農村房屋買賣案例與買賣手續

　　農村房屋買賣案例

　　【案例】

　　原告何某于1994年10月將在農村的四上四下樓房賣給了被告殷某，雙方簽訂了房屋買賣協議，約定房屋的轉讓價為69500元。成交后，原告了解到，農村的房屋不能買賣，買賣后也不能辦理房屋的過戶手續，即與被告協商退房退款，被告不同意，為此涉訟。

　　【審理】

　　法院認為，原、被告之間簽訂的房屋買賣協議所基于的買賣標的物系農村房屋，涉及農村房屋買賣應辦理農村宅基地使用權的審批手續。由于本案的原、被告在買賣房屋時未辦理相關的手續，所以雙方所簽訂的房屋買賣協議無效。法院判決被告將房屋返還給原告，原告將69500元返還給被告，并承擔一定的利息。

　　1、《土地法》第六十二條規定：農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準;農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。農村宅基地屬于農民集體經濟組織所有，能享有宅基地使用權的必須是集體經濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果房屋的買賣成立，也將與房屋不可分割的宅基地使用權一并進行轉讓，這勢必將宅基地使用權的主體擴大化。

　　2、《土地法》第六十三條規定：農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租于非農業建設。如果農民房屋買賣成立，就是將與房屋相連接的宅基地使用權作為標的物出賣了，實質上就是對農民集體所有的土地使用權的非農業建設，因而為該規定所禁止。

　　3、根據1993年11月1日實施的《村莊和集鎮規劃建設管理條例》，農村村民宅基地的申請有著非常嚴格的規定，如果村民的房屋買賣不經有關部門的批準就可以成立，則國家關于宅基地使用需要審批的'相關規定形同虛設，也是極不嚴肅的。

　　4、1999年國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第二條第二款規定：農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證。應該說，當事人出售自己所有的財產在法律上并無任何障礙，但正是由于農村房屋買賣的特殊性，我們必須要考慮與土地權屬相關的法律規定。這就是說，只要是非集體組織成員或者是城市居民，非經法定程序，均不得享受農村的宅基地使用權。

　　農村房屋買賣手續

　　買賣雙方在簽訂房屋買賣協議以后，應當首先到當地司法公證部門進行公證;之后，買方應該到當地財政所繳納3%的房契稅;然后，雙方到當地房管所申請辦理房屋產權變更登記手續。房管部門根據當事人協議書內容，審核后進行定案登記并實行公告，30天之內房屋產權無異議的，變更房屋產權登記。在辦理產權變更過程中，需繳納一定手續費。根據國家發展計劃委員會建設部文件計價格(2002)121號文件關于規范住房交易手續費有關問題的通知規定：在辦理住房交易手續過程中，住房轉讓手續費收費按住房建筑面積收取。收費標準為：新建商品住房每平方米3元，存量住房每平方米6元。新建商品房轉讓手續費由轉讓方承擔，經濟適用房減半計收;存量住房轉讓手續費由轉讓雙方各承擔50%.通知另規定：住房交易手續費屬經營服務性收費，由經批準建立的房地產交易中心提供交易服務，辦理交易手續時收取，其他任何部門、單位不得平調、扣繳、提留。

　　根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第60條第3款規定：房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。因此，在變更房屋所有權登記后，還應到當地土地管理部門辦理土地使用權變更登記。若是1992年以后修建的住宅房，除變更土地證外，還應到當地建設局城鄉建設管理辦變更建設工程規劃許可證和建設用地規劃證等相關手續，交取房屋造價1%—2%的手續費。