土地開發項目建議書

時間：2020-10-23 19:22:57 建議書我要投稿

土地開發項目建議書

　　建議書是面對群體時，雖然也帶有建議，但主要是宣傳、鼓動對方去做，小編收集了土地開發項目建議書，歡迎閱讀。

土地開發項目建議書

　　第一章項目概述

　　一、項目背景

　　為落實《北京城市整體規劃》，加快規劃市區綠化隔離地區建設，推進城鄉結合部地區環境整治和城市化進程，促進城市生態環境改善和經濟社會可持續發展。北京政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，特別是中國正式加入WTO、北京2008奧運會申辦成功，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點. 順義區后沙峪位于溫榆河流域，商機無限。

　　由北京XX房地產開發有限公司在北京市順義區后沙峪鎮開發建設低密度項目（以下簡稱“該項目”）。

　　二．項目歷史條件

　　1、宗地簡介

　　宗地位于順義區后沙峪鎮馬頭莊村，規劃用地性為二類居住用地，可用來開發別墅外事型的居住性建筑。宗地面積為340畝，北側尚有400畝規劃二類居住用地，因機場聯絡線未定而未有合作伙伴。宗地北臨京承高速與首都機場北門的聯絡線，東臨后沙峪玉馬教練場，西南側為后沙峪鎮羅馬湖，交通便捷。

　　2、項目概況

　　宗地由后沙峪政府與北京XX經濟開發公司于1993年簽訂合作協議，歷經十年，北京XX公司于1996年取得順義政府核發的國有土地使用證。2000年10月13日，XX公司與北京XX房地產開發有限公司簽訂了338畝土地轉讓協議。后由XX公司對其175畝地進行土地變性，計委立項和規委規劃意見書工作。因多方面原因后沙峪鎮政府考慮收回該塊用地。

　　3、合作方式

　　由我方出面與XX公司簽訂協議，該公司負責解除與XX公司的合作合同，與后沙峪鎮政府的合作合同，此部分費用為1350萬元（含200萬元付政府定金），由我方與后沙峪鎮政府重新簽訂土地開發協議。

　　三、項目建設單位

　　1、項目公司名稱：北京XX房地產開發有限公司。

　　2、公司經營范圍：

　　在規劃范圍內從事“該項目”的開發與建設、商品房銷售、物業管理等。

　　3、項目建設規模和建設內容：

　　“該項目”開發建設總建筑面積約13.5萬平方米。建設內容為TOWNHOUS低密度住宅和配套設施。“該項目”由北京當代投資集團有限公司投入全部建設資金。

　　四、可行性研究報告編制

　　1、編制單位：

　　由北京XX古德房地產開發有限公司編制北京順義后沙峪項目可行性研究報告。

　　2、編制依據：

　　2．1、北京政府文件：京政辦發（1994）7號。

　　2．2、北京政府文件：京政辦發（1996）55號。

　　2．3、北京政府文件：京政辦發（2000）12號。

　　2．4、北京政府文件：京政辦發（2000）20號。

　　2．5、北京政府文件：京政辦發（2001）31號。

　　2．6、溫榆河流域住宅項目市場調查資料。

　　第二章項目名稱和選址

　　一、項目名稱：北京順義后沙峪 ————————項目。

　　二、地理位置：“該項目”位于順義區后沙峪鎮馬頭村北

　　三、項目占地面積：占地面積約22公頃（22萬平方米）。

　　四、項目用地現狀：項目用地范圍內為瓜田。

　　第三章項目規劃建設方案

　　一、項目建設內容：

　　“該項目”建設內容為低密度TOWNHOUSE項目及配套設施等。

　　二、項目初步規劃設計方案

　　1、規劃建設用地面積： 22萬平方米。

　　2、總建筑面積： 15.5萬平方米。

　　3、居住建筑面積： 13.5萬平方米。

　　4、配套公建建筑面積： 1.5萬平方米。

　　5、非配套公建建筑面積：0.5萬平方米。

　　6、建筑高度：高度控制在12米以內。

　　7、居住總人口：約1000人。

　　8、居住總戶數：約 300 戶

　　9、建筑層數：地上三層，地下一層。

　　10、綠化率： 60％。

　　三、項目規劃設計特色。

　　1、規劃設計：

　　在規劃設計上擬聘請新加坡、香港、美國，意大利，加拿大等國外著名設計大師通過招、投標形式參與“該項目”建筑、景觀、人文等規劃設計工作。“該項目”力求吸收當今國際先進的建筑藝術，體現首都風貌和時代特色。規劃設計方案既能滿足現代化低密度住宅的各項使用要求，同時也必須適合北京總體規劃要求，既能突出自己，又能與周圍環境相協調。

　　2、設施、設備、材料：

　　“該項目”建設將充分引入國際先進的信息網絡技術、引進先進的設備、設施。

　　3、綠化：

　　“該項目”力求在項目周圍建設大面積生態園林和生態景觀設施，為入住TOWNHOUSE的各級客戶提供綠色、優雅、舒適、安逸的居住氛圍。

　　第四章項目建設條件

　　一、地理條件：

　　“該項目”位于順義區后沙峪鎮（馬頭村）。其北鄰機場聯絡高速；東鄰后沙峪村；南鄰馬頭村，占地面積約22公頃。地理位置條件非常優越。

　　二、市政條件

　　“該項目”目前大市政條件不足，由于周圍已經建成一批TOWNHOUSE和別墅項目，特別隨著北京市加快綠化隔離地區建設，加大了對該區域市政投資，因此“該項目”所需的水、電、氣、熱、通訊、道路交通等設施將會同期得到改善。

　　第五章物料消耗與供應

　　一、建筑材料

　　“該項目”建筑內容為TOWNHOUSE及配套設施，建筑結構為全現澆鋼筋混凝土結構。其所消耗的建筑材料主要為鋼材、水泥、木材等，根據設計規范和本項目的總體規劃設計，“該項目”所需的主要建筑材料估算為：

　　鋼材： 8000 噸

　　水泥： 20000噸

　　木材： 300 立方米

　　二、主要設備

　　“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE及配套設施，在設備、設施上將力求采用先進實用的設備、設施，其所需的主要設備有：

　　消防滅火設備、停車車庫、排風、送風系統、應急發電設備、通訊電話系統、照明系統、供暖設備、衛星電視接收系統、通訊電話系統、計算機集成管理系統等。

　　三、水、電、氣、熱供應

　　根據初步計算，“該項目”水、電、氣、熱等用量為：

　　1、用電量：60瓦/平方米，則預測項目用電量為12000 千瓦。

　　2、用水量：按2升/平方米·日，用水量為40萬立方米／日。

　　3、熱力量：按80大卡／小時·平方米計算，則預測用熱量為16 百萬大卡／小時。

　　第六章環境保護

　　按照國家環境保護局“建設項目環境保護管理辦法”和“北京市實施建設項目環境保護管理辦法細則”，建設項目要采取嚴格的環境保護措施。“該項目”的建設內容為TOWNHOUSE是北京市建設“溫榆河綠色生態走廊”工程，對環境的污染較少。環境保護問題主要是生活污水、生活垃圾、噪聲以及汽車廢氣，此外無其它污染源，不存在有害污水和有害垃圾的處理問題，對環境的不利影響較少。項目建設及建成后的使用過程中，將采取嚴格的環境保護措施，嚴格遵守國家和北京市的環境保護法規。

　　環境保護措施如下：

　　1、污水：生活污水經化類池，含油污水經隔油池處理后，達到規定的排放標準，污水排放將嚴格執行國家和北京市的有關規定和標準。

　　2、生活垃圾：將生活垃圾分類收集，由專門的管理部門專設清潔人員，利用密閉垃圾筒運出，由環衛部門統一清運至垃圾處理廠和垃圾消化場處理。

　　3、噪聲：噪聲污染源主要是排風機，停車庫的排風、送風系統、發電機等，擬優先選擇低噪聲的設備。

　　4、汽車廢氣：因車輛進出、停放造成的汽車廢氣污染問題，通過在設計時停車庫保證車庫有一定的容積，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和北京市規定的廢氣排放標準。汽車廢氣還可通過建筑物周圍綠化，減少污染影響。

　　第七章項目建設周期與日程安排

　　一、建設方式

　　“該項目”建設按照北京市有關建設工程招標、投標的有關規定，采取招標或議標的方式擇優選擇建筑施工企業組織施工。為保證施工質量，工程建設采用施工監理的方式進行，聘請有經驗的建設、監理單位進行監理，確保施工質量為優良。

　　二、建設進度安排

　　“該項目”總建筑面積約為15萬平方米，預計建設周期為3 年，即從2004年到2007年為建設期，項目建設實施進度為：

　　1、2004年6 月之前完成前期準備工作。

　　主要包括：協議簽訂、搬遷、規劃設計、施工圖設計七通一平、工程招投標等。

　　2、2004年7 月至2007年7月為施工工期，竣工驗收。

　　第八章經營管理方式

　　一、經營設想

　　1、“該項目”擬采用目前國際流行的建設工程管理模式，按照國際通用建設施工條款。

　　2、“該項目”建成后將吸收國內外的先進管理模式和管理經驗，以物業管理公司的形式統一經營管理。將以現代化的設施、完善的服務，使其成為國內具有一流管理水平的企業。

　　第九章投資估算

　　一、成本構成

　　宗地占地338畝，為二類建筑用地，成本由以下幾塊構成：

　　1、土地費用

　　宗地因歷史原因，需投入補償清算費用2000萬元

　　土地方拆遷等補償費用：3.5萬/畝×338=1183萬元

　　小城鎮建設費用：1萬/畝×338=338萬元

　　農民與鄉鎮補償費用：300元/m× *338 =6760萬元

　　其中包含已付土地方費用200萬元

　　總計：投入土地成本10081萬元

　　2、土地出讓金

　　3、其它投入

　　二、項目設計

　　方案A：以0.6容積率做中高檔TOWNHOUSE項目預計

　　×1000×0.6=13.5萬m2

　　銷售按6500元/ m2計，13.5×6500=8.78億元

　　方案B：以0.8容積率做中低檔 TOWNHOUSE項目預計

　　×1000×0.8=18萬m2

　　銷售按5500元/ m2計，18×5500=9.9億元

　　方案C：以1.3容積率做多層帶電梯計

　　×1000×1.3=29.3萬m2

　　銷售按4000元/ m2計，4000×29.3=11.72億元

　　三、成本測算：

　　A、以收入最低的方案A設計

　　項目總額（萬元）標準

　　1、土地費用2、土地出讓金 100814507 見上表述以200元/m2計

　　3、建安費用 33750 按建安平米造價2500元/m2

　　4、勘測費5、設計費6、可研方案咨詢7、執照費8、規劃方案咨詢 113830763876

　　9、基礎設施10、臨時水電路 405076 300元/m2

　　11、監理費12、質量監督費13、標底招標費14、綠化建設費15、公共配套費16、市政公用設施費17、不可預見費 378953810840513501890

　　合計 58580

　　固定成本合計58580萬元

　　2、經營成本

　　項目總額（萬元）標準

　　銷售費用管理費用財務費用 175617564686 銷售額2%固定成本8%

　　合計 8198

　　3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本

　　=87800-58580-8198=21022萬元

　　B、以方案B設計

　　1、因費用計算以建安費比率計，故分類為：

　　項目總額（萬元）標準

　　1、土地費用2、土地出讓金 100814507

　　3、建安費用 45000 建安單平米2500元

　　4、其它綜合 2070 建安費4.6%

　　5、基礎設施費6、公共配套7、市政設施費 54005401800 300元/m230元/m2100元/m2

　　8、不可預見費 2250 建安×5%

　　合計 71648

　　2、經營成本

　　項目總額（萬元）標準

　　銷售費用管理費用財務費用 198019805732 銷售額2%固定成本8%

　　合計 9692

　　3、毛利：銷售額-固定成本-經營成本

　　=9.9-7.2-1= 1.6億元

　　C、以方案C計：

　　項目總額（萬元）標準

　　3、土地費用4、土地出讓金 100815860 以建安平米200元/m2計

　　3、建安費用 43950 1500元/m2計

　　4、其它綜合 2332 建安費4.6%

　　5、基礎設施費6、公共配套7、市政設施費 879010143380 300元/m230元/m2100元/m2

　　8、不可預見費 2535 建安×5%

　　小計 77942

　　9、銷售費用10、管理費用11、財務費用 235023506235 銷售額×2%×2%固定成本8%

　　合計 10935

　　12、毛利： 28323

　　第十章項目經營策劃

　　一、調查區域TOWNHOUSE項目綜合評述

　　本區域內在售TOWNHOUSE項目主要分布在八達嶺高速公路、立湯路、京順路附近，分布不均勻。隨著北京政府治理溫榆河工程的逐步實施，沿溫榆河兩岸開發TOWNHOUSE項目將具有巨大的經濟價值。從現有TOWNHOUSE項目的銷售價格和銷售進度情況看，市場需求還有一定的潛力。

　　二、TOWNHOUSE市場需求分析

　　中國正式加入WTO以后，世界500強企業有近200家在北京開設分支機構或辦事處，外籍中高級雇員成為TOWNHOUSE市場的潛在客戶群體；北京2008奧運會申辦成功以后，據了解北京現有賓館飯店的接待能力尚有近50％的缺口，屆時將會產生潛在購買和租賃客戶群體；隨著居民收入的不斷增加，幾年前還只能是富豪們享受的豪宅TOWNHOUSE，已逐漸成為中高收入家庭的住宅消費品。目前TOWNHOUSE市場需求結構日趨合理，主要分為以下幾個層次:

　　1、外籍購買群體找房地產資料到中國地產商 www.zgdcs.com

　　1．1、外交使館高級外交官及資外大型公司的中高級雇員

　　北京作為中國的首都，匯集了眾多國家的大使館和世界跨國集團的分支機構或辦事處，這些使館高級外交官、跨國集團的外籍中高級雇員對北京TOWNHOUSE市場的需求在不斷增加。尤其美國、歐州發達國家國內經濟增長放緩，使得這些國家的大型財團和跨國企業不斷增加在華投資，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。

　　1．2、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

　　這一群體是一支不容忽視的購買團體。由于國內的`改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京東北部地區的TOWNHOUSE。

　　2、國內購買群體

　　2．1、中資企業家、高級經理人及IT業、金融業精英

　　這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

　　2。2、大公司高級管理人員、文體名人、律師等高知人才

　　這些人員構成城市的“中產階級”，他們二次置業時多會選擇物業檔次、形象較高，價格優惠和付款方式靈活實惠的，親近自然又具有良好的人文環境的經濟型TOWNHOUSE。

　　2。3、私營企業業主

　　國內經濟持續增長，富有階層將逐步擴大。隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

　　三、項目市場走向

　　目前影響TOWNHOUSE項目最大的因素，除了國家宏觀政策外，從項目本身的因素看，最主要的就是地理位置和價格。從“TOWNHOUSE項目”本身因素看，影響項目市場和價格的最主要的因素是地理位置。地理位置優越的項目應具備的條件是：交通便利、環境優美、鄰近旅游景點等。而“該項目”的地理位置完全具備上述條件。

　　從近期北京的TOWNHOUSE項目變化特點看，影響項目市場和價格的因素除地理位置外，還有整體現劃、戶型設計、景觀氛圍等。

　　1、周邊環境

　　本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2 公里，南部為北京嘉浩別墅城、北京名都園等別墅項目，該區域別墅項目具有較高的市場知名度。

　　2、建筑設計

　　本項目力求為單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，根據不同的戶型，設計各種風格的TOWNHOUSE和花園景觀。建筑設計由國外國及國內知名設計院共同完成，目標是建設成為北京市標志性的TOWNHOUSE建筑。

　　3、環境設計

　　將請國外專業公司設計綠化園藝廣場，飾以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染、適應北方氣候、花期和的植物立體綠化。

　　4、戶型設計

　　多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。采用大客廳、大衛生間，根據不同設計風格配以相應的玻璃窗。專門設有工人房、洗衣間，動靜分開，功能分明，使用率高。

　　5、室內設施及功能

　　5．1、充分引入智能化概念。綜合布結入戶，預IDD電話插口，國際衛星電視接收系統，火警煙感報警系統，可視對講電話，車庫防盜系統，周界報警系統，密碼防盜門。集中報警。

　　5．2、分戶供冷（暖），便于自主控制溫度。

　　5．3、高檔裝飾材料，進口高檔洗浴潔具。

　　6、配套服務設施齊全，特設會員俱樂部 www.zgdcs.com

　　6．1、康體設施：游泳池、桑拿、健身房、壁球室、臺球室、練功房等。

　　6．2、咖啡廳、餐廳。

　　6．3、美容美發、閱覽室、小型診所、超市、洗衣房、商務中心、郵局等。

　　7、物業管理

　　聘請國外知名物業公司進行管理，同時提供多項有償服務，如：送餐、聘保姆、接送孩子、特快專遞等等。

　　四、項目優勢分析

　　1、絕佳地理位置

　　本項目位于北京五大水系之一的溫榆河的東北部，沿溫榆河流域TOWNHOUSE項目具有較高的市場知名度。

　　2、便利的交通

　　地處北五環路至北六環路之間，西面距京承高速公路2公里。

　　3、獨特的生態旅游環境

　　北京市以將“溫榆河綠色生態走廊”規劃為自然生態的保護和培育區、生態建設示范區及生態教育基地。

　　五、項目價格優勢

　　“本項目”周圍TOWNHOUSE項目市場價格大致在7000-9000元/平方米。從規劃上看該地區是自然生態建設示范區及生態教育基地，是北京市東北部地區綠色生態屏障。以開發TOWNHOUSE項目為主，地區規劃實現后，可為居住于此的國內外各界人士創造方便、舒適、優美、清靜、安全的居住環境。因而若整體規劃實現后，項目價格提高還有潛力。

　　六、該項目經營策劃

　　1、項目定位

　　1．1、項目定位依據

　　1．1．1、政府實施建設“溫榆河綠色生態走廊”工程

　　北京政府先后頒發了《關于加快本市綠化隔離地區建設的意見》、《關于加快本市綠化隔離地區建設暫行辦法》、《關于加快本市綠化隔離地區舊村改造和新村建設實施意見》等相關文件，確定了“以綠引資，引資開發，開發建綠，以綠養綠”的原則。隨著北京市“溫榆河綠色生態走廊”工程的啟動，溫榆河流域開發建設將新的投資熱點和經濟增長點

　　1．1．2、中國正式加入WTO對本地區的影響

　　據悉，全球500強大企業中已有近二百家在北京設立了分支機構或代表處，隨著中國加入世貿組織和改革進程的逐步推進，跨國大企業中會有更多的公司看好中國市場�？鐕笃髽I的外籍中高級雇員，尤其美國、歐州發達國家的高級經理，由于消費習慣和消費心理原因，他們非常鐘情于外銷TOWNHOUSE。因此會促進北京TOWNHOUSE市場的進一步發展。

　　1．1．3、港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士

　　由于國內的改革開放政策和投資環境的不斷改善，國民經濟持續穩定的發展，以及鼓勵港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學人員回國投資創業的政策，一大批港、澳、臺地區商界人士、旅外歸國華人及留學歸國創業人士紛紛回國投資創業，他們要求高質量的生活和理想的居住環境，因此更熱衷北京北部地區的TOWNHOUSE。

　　1．1．4、國內金融業、IT業高級經理人文體名人、律師等高知人才

　　這些行業的精英，積累了大量的財富，他們追求生活的品位和質量，在改善居住條件時多考慮選購郊區環境優美的花園式TOWNHOUSE。

　　1．1．5、私營企業業主

　　隨著國家鼓勵發展私營經濟的優惠政策的實施，國內的私營經濟將得到空前的發展。這些富裕起來的私企老板出于居住或投資的需要，也將成為高檔TOWNHOUSE的購買者。

　　1．2、定位設計

　　1．2．1、構思的原點：締造“真豪宅”，展現高尚生活的家居。

　　1．2．2、真豪宅理念：不是要用最貴的建材堆砌，而是要有創新的建筑設計理念，每一個細節上突顯出“名家風范”。

　　1．2．3、本可研所應體現的價值

　　任何商品的出售都是因為它本身具有使用或心理上的特殊價值，房屋也不例外，只是這種價值的意義更為富有，它不再僅僅是居住的場所（最基本的含義），而是包含更為廣義上的意義：實際價值和心理價值。

　　2、本項目的賣點

　　賣點是銷售中帶給客戶的直接利益和間接利益的總和，在心理上是帶給客戶一處價值感。以現有的產品特點可包裝的賣點只有2點：

　　2．1、地處北京“溫榆河綠色生態走廊”；

　　2．2、單體TOWNHOUSE和聯體TOWNHOUSE相結合，多種戶型適宜不同需要，小到150平米經濟型TOWNHOUSE，大到500余平米豪華型TOWNHOUSE。

　　賣點分為實質內容和概念性感受。實質的內容即房屋在實際生活中所真正具備的設施，而概念性感受是在該房屋中所帶來的各種相關感受�？梢钥隙ǖ厥菍嵸|內容如果超前和富有新意，能夠博得客戶認可，則物業必定熱銷，所以在前期物業的規劃設計和設備的選用必須要不斷的改進，以爭取做到最好。使客戶真正感到“物有所值”才是銷售的根本動力。

　　好的產品終歸會受到客戶的青睞，得到市場的認可。

　　3、競爭對策

　　對于競爭對手的競爭優勢，包括在完善產品中所采用的新技術、新工藝和獨特的銷售支持點都應盡量采用，甚至在細節上進行模仿，以做到取長補短，特別是競爭項目給客戶留下的最佳印象，必須在本項目中整合運用。

　　4、增加項目的附加值

　　如果要以豪宅品質出現，必須增加項目可包裝的賣點。具體地從以下三大方面考慮：

　　4．1、豐富專業化設計，聘請國外知名公司參與項目的各項設計，包括：

　　4．1．1、會所及樣板間的裝修套餐由酒店的室內設計師進行設計。

　　4．1．2、社區室外環境由境外設計公司設計。

　　4．1．3、建筑立面由一個外國建筑設計事務所擔綱，推廣時可以冠上該外國事務所名稱。

　　4．1．4、物管公司由國際知名的物業管理公司擔綱。

　　4．2、使用高品質的建筑材料及設備包括：

　　4．2．1、衛生間采用進口原裝高檔潔具，例如科勒、摩恩等。