劃分

　　⑴A類辦公文具：圓珠筆、簽字筆、筆芯、筆筒、文件夾、文件架、橡皮擦、膠水、回型針、訂書針、透明膠帶、涂改液、磁盤、便條紙、燕尾夾、刀片、油性筆、熒光筆、裝訂夾等。

　　⑵B類辦公文具：啟訂器、直尺、打孔機、訂書機、白板擦、名片夾、電話機、計算器、資料冊、打印紙、檔案袋、墨水、印油、印泥、隔頁紙、裝訂環、封面紙、電腦鼠標、復寫紙等。

　　2、辦公文具的配置標準：

　　A類辦公文具根據需要各部門辦公室人員可領一個(套);(保安員及維修工除外)B類辦公文具根據需要各部門可配置一件(套)。

　　3、辦公用品的領取、發放及登記程序

　　⑴各部門每月8號上報文具領用申請(過期將延至下次)，填寫《文具領用單》給部門經理簽名再交行政部審批，行政部憑審批后的單據派專人到華南城行政部領取文具，并于每月10號發放至各部門。其它時間原則上不再領取辦公用品，特殊情況除外。

　　⑵未交《文具領用單》的或未審批的《文具領用單》，行政部不受理，不領取文具。

　　⑶對新入職的員工行政部根據其崗位需要配置辦公文具(不限時間)，辦公室人員配置標準：文件欄/架2個、軟皮文件夾3個、筆筒1個、簽字筆及圓珠筆、鉛筆各1支，筆記本1本、信紙1本、便條紙1盒;其它員工可發筆一支，筆記本一本。

　　⑷當辦公文具使用耗盡或需更換時，部門或個人應以“以舊換新、以壞換好”的原則到管理部領取或更換，耗盡品除外。

　　⑸離職人員的辦公用品(另有規定的除外)均應移交至工作接交人或部門負責人，不得占為己有，并應在《離職表》相應欄中列出明細。

　　⑹各部門(包括各市場)所領的辦公用品均由行政部作帳登記，每個部門(包括市場)分別單獨核算費用。

　　公司工服管理制度

　　一、目的：為樹立公司對外形象，規范員工著裝的統一管理，特制定此規定。

　　二、適用范圍：公司全體員工

　　三、職責：

　　1、行政部負責公司全體員工服的款式設制、訂做、發放及回收;

　　2、各部門負責工服的領用、保管及回收;

　　3、個人負責工服的清洗及保管。

　　四、內容

　　1、工服的分類及制式

　　(1)管理人員著西裝：男士：灰色襯衣、灰色西服外套及灰色西褲，紅色領帶兩條每人二套。

　　(2)女士：灰色襯衣、灰色西服外套及灰色西褲一條、西裙一條、馬夾一件、紅色領帶兩條，每人二套。

　　(3)保安員著保安服，分為春夏裝、秋冬裝及訓練裝。春夏裝為深藍色短袖襯衣(配肩章一幅)、深藍色褲子、領帶及黑色皮鞋;秋冬裝為深藍色長袖襯衣，深藍色西裝式外套(配肩章一幅)、深藍色中褸一件、深藍色褲子、領帶及黑色皮鞋;訓練裝為迷彩服;每人一套。

　　(4)維修人員著維修工服，分為春夏裝及秋冬裝。土黃色夾克工作服、土黃色褲子每人二套。

　　(5)服裝統一分為大、中、小碼，也可根據實際情況量身訂做。

　　2、工服的制作、入庫、發放、保管

　　(1)行政部負責選擇適合本公司企業形象的工服，并聯系供應商訂做。

　　(2)新入職公司的部分員工行政部在一個月內制作工服應根據工作崗位的特殊性，保安員、維修人員在入職時發放工服。

　　(3)工服由行政部統一入庫，辦理登記手續后，由各部門填寫《物品領用單》簽字領取。

　　(4)行政部應適當備存部分員工，如保安員等的工服。

　　(5)發放到員工的工服應愛惜，工服上嚴禁做任何標識或隨意自行裁剪，且不得轉借他人穿戴。

　　3、工服的折舊、回收、賠償

　　(1)公司發放的工服統一收取押金，管理人員600元/人，保安員400元/人，維修人員70元/人。

　　(2)管理人員工服原則上不回收，因任何原因離職按服務年限折舊其制服款，并在其工資中扣除。

　　(3)服務期未滿三個月的按服裝采購價100%折舊。

　　(4)服務期未滿半年按服裝采購價格的80%折舊，扣還押金。

　　(5)服務滿半年不滿一年的：按服裝采購價格的60%折舊，退還押金。

　　(6)服務滿一年不滿一年半：按服裝采購價格的40%折舊，退還押金。

　　(7)服務滿一年半不滿二年：按服裝采購價格的20%折舊，退還押金。

　　(8)服務滿二年:不折舊，退還押金，或領取新工服。

　　(9)離職的保安員及維修人員，無論服務年限，均歸還工服，由行政部統一處理。若未按規定退還，將按原價從其工資中扣除。

　　(10)工服若丟失將按折舊價進行賠償，若損壞視情況進行賠償。

　　4、著裝規定

　　(1)員工在工作時間內必須著工服,非工作時間或工作時間外原則上不得穿著制服。

　　(2)員工著裝必須保持整潔、得體。配有帽子的頭發露于帽外不得過長。

　　(3)工服一律系扣子，不得敞開穿著，著西裝的男士應系領帶。

　　(4)保安員著冬服時不得戴圍巾，女保安員著裝時不準戴過多手飾，頭發要扎起來，不能露帽子外過長。

　　5、配戴工牌規定

　　(1)所有員工上班必須戴工牌。

　　(2)行政部、管理部、維修部的員工工牌統一掛戴胸前。

　　(3)保安員工牌統一佩戴左胸前。

　　存貨及低值易耗品管理制度

　　為了使本公司的倉庫管理規范化，保障公司的庫存安全，提高貨品收發效率，加強核算與監督機制，特制定本制度。

　　一、公司對倉庫設置專門的管理人員，全面負責公司的庫存管理工作。

　　二、倉庫由公司財務部直接管理。

　　三、庫管人員負責辦理日常庫存物品的入庫登記與出庫登記。

　　四、入庫登記：凡屬公司各部門采購的物品均須倉庫庫管員驗收簽字。庫管人員根椐公司已批準的采購申請單和發票或采購清單(送貨單)及時對入庫實物進行核對驗收，辦理入庫登記，填寫入庫單，庫管人員簽名確認。入庫單一式三聯，第一聯為存根聯，留倉庫備查，每二聯為送貨單位，交送貨人。第三聯為會計聯，報銷部門統一憑倉庫入庫單會計聯第三聯到財務部報銷采購款。

　　五、庫登記：庫管人員根據員工物品領用需求填寫物品領用單，領用人員簽名，并報部門負責人確認簽名批準。

　　六、個人領用文具時填寫個人領用文具登記表;

　　七、個人領用其他物品時填寫物品領用表(如附表三)，報部門負責人核實批準;

　　八、個人早領禮品貴重物品時填寫貴重物品領用批復表，報部門負責人核實、簽名，報行政部負責人審批、簽名批準。

　　九、倉庫管人員應及時對庫存物資建立倉庫物日記賬，每日逐筆登記入賬，每月底對庫存物資進行盤存清算，做到賬實相符。

　　十、分類：

　　1、固定資產類：單價在20xx元以上的物品;

　　2、低值易耗品類：單價在800元至20xx元之間的物品;

　　3、文具類：辦公文具用品;

　　4、費用類：單價低于800元以下的物品;

　　5、維修耗材類：公共設備的維護耗材。

　　十一、倉庫管人員根據人類每月四號應向財務部報送分部門核算上月部門領用物資結存費用匯總表、并遞交庫存物資領用情況結存總匯總表，便于財務進行分類核算與核對，做到賬賬相符，真實反映公司存貨的情況。

　　十二、每月初第一個非領用物品的工作日，庫管人員需進行月清算、盤點。

　　十三、每季度末庫管人員應對公司全部庫存物資進行一次全面盤點清查工作，另有一名財務會計監盤。對盤點中發現的存貨盤盈、盤虧、毀損、變質等情況要進行原因分析，凡因保管不善，出入庫手續執行不嚴等人為因素造成的，應立即查找原因，填寫盤虧報告由公司領導審批，便于財務進行賬務處理。

　　十四、倉庫管人員工作調動時，必須辦理移交手續，交接手續辦妥之后，方能離開工作崗位。

　　十五、倉庫管人員對庫存物資應進行妥善保管，減少不必要的損耗與浪費。

　　十六、倉庫管人員要嚴格執行倉庫的安全操作規程，切實做好防火、防潮、防盜等工作，發現問題及時上報。

　　十七、對于庫房重地，庫管人員應謝絕非庫管工作人員入內。

　　貴重物品管理規定

　　一、目的保障公司辦公自動化設備合理、有序使用，防止損壞，并控制使用成本。

　　二、范圍公司所有的貴重物品。

　　三、職責

　　1、行政部負責相關貴重物品的.管理;

　　2、個人負責所屬貴重物品的管理;

　　3、信息技術部負責相關貴重物品的保養維護。

　　四、定義：

　　本規定所指的貴重物品包括電話機、傳真機、復印機、打印機、電腦、音響設施及其它設備如幻燈機、投影儀、數碼相機、電單車價值在1000元以上的辦公用物品。

　　五、內容：

　　1、電話機的管理：

　　(1)電話機的領用(借用)：

　　1)公司根據各崗位的需要進行電話機配置，在原配置的基礎上，若需新增電話機或新員工崗位需新增電話機，填寫《物品領用單》交本部門經理或管理處主任審核，行政部批準后領取。

　　2)原則上一個崗位只配置一部電話機，因工作需要或特殊崗位可增加電話機，但最多不能超過三部。

　　3)借用電話機須填寫《借用申請單》交本部門經理或管理處主任審核后，交行政部批準后，由行政部借出;借用期限不得超過一周，若超過一周須辦理續借手續;備用電話機由行政部保管。

　　(2)電話機的使用：

　　1)電話機的使用詳見“公司內部通訊錄”中的說明。

　　2)為保障公司對外聯系的暢通，員工在使用電話時通話應做到簡明扼要，通話時間一般不得超過十分鐘。

　　3)無論上下班時間，未經許可禁止使用公司電話撥打收費、不收費聲迅電話以及私人長話，否則除承擔相應的話費外，行政部將視情況給予一定金額的現金罰款。

　　4)如員工有特殊情況需拔打電話，可使用自備200卡等，或在公司電話上拔打，由行政部統一登記，話費將在其當月工資中扣除;通話時間最長不得超過十五分鐘。

　　5)接聽電話不得使用免提鍵，以免干擾他人工作。

　　6)未經行政部的許可不得自行拆裝、移動電話。

　　7)電話機的維修：電話機出現非人為損壞時

物業管理制度3

　　管理處的日常服務與聯系是物業管理服務最基本的一項日常工作。物業管理的宗旨是為業戶提供服務，物業公司通過有效的服務來保證業戶的需求樹立企業的形象。

　　管理處經理負責日常服務與聯系工作，對管理處業戶接待的服務質量進行檢查、指導。

　　1。日常服務與聯系的內容

　　1。1日常服務內容

　　1。1。1維修保養服務；

　　1。1。2綠化養護服務；

　　1。1。3治安消防服務；

　　1。1。4環境衛生管理服務；

　　1。1。5停車管理服務；

　　1。1。6特約服務；

　　1。2日常聯系內容

　　1。2。1小區中設置業戶聯系箱，每天定時開箱；

　　1。2。2設立投訴電話接受業戶的`投訴；

　　1。2。3及時回訪業戶征詢意見。

　　2。日常服務與聯系的質量控制

　　2。1業戶人員應多途徑與業戶保持溝通，經常走訪業戶聽取意見，滿足合理要求，及時提供各類服務。

　　2。2每半年至少開展一次公益性活動，事先做好可行性調研，報計劃并做好策劃，事后要分析小結，使該項工作不斷改進提高。

　　2。3業戶接待要做好清潔、綠化、停車工作巡檢，保證服務質量。

　　3。日常服務與聯系的質量要求

　　質量要求以《物業管理條例》為依據，以濟南市物業行業服務規范為依據，嚴格按各項服務的管理制度及標準進行操作，做到業戶評議滿意率90%以上；業戶投訴率萬分之五以下；投訴處理率100%。

物業管理制度4

　　1、負責服務實現的策劃,制定物業管理公司新增加的服務項目的質量計劃的制定、方案可行性的論證。

　　2、是服務實現提供及過程控制的責任部門。對公共區域及外圍綠化植物的養護工作進行監管、負責各項費用的通知及追繳、郵件、信件、報刊的收發等物業服務的日常工作。負責物業服務日常管理服務。

　　3、為客戶提供日常報修、入住、二裝、退租、日常清潔,以確保客戶相關工作得到有效控制及提供滿意服務。

　　4、負責物業管理公司客戶所委托的有償清潔服務,并對供方提供清潔物品進行監管,確保清潔物品質量。

　　5、為達到服務符合要求所需的基礎設施進行維護。包括(物業管理公司外墻清潔養護;物業管理公司廢棄物、垃圾的.消除處理工作及蟲、鼠害的控制工作等產品防護)。

　　6、負責為達到服務符合要求創造良好的工作環境,確保服務質量。

　　7、定期拜訪客戶,了解收集客戶對物業管理公司的意見與建議,并進行統計分析,以滿足客戶提出的合理要求。

　　8、負責與客戶溝通,組織對客戶的回訪,接待客戶報修,負責客戶滿意度調查。

　　9、負責對物業管理公司服務的標識制作、安裝及管理。

　　10、負責服務過程的監視測量。

　　11、根據客戶需求開展的其他服務工作。

物業管理制度5

　　第一章總則

　　第一條為加強公司員工的人事檔案管理，使公司人事檔案得到有效保護和利用，根據《中華人民共和國國檔案法》、《浙江xx物業管理有限公司人事管理制度》等有關規定，特制定《浙江xx物業管理有限公司人事檔案管理制度》。

　　第二條員工人事檔案是記載員工個人經歷、政治思想、品德作風、業務能力、工作表現、工作實績等內容的文件材料，是歷史地、全面地考察、了解和正確任用員工的重要依據，是本公司檔案的重要組成部分。

　　第三條本公司的人事檔案工作任務:

　　1、保管員工人事檔案;

　　2、收集、鑒別和整理員工人事檔案材料;

　　3、辦理員工人事檔案的查閱、借用和轉遞;

　　4、通過人事檔案了解熟悉員工，為人事工作提供情況;

　　5、逐步實現員工人事檔案管理手段的科學化和現代化。

　　第四條本公司的員工人事檔案管理由公司綜合服務部負責。

　　第二章人事檔案的收集和歸檔

　　第五條員工人事檔案材料的收集、歸檔，是公司綜合服務部與其他各部門的共同任務，必須按照有關規定，互相配合，認真做好。

　　第六條員工人事檔案材料的收集歸檔范圍，嚴格按照公司的'人事檔案管理要求執行。員工人事檔案材料內容:

　　1、員工登記表(含照片)。

　　2、個人簡歷。

　　3、考核材料(如試用期滿考核鑒定、見習期滿考核鑒定以及近三年的年度考核記錄、素質測試記錄等)。

　　4、各類證書復印件、原件:(包括:①學歷證書復印件;②各類資格證書復印件;③身份證復印件;④職務聘免復印件;⑤體檢表、干部身份表;⑥其它等)。

　　5、獎懲材料。

　　6、兼職情況(包括出任董監事情況<原件或復印件>、擔任社會職務情況<原件或復印件>等)。

　　7、承諾書、勞動合同(應做到文本齊全完整，時間連續及時)、各類因公出國協議或培訓協議、擔保書等。

　　8、各類審批材料(復印件，包括⑴應聘材料;⑵面試材料;⑶錄用審批材料;⑷職務聘免審批材料;⑸調整工資審批表;⑹因公出國審批材料;⑺用工性質晉升審批表;⑻離職審批表<原件>，辭職批復;⑼離退休審批表;⑽調令單、分配單;⑾其它)。

　　9、其它可供參考材料(如近三年內的員工個人年度工作總結或述職報告、各類培訓總結、培訓成績、出國培訓總結等)。

　　第七條收集歸檔的人事檔案材料必須是文字、內容清楚完整，印章手續完備，且辦理完畢的正式審核、審批、簽署、落款文字材料。

　　第八條員工人事檔案材料必須用毛筆或鋼筆書寫，字跡要工整、清晰，不得使用圓珠筆、鉛筆、紅色墨水和復寫紙書寫。

　　第九條形成員工人事檔案材料的部門，在形成正式材料后的一個月內，負責按要求把應歸檔的材料送交綜合服務部歸檔。

　　第十條公司綜合服務部發現送交的人事檔案材料不符合歸檔要求時，要及時通知形成檔案材料的部門，補送材料或補辦手續。形成材料的部門要按規定認真辦理。

　　第十一條員工人事檔案管理人員要經常了解和掌握干部人事檔案材料來源的信息、溝通渠道、及時收集應歸檔的材料。同時，要熟悉收集歸檔工作的各項規定，對收集到的材料，認真鑒別，嚴格把關，及時入卷歸檔。

　　第十二條形成員工人事檔案材料的部門，向公司綜合服務部送遞材料時，如其他檔案管理部門也需要收集歸檔，則材料形成部門要事先考慮制作材料的數量，必要時協商聯系，以防造成員工人事檔案材料的短缺。

　　第三章人事檔案的保管

　　第十二條員工人事檔案由公司綜合服務部設專人妥善保管，不得泄密。

　　第十三條員工人事檔案應存入保險柜，有防盜、防火、防潮等安全措施。

　　第十四條檔案管理人員應對保管的檔案逐一登記編號，并每年進行一次檢查、核對，防止錯放或丟失。發現丟失或問題，應及時查找并采取措施，以保證檔傅耐暾桶踩

　　第十五條檔案移交要填寫清單，交接雙方應共同清點并簽字留據。

　　第十六條嚴格防止任何人私自保存他人的檔案材料，對造成泄密或其它后果的，視情節輕重，給予嚴肅處理。

　　第十七條檔案管理人員調動時，必須嚴格履行交接制度，未交接清楚，不得離去。

　　第十八條建立堅固、安全的庫房，配置符合要求的檔案柜。防火、防盜、防潮、防蛀、防光、防高溫六項措施落實到位。

　　第十九條檔案庫房是機要重地，無關人員不得隨意出入;查閱人員須在檔案管理人員陪同下方可進入。

　　第二十條逐步實現員工檔案管理工作的科學化、現代化。

　　第四章人事檔案的查閱和借用

　　第二十一條公司員工查閱或借閱人事檔案，經公司綜合服務部總經理同意，辦理登記手續后方可查閱或借閱本人人事檔案。

　　第二十二條外單位人員憑介紹信等證件經公司綜合服務部總經理批準后方可查閱員工檔案;檔案原則上不外借，確因特殊情況必須外借時，應寫明原因并經執行總裁批準同意方可。

　　第二十三條查閱或借用員工檔案，必須嚴格遵守保密制度和閱檔規定。員工閱檔后摘錄的材料應由檔案工作人員與原文核對無誤后，寫明材料出處和時間，并加蓋公司公章。嚴禁對檔案進行圈劃、涂改、拆換員工檔案材料，不得向無關人員談論或泄露員工檔案內容，違犯者將視情節輕重，給予批評教育甚至紀律處分。

　　第五章人事檔案的轉遞

　　第二十四條員工人事檔案的轉遞是一項嚴謹、細致的工作。檔案管理人員應具有高度的責任感。在辦理檔案轉遞過程上，要認真細致，有條有理，切不可匆忙、馬虎，防止出現絲毫的差錯。

　　第二十五條人員內部調動，檔案轉遞要做到'檔隨人走'，公司綜合服務部應將其檔案密封轉到新的歸口單位。

　　第二十六條檔案轉遞必須填寫《員工人事檔案轉遞通知單》，并通過機要轉遞或由檔案管理員專程送取，嚴禁個人攜帶。對個人攜帶檔案的，公司綜合服務部應拒絕接收。

　　第二十七條轉遞的檔案必須是經過鑒別、清理、整理的檔案。轉遞檔案必須一次轉出，不能分批轉出。

　　第二十八條對轉進的檔案在核對無誤后，及時將《員工人事檔案轉遞通知單》回執退回。

　　第二十九條對違反轉遞規定，造成檔案丟失或發生抽取，更換材料等問題的要追究、當事人和有關管理人員的責任。

　　第六章

　　附則

　　第三十條本制度由綜合服務部負責解釋。

物業管理制度6

　　1、保衛部檔案建立在本部門辦公室(原則上由秘書管理);

　　2、消防檔案包括：上級文件、公函;工程消防驗收報告;防火檢查記錄單;火險隱患通知單，向上級呈送的各類消防請示和報告，各級消防組織、滅火力量，消防設施、設備的分布;

　　3、內保檔案包括：上級文件、公函，重點要害部位及人員政審，公安機關對案情案卷，保衛部對案情的調查案卷，公安機關出具的傳喚、搜查、逮捕、拘留、勞動教養通知書，司法機關送達的'判決通知書，公安機關的外調介紹信，案情通報;

　　4、其它檔案包括：上級文件、通知、會議紀要，向上級請示的各類行文、飯店各項安全管理制度，對飯店各級安全檢查的記錄單、通知單、隱患通知書，整改措施、意見和建議，各項安全培訓與考核記錄，有關安全會議紀要，交通事故、違紀開除、非正常死亡，工作計劃和總結;

　　5、檔案分類裝存，編排序號，建立目錄，嚴格履行借還登記手續。

　　6、建立新類別檔案需經部門經理，撤消舊檔案須經部門經理辦公會確定，報上級批準。

物業管理制度7

　　1目的

　　為更好的掌握物業公司管轄的物業、設備、設施的現狀,確保物業、設備、設施管理工作的統一,完整的完善建立物業檔案。

　　2適用范圍

　　適用于東莞市xx物業管理有限公司各類物業、設施、設備的綜合管理工作。

　　3職責

　　3.1檔案管理員直接向行政主管負責。

　　3.2檔案管理員負責檔案的保存、借閱、資料錄入工作。

　　3.3檔案管理員每一個月更新一次檔案資料。

　　3.4各部門主管每月將變更的資料整理交檔案管理員。

　　4檔案存放位置

　　4.1電腦保存一份電子文檔。

　　4.2xx四樓資料室。

　　5檔案管理員

　　5.1行政人事部

　　6檔案編號規則(見附件1)

　　7部門檔案內容

　　7.1行政部:公司營業執照、合同、資質證書、人事檔案資料、辦公用品、法律文件。

　　7.2財務部:財務資料、合同。

　　7.3保安部:警戒器材、合同。

　　7.4環保部:清潔器材、綠化器材、合同。

　　7.5工程部:設備、合同、證書、圖紙、工具儀表。

　　7.6物業部:建筑物、車輛、業主資料、合同。

　　8檔案管理制度

　　8.1檔案資料保管由專人負責,任何人不得擅自開啟資料柜和移動檔案柜內資料。

　　8.2如須借閱檔案資料,需到管理員處登記后方可借閱,借閱完后管理員檢查無損壞放回原文件夾中。

　　8.3資料借閱只能在檔案室內查看,不能損壞的`涂改資料,否則追究借閱人責任。

　　8.4資料借閱必須是部門主管以上人員,只能借閱本部門資料,如需借閱其它資料必須經總經理批準同意。

　　8.5檔案室必須保存兩份資料:一份為歷史資料檔案,一份為借閱資料。

　　8.6工作需要復印資料的只可復印本部門資料,必須做好登記。

　　8.7檔案管理員必須保證資料的完整及完好,如有損壞必須立即進行更新。

　　8.8檔案管理員必須每月對資料進行一次更新,更新后的資料必須放于本文件的首頁。

　　8.9檔案管理員制定文件檔案總目錄,以及每個檔案文件目錄放于文件的首頁便于查找。

　　8.10變更合同資料需另行存放至少保存一年以上。

　　9相關文檔

　　9.1《檔案編號規則》

　　10修訂及實施

　　10.1本規定由全公司各部門實施,行政人事部進行監督。

　　10.2本規定修訂權在公司。

　　10.3本規定從二零零四年六月一日實行。

物業管理制度8

　　為加快推進農村城鎮化、農民市民化進程，打造一個環境優美、干凈衛生、安全整潔、生態和諧的人居環境，促進社區居民的身心健康、安居樂業和生活幸福，根據《國務院物業管理條例》、《山東省物業管理條例》以及滕州市物業管理辦公室相關規定，結合e社區實際，特制定《e社區物業管理制度》供各位住戶遵守執行。

　　一、環境衛生制度：

　　不準在樓前樓后亂搭亂建，堆放柴草，燒茶做飯，不私自飼養家畜家禽；不從樓上亂扔雜物，不亂倒污水，不隨地吐痰，不大聲喧嘩；不在樓道內堆放雜物及停放自行車、電瓶車，保持樓道暢通；不摘花毀樹，不踩踏草坪，不在綠化帶范圍內堆放任何物品，不在綠化樹木上扯繩曬衣，嚴禁在綠化帶內種菜；不向花草樹木傾倒污水和有害物質，不在綠化帶內挖沙取土、焚燒物品、燃放鞭炮煙花等；不許在墻壁上亂涂、亂畫、亂貼，垃圾必須倒入垃圾桶內，愛護公共設施，維護公共衛生。

　　二、家庭文明制度：

　　遵紀守法，不賭博、不吸毒、不播看淫穢錄像；孝敬和贍養老人，培養教育子女，家庭和睦，勤勞致富；婚喪從簡，不鋪張浪費，不搞封建迷信活動；夫妻互敬互愛，互信互勉，共同承擔家庭責任，實行計劃生育，勤儉持家；講文明、懂禮貌，鄰里團結，互相幫助，無吵架、打架現象發生；按期繳納水電費、物業費及其他各項管理費用；節約資源，倡導綠色生活，積極參加村委會組織的各項義務勞動和公益活動。

　　三、節水節電制度：

　　增強節約意識，養成節水節電的`良好習慣，做到節約水電人人有責，人人監督；愛護水電設備，努力節約一度電、一滴水，樹立勤儉節約的傳統美德；嚴禁亂拉電線、亂接電源，嚴禁配電箱非電工操作；鼓勵使用太陽能等新能源和水電節能設施；公共場所和家庭內杜絕長流水、長明燈，做到人走燈滅和水龍頭無滴漏；嚴防水電資源的滴、漏、跑、冒、耗現象發生，及時堵塞水電浪費漏洞。

　　四、燃氣使用制度：

　　嚴禁擅自拆、裝、移、改燃氣管道和設施；經常檢查連接燃氣具的膠管是否壓扁、老化、接口是否松動、是否被尖利物品或老鼠咬壞，定期更換膠管；正確使用燃氣，燃氣使用時要注意開窗通風，嚴禁在無人照看的情況下使用燃氣；培養“人走熄火”的好習慣，愛護管道設施，不要在燃氣管道及表周圍亂堆放雜物及易燃、易爆品；睡覺前、外出時，應檢查燃氣是否已經關好；已經開口用氣的用戶，如不消費要及時報請關停。

　　五、消防安全制度

　　增強消防觀念，學習消防知識，掌握消防技能，提高消防自救能力；自覺配合社區的消防隱患定期排查工作，各家庭和企業要對消防隱患及時進行自排自查；不準隨意使用、拆動社區內消防系統的所有設施、設備；不亂扔煙頭，不亂點垃圾、枯葉、雜草；雷雨季節要注意預防雷電，盡量避免使用電器和無線通訊設備；積極參加社區組織的消防演練和消防安全知識宣傳活動；發現火災要及時報警，積極參與救火滅火。

　　六、公共安全制度

　　提高防盜意識，外出前、睡覺前要鎖好、關好門窗；各住戶車輛進入社區時要低速慢行，注意安全；車輛應自覺停入車庫或按規定位置停放，禁止將車輛停在他人車庫門口及公共道路兩旁；不準在社區內私自存放易燃、易爆、腐蝕、放射、劇毒品及其他違禁品；嚴禁擅自在承重墻、梁、柱上打孔鉆眼，開門挖窗；嚴禁在道路上及人行道等影響公共安全的地方攪拌沙漿、堆放建筑裝修材料；嚴禁擅自開啟、挪動道路及公共場所的檢查井蓋；積極阻止外來人員在社區內張貼廣告及進行非法宣傳營銷活動；社區住戶租賃住房給別人時，要到村委會進行登記存檔。

　　以上六項制度，由村委會、物業管理辦共同制定，定期檢查，如有違反以上制度的家庭和個人，村委會有權停水、停電、停氣，有權停發全家全年的口糧、糧食補貼、低保、60歲以上老人的慰問金及其它各種福利待遇。希望全村村民能夠互相監督，認真遵守執行，共同為把e建設成為“綠色e、生態e、活力e、魅力e、幸福e”而奮斗！

物業管理制度9

　　1.電氣設備投入運行前,應建立健全用電管理機構,根據電氣設備的電壓等級,用電容量及電氣的具體情況配備電氣設備運行、檢修和維修的專業人員。

　　2.電氣專業人員,應符合《電氣安全工作規程》關于現場電氣工作人員必須具備的條件。

　　3.按照《電氣安全工作規程》的規定,結合本單位的具體情況,建立電氣設備運行、檢修和試驗制度,作好電氣工作人員的安全技術培訓,提高運行管理水平,各級領導應對貫徹執行本規程的情況進行檢查和監督。

　　4.加強和改善電氣設備的運行管理工作,不斷提高設備完好率,作好無功功率的補償工作,降低電能損耗,實現供電系統的安全、合理、經濟運行。

　　5.結合季節特點、本單位工作特點及有關要求,組織電氣工作人員對電氣設備進行安全檢查,加強設備缺陷管理,貫徹各項防事故措施。

　　6.定期匯總,分析運行報表,編制維修工作計劃,應負責建立和完善本單位的電氣運行規章制度及技術管理資料,以及和供電部門主管單位的技術業務聯系。

　　7.本單位選用的電氣設備應符合有關國家標準和行業標準要求凡國家公布的淘汰產品不得選用。

　　8.認真遵守,《中華人民共和國電力法》及相關的行業標準、法規等有關規定。

　　9.對供電部門安裝在用戶內的'計量負控等設備負有監護責任,發現問題應及時報告供電主管部門。

　　10.在電力系統正常狀況下,供電到用戶的端電壓允許的偏差為:5%

　　11.110kv及以下三相供電的為額定值的正負5%。

　　12.2220v單相供電的為額定值的正7%,負10%。(市區為正負6%)。

物業管理制度10

　　1.代售的電影票及代售金額由前臺接待員負責保管。

　　2.前臺接待員須隨時做好電影票銷售記錄表,并記錄銷售金額,做到帳實相符。

　　3.電影票銷售額由前臺接待員于每日下班前交至財務部出納處。

　　4.電影票出現短缺時,前臺接待須及時通知影院人員送票,不得出現影票斷檔現象。

　　5.每月未時,前臺接待員須通知影院人員送至下月電影海報,并放于員工餐廳出口處。

　　6.前臺接待員負責根據電影檔期,及時更換員工餐廳電影海報。

　　7.客務助理替崗前臺時,如銷售電影票,亦須做好登記,款項由本人保管,并于次日班交至前臺接待員處。

物業管理制度11

　　前 言

　　經研究同意物業管理公司實行獨立核算，自負盈虧的運營模式。為適應公司的發展方向，加強財務管理和經濟核算，規范公司的經營管理和理財行為，根據《會計法》、《企業會計準則》，并結合本公司的實際情況，特制定本制度，本制度適用于xxx物業管理有限公司。

　　第一章 總則

　　一、財務管理的基本職能

　　物業財務管理是物業管理公司資金運行的管理，在資金運行過程中包括整個物業經營、出租、管理服務收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配，加強財務管理和經濟核算，提高經濟效益，增源截流，使物業不斷保值、增值。

　　二、財務管理的基本任務

　　做好各項財務收支預算、控制、核算、分析和考核工作，如實反映公司的財務狀況和經營成果，在資金使用上各項支出要妥善安排，嚴格控制，注意節約，防止浪費，維護和有效利用企業的各項資產，努力提高經濟效益。

　　三、會計核算基本原則

　　主要的經濟來源是租金收入、物業有償服務管理費收入，通過財務活動加強經濟核算，按照國家統一會計制度以及集團財務制度的規定建立會計記賬冊，進行會計核算，及時提供合法、真實、準確、完整的會計信息。

　　四、實行財務監督機制

　　實行財務監督，維護財經紀律，物業管理公司的經營、管理、服務必須根據有關的法規以及財務計劃對公司預算開支標準和各項經濟指標進行監督，使資金的籌集合理合法，確保資金分配合理，使投資者獲得效益。同時亦及時合理上繳各項稅費，向投資者作出明晰的信息反饋。

　　五、財務預算管理制度

　　1、財務會計每年的1月20日前編制本年度的財務預算，實行收支兩條線的管理，年度財務預算經董事會批準后執行，公司的所有財務收支應嚴格執行年度財務預算，對超預算的支出，找出原因，須報董事成員批準。

　　六、實行“財務雙簽”的財務簽批制度

　　公司實行"財務雙簽"的財務簽批制度，嚴格實行總經理授權的物業管理公司經理責任制。物業管理公司經理為所屬部門的第一負責人，總公司財務部為財務簽批人，所有款項支付時必須經董事成員簽字才能生效。因故不能簽批時，可委托或授權其它人代簽。

　　第二章 財務機構和會計人員

　　1、根據公司經營的需要，公司設立財務部。總公司財務部對財務管理全面負責，并組織實施財務部的主要職能，執行和落實公司各項財務管理制度。

　　2、公司財務部設會計、出納、收款員、財產物資管理員等相關崗位，全面負責公司財務管理與核算工作。

　　3、公司的財務負責人實行委派制，由集團委派。對委派的財務負責人其考核工作、工資晉升、獎勵與處罰、工作調動等由集團財務部管理。

　　4、財務人員應參與并擬定公司的財務預算經營計劃、考核和分析財務預算的執行情況。

　　5、財務人員要認真履行職責、正確核算、實事求是、客觀公正如實反映和嚴格監督各項經濟業務，維護財經紀律。保證所提供的會計信息合法、真實、準確、及時、完整。

　　6、財務人員調動工作或因故離職時，要辦好交接手續，未辦理交接手續，不得離職。

　　7、會計人員應當保守本單位的商業秘密。不能私自向外界提供或者泄露單位的會計信息。

　　第三章 財務核算的一般原則

　　1、會計核算必須遵守國家的相關法律、法規和公司章程的有關規定。

　　2、會計年度自公歷1月1日起至12月31日止，季度與月份均按公歷時間確定。

　　3、根據國家會計制度、行業特性的要求，對外統一會計報表，正確設置和使用會計科目。

　　4、會計記帳方法采用復式記賬法，按權責發生制原則進行核算。

　　5、會計核算以人民幣為記帳本位幣。

　　6、會計核算依照會計準則和會計制度所確定，對各種會計處理方法必須前后一致，具有可比性。

　　7、按權責發生制原則，凡應屬于本期收入和費用，不論其款項是否收到或支付，均可作為本期收入和費用處理，反之，即使其款項已在本期收到或付出，也不應作為本期收入和費用處理。

　　8、各種會計記錄必須及時進行處理，不得拖延積壓，會計處理必須清晰、簡明、易懂，對于復雜的經濟業務應用規范文字加以表述，便于理解、檢查和利用。

　　第四章 財務預算管理

　　1、財務預算管理基本原則：建立健全公司財務預算管理制度，做好財務預算管理基礎工作，認真編制財務預算，分析預算與實際的差異，保證公司經濟活動按計劃進行。

　　2、財務預算管理的基本任務：做好財務預算、分析、檢查工作，根據財務預算依法籌建、使用資金，有效利用公司各項資產，努力提高經濟效益。

　　3、財務預算的編制

　　（1）、財務預算是以貨幣等形式展示未來某一特定期間內企業全部經營流動的各項目標及其資源配置的定量說明。即在預測與決策的基礎上，按照規定的目標和內容以計劃的形式具體地、系統地反映企業未來的收入、成本、現金流入與流出，便于有效地組織與協調企業的全部生產經營活動，完成企業的既定目標。

　　（2）、財務預算內容：

　　（2.1）、收入預算。收入預算是編制利潤預算的基礎。根據企業經營目標遵循以收入定費用的原則。

　　（2.2）、費用預算。管理企業過程中所發生的經營費用，應編制經營管理費用預算表、財務費用預算表、折舊預算表和稅金預算表。

　　（2.3）、現金預算。列示預算期內的現金流入和現金流出情況，以保持現金收支平衡，并合理地調配現金資源，應編制現金預算表，固定資產購置計劃表、收入預算表。

　　（2.4）、利潤預算。利潤預算是以貨幣形式綜合反映預算期內企業經營活動成果的利潤計劃性。

　　（2.5）、資產負債預算，為反映企業預算期內期末財務狀況的全貌，編制資產負債預算表

　　（2.6）、財務狀況預算。根據各種形式的收入和費用的預測，綜合預算企業未來經營實現狀況并檢驗預算期內經營預算結果，適時向決策者提供有效的控制經營活動的信息分析資料。

　　4、財務預算編制方法：采用滾動預算法，以一個會計年度為一個預算期。

　　5、 財務預算編制程序：

　　（1）公司財務部編制單位的.財務預算，形成財務預算初稿。

　　（2）將財務預算初稿報公司總經理審核，批準后執行。

　　6、編撰財務預算時間：單位年度預算應于每年元月20日前完畢。

　　第五章 資金管理

　　1、公司的資金來源包括所有者權益和負債兩大類。公司籌措資金的方式可以是貨幣資金，也可以是實物、工業產權、非專利技術、土地使用權等形式，但后者原則上不超過注冊資金的20%

　　2、建立資本金保全制度，保障所有者權益。

　　3、貨幣資金實行集中管理的制度，公司在銀行開設銀行帳戶（基本賬戶、一般賬戶），預留印鑒必須加蓋公司財務章、公司法人代表私章，未經批準各部門一律不準在銀行開設帳戶。

　　4、公司財務預算計劃內的各部門的費用支出，其數額超過一定標準的應通過總經理審批，預算外的費用支出均需通過總經理審批。

　　6、公司財務部應加強對資金管理，每月對公司的資金使用情況進行一次全面檢查，對不合理占用及閑置資金，經報董事成員批準后統一調度。

　　7、公司實現的租金收入、物業有償服務管理費收入一律存入公司的基本帳戶，根據經營狀況資金的需要量定期從基本帳戶支付。

　　8、 公司財務部應加強對公司的資產負債比例的管理，保持適度的債務規模和合理的資本結構，減少公司的經營風險。

　　第六章 貨幣資金和往來結算管理

　　1、 貨幣資金由出納人員負責管理

　　（1）、出納人員負責辦理公司現金收付和銀行結算業務；

　　（2）、嚴格按照國家有關現金管理和銀行結算制度的規定，根據審核簽章的原始憑證進行復核，辦理款項收付。并在原始憑證上加蓋“收訖”、“付訖”截記。

　　（3）、庫存現金不得超過規定的限額，超過部分要及時送存銀行，每天下班前將限額內現金存入保險柜，不得以“白條”抵庫存現金，更不得挪用現金。

　　（4）、嚴格簽發空白支票。特殊情況需簽發不填金額的轉賬支票時，必須經董事成員、財務總監批準，在支票上寫明收款單位名稱、款項用途、簽發日期、規定限額，由領用支票人在專設登記本上簽章，并向領用人說明期限。逾期未用的空白轉賬支票，要及時收回注銷。填寫錯誤的支票，必須加蓋“作廢”截，與存根一并保存。支票遺失時，要立即辦理掛失手續。

　　（5）、及時登記現金和銀行日記賬。

　　（6）、根據已經辦理完畢的收付業務，逐筆順序登記現金或銀行存款日記帳， 當日的收支款項必須當日入賬，并結出余額。每日終了，現金賬面金額要同庫存現金核對相符。每月終了，銀行存款的賬面余額要與銀行對賬單核對，如不一致，要編制“銀行存款余額調節表”，使賬面余額與賬單上余額相符。如有差錯，要及時查找處理。

　　（7）、隨時掌握銀行存款余額，不準簽發空頭支票，不準將銀行賬戶出租、出借給任何單位或個人辦理結算。

　　（8）、出納人員不得監管收入、費用、債權、債務賬本的登記工作，以及審核工作、會計檔案管理工作，不得編制記賬（收、付）憑證。

　　（9）、保管庫存現金和各種有價證劵。對于現金和各種有價證劵，要確保其安全和完整無缺。如有短缺，要負賠償責任。要保守保險柜密碼和秘密，保管好鑰匙，不得任意交給他人。

　　（10）、保管有關印章（印章必須分管）、空白支票、匯票。

　　（11）、出納人員按分工所管的印章必須妥善保管，嚴格按照規定用途使用。

　　（12）、空白支票及匯票必須嚴格管理，專設登記本登記，認真辦理領用注銷兌現手續。

　　（13）、負責與開戶銀行的業務聯系，收送支票、匯票、托收、信匯、電匯、對賬單等，并負責向各責任單位轉發、轉收。

　　2、往來款項結算的管理

　　公司的往來款項包括：應收帳款、預付帳款、其它應收款、應付帳款、其它應付款、應付工資、應付福利費、應交稅金等。

　　（1）、公司嚴格控制應收物業管理費的數額和收回時間，對長期不能收回的，指定專人，查明原因，積極催收；

　　（2）、公司按照下列要求對應收管理費進行管理；

　　（2.1）、認真作好應收管理費的日常更新工作；

　　（2.2）、加強對應收管理費的催收，并將應收管理費的催收作為經營業績考核的指標之一；

　　（3）、墊付員工的各種款項，應按規定及時在職工的工資發放時扣回。

　　（4）、公司建立票據的登記保管工作，加強對票據的回收管理及開具。

　　第七章 申購物品及存貨管理

　　1、對日常批量采購物品實行先申購后報賬的續級報批程序，需要購置物品物料時由部門經辦人辦理申請報批購置手續，部門負責人確認簽字，送呈財務主管復核，報經物業管理經理同意，經總公司財務部審批，方可提交采購部購置。

　　2、采購部根據物管的申購單購買物品，嚴格把好質量價格關，做到貨比三家，并辦理貨物入庫手續，賬單報銷將申購單、入庫單、發票等單據根據以上報批程序辦理。

　　3、公司的存貨管理由物管中心專人負責，對存貨的采購、入庫、出庫及日常管理制定相關制度。

　　4、存貨的購入必須執行預算計劃，先寫申購單，必須注明申請部門，申請原因，物品名稱，單價，金額，選擇公司及聯系方式等，申請人簽名。程序為先報會計審核，再報物業經理審批，然后報總公司財務部審批，董事成員簽字批準后方可組織采購。

　　3、存貨入帳計價

　　（1）、購入的存貨按照進貨原價加上運雜費、保險費、途中合理損耗和入庫前的加工整理費用等計價：

　　（2）、自制的存貨按照制造過程中的各項實際支出計價：

　　（3）、委托外單位加工的存貨按照實際耗用的原材料或半成品加保險費和加工費用等計價；

　　（4）、投資者投入的存貨按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價；

　　（5）、盤盈的存貨按照同類存貨的實際成本計價；

　　（6）、接受捐贈的存貨按照發票帳單所列金額加負擔的運輸費、保險費、繳納的稅金等計價。無發票帳單的，按照同類存貨的市價計價。

　　4、 存貨發出計價：采用加權平均

　　5、由物管中心財務部兼并倉庫記賬，加強對實物的管理。倉管記賬必須根據采購員提供的發票帳單，認真清點，核對數量（重量），填寫入庫單，辦理入庫手續。

　　6、存貨發出必須填寫出庫單，填明用途、數量、名稱、規格，經審核批準，經辦人、主管、倉管記賬簽字手續齊全方能發貨，對于有消耗定額的材料發出，必須按定額發放。

　　7、 公司建立嚴格的存貨清查制度，對存貨進行定期和不定期清查盤點。

　　8、 在清查盤點中，發現盤盈盤虧時，應查明原因，經公司領導及有關職能部門批準后分別處理。

　　9、要加強對低值易耗品的管理，并設立"專用低值易耗品"備查薄，低值易耗品可采用分次攤銷法。

　　第八章 固定資產管理

　　1、固定資產的使用部門是固定資產的管理部門，對固定資產的管理要制定相關的制度。

　　2、固定資產是指使用期限在一年以上，單位價值在20xx元以上的資產。包括房屋、建筑物、機器設備，運輸設備，主要辦公工具及其它設備等。

　　3、固定資產計價按實際成本計價：

　　(1) 購入的按照買價加上支付的運輸費、保險費、包裝費、安裝成本和繳納的稅金等計價；

　　(2) 自行建造的按照建造過程中實際發生的全部支出計價；

　　(3) 投資者投入的按照評估確認或者合同、協議約定的價值計價；

　　(4)在原固定資產基礎上進行改擴建的，按照固定資產原價，加上改擴建發生的支出，減去改擴建過程中發生的固定資產變價收入后的余額計價；

　　4、固定資產實行分級歸口管理，實行誰使用誰管理的原則，把固定資產的管理工作落實到部門、個人。各部門對所管理的固定資產必須指定專人負責，加強維護保養，定期檢查。

　　5、固定資產的折舊。公司固定資產折舊采用平均年限法（直線法）計提，固定資產殘值率為5%。

　　6、固定資產購置

　　（1）對于購入不需要安裝的固定資產，要建立嚴格的入庫及領用保管制度，由物管中心、使用保管部門、購置部門會同驗收。

　　（2）對于建設安裝的在建工程，在全部工程完工后，財務人員應按工程的實際支出作為入帳價值，按財務制度的要求將在建工程轉入固定資產。

　　7、固定資產的盤點。

　　（1）公司對固定資產進行定期和不定期清查。年終清查由倉管員、使用部門和財務部門實地盤點。不定期清查，根據實際情況組織進行。

　　（2）盤盈、盤虧的固定資產應查明原因，報批后按規定進行帳務處理。盤盈的固定資產應按其估計凈值計入營業收入；盤虧的固定資產按照原價扣除累計折舊，過失人及保險集團公司賠款后的差額計入營業外支出。

　　8、公司對固定資產的購入、出售、清理、報廢的內部轉移都要辦理會計手續，加強固定資產的管理。固定資產的管理詳細內容參見《固定資產管理規定》。

　　第九章 無形資產及其它資產的管理

　　1、無形資產階級計價原則：

　　（1）、自行開發的無形資產，按開發過程中實際發生的支出數計價；

　　（2）、對于購入的無形資產，按實際支付的價款計價；

　　（3）、外單位投資轉入的無形資產，按評估確認或合同協議約定的金額計價；

　　（4）、接受捐贈的無形資產按所附單據或參照市價計價。

　　（5）、商譽的計價應當經評估機構確認，除公司合并外，商譽不得作價入帳。

　　2、無形資產按下列規定進行攤銷；

　　（1）、專有技術按15年平均攤銷；

　　（2）、土地使用權按30年-50年平均攤銷；

　　（3）、其它按10年平均攤銷。

　　3、公司接收、購入、轉讓或自行開發無形資產須經公司總經理批準后方可辦理。

　　4、其它資產按下列規定進行攤銷

　　（1）、 租賃費按6年平均攤銷；

　　（2）、裝修費按5年平均攤銷；

　　（3）、開辦費按5年平均攤銷。

　　第十章 成本費用管理

　　1、公司將一切經營性開支按其性質正確劃分為資本性支出和費用支出。費用必須按照權責發生制原則進行核算，嚴格劃分費用的受益期限。公司按期核算所耗費的實際費用，不得以計劃、定額、估計費用代替實際費用。

　　2、費用的計價方法，必須前后一致，一經確定，不得任意改變。

　　3、經營費用實行預算定額進行管理。

　　公司的相關經營費用在預算內公司掌握使用，超過預算的相關費用須經集團公司董事成員批準后方可使用。

物業管理制度12

　　一、客房用品管理制度

　　采用'消耗品的定額管理法'。其操作程序如下：

　　1、制定各項消耗品的定額數量及金額。

　　（1）統計住客房經營出租每間每天的各項消耗品實際耗用量。

　　（2）根據目前客經營狀況及控制者的意愿，初步制定在正常情況下客房每間每天各項消耗品用量的計劃數（客房一次性用品配備情況：vip房24、52元，豪套12、01元，高套11、79元，雙人間16、98元，單間11、79元）。

　　（3）以此計劃數乘以一個百分比（一般在80%—90%左右），核算出每間房的定額消耗量。

　　（4）根據各項消耗品的單價，以及房間的出租率核算出其金額。

　　2、編制'客房消耗用品定額控制表'，根據各種房型每天的出租率核算客房一次性消耗品的定額，月末結帳時統計當月客房實際耗用消耗品的金額，進行對比。

　　3、制定定額消耗品的節省提獎率和超額的罰款率。兩種比率應一致，一般控制在10%以內。超過定額數的90%按超過部分的10%罰款，低于定額數的80%按節省部分的10%獎勵。

　　4、客房部以樓層為單位予以實施。

　　5、客房從總倉領出消耗品存入部門小倉庫，然后發放到樓層使用。同時根據使用量不斷進行補充。

　　6、每次領用時，總倉和小倉庫都認真做好記錄。

　　7、月末，大、小倉庫的倉管員做出客房部及樓層實際領用各項消耗品的明細表。

　　8、根據倉庫提供的明細表，對照規定的消耗定額數，核算并編制當月客房部（按樓層分）各項消耗品實際耗用表。表中既有實際耗用量及金額，又有通過同定額進行對比后核算出的增減數量及金額。

　　9、根據當月消耗品使用的增減金額數，與工效掛鉤一起核算。

　　10、將當月各項消耗品定額控制表及寫出的情況說明一并交客房部經理、總經理審批。

　　11、審批后，財務部按當月消耗品使用實績給予客房部發獎或罰款。

　　12、稽核整理保存每月核算報表及報告等有關資料，為今后制定更合理的定額數據創造條件。

　　13、了解掌握各項消耗品的進價，一旦價格發生變動，需及時調整各項消耗品的.定額數指標。

　　二、客房大堂吧、迷你吧的物品管理制度

　　大堂吧、迷你吧由專人負責管理，每天根據銷售情況做銷售日報表，報稽核核查每天的銷售收入（包括宴請），月末根據收發情況，做進銷存的月報，對實物進行盤點，做到帳實相符。

　　三、工程材料、工具管理制度

　　1、根據各類工程材料的收發料單，部門主管或領班登記分類明細金額數量帳。

　　2、登記維修隊個人領用工具的輔助帳。當領用人員發生變動時，及時變動人員姓名、或轉移注銷其名單、工具名稱。

　　3、根據月發料單進行統計、核價、計算，并按材料品種及部門編制月領用明細表。

　　4、月末編制工程材料的收發存月報。

　　5、財務稽核每月25日同工程材料管理員核對實物帳，做到帳帳相符。

　　6、憑據各部門報修的維修單，維修隊進行維修，維修隊填寫維修情況及所需材料的數量、金額、品名等詳細資料，由報修部門簽字認可，其中維修單財務聯應上交財務，月末財務根據工程維修單上注明的材料使用、消耗情況核查。

　　7、熟悉了解各種工程材料的使用、消耗情況，對非正常的或報損的材料要協助查明原因并寫報告上報部門主管，對于報損的工具要以舊換新，填寫報損單申請報損。

物業管理制度13

　　一、根據會計法和公司要求，建立健全公司的會計核算程序，手續傳遞制度。

　　二、每月27日前，向經理提交綜合服務費、水、電等各項收費情況及各小區水、電損耗情況報告。

　　三、每月10日前各站上報上月經營情況報表，財務分析報告。

　　四、財務現金借用（含各小區收費員）必須由經理簽字批準，不得私自借用，違反者由當事人以工資墊付且追究責任。

　　五、出納會計現金庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其它支出一律由支票支付。

　　六、對各類獎罰，由物業公司報企管部后下發通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現。

　　七、對各類費用報銷，由出納督促，事后七日內必須報銷，原則上不得跨月。

　　八、各小區發生的任何收付款項必須統一入賬，不得出現帳外資金收支。

　　水、電工管理制度

　　一、由專人負責對水、電的日常管理和維修養護。

　　二、建立水、電等共用設施設備檔案，設施設備的'運行、檢查、維修、保養等記錄要齊全。

　　三、操作人員即水、電管理員要嚴格執行設施設備操作規程及保養規范。確保不發生質量安全事故。

　　四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電的收費、損耗情況。

　　五、嚴格控制小區內水、電、暖的損耗情況，隨時查處偷水、電等現象，維護全體業主的合法權益。

　　六、如業主發生水、電、暖損壞時，水電工應在短時間內給予修復，最遲不能超過24小時。

　　七、水、電、暖管理員設備房應保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏等現象。

　　八、保證路燈、樓道燈完整無損。出現損壞及時修復，最遲不能超過兩天。

　　九、保證消防設施設備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。

　　十、如違反以上九條，根據情況給予當事人及相關責任人20元至100元的罰款，造成經濟損失的按損失額的50％負擔。

物業管理制度14

　　第一部分崗位職責

　　公司總經理崗位職責

　　1、嚴格執行國家、省、市有關物業管理的方針、政策。

　　2、帶領全體員工對物業轄區實行全方位管理，保證物業完好狀態，提高使用效益。

　　3、注意經濟效益，精心理財，開源節流，滿足業主需求。

　　4、抓好精神文明建設，維護業主合法權益，樹立良好的企業形象。

　　5、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。

　　6、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。

　　7、重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績定期進行考核。

　　8、調動各方積極因素，共同管好物業。定期向總公司匯報工作及經營收支情況，以各種方式聽取業主和使用人的建議、意見和要求，并及時答復，認真解決。

　　9、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　10經常與上級公司和政府相關部門溝通，理順關系，創造良好的外部環境。

　　公司副總經理崗位職責

　　1、在總經理領導下，協助經理抓好全面工作。

　　2、主要抓好設備設施維修、保養計劃的制訂和落實工作。帶領全體員工對物業轄區實行全方位管理，保證物業完好狀態，提高使用效益。

　　3、制訂和完善公司各項規章制度，建立良好的工作秩序。

　　4、制訂年度工作計劃，明確目標、任務，督促所屬部門履行崗位職責，堅持年終考核。

　　5、調動各方積極因素、共同管好物業。定期向總經理匯報分管理工作情況，以各種方式聽取業主和使用的建議、意見和要求，并及時答復、認真解決。

　　6、關心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。

　　7、經濟與上級公司和政府相關部門順關系，創造良好的外部環境。

　　職能部門經理崗位職責

　　1、在公司總經理室的領導下，全面實施本部門的各項工作。

　　2、負責制定本部門的工作計劃，組織各項工作的開展。

　　3、負責配合辦公室進行本部門員工的招聘。

　　4、負責制定本部門員工的業務培訓計劃，定期開展員工培訓。

　　5、負責指導、監督、檢查本部門各項工作，定期對本部門員工進行考核。

　　管理處主任崗位職責

　　在總經理直接領導下，貫徹執行公司各項方針、政策，全面負責負責管理處的日常事務和管理工作。

　　1、建立、健全各項規章制度，檢查督促崗位責任制的執行情況，不斷提高服務質量，落實獎懲制度;

　　2、安排和調整本部門人員工作，負責制定本部門的工作計劃，并組織編寫管理報告和各種通知、公函;

　　3、負責傳達公司文件、通知及會議精神;

　　4、檢查監督本轄區工程維修、保安清衛人員以及管理員工作情況并進行考核，按《員工手冊》的要求抓好管理;

　　5、熟悉國家有關法規和物業管理規定，掌握各業主情況，檢查督促各責任區管理的實際操作;

　　6、隨時掌握租金、管理費、水電費等交納情況，及時做好物業管理費催交的組織工作，并組織解決好有關投訴，不斷改進服務質量;

　　7、抓好本部門的組織工作和思想工作，主持日常和定期工作會議，研究擬定下一步工作計劃;

　　8、加強各班的團結合作，樹立整體思想，密切與其他部門的聯系，互相溝通、協調;

　　9、認真完成公司交給的其他任務。

　　內勤員崗位職責

　　內勤員在管理處主任統一安排下，負責文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作。

　　1、按照物業服務的需要，編制采購計劃，并實施采購;

　　2、對倉庫物資和其他物資進行管理，建立物資臺帳;

　　3、協助主任組織開展社區文化服務;

　　4、做好本部門員工的考勤、考核管理;

　　5、負責管理轄區內業主檔案和物業檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞;

　　6、負責本部門各類通知、公函、報告的收發;

　　7、負責接聽服務電話，屬于業主投訴及報修的要做好記錄，并及時轉交處理，對于緊急突發事件及時向本部門負責人或公司領導匯報;

　　8、熟悉各種收費程序，負責接待上門的交費的業主，并做好收費記錄;

　　9、熱情接待來訪的業主及其他人士，對他們的咨詢事項給予熱情、周到的答復和解釋;

　　10、完成本部門安排的其他工作。

　　管理員崗位職責

　　在管理處主任的直接領導下開展日常管理服務工作。

　　1、熟悉掌握物業轄區業主和物業的基本情況;

　　2、建立收費臺帳，掌握收費動態，及時收取、催交各項應收費用;

　　3、負責辦理業主入住、遷出手續，監督管理裝修事務;

　　4、負責巡視物業使用情況，以及保安、清潔、維修人員的工作情況;

　　5、負責對外包服務過程進行監督管理;

　　6、負責與業主溝通、回訪，有效處理業主的投訴。

　　文員崗位職責

　　1、負責部門的文件撰寫、整理工作;

　　2、負責員工考勤、收發傳達文件等日常工作，妥善保管管理處的各類來文;

　　3、負責辦理各類外來人員的出入證件;

　　4、協助主任組織由管理處發起的會議，并做好會議記錄;

　　5、接待來訪的業主，對其提出的問題及意見，予以解釋解答，并將詳細內容記錄在案;

　　6、負責做好文件、記錄、卡的管理工作，并保證檔案完整、齊全、保密;

　　7、向各業主發出書面繳交各項費用的通知書;

　　8、通過各種媒介做好宣傳工作;

　　9、負責組織業主意見征詢活動和社區文化活動;

　　出納崗位職責

　　1、清點匯總部門交來的款項;

　　2、審核原始憑證是否完整;

　　3、發放工資、獎金，支付符合手續的費用;

　　4、處理銀行存款收入和支出業務;

　　5、填制記帳憑證，交會計記帳;

　　6、正確使用發票，保證現金和銀行支票使用安全。

　　保安人員崗位職責

　　（一）、總則

　　1、貫徹執行公安機關和上級部門制訂的各項法規和制度，努力維護好物業轄區內的治安安全;

　　2、遵守公司規章制度和《員工手冊》，服從領導，完成公司交給的其它工作任務;

　　3、負責做好對轄區內的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業轄區的登記工作;

　　4、負責做好機動車輛的管理和收費工作;

　　5、負責做好綜合管理費收取工作;

　　6、熟悉樓宇情況、以動態、巡查等方式預防、發現、制止各類事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應急處理能力;

　　7、按規定著裝，文明值勤，嚴格交接班手續，認真做好值班記錄和交接班記錄;

　　8、講究文明、禮貌待人，耐心說服、教育住戶遵守物業轄區各項管理規定。

　　（二）、保安隊隊長崗位職責

　　保安隊長在管理處主任的直接領導下，全面負責保安隊的各項管理工作。

　　1、了解和掌握保安隊的情況，根據管理處領導的要求和意圖，結合實際，建立和健全各項工作細則的獎懲條例，抓好實施組織和監督工作，對物業轄區的治安、消防、車輛交通工作全面實施管理;

　　2、主持保安業務工作會議，督促檢查各項規章制度的落實，重點是《員工手冊》及保安相關規定的落實情況，組織隊員學習業務知識和形體儀表訓練，認真做好培養和業務訓練，提高全體隊員的整體素質。;

　　3、經常定期不定期檢查保安隊員的工作情況，做好監督、檢查和考評工作，落實崗位責任制和獎懲條例;

　　4、掌握隊員的思想動態，認真做好思想工作，抓好保安隊伍的思想建設，關心隊員的生活狀況和業務水平，做好全體隊員的思想教育、法制教育和職業精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問題，為下屬解決實際問題;

　　5、教育培養所屬班長，不斷培養他們的組織指揮能力和管理水平;

　　6、處理有關保安方面的事務，重大治安問題和事故及時向領導匯報，并采取果斷措施，控制事態發展。

　　7、完成公司交辦的收費等其它工作任務。

　　（三）、保安班長崗位職責

　　保安班長在保安隊長的直接領導下，負責保安隊日常事務的實施工作。

　　1、負責組織當班的保安工作，監督和指導認真做好執勤工作，及時糾正和登記違紀違章現象;

　　2、檢查本班人員的著裝儀容、內務衛生，保管好配備的通訊器材、保安設施、自衛武器等物品;

　　3、負責填寫《值班記錄》，登記本班獎罰情況，檢查各巡邏點情況;

　　4、按照保安部（隊）制定的培訓計劃搞好組織實施工作，定期召開班務會，經常對隊員進行具體的業務指導和崗位培訓，提高本人和全班的整體素質和業務水平，能及時解決當班時間內的各種突發事件。

　　5、及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區業主搞好關系;

　　6、熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和業主的投訴，落實安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當的事應及時向上級請示匯報;

　　7、團結本班人員，堅持做好經常性思想工作，熟悉和掌握隊員的思想動態、工作表現和工作能力。

　　8、完成公司下達的其他任務。

　　（四）保安員崗位職責

　　1、門崗

　　①熟悉物業轄區的概況、平面布局及樓幢分布情況;

　　②保持威嚴可敬的儀表儀容，樹立良好的精神風貌;

　　③負責做好大宗物品出物業轄區的管理工作，對住戶裝修人員及裝修物品的出入進行管理，制止閑雜人員隨意進入物業轄區;

　　④負責做好對機動車輛的出入管理和收費工作。

　　⑤熟悉保安設施設備的操作規程及報警設施的使用方法;

　　⑥做好本崗位的清潔衛生和交接班工作。

　　⑦負責回答解決住戶及來訪人員提出屬于本崗職責內的問題;

　　⑧對任何有損物業轄區物業管理的行為，及時進行規勸和制止。

　　2、巡邏崗

　　①嚴格遵守公司規章制度，實行24巡視巡邏制度，嚴格執行隊列行走標準，樹立公司良好形象和個人道德風范;

　　②樹立強烈的責任感，全面做好物業轄區的治安、消防、車輛、收費、以及住戶求援、報警等工作，確保物業轄區治安安全，秩序井然;

　　③熟知本人責任區域內住戶情況，了解物業轄區內其它區域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發現問題及時處理;

　　④熟悉物業轄區消防設施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識;

　　⑤巡查公共設備設施使用和公共衛生保潔情況，發現設施受損及時上報，對任何有損物業轄區物業管理的行為，及時進行規勸和制止;

　　⑥加強對物業轄區的機動車輛管理，維持車輛停放秩序;

　　⑦積極參加職業道德和業務、消防培訓，努力提高自身素質。

　　消防員（保安員兼）崗位職責

　　1、切實貫徹“預防為主，防消結合”的指導方針，認真學習有關消防知識，掌握各種滅火器的使用方法;

　　2、積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設施臺帳定期進行安全檢查，一旦發現火警即可投入使用;

　　3、物業轄區一旦發生火警，全體員工必須全力投入搶險工作，履行義務消防員的職責，不得臨陣借故逃避;

　　4、發生火警事故時，迅速報告有關領導，撥打火警電話119，向消防部門報警，組織人員搶救險情，組織住戶撤離危險地帶，并做好妥善安排，做好現場安全保衛工作，嚴防趁火打劫撈取不義之財，協助有關部門查清起火原因;

　　5、加強轄區內動用明火的控制和管理。

　　監控值班員崗位職責

　　1、嚴密監視保安對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象，及時通知值班保安處理，并及時通過對講機或電話向隊長報告，且隨時匯報變動情況直到問題處理完畢。

　　2、熟悉所管理設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修;

　　3、出現異常情況時，堅持、確認、匯報，并做好情況記錄;

　　4、負責設備的日常巡視、情況記錄;

　　5、保持機房干凈、整潔;做好交接班工作。

　　維修人員崗位職責

　　1、執行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務意識;

　　2、熟悉物業轄區內樓宇的樓幢號、單元、戶數和房屋結構、水施、電施等管線走向;

　　3、嚴格遵守服務內容與服務標準，及時受理業主提出的各種報修;

　　4、積極為業主提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規范，無投訴;

　　5、工作時間按規定著裝，佩戴工作牌，嚴格遵守操作規程以確保安全，預防意外事故的發生;

　　6、工作完畢及時清理施工現場雜物，服務過程須請業主簽字認可;

　　7、愛護工具，杜絕浪費，按規定領用工具和維修材料。

　　8、負責對共用部位設施的巡視和保養。

　　9、按月做好報修、維修記錄的匯總和材料采購的計劃編制。

　　清衛工崗位職責

　　1、遵守公司制定的各類規章制度和《員工手冊》;

　　2、尊重領導，服從分配，及時完成工作任務;

　　3、上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔;

　　4、文明服務，作風廉潔，拾金不昧;

　　5、按照服務內容和服務標準對物業轄區進行清潔衛生打掃，維護物業轄區的良好的衛生環境秩序;

　　6、及時清洗公共部位的亂涂、亂畫、亂張貼的廣告、標語等;

　　7、對保潔范圍內物業的異常情況及時行保安員或管理員匯報;

　　8、對亂扔廢棄物的現象應予以制止，并及時清除;

　　9、妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節約、以舊換新，對無故損壞的酌情賠償。

　　綠化工崗位職責

　　1、遵守公司的規章制度和《員工手冊》;

　　2、服從公司領導和管理人員的檢查監督，工作時佩戴好上崗證;

　　3、綠化養護操作場地及道路兩旁整潔有序，無危及車輛、行人的`現象;

　　4、對住戶說話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮;

　　5、正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設施、農藥、化肥及其他用品，嚴格使用化肥和農藥;

　　6、花草樹木及時澆水，防止過旱和過澇;

　　7、對花草樹木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲害，對新栽的花草樹木要及時修剪、補苗、澆水，保證成活率達90%以上;

　　8、熟悉物業轄區內的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹木;

　　9、對工作過程中發現的物業轄區的異常情況及時向保安或管理員匯報。

　　第二部分公共制度

　　全體員工均為公司物業轄區的管理人員，無論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。

　　接待來信來訪來電投訴制度

　　為了實現“管理無盲點，服務無挑剔，業主無怨言”的管理目標，不斷完善管理體系，提高員工素質，不斷改進服務質量，嚴格認真對待業主（住戶）反饋的每一信息，特制定本制度：

　　1、實行“首問責任制”，公司每一位員工，無論其部門分工，均有義務接受業主的任何來訪來電、投訴，屬于自己職權范圍內或能夠給予解決的，應當場予以解決;不屬于自己職權范圍內或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應將業主（住戶）反應的問題當場予以接待，而后轉告相應部門。

　　2、每一位員工都有責任收集來自業主（住戶）關于小區管理的看法、建議、意見等。

　　3、公司員工接聽所有來電時，第一句必須為：“您好，某某物業”。

　　4、受理投訴時，必須熱情接待，主動詢問，面帶微笑，不得推諉、無理拒絕，并做到一視同仁。

　　5、當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得提出回避。

　　6、對投訴內容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報并在24小時內予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音。

　　7、凡由市政設施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的住戶投訴，應努力做好解釋工作，積極同市政有關部門辦理交涉，盡早為業主排憂解難，決不允許推托了事。

　　8、員工應認真做好本職工作，積極為業主提供滿意管理服務，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。

　　9、對業主的投訴應及時進行分析總結，對反復出現的問題，應組織有關部門進行深入探討并找出解決辦法，防止重復發生。

　　10、對投訴要記錄，投訴資料要存檔。

　　管理人員文明服務標準

　　1、熱愛本職工作，努力學習管理技術，提高管理水平，樹立“業主至上，服務第一”理念。

　　2、上班時間統一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。

　　3、主動向來訪客人問好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問掌握適度。

　　4、工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺抵制不正之風，嚴守法紀，不以權去謀私。

　　5、遵守制度，精簡辦事程序，團結協作，互相配合，互相監督，按質按量完成本職工作。

　　6、對業主應熱情，遇個別業主無理言行時，做到耐心說服，曉之以理，動之以情，不以惡言相待，不得與業主發生打罵行為。

　　7、真熱情處理業主來信、來訪，積極為他們排憂解難。對業主的投訴、批評、建議，要及時進行調查處理或向上級匯報。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報復的現象發生。

　　員工文明服務要求

　　1、熱愛本職工作：

　　①要樹立干好服務工作的職業志向，熱愛本職工作。

　　②刻苦學習，不斷完善和提高管理和專業技術水平。

　　③待業主如親人，熱情服務，盡職盡責做好工作。

　　2、文明管理：

　　①儀態端莊：衣著打扮端莊、整潔，給業主有一個美的感覺，使人感到親切、和藹。

　　②語言謙遜：在接待業主過程中，語言要力求文雅、謙恭準確，務必做到“四個不講”即：“不講低級庸俗的口頭語、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無關的閑話”。不能取笑人、不能訓斥人、不報復人。

　　③主動熱情：在服務過程中要做到：“三個一樣”即：“對待生人與熟人一個樣，大人與小孩一個樣，忙時閑時一個樣”。

　　④優質服務：對業主負責就是對公司負責，處處應多為業主著想，為業主提供各種便民服務。

　　⑤講誠信：誠信無欺是公司每一位員工應有的工作作風，也是我們經營管理中職業道德的一個重要內容，為此在工作中要實事求是，做到言而有信，嚴守信用。

　　員工廉潔工作制度

　　1、在工作中堅持原則，秉公辦事，不徇私情。

　　2、自覺抵制不正之風，嚴守法紀。

　　3、不以權去謀私，不利用工作之便占公司和業主的便宜。

　　4、不在上班時間干私活，不用公司通訊設備進行私人活動和聊天等。

　　5、業余時間，不利用公司機具、材料向業主承攬私活。

　　6、不亂收費或收費不開收據。

　　7、不利用工作的特殊性質，對流動、外來人員進行敲詐勒索。

　　8、不以次充好，弄虛作假，欺騙業主，賺取物價差額。

　　9、維護公司利益，遵守公司機密。

　　10、不利用公款拉私人關系請、吃、喝。

　　11、不挪用、拖欠和侵吞公款。

　　12、不索取或收受和賄賂、好處，要潔身自好。

　　13、節約用水、用電，不浪費公司用品，堅持勤儉節約。

　　14、不得利用工作之便，要求享受商業網點提供優惠服務和物價。

　　15、不在報銷憑據中作假、謊報、多報。

　　16、不利用工作之便和業主對公司的信任，私下向業主推銷產品，賺取外快。

　　對外服務工作管理制度

　　1、思想面貌：細心、周到，要體現本公司高尚的精神面貌。

　　2、上班紀律：上班時間根據公司工作安排，每天必須先到公司報到，然后外出工作;工作結束后，必須及時到公司簽到;上班時必須佩戴工作證，以便接受業主、住戶監督。

　　3、服務質量：根據客戶的要求，按質、按量、按時完成，以保證業主、住戶滿意。在工作中嚴禁向住戶索取財物、吃、拿等不良行為，一經發現，立即作辭退處理，情節嚴重者還將追究法律責任。

　　4、工作檢查：公司將不定期的進行工作檢查，聽取業主、住戶反映，如業主、住戶反映該工作人員不能勝任時，公司通過核實后，將作辭退處理。

　　5、工作人員如損壞住戶財產，視損壞程度，扣獎金或照價賠償。

　　6、凡業主、住戶付給服務費一律交公司，并開具發票，若私自收取小費者，一經發現，扣工資或獎金，情節嚴重者作辭退處理。

　　鼓勵員工和業主參與管理制度

　　1、為了改進服務質量，提高工作效率，公司鼓勵各級員工和業主、住戶提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對建議人進行物資獎勵。

　　2、員工和業主、住戶的建議范圍包括物業管理方法和手段，改進服務質量的措施，各種設備的使用與養護方法，節約能源與原材料的方式和如何增加經濟收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經理或上級主管領導。

　　3、公司適時召集有關人員開會講座各項建議，如有合理化建議即由相關部門負責人定出試行方案，并交公司領導審批后執行。

　　4、合理化建議試行期根據具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領導會同各部門負責人共同考證該項建議的實際運用效果，并核定獎勵等級，確定獎金數額。如合理化建議有明顯的建設性和實際效果，可不經試行期直接獎勵建議人。

　　5、獎勵等級分300元、200元、100元、50元、30元五個等級，考證結束后立即發放，并記入員工檔案。

　　6、員工的合理化建議記錄為員工晉級、年終評比和獎勵的重要依據，多次提出優質合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎勵。

　　第三部分管理處類制度

　　管理員工作責任監督區日巡視制度

　　1、各管理處必須為每個管理崗位員工劃分一定范圍的工作責任監督區。

　　2、每個工作日必須到各自的監督區域巡視兩遍，并做好巡視記錄，無紀錄視作未巡視。

　　3、巡視監督要求：

　　①檢查小區保安員、衛生員在崗位工作情況（著裝、佩證及有無其他違反有關規章制度的行為）;

　　②檢查小區是否有違章行為（有無亂搭建、違章裝修、墻面有無亂涂、亂畫、張貼廣告，小區內有無亂設攤及跨門營業）;

　　③小區是否有不安全隱患（窨井蓋是否完好，消防通道是否被堵，室外輸電線路是否完好，小區內有無可疑人員活動）;

　　④小區內環境管理是否符合要求（樹木花草有無損壞，公共場所、綠化帶、樓梯道衛生情況，垃圾亭管理是否符合要求，道路上是否有亂停車輛，亂曬衣物等、小區內是否有影響正常休息的噪聲源）;

　　⑤基礎設施是否完整（路面有無破損，室外上下管道是否滲漏，路口*欄桿是否完好）;

　　⑥留意傾聽業主對物業管理的意見反映。

　　4、在巡視過程中，做好記錄。發現問題，能處理的應及時處理，對重大問題和不能處理的事項應向主管匯報。

　　管理處走（回）訪制度

　　為加強物業管理處與廣大業主（住戶）的聯系，使管理處各項工作置身于業主（住戶）監督之中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理工作，提高服務質量，特制定對住戶走（回）訪制度。

　　1、走（回）訪要求

　　①物業管理處正、副主任把對業主（住戶）的走（回）訪列入職責范圍，并落實到每年的工作計劃和總結評比中;

　　②走（回）訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，作好走（回）訪記錄;

　　③走（回）訪中，對業主（住戶）的詢問、意見，如不能當即答復，應告知預約時間回復;

　　④走（回）訪后反饋的意見、要求、建議、投訴，及時逐條整理綜合、研究、妥善解決，重大問題向上級領導請示解決，業主（住戶）反映的問題，做到件件有著落，事事有回音。走（回）訪處理率達100%，投訴率力爭控制在1%以下。

　　2、走（回）訪時間及形式

　　①管理處主任、管理員每月登門走（回）訪4次;

　　②每季度參加一次居委會召開的墻門組長會議，廣泛征求意見;

　　③有針對性地對業主（住戶）作專題調查，聽取意見;

　　④物業管理處設立投訴信箱，投訴電話;

　　⑤隨時熱情接待來訪，作好登記。

　　第四部分安全、消防、車輛管理制度

　　第一章安全管理制度

　　保安人員守則

　　一、著裝儀表

　　1、工作或執勤時，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準混穿;

　　2、制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。

　　二、行為規范

　　1、上班時間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手;

　　2、站崗時姿態嚴整，保持立正姿勢，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書報、亂打電話和聽收、錄音機等;

　　3、值班室內時不得躺臥、打盹、看書報、吃零食、下棋、玩弄手機，不得聽收、錄音機，不得兩、三人聊天;

　　4、巡邏中無情況處理時不得進入住戶樓內，不得邊走邊玩手機，不得聽收、錄音機，不得與無關人員閑聊;

　　5、上班人員必須提前十五分鐘達到各執勤點，做好交接班手續;不得遲到早退，不得擅自離開崗位;

　　6、值班人員就餐必須在值班室內就餐，不得離開崗位到快餐店就餐;

　　7、不得脫離崗位，按照規定時間、指定地點站崗;

　　8、不得睡覺;

　　9、對住戶要有禮有節，熱情受理住戶各種問題，特別是夜間值班，對住戶提出的問題要及時解決，解決不了的作好登記，

　　三、日常管理

　　1、不得遲到早退，嚴格按照規定時間站崗或巡邏;

　　2、認真做好交接班，做好值班記錄和實物出入登記;

　　2、嚴格執行對講機管理規定和警棍使用規定;

　　4、做好本班崗亭的清潔衛生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無關的物品;

　　5、門崗值班室不得會客。

　　四、罰則

　　1、違反本規定第一條、第二條（第八點除外）、第三條的記行政批評一次，累計記批評五次以上者作辭退處理;

　　2、違反第二條第八點的，第一次記行政批評一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退;

　　3、本守則不盡之處，按《公司管理規定》相關條款執行。

　　值班管理規定

　　1、保安人員實行24小時輪流值班制度。

　　2、值班人員分3個班，3個班分為早、中、晚三班，早班為：7：30—16：00，中班為：16：00—0：00，晚班：0：00—7：30。

　　3、各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴格履行崗位責任制的要求，堅守崗位，巡邏人員要按時巡查，提高警惕，及時處理各種突發事件。

　　4、當值班人員發現情況時，應做好控制工作，并及時報告當班班長、隊長或部門負責人。

　　①報告時簡要說明事發地點、性質、人數和特征等;

　　②及時勸阻和處理在物業區域違法管理規定的人員和事件;

　　③遇緊急事件及重大事故應報告相關領導;

　　④在當班期間發生的問題及處理經過，在《值班記錄》做好記錄。

　　保安人員值班制度

　　1、三星級小區保安人員實行24小時值班室值班制度，定時或不定時進行巡邏。

　　2、二星級小區站崗時間分為三個時段，分別為：

　　早間段：6：00（夏季為05：00）—8：00;

　　午間段：11：00—13：00

　　晚間段：16：00—19：00（夏季為20：00）

　　5：00—22：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。

　　3、一星級小區站崗時間為：06：00（夏季為05：00）—21：00（夏季為22：00）

　　05：00—23：00期間，不站崗時，保安人員采取在門口游動方式進行值班，不得進入值班室，違者按脫崗處理。

　　4、本規定以上所指的夏季為每年的5月1日—10月31日。

　　5、各管理處必須為巡邏人員劃分責任片區，實行24小時不間斷巡邏。

　　交接班制度

　　為認真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。

　　1、本班相互轉換崗位時，須認真做好崗位交接。

　　2、接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則由此產生的一切后果由交班人負責。

　　3、接班班長在正點時組織全班人員集合，講明注意事項，然后各保安員到各自崗位換班;

　　2、本班與下班交接時，要將本班工作情況詳細交待給下一班，以便下一班開展工作;

　　3、保安人員交接班時，必須認真填寫《寧波某某物業有限公司保安交接班登記表》，并簽名確認，發現問題，交接雙方必須當面說明，如果交班人離開后，接班人才發現屬于上一班的問題，應立即報告領班或部門負責人處理;

　　4、交接班須正點、守時，非特殊情況，不得超時接班;

　　保安員培訓制度

　　1、崗前培訓

　　上崗前向每位新入職的保安員介紹物業轄區情況、工作紀律、操作要求和崗位職責。

　　①上崗前必須掌握保安、通訊及消防設備器材的使用和操作;

　　②新入職的保安員須進行3—5天時間進行培訓實習，掌握本職工作和基本技能，然后開始正式上崗;

　　2、崗位培訓

　　①保安培訓：根據每年制定的保安部制定的培訓計劃，擬訂保安培訓方案，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而提高保安員的警惕性、“四防”意識、應變能力和身體素質，使其掌握基本技能;

　　②消防培訓：根據每年制定的保安部內部制定的培訓計劃，擬訂消防培訓方案、年度消防演習計劃安排及滅火等培訓內容，通過授課與實際操作相結合的方式，分月、季定期進行培訓，從而達到提高保安員的防火意識、掌握滅火搶救能力的目的;

　　③每位保安員必須根據培訓計劃參加公司和部門組織課程，培訓前進行書面通知，并要求每位參加培訓的人員在員工培訓簽到表上簽到。

　　3、培訓課程設置

　　①培訓目的：通過培訓，提高保安員的綜合素質和服務水平，培養一支訓練有素、紀律嚴明、文明執勤的保安隊伍;

　　②培訓項目：

　　A、應知、應會部分

　　公司制度與規定

　　部門制度與規定

　　保安常識

　　服務意識教育

　　禮節、禮貌及員工的行為規范、個人修養

　　轄區設施、設備介紹

　　消防常識

　　B、崗位工作規范

　　崗位禮貌用語、工作方法與技巧

　　崗位工作職責與細則

　　轄區突發事件的處理

　　C、消防培訓

　　D、法律常識

　　③培訓要求

　　A、培訓期間，不得遲到、早退、曠課，違者按上班同等情況處理;

　　B、理論培訓時，自帶筆和筆記本，認真做好記錄;

　　C、隊列訓練時，按正規化軍事要求操作;

　　D、拳術訓練時，不得隨便開玩笑，防止訓練事故。

　　④考評方式

　　A、理論培訓在結束后采取筆試閉卷方式進行，85分以上為優，75—84為良，60—74分為中，60分以下為差;

　　B、軍事培訓由教員在一個訓練階段結束后進行考核，成績分為優、良、中、差四個等級，具體評分標準由培訓教員擬定;

　　C、根據考評等級給予相應的獎勵和處罰。

　　警棍使用制度

　　為嚴格規范警棍使用，特制定如下規定：

　　1、警棍是保安人員執行公務時佩戴的自衛防暴器械，保安員應嚴格保管和使用，不得將警棍轉借給他人。

　　2、當班保安員應將警棍掛在腰帶后右側。

　　3、不得在崗位上隨便玩耍或揮舞警棍。

　　4、處理一般問題時，不得手持警棍或用警棍指著住戶或來人講話。

　　5、非緊急情況或人身安全未受到威脅的情況下，保安員不得以任何借口或理由使用警棍攻擊他人。

　　6、當班保安員要妥善保管所佩戴的警棍，如有意識或損壞，要照價賠償。

　　7、交接班時要檢查清除后再交接，接受人發現警棍被損壞而不報告，應負責賠償。

　　對講機使用制度

　　對講機是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執行對講機使用規定，熟悉對講機的使用功能，愛護并熟練使用對講機。

　　1、使用規定

　　①使用對講機要本著“愛護設備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對講機，保持對講機清潔，定期進行擦拭、維護;

　　②持機人負責保管和使用對講機，禁止轉借他人或拆卸機器，各治安人員的對講機一律掛在腰帶右后側，站崗、巡邏時不得拿在手中;

　　③發現對講機有損壞或通訊失靈，持機人應立即向直屬上級報告，由部門主管檢查后進行處理，嚴禁自行拆修;

　　④嚴格按規定頻率使用，嚴禁亂按或亂調其他頻率（平常使用1頻道，停電時使用2頻道）;

　　⑤嚴格按照對講機充電程序充電，不得待機充電，電池使用完畢后方可進行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果;

　　⑥交接班時，交機人要講明對講機當班使用狀況，接機者當場檢查，發現損壞或通訊失靈，立即報告當班班長。

　　2、對話要求

　　①呼叫對方，先報自己崗位，再呼對方，為：“我是，呼叫，收到請回話”;

　　②收接方回話后，呼方要簡明扼要地情況講清除，收接方收到情況或信號后，應回答“清楚”或“明白”;

　　③對講機僅限于進行公事聯絡，用對講機講話應使用規范禮貌用語，嚴禁用對講機講粗言穢語、開玩笑或談工作無關的事情;

　　凡違反以上規定者將嚴肅處理。對講機丟失、損壞的，視情節追究相關人員的責任，賠償損失，并處以相應的經濟處罰。

　　監控系統操作制度

　　1、加強學習，不斷提高業務技能，熟練掌握監控系統的操作。

　　2、值班員必須嚴格按照操作規程監控錄像，愛護設備，不得擅自修改系統各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。

　　3、未經上級部門主管批準，不得隨意播放監控錄像的錄像內容;

　　4、未經上級部門主管批準，無關人員不得進入監控室;

　　5、保持監控設備的清潔，定期進行擦拭、維護;

　　6、確保監控室的衛生和秩序，營造良好的工作環境;

　　背景音樂播放制度

　　1、加強學習，不斷提高業務技能，熟練掌握背景音樂系統的操作;

　　2、值班員必須嚴格按照操作背景音樂系統，不得私自拆卸或更改設置，確保其正常運作;

　　3、嚴格按照規定的時間和規定的內容播放音樂;

　　4、非公司制定的操作人員不得擅自動用設備，一經發現，將追究當班人員相關責任;

　　4、保持背景音樂設備的清潔，定期進行擦拭、維護，營造良好的工作環境。

　　物品出入登記制度

　　1、為維護物業管理區域業主的財產安全，確保轄區的公共秩序，轄區內的業主或住用人攜帶物品出入轄區時必須進行登記;

　　2、值班人員對攜帶進入物業轄區的可疑物品應進行盤查、詢問，屬于易燃、易爆、劇毒等危險性物品嚴禁進入轄區;

　　3、值班人員對攜帶大件物品出物業轄區的：

　　①屬業主的，值班人員確屬熟悉、認識的登記其情況，并承擔由此可能引發的后果后放行;

　　②對自稱是業主，值班人員不熟悉、認識的，必須核對其業主資料或登記其身份證件后方可放行;

　　③屬外來人員的必須登記其身份證件號碼等相關內容，進行相關的聯系，認證其攜帶物品合法后方可放行;

　　4、值班人員應嚴格檢查所攜帶物品的性質，可以進行適當的盤問，對未能執行物品出入登記，將給予相應的處罰，造成后果的視情節追究相關責任。

　　重大事件報告制度

　　一、重大事件報告制度

　　為及時妥善處理重大事件或突發事件，避免和控制事件發生，特制定重大事件處理報告制度。

　　1、重大或突發事件包括：火災、電梯困人、爆炸、突發停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為;刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）;關于中央空調主機、發電機、高低壓電柜、通訊設備等大廈主要設備施舍故障;房屋主體結構遭受破壞等;

　　2、發生重大或突發事件，參與事件處理的部門或當值主管立即到現場處理，同時盡快口頭向公司領導報告，并根據事發情節決定是否報告公安、消防等機構協助處理;

　　3、參與事件處理的部門經理（管理處主任）在事件處理后立即填寫重大事件報告表，于12小時內以書面形式遞交公司領導，詳細記錄事件發生的時間、地點、經過，以及事件發生的初步原因和處理經過;

　　4、重大事件報告表由部門經理簽名后上報，入部門經理不在而事情緊急時，可由當值主管簽名上報;

　　5、參與事件處理的部門應在事件處理完畢后24小時填寫重大事件總結表上報公司領導，如實匯報事件的詳細處理過程及結果，找出事件發生的主要原因，提出避免類似情況發生的預防措施。

　　二、緊急事件處理程序

　　1、突發事件處理程序

　　①凡遇突發事件（指兇殺、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即采取措施，并報告管理處負責人、保安部;

　　②簡要說明事發的地點、性質、人數、特征及損失價值;

　　③驅散無關人員，保護好現場，留意現場周圍的情況;

　　④查看本轄區各類記錄、出入登記和監控錄像，檢查有無可疑情況和人員;

　　⑤對勒索、打架事件，監控中心應密切注意事發現場的情況變化;

　　⑥對糾紛事件應及時了解具體原因，積極協調，勸阻爭吵，平息事態;

　　⑦對傷亡事件應做好現場保護和通知搶救工作，對明確死亡的，應報告派出所處理;

　　⑧對涉及刑事及重大責任事故或因治安、刑事案件導致的傷亡事故，應立即報告管理處負責人、保安部，并由公安機關調查處理;

　　⑨相關責任人在接到突發事件后應立即趕到現場，做好疏通控制工作，防止事態擴大;

　　⑩保安部組織人員除維護現場外，還需負責指揮調派人員做好布控堵截，根據事態的大小程度報公安機關、有關部門及公司總經理。

　　2、斗毆等暴力事件的處理程序

　　①處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態度，除正當防衛，一般情況下應盡量避免與人發生武力沖突或爭吵;

　　②巡查發現或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機、電話或其他方式報告保安部，簡要說明現場的情況（地點、人數、斗毆程度、有無使用武器等），入能處理的，及時處理，否則監視現場，等待保安部指令;

　　③保安部接報后視情況派適當數量的保安員立即到現場制止，將肇事者帶往保安部接受調查，如場面無法控制，應盡快報告公安機關;

　　④斗毆事件中物業轄區的財產或人員受到損害，應保護好現場，并留下目擊者，扣下肇事者，作詳細調查以明確責任和落實賠償;

　　⑤如涉及刑事案件，應交公安機關處理;

　　⑥事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送醫院搶救;

　　⑦如嫌疑人逃跑，應跟蹤截擊追捕，隨時報告罪犯犯動向

　　3、盜竊等破壞事件的處理程序

　　①巡查發現或接報物業轄區有人盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人，如人力不夠，用對講機、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡要說明情況，并監視現場等待保安部的指令;

　　②保安部接報后，應迅速排適當數量保安人員到現場制止，設法抓獲肇事者，帶往保安部接受調查;

　　③事件如有財產或人員受到損害，應保護現場，留下目擊者，不要觸動現場一切物品，特別是罪犯留下來的指印、腳印、煙頭等物品;做好詳細記錄，以明確責任、落實賠償;

　　④如涉及刑事責任，應交公安機關處理。

　　4、電梯困人的處理程序

　　①值班人員接到電梯應急電話或巡查發現電梯，立即報告主管，組織相關人員到現場協助控制和解救被困人員，同時將被困電梯的具體方位、停留樓層通知過程維修部;

　　②監控中心通過電視監控觀察電梯內人員情況，使用電梯應急電話與被困者聯系，做好解釋安慰工作;

　　③如遇特殊情況無法消除故障或被困人員有嚴重不適時，應立即報消防部門或求助有關部門解決;

　　④部門經理填寫重大事件報告表，詳細記錄故障及處理經過。

　　5、停電停水的處理程序

　　①接通知物業轄區在短時間停電停水，應在停電前通知轄區內的業主;

　　②未預知的情況下物業轄區內突然發生停電停水，立即聯系工程維修部，啟動應急水源，盡快采取措施恢復供電供水，并對業主做好解釋工作;

　　③保安部派出適當的保安人員維護秩序，以防有人趁機制造事端。

　　6、發現有人觸電的處理

　　①立即趕赴現場，切斷電源;

　　②在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開;

　　③立即進行人工急救，并送醫院急救。

　　第二章消防管理制度

　　消防安全檢查制度

　　為規范物業轄區的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：

　　1、每月末及節日前，結合綜合管理考評對物業轄區公共區域、設施進行安全檢查;

　　2、檢查工作由公司組織，工程、保安、管理處主任參與;

　　3、檢查項目：

　　①各部門（管理處）配備的消防器材、消防栓設施是否齊全、有效;

　　②房間所使用的電器是否符合安全規定;

　　③設有消防報警系統的物業轄區指示燈、煙感及報警系統是否正常。

　　3、檢查中發現物業轄區內各種設施設備有變異，或違反消防規定的問題，要立即查明原因，及時處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書，限期整改。

　　消防培訓制度

　　為貫徹落實“預防為主、防消結合”的消防工作方針，特制定本制度。

　　1、公司對在職員工的消防知識培訓每年不少于一次;

　　2、公司對新入職的員工的消防培訓，培訓率要達到100%;

　　3、培訓內容包括：

　　①學習消防理論知識

　　②熟悉使用常用滅火器材

　　③開展消防綜合演練

　　4、公司每年至少對業主開展消防宣傳教育培訓，包括：

　　①物業轄區防火的各種規定

　　②消防應急通道的位置及緊急情況的疏散方法

　　滅火器管理規定

　　1、滅火器是物業轄區內消防器材之一，在緊急情況及消防狀態下使用;

　　2、保安部負責滅火器的管理工作;

　　3、員工不得亂動、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器;

　　4、滅火器購回后，保安部應滅火器上貼明購入時間或充氣日期;

　　5、在每次的消防檢查中，要滅火器進行檢查，及時更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標簽上注明失效日期。

　　火災處理制度

　　1、發現初期火警，在場人員應該：

　　①及時報告物業轄區當值主管，報告內容包括火警具體地點、燃燒物性質、火勢蔓延方向;

　　②立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢發展;

　　2、物業轄區當值主管接到現場報告后：

　　①帶領消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達火警現場;

　　②立即指揮在場人員進行滅火撲救;

　　③指揮火警現場及可能受影響范圍的人員疏散;

　　3、當撲救無效，當值主管及時決定：

　　①將滅火人員撤離至安全距離內;

　　②立即向上級匯報;

　　③情況如本部門或本公司無法處理，火情失去控制，應立即報告消防部門。

　　第三章車輛管理制度

　　停車管理制度

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，以及2噸位以上的貨車，嚴禁進入小區。

　　2、非小區住戶的車輛進入小區時，門衛應嚴格檢查其證件，問清進入原因，符合條件的方可放行，并作好登記。出小區時，應對其進行檢查，并按規定收取停車費。

　　3、管理人員對在小區內超速行駛、鳴號、不按指定位置停放的車輛要及時糾正。

　　4、提高責任意識，加強責任心。對出入本小區的可疑車輛要進行盤查，防止車輛的丟失、損壞。對損壞小區路面和公共設施的車輛要令其賠償損失，并視情節處以罰款。對沖闖大門的要記下車牌號碼，記清去向，及時報告上級。

　　5、管理人員必須堅持原則，嚴格執行車輛出入、停放規定和收費標準，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴處理。

　　小區車輛停放、出入管理規定

　　為加強對出入、停放本小區車輛的管理，維護小區正常生活秩序，確保住戶的生命財產安全，特對出入、停放本小區的車輛作如下規定：

　　1、凡裝有易燃、易爆、劇毒等危險性物品的車輛，嚴禁駛入小區。2噸以上的卡車一律不得進入小區，特殊情況除外。

　　2、本小區有車輛的住戶，應向本公司申請辦理通行IC卡，憑IC卡通行大門，及在小區停放，按規定收取IC卡工本費、停車費。

　　3、本小區住戶車輛進入小區后，有車庫的住戶必須將車停放在車庫內，無車庫住戶必須將車停放在指定停車位置，嚴禁亂停亂放。

　　4、非本小區住戶的車輛，進入大門時應主動向門衛出示證件，講明進入原因，符合進入條件的領取臨時通行IC卡，并做好登記，方可進入小區，嚴禁沖闖大門。出小區時收回IC卡，并按停車時間收取停車費。遺失、損壞IC卡，照價賠償（每卡30元）。

　　5、進入本小區的貨車，卸完貨物后應及時離開小區，因故不能離開的，應將車停放在指定停車位置。

　　6、進出、停放車輛必須服從小區管理人員的管理。駛入小區的車輛應減速行駛，時速不得超過5公里，不得鳴號。如車輛損壞路面或公用設施，應照價賠償損失，并視情節處以罰款。

　　7、管理人員必須堅持原則，嚴格執行車輛出入、停放管理規定，發現可疑情況及時報告。不得利用工作之便與車主拉關系，收受和賄賂，放松管理，違者從嚴處理。

　　8、違反以上規定者，除按《中華人民共和國交通管理條例》處罰外，并按小區有關規定辦理，情節特別嚴重的，移交公安部門處理。

　　車輛停放收費標準

　　根據鄞價（20xx）93號文件，對停放車輛的收費標準作如下規定：

　　1、本小區有車庫的住戶的車輛，每輛收取IC卡工本費、管理費80元/年，每年辦理一次，不收取停車費。

　　2、本小區無車庫的住戶的車輛，包年：1200元/年，包月：120元/月，包半月：70元/半月，包星期：40元/星期，并收取IC卡押金30元。

　　3、臨時出入本小區的車輛，自進入小區起，1小時內不收費;1小時以上至4小時內，每輛（次）2元;四小時以上，每四小時加收2元。每天（連續時間24小時）收費超過每輛10元的，按10元收取。

　　收費人員管理制度

　　1、舉止文明，姿態端正;熱情服務，禮貌待人，耐心解釋用戶提出的各種問題，樹立公司的良好形象。

　　2、加強學習，不斷提高業務技能，熟練掌握收費系統的操作。

　　3、堅守崗位，認真履行職責，做好車輛出入登記，尤其對臨時出入本小區的車輛要嚴格進行對比檢查，收回IC卡后方可放行。若IC卡丟失，值班人員要照價賠償;如遇車輛丟失，根據電腦資料要追究當班值班人員的責任。

　　4、堅持原則，嚴格執行收費標準，按照票額開具發票，不得徇私和舞弊，不得利用工作之便與車主亂拉關系，收受和賄賂，放松管理，嚴格控制出口人工抬閘，違者從嚴處理。

　　5、愛護設備，不得擅自修改系統各種設置、刪除資料和進行非法操作，嚴禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進行玩游戲、打字等其他操作，違者從嚴處理，并承擔所造成的一切后果。

　　6、如遇停電或設備出現故障，應及時報告上級，維持好車輛出入秩序，認真做好登記，防止IC卡丟失。對此期間所收回的未付款IC卡應分類保管，交收費管理員處理。

　　7、認真交接班，如實做好各項登記。

　　8、維持收費崗亭良好秩序，保持收費崗亭及出入車道的衛生整潔。

物業管理制度15

　　一、確保能源的供給及有效地控制能耗。

　　二、選擇設備要綜合考慮性能優良,技術指標先進,價格合適,利用率高,適應性強和運行費用省。

　　三、建立設備的分類、驗收、登記、建檔、保管、封存、搬移、調撥、事故處理、報廢等一整套臺帳和技術資料及審批制度。

　　四、購置一定量的備品備件,對關鍵設備的易損件必須購置備品備件,低值易耗的材料也應有一定量的儲備,以便發生故障能及時更換縮短停機時間。

　　五、建立日常保養和定期檢查維修制度并做好詳細記錄。

　　六、建立設備大、中、小修工程的驗收制度,確保維修合格率98%。

　　七、有計劃地做好設備的`改造與更新。

　　八、每年度有計劃的對設備進行清查、核對和使用鑒定。

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