房地產營銷策劃方案（通用15篇）

　　為了確保工作或事情有序地進行，往往需要預先進行方案制定工作，方案是從目的、要求、方式、方法、進度等都部署具體、周密，并有很強可操作性的計劃。方案要怎么制定呢？下面是小編收集整理的房地產營銷策劃方案，希望能夠幫助到大家。

　　房地產營銷策劃方案 1

　　一、前言：營銷理由

　　傳統經濟學認為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內在價值，并以此為交換的依據。在這一理論的框架內，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。

　　然而，西方經濟學則認為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標準是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認為米飯好，北方人認為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由于認識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產生了西方經濟學的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質的其他品牌。

　　現在已經步入了知識經濟，“華翠”內部必有一個創新系統來不斷審視、破壞現有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產營銷策劃書的具體內容。

　　二、促銷：點石成金

　　現在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業如果僅僅在某一層面占據優勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當中，被更具綜合優勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產市場飽和的現狀下，我們必須打破常規、標新立異，充分運用創新思想，設計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網，一網打盡。

　　（一）立異：以租帶售

　　房地產開發商對其所開發的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業物業的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應萬變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉速度。所以，房地產營銷應當調整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變萬化”（營銷手段方面），采取“租售結合”的營銷策略。

　　“租售結合”房地產營銷策略和方法的基本內容如下：當市場發生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應改變營銷策略：先設法將手中的物業租出去；然后再將營銷目標鎖定在投資型買家這一目標消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經濟的發展導致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產行業本身就特別注定資金的快速運轉，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行借款，以緩解再開發的資金壓力，充分調整資金運轉率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經對荷城現有打工族做過租房調查，通過市場調查發現：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！

　　（二）頂樓：困中創“圓”（園）

　　眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發，針對這種現狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

　　并且，我們投入也不大，100平面大概只需2000元即可，同時，我們的大量建設又可以產生規模效應，進一步降低“花園”建設成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經”）

　　阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對其進行精細化的市場細分，目標群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足。對于頂樓容易產生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當中如果嚴把了質量關的話，是不會發生這樣的質量問題的，但是既然現在房已建好，我要問的是您們對自己的產品有信心么？（當然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的.承認，并簽訂附外質量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的營銷要以高要求的產品質量為基礎的，因為營銷是“末”，而產品是“本”；營銷是“術”，而產品是“道”）

　　（三）中樓：以舊換新

　　俗話說：“沒有不好的產品，只有不好的定位”，市場如戰場，“凡戰者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產品同質化嚴重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的、具有創新推廣手段的企業，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業只有永遠保持創新的頭腦，不斷將其新思想轉化為獨特的、適應現實要求的模式，并成功付諸實踐。才能穩固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強手之林。

　　目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴禁。我們必須采取差異化的市場策略，努力創造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者），二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區農村人口的繼續大量轉移及外來人口的消費涌動，這種市場結構狀況必定還將延續甚至加深。二手樓交易已成為一種發展潮流，不可逆轉！有時，機會就出現在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協商價，然后由消費者支付這個結果值即可。

　　關于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據的。畢竟，高明舊樓多分布于市區西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設有保安及其他物業管理服務人員，安全系數更大。再加上老區環境污染嚴重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經濟條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎上（后面提到），一次又一次的激發著他們的購買欲，調動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記住：市場上的成功者的確是那些最能適應現行環境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

　　（四）綠化：詩意棲居

　　“詩意棲居”是人類居住的夢想！所以古人云“無水則風到氣蔽，有水則氣止而風無。其中以等水之地為上等，以藏風之地為次等”，有山水懷抱之地才為風水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業的綠化要求更高一層。花園者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至時，必將帶給您們更多的“選票”。

　　滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業；氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術圓滿運轉；陽光是花園的遠景，吸引更多市民“埋單”。

　　（五）物業：“和諧”民主

　　現代消費從一般消費轉向體驗消費，由理性消費發展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心；現今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨；在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務。在這方面，海爾集團的品牌建設可算上乘。

　　海爾產品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠”，其服務，產品研發都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調、冰箱、洗衣機等產品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。

　　在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務延伸、拓展到物業管理服務上。因為物業管理好壞也直接影響到房樓的社會認同度。只有我們的認同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業管理公司來接盤，為現有業主提供優質的服務，帶來人性化、親情化的先進服務管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業主的贊譽。這樣，老業主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。

　　三、推廣：多管齊下

　　一個成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的聯系。境界的品牌，并不是消費者有意識認定的“好品牌”，而是存在于消費者認知“無意識”中的一種自然的狀態。強的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認同和好感。市場營銷的戰爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追啊！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對嗎？

　　最主要的，因為房產乃關系到一個家庭的福祉的關鍵性消費，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們、征服他們

　　（一）廣告：媒體打壓

　　廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用，限度地提高廣告資金的回報率；二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，采取任何活動都一樣，在行動之前應先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經濟”。

　　通過本人多次經驗的證明，現有個很好的考核方法：

　　如果廣告后收益>廣告費用,則是經濟的,可行!可是,學過甚至關注、了解過經濟學的人都知道，企業是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創造利潤的化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結構化，以達到花最少的費用而獲取訴求的化。舉個例子，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結論。

　　另外，特地針對區內各鄉鎮農村市場的實際，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告進入農村的“心臟”，更快、更準、更優地搶占農村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實，企業這種拒絕墻體廣告的態度可能是一個錯誤的決策。據調查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國

　　移動”、“新飛冰箱”、“創維電視”、“農業銀行”等。時代進步、經濟發達，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業所追求的是實用、實惠的雙“實”原則！我們提倡的是“實實在在”的那點東西！對吧？

　　（二）造勢：聲勢浩大

　　我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰者，求之于勢，而不求之于人。”造勢主要靠進行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調容易產生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉化成“實”的“物質”。

　　具體推介有多種操作方法：

　　1.利用突發事件(包括國內外甚至小到本省、市、區發生的有影響力的事件)來進行炒作。商場如戰場，作戰，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發事件宣傳自己，對于知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力。

　　2．必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地了解我們的產品。為其沖動購房時打了一劑強心針；讓產品在消費者的意念當中構筑了一個清晰的模型；令其在決定購買意識時給我們的產品下了一個重重的砝碼。

　　四、補漏：瞻前顧后

　　最后，特別要注意的是，在執行上面計劃、進行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續發展戰略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發的信息（如名稱、地址、性質等），其實在推介新有樓上，可以隨便找個借口（理由、原因）進行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。

　　五、收尾：殷誠期待

　　在市場經濟條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發現”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯系起來，必須抓住以下三個關鍵：

　　1.勇于打破思維定式。

　　2.善于另辟蹊徑。

　　3.敢于抓住機遇。

　　房地產營銷策劃方案 2

　　一、活動背景

　　“五一黃金周”歷來是各商家的一個重要的銷售時節，特別是冰箱、空調等夏季需求性較大的家電產品，同時也是樓市的一個旺點。為把握五一銷售時機，建議聯合市內較大、綜合實力較強的家電經銷商共同開展五一促銷活動。整合家電與房產兩大主力時尚資源，以豐富的產品面及較大的廣告號召力、較強的現場煸動力促進雙方產品的市場認知度、促進雙方產品的銷售。

　　同時活動較之于平面廣告更能加強產品的市場印象，能增進與消費者的互動，更好的調動起消費者對樓盤關注的積極性與購買欲。聯合造勢既可減少廣告投入，又能提高市民對活動的關注度，是雙贏之舉。

　　二、活動目的

　　1、與消費者零距離交流、擴大各自產品的市場影響力；

　　2、以優惠的`措施，促進各自產品的銷售；

　　三、活動對象

　　1、活動區域固定居民

　　2、觀光旅游人士

　　3、各自的目標消費群

　　四、活動時間

　　4月28日——5月3日（可根據活動效果、天氣另行調整時間）

　　五、活動地點

　　以人口較為集中，有一定購買力的區域作為選擇的標準。

　　六、活動內容

　　1、歌舞演出

　　2、有獎問答

　　3、發放宣傳單

　　4、樓盤/產品咨詢

　　七、促銷措施

　　（一）樓盤促銷

　　1、多層單位的特價房先到先得。

　　2、多層單位非特價房活動期間購買，除了享受二千、三千的優惠額度外，贈送指定空調或冰箱一臺；但是不再享受任何折扣優惠。

　　3、活動期間購買商鋪的客戶除正常折扣外，獲贈指定空調或冰箱一臺；但是不再享受任何金額優惠。

　　4、來活動現場中答者，可獲得禮品傘一支。

　　5、項目已購老客戶在五一當天可至售樓部現場領取禮品一份，禮品暫定為xx。

　　（二）家電促銷

　　1、當天認購家電額外優惠一定金額（未定）

　　2、現場有獎問答，獲贈小禮品

　　八、活動流程（每天上下午各一場、共兩場輪流演出）

　　1、9：00主持人開場白

　　2、9：05節目

　　3、9：15樓盤項目/家電產品介紹

　　4、9：25節目

　　5、9：45有獎問答

　　6、10：00節目

　　7、10：15發放宣傳單及咨詢

　　九、現場布置

　　1、展板2塊，規格2.4x1.2，鐵架焊制可折疊收放

　　2、易拉寶一個

　　3、音響一對含無線話筒

　　4、拱門1——2個（雙方各提供一個）紅地毯

　　5、咨詢臺1—2張、椅子6張

　　6、宣傳折頁、資料袋若干

　　7、禮品傘200支

　　8、冰箱、空調若干臺（經銷商提供）

　　9、家電類宣傳展板由經銷商制作安排

　　10、帳篷4頂（經銷商提供）

　　十、廣告宣傳

　　1、活動短信：5萬條

　　2、電視流字1周

　　3、宣傳單頁（各自制作、發布）

　　4、戶外廣告牌（長年效應）

　　十一、活動費用

　　1、活動短信：5萬條xx元/條=x元（各出50%）

　　2、電視流字1周xx元/天=x元（各出50%）

　　3、演員費用：約x元/天·人xx人x5天=x元（經銷商）

　　4、場地費用：x元/天·地x 5天=x元（開發商）

　　5、拱門審批：x元/天x 5天=x元（經銷商）

　　6、綬帶：4條x 30元/條=x元（經銷商）

　　7、地毯、臺布：約x元（開發商）

　　8、展板：x元/個x 2個=x元（開發商、含噴繪）

　　9、汽車租賃：250元x 5天=1250元（各出50%）

　　10、戶外廣告噴繪約x元（開發商）

　　11、其他費用共計x元

　　房地產營銷策劃方案 3

　　一、活動目的

　　1、促進開盤成交客戶合同簽訂；

　　2、提升開盤售樓部現場人氣；

　　3、促進項目開盤成交，制造凱悅城的'聲音，及快速去化房源。

　　二、活動時間

　　20xx年9月份（具體時間待定）

　　三、活動地點

　　凱悅城售樓中心

　　四、活動前準備

　　1、置業顧問電話邀約時間：20xx年9月份

　　2、電器的購買

　　時間：20xx年8月30日

　　3、抽獎券制作到位時間：20xx年9月初

　　4、水果糕點現場布置到位

　　時間：開盤前一天

　　五、活動內容

　　邀請凱悅城開盤，購房簽約客戶，將在售樓中心內部進行現場“砸金蛋得家電”活動，由項目經理對本次活動類容進行簡單介紹，并傳遞前期購房客戶，老帶新活動政策，本次活動抽獎由當天購房客戶現場抽取，產生以下獎勵：

　　一等獎：筆記本電腦（2名）

　　二等獎：海爾冰箱（4臺）

　　3000x2臺=6000元1500x4臺=6000元1000元x6臺=6000元600元x10臺=6000元

　　100元x90臺=9000元

　　費用預估：33000元

　　三等獎：海爾洗衣機（6名）四等獎：微波爐（10名）

　　五等獎：榨汁機或電飯煲或加濕器（90名）

　　六、活動流程

　　新客戶到達售樓中心——進入簽到區簽到——拿排號單或序號——客戶集中到門外——現場維持開盤前客戶情緒，待開盤開始，由銷售帶客戶購房，已簽訂購房認購的客戶——由銷售帶客戶進行現場砸蛋區——由客戶砸蛋獲取獎券——銷售帶客戶去領獎去等級（需帶認購和客戶身份證）——核對后領 取獎品——銷售讓客戶從后 門離開。

　　（置業顧問全程接待，并一對一介紹，促進成交幾率，深入挖掘潛在客戶群）

　　七、活動費用

　　1、抽獎券數量：100張

　　抽獎箱：1個費用：100元

　　2、聘請婚慶公司費用：2500元

　　3、水果糕點費用：1000元

　　4、預計現場布置費用：費用：500元

　　5、小禮品購置費：毛絨玩具等2000元

　　6、不可預計支出費用：費用：900元

　　7、家電費用：33000元

　　房地產營銷策劃方案 4

　　時間過得很快，轉眼間x房地產開發有限公司已經有10年的歷史了，今天將迎來了公司的十周年慶，公司決定在這重要的日子舉辦活動慶祝周年慶。

　　在這十年崢嶸歲月中，x公司一直秉承“開拓進取、放眼未來、追求卓越、造福社群”的企業宗旨和“以人為本、天地合一”的建筑理念，為社會奉獻美好的生活空間而不懈努力，同時也為社會造就了以“中國mba英雄”x總經理為代表的商業精英。x現代城是目前x公司的鼎力之作，它的建成將給x帶來革命性的商務理念。因此項目的啟動不僅是x公司，也是x商界的一大盛事。x公司沉淀了十年的博大精深的文化底蘊筑就了今天的x俱樂部，它的成立和啟動也標志著公司踏上全新歷程的開始。舉辦這次十周年慶典暨俱樂部啟動儀式的活動，一可共慶諸多臨門之喜,二可借力發展,開創更為關廣闊的天地。

　　一、目的及意義：

　　十周年是一個企業發展的里程碑，恰是時候回顧歷史，展望未來。而且借此契機提升企業知名度，大力打造企業和品牌形象，可謂師出有名，機遇難得;借助活動平臺，宣傳x總經理榮獲“中國mba英雄”，塑造公司管理層的統帥風范和領導魅力;促進公司和俱樂部目標會員的感情交流，為即將成立的俱樂部奠定基石，對俱樂部的傳播和推廣大有裨益;為x現代城網羅人氣和客戶資源，以便順利打開市場;高爾夫是健康時尚的體育運動，歷來為高端人士所推崇，舉辦高爾夫球比賽能夠充分彰顯x公司和x城的不凡品位。

　　二、主題和口號：

　　主標語：網聚現代商務英雄——采用的.標語與x現代城推廣主題語相互呼應，突現與會者在現代商界的尊貴地位，同時表明這是一次精英的會聚。

　　參考標語：

　　1、商務英雄聚精之源

　　2、重塑現代商務文明

　　三、時間地點：

　　時間：20xx年7月25日(有待最后確定);

　　地點：xx高爾夫球場，x賓館(新聞發布會及聯誼會地點)

　　四、活動對象和規模：

　　本次活動的主要對象是在x商界出類拔萃的高層人物和具備消費能力及購買能力的客戶。為了發揮媒體和口介的傳播作用，邀請一定數量的新聞記者和原x公司所開發項目的業主(如x灣、x花園、x等)。

　　1、 x商界領袖人物(人數)

　　2、意向大客戶(人數)

　　3、 x灣業主(人數)

　　4、新聞媒介記者(人數)

　　5、 x公司企業員工(人數)

　　6、代理商工作人員(人數)

　　總計：若干人

　　五、活動組織及內容：

　　活動安排大致分為三個部分，即上午舉行新聞發布會，下午高爾夫比賽，晚上舉行宴會。形式多樣。內容豐富。

　　1、出于提高權威性、擴大影響力的考慮，建議本次活動中的高爾夫球賽由x企業家協會作為主辦單位，x公司作為承辦單位。

　　2、本次活動面向x商界領袖人物、意向大客戶、業主、新聞媒介朋友、開發商工作人員和代理商公司員工

　　3、活動采用新聞發布會、戶外高爾夫球競賽活動、聯誼宴會三種形式貫穿進行：

　　a.新聞發布會：邀請x企業家協會領導致辭，由開發商代表回顧企業十年成就，并對x項目和x俱樂部做宣傳介紹,建議邀請有廣東知名俱樂部組建經驗的權威人士或是屬于某俱樂部成員的名流暢談俱樂部。

　　b.高爾夫球賽：高爾夫運動具有濃烈的商務性質和紳士氣質，能夠完美地詮釋本活動對象的不凡品質。參賽者在揮桿比賽激烈角逐中，深化友誼，促進交流，覽盡x山迷人風光。凡是對高爾夫感興趣的活動參與者特別是意向大客戶都可以報名參加比賽，此次球賽意在為俱樂部成立和項目銷售做好鋪墊。

　　c.聯誼宴會：宴會目的在于在輕松的氛圍中拉近感情距離.宴會上由企業領導對比賽頒獎，推薦x項目。企業家協會成員、媒體記者等與會者在會上自由交流溝通。

　　4、活動大體流程如下：

　　參與人員報到(x賓館)→新聞發布會(x企業家協會領導致辭、開發商代表發言、項目推薦、廣東嘉賓論俱樂部，x賓館)→中午作息(x賓館)→高爾夫比賽(x高爾夫球場)→聯誼宴會(領導總結陳述、宴會聯歡，以上活動中穿插頒獎和項目推薦，x賓館)→全天活動結束

　　六、組織渠道：

　　x企業家協會發函召集會員參加的方式是本次活動主要的組織途徑，除此之外，補充采用其它方式。

　　1、以x企業家協會名義通過直郵向協會成員、媒體記者發放本項目概念樓書及邀請函。

　　2、開發商以信函、電話等方式邀約其商界友人、x灣客戶。

　　七、宣傳方式：

　　本次活動主要選擇x房地產界著名雜志《x》，和x發行量最大影響力最大的報紙《x早報》兩大平面媒體，結合電視臺節目夾送折頁現場推廣等方式進行有效推廣。

　　1、活動前期宣傳：

　　a、 《x》發布活動預告，采取軟文形式全面介紹x公司、公司總經理“中國mba英雄”xx、x俱樂部，重點提及xx現代城。

　　b、結合項目形象宣傳，《x早報》底版發布預告，圖文結合簡介xx總經理、xx現代城。

　　c、以直郵方式發放銷售樓書和邀請函。

　　2、現場推廣：

　　a、新聞發布會：陳述業績以表明企業的雄厚實力;廣東嘉賓動員與會者加入俱樂。，現場布置喜慶又不失莊重、氣勢宏偉，與企業的文化底蘊相結合。企業領導對項目和俱樂部作引見。

　　b、高爾夫競賽：球賽場地通過拱門，懸掛項目和俱樂部的宣傳布幅、雙葉廣告，重點投放，少而精，避免喧賓奪主，重在烘托高雅嚴肅的休閑活動氛圍;

　　c、聯誼宴會：發放項目以及俱樂部相關宣傳資料。現場宣傳營造出喜慶活躍、大氣蓬勃的氣氛，象征企業十年的輝煌以及蒸蒸日上的成績，預示活動的順利圓滿。

　　房地產營銷策劃方案 5

　　營銷總原則：

　　1、信心比黃金更珍貴快速回款減少成本增加利潤

　　2、創新驅動發展戰略主動出擊全城營銷全員工營銷

　　3、走非常路策略錢用在刀刃上

　　4、走安利銷售方式

　　具體策略：

　　一、老客戶推薦策略

　　1、老客戶上門或上單位，帶上禮品(約200-300元)，帶上誠意，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

　　2、召集安陽跑保險人員，舉行產品推介會，每個保險人員推薦一個新客戶，獎1000元。

　　3、召集老客戶晚上聚餐，增進感情，介紹產品優勢，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

　　二、教師策略

　　尋找熱心教師，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

　　三、單位策略

　　主動聯系友好單位，到單位去推銷，單位主要負責人推銷十套房，自己購房在正常優惠上，再去掉1.5萬元。

　　四、各縣城、鄉鎮、主要大村策略

　　1、發短信、進行派單，每個縣，約需2萬元。

　　2、尋找當地聯絡人，每推薦一個新客戶，獎1000元，推薦10新客戶，再補獎3000元。

　　3、在主要地段，考慮價格的基礎上，可做些廣告。

　　五、派單策略

　　繼續原派單，到鄉鎮、縣城去，到安陽市主要單位去。

　　六、其他

　　1、直接按排售樓員，到客戶家里或單位里。按排售樓員與客戶吃飯。

　　2、加大催款力度，定房時，簽定協議，協議上注明，一個星期內交到貸款40%。一次付清全部交清。否則不再接收此客戶定房。

　　3、各縣城、鄉鎮、主要大村到項目部應考慮車輛，中午考慮吃飯、送禮品等。(因為在縣城、鄉鎮、主要大村一戶可帶動多戶。)

　　4、加大現有售樓員思想教育，提高信心。

　　5、單頁上用詞直接，如“安陽東區最優位最低價一口價”等。如“無融資、無貸款公司”等。

　　6、每個購房戶，在價格上，有原則，也要有方式。

　　7、提早回款，把銀行貸款或個人款還了，我保證完全可行，也就是說把利息讓給客戶，我們也同時賣了房，一舉兩得，很好。

　　房地產營銷策劃方案 6

　　既然選擇做房地產行業，就沒有退路了，房地產行業雖然賺錢多，但是高回報就有高風險，機遇與風險共存。但是投資大，如果被套牢的話，那就沒有任何退路了，比股市被套牢還慘。

　　高風險，高投資，所以在房地產行業做事一定要謹慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會出現投資失敗。

　　下面我根據最進房地產市場的情況，就眼下，給制定了一份自認為很有針對性的市場營銷策劃書：

　　房產行業解決方案：

　　09年的中國房地產就像開發商的惡夢，受次債的影響，全球房產的低迷也波及到了中國，09年仍然是房產行業的艱難時期，本月初正式聲明不會政策性拯救房市。房產商一擲千金的推廣策略一去不復返了，認真研究購買者需求，準確規劃產品，精準傳播已成為開發商與代理商的當務之急，優郵的房地產行業解決方案正是解決了開發商在經濟低迷期的營銷難題：

　　精準推廣規劃：

　　1）樓盤客群細分；

　　2）精準營銷平臺；

　　3）精準郵件營銷平臺；

　　4）數據庫發送執行；

　　5）目標客戶dm營銷設計與執行。

　　房產代理專項規劃：

　　1）數據庫建立；

　　2）數據庫推廣平臺建立（、郵件平臺）

　　3）數據庫發送執行。

　　商業地產集客規劃：

　　1）商圈；

　　2）地產主題設計；

　　3）招商方案與執行；

　　4）集客策略。

　　中高端房產項目推廣規劃：

　　1）整合網絡傳播方案；

　　2）高端客戶數據庫；

　　3）數據庫內容設計與推廣執行；

　　4）項目推介會執行規劃。

　　優郵房產行業的解決方案，適合低成本市場推廣的開發商、中介代理機構，是快速找到目標的新營銷模式。

　　全球金融危機的到來說明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國的房地產市場出現萎靡，但是世界房地產市場都幾乎和中國一樣，甚至比中國還要嚴重。雖然世界很多國家都做出了的舉措，但是中國根據自己的'國情做出了不會政策性拯救房市的決定，這也有國家的苦衷，我們應該理解。

　　既然國家不會政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，離破產也不遠了。我們正在為之前中國房地產市場的不合理開發買單了，這怨不得別人。確實有很多房地產大腕囤積居奇，大肆炒作房地產市場，導致現在這個情況。

　　上面我制定的新的市場營銷策劃書，已經很完善的寫出如何拯救我們的，希望大家能夠重視。

　　房地產營銷策劃方案 7

　　一、前言

　　在商業地產銷售發展日益成熟的的今天，房地產營銷策劃在商業地產的銷售與招商過程中越來越重要，商鋪要想賣得好，前期的營銷策劃必不可少，而且必須做到位。

　　xx商業城項目是xx房地產開發公司開發的精品物業，將成為xx市北區的新型休閑地產商業的經典作品。

　　xx商業城座落于xx市城區北部的xx廣場旁，是xx地產開發公司的新建項目。本項目占地xx平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為xx余平方米，地下車庫及設備用房建筑面積為xx多平方米，商業裙樓建筑面積約xx平方米，塔樓建筑面積約xx余平方米。項目總投資約xx萬元。

　　經過前期的市場調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個初步設想，結合目前項目現狀，本營銷企業方案對本項目做了比較系統的市場定位及營銷可操作性分析，從營銷策劃的角度出發，對項目的整體形象包裝、營銷組織運行、市場推廣、廣告策略安排、銷售促進等方面都做了全局性和可操作性的論述。

　　二、項目營銷總體策略

　　營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

　　三、項目營銷目標方針

　　根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

　　1、樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

　　2、倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

　　3、提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

　　4、啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的.消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

　　5、醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

　　四、銷售目標

　　1、銷售（招商）目標。

　　2、銷售目標分解，根據項目的定位及施工進度計劃，進行營銷工作。

　　五、項目銷售時機及價格

　　為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

　　（一）項目入市時機及姿態。

　　1、入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在xx年xx月份房交會期間開盤（或xx年xx月），可以抓住xx年春季房交會、xx節等機會掀起第一個啟動高潮；在xx節、xx年秋季房交會、xx等重要時期掀起新的銷售高潮。

　　2、入市姿態：以全市乃至xx地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

　　（二）價格定位及價格策略。

　　1、價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

　　2、價格定位：整個商業項目的銷售均價為xx元/平方米，其中起價為xx元/平方米，最高價為xx元/平方米。

　　3、價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整（略升），均價為xx元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

　　（一）宣傳策略主題。

　　1、個性特色：“xx商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

　　2、區位交通：本項目地處xx廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業地產投資環境。

　　3、增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

　　（二）宣傳媒介組合。

　　1、開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

　　2、開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

　　3、開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

　　房地產營銷策劃方案 8

　　一、前言

　　本案是市政府繼華苑、麗苑之后的又一重點、大型居民生活區，整體以“全國最大的生態居住區”為統一的、主要的訴求點。一期工程擁有6塊大小與規劃均不同土地范圍，去除商業用地和沒有水域面積的地塊以外，本案最主要的競品項目為3號地華夏梅江芳水園。

　　二、推廣策劃原則

　　本案藍水園在推廣策劃過程中我們的指導思想是“跳出地產做地產”，這種體現了片區或區域經濟思維神韻的做法，將隨著城市化進程的不斷加快，給房地產開發提供前所未有的廣闊空間。我們理解的房地產推廣策劃是，不局限于某一個時期某一個樓盤的成功與否，而是放眼于一個小區樓盤發展到大的綜合社區，從單一的房地產開發項目到不同產業與房地產業進行資源整合，甚至期望能夠帶動一個區域經濟版塊的開發和興旺。

　　我們理解并提出“跳出地產做地產”的泛地產理論，說到底是一種思維方式的變革。是在房地產大盤化、郊區化、復合化的摸索中出來的。

　　一、兩個賣點就夠了。但如果是1000畝的大盤子怎么辦?小盤是獨奏曲，大盤是交響樂。它必須有一個主題和靈魂。因此，必須上升到泛地產的高度，來整合各種可以利用的資源。

　　從中觀層面說，今天的地產必將跳出單一地產的格局，也就是我們常說的復合型地產。

　　從宏觀上講，但凡人類活動、居住的建筑環境合空間，都可以納入泛地產的范疇，包括城市的規劃和經濟區域的開發。

　　在對藍水園推廣策劃的考慮上，我們力求作到以上各點，宣傳新穎、獨到，能夠充分涵蓋本案的特色與特點，創造今后項目正式運作、營銷通暢的生命力。

　　二、具體影響梅江藍水園推廣的六大因素

　　藍水園的具體推廣受項目規劃、價格策略、廣告策略、銷售執行、市場競爭和政經環境這六大因素的左右。其中，項目規劃、價格策略、廣告策略和銷售執行這四個因素應當是屬于我們能夠控制的營銷組合的范疇，而市場競爭和政經環境則是我們所不可控制的微觀環境和宏觀環境。

　　我們的任務就是知道應該在哪里，應該怎么去適當安排營銷組合合理的項目規劃、周密的價格策略、有效的廣告策略和徹底的銷售執行，使之與不可控制的環境因素市場競爭和政經環境相適應。其實這就是藍水園推廣能否成功的秘訣所在。

　　整個推廣過程類似一個完整的戰役。它的第一步是市場調研，如同戰前的敵情偵察，是一切推廣行為的決策基礎;第二步推廣策劃就是坐在司令部的決策過程，對具體操作而言，就是從項目規劃策略、價格策略、廣告策略和銷售策略這四個可控制方面來入手策劃;第三部是策劃執行，其中的廣告攻勢，只等于開戰后的飛機轟炸和炮火支援，而銷售執行就如同士兵的沖鋒陷陣和實地占領。三個步驟相互配合，一氣呵成，才能完成既定的銷售目標。

　　三、主要競品物業——芳水園情況簡介

　　1、芳水園開發商介紹

　　華夏經濟房建設發展公司是國有一級資質開發企業，以建設社會保障性質解困、安居住宅為主。組建7年來，運用十幾億資金開發了十多片近百萬平方米住宅小區，其中95年開發建設的福東北里榮獲全國物業管理優秀示范小區稱號，97年建設開發建設的華苑安華里、居華里，同時獲得全國住宅試點小區綜合金牌和五個單項一等獎，評為國家安居工程優秀住宅小區，榮獲中國建設工程最高獎級——魯班獎。公司先后獲得“天津市房地產開發20強企業”、“天津市優秀獎”、“天津市危改信得過企業”、“建行信用AAA級企業”等多項榮譽。

　　2、梅江3號地——芳水園簡介

　　芳水園的7個建設標準：

　　1疏密有序的園林格局;

　　2綠地、水面合理分布，宛在水中央;

　　3家庭垃圾預處理，分類袋裝，分類收集;

　　4建立中水利用系統，充分利用水資源;

　　5熱電廠供熱，減少污染;

　　6提高住宅高科技含量，做到二步節能;

　　7健全安全防范及信息管理。

　　3、芳水園廣告運作

　　目前由獨立個人工作室代理設計、發布。

　　四、藍水園客戶定位策略

　　一藍水園的目標客戶群為“新中產階級”

　　曾幾何時，在"允許一部分人先富起來"的口號聲中，經濟體制的不斷完善，市場經濟的日趨活躍，人們不在沉迷于"今宵酒醒何處?"的感覺，發出了"再也不能這樣過"的吶喊。身體的成長需要日久天長，而觀念的更新轉換只是瞬間之事。大氣候與小氣候的成熟，一大批不甘寂寞的有識之士，擺脫了束縛，通過自身的努力拼搏，向著一個新的行列前行，那就是有絕對中國特色的--"新中產階級"。他們除了養車，購買豪宅之外，還要有足夠的時間和經濟去追求其固有的高品質的生活。追求精致的生活品味這便是新中產階級的又一大特點。

　　就中國國情現狀而言"新中產階級"的產生有著重要的局限性。它主要行業大致有：部分私營企業主，流通公司，非金融機構，房地產開發商，三資企業，還有證券經營者，特種行業主，以及策劃公司，文化產業等。這些行業經營起來主要運用的是知識與頭腦，所以知識經濟時代的特征就由此體現出來。

　　2、“新中產階級”特征

　　"新中產階級"是一個源于西方的名詞，是只屬于社會中間層次的占社會人數比例較大的那一部分人。"新中產階級"是整個社會的安全發展重心，他們在經濟來源方面占有明顯優勢，大部分自己就是老板。他們沒有時間觀念，往往把工作和休息合二為一，以其獨立的姿態出現，是我們這個社會中最能吃苦耐勞的群體。他們以自己的智慧，不計勞動時間，不辭辛勞地做別人不做也做不了的事情。他們大都具有堅強的毅力，所以才能飛快地發展起來。他們大都白手起家，他們的富裕生活90%都是靠自己努力奮斗而得到的。

　　他們具有強烈的自信心，相信自己所做的絕對能成功，便是他們的信條。生活講究，追求品味，但也不輕易消費，有時甚至還不愿向外公開自己的財產也是他們的特征之一。同時，敢于投資，將所得的錢用于擴大再生產，以期獲得更多的利潤。

　　"新中產階級"并不是都智商及高，但是他們善于理財，他們所選擇的投資大多是安全性高，獲利較大的.項目。追求成功，追求財富的腳步永不停止，更是"新中產階級"的顯著特點。3、“新中產階級”的具體表象

　　第一組，經濟問題：

　　1.有公文包專門存放動產票據，如股票認購協議書

　　2.至少請一人幫做家務，如清潔女傭或帶小孩的

　　3.住所至少一處以上

　　4.有至少一部車

　　第二組，社會問題：

　　1.每周至少兩次在外享用晚餐

　　2.可能有家庭成員是外國公民

　　3.組織過20人以上的聚會或晚宴

　　4.認識公眾人物，如藝術家、大老板和政客

　　5.常跟朋友一起外出度假

　　第三組，文化問題：

　　1、名校畢業或有博士學位

　　2.會至少兩種語言

　　3.定期參觀博物館

　　4.每月至少光顧一次音樂會、芭蕾或歌劇表演

　　5.收藏藝術品，或古董

　　第四組，特征問題：

　　1.是俱樂部成員

　　2.去過國內大部分地區

　　3.每年因工作之故長途飛行5次以上

　　4.曾被邀至大眾媒體(電視、廣播或報刊)表達看法

　　5.每年個人捐款達1000元以上

　　二針對藍水園的目標客戶群聘請形象符合的品牌形象代言人

　　由于“新中產階級”這個目標定位群的特殊性與“新概念”性，我們建議在今后順馳梅江藍水園的宣傳推廣中聘請儀態、氣質、形象與“新中產階級”能夠有機融合的品牌形象代言人。

　　聘請品牌形象代言人在藍水園宣傳推廣中的作用

　　1、能夠與大多數的房地產項目產生有效的區別。

　　聘請一個項目的品牌形象代言人，在如今大多數的產品宣傳中被廣泛運用，對于品牌代言人所帶言的產品，人們的認知程度日益增高。但單就房地產項目而言，聘請品牌代言人的案例很少，目前已知周邊地區物業聘請形象代言人的有北京的御景園程峻，天津的世紀花園葛優，均屬高檔一流物業世紀花園在當時天津的樓市中如此定位。雖然這兩個項目對品牌代言人的挖掘并不深入，但此種方式的宣傳推廣行為仍然為這兩個項目贏得了廣泛的知名度和銷售業績。2、能夠將我們所宣傳的主題充分的表達

　　由于品牌形象代言人屬于客戶定位群中最具有代表性的個體，所以他能夠準確、直觀的將項目的精髓以個體的形式展現在人們的面前。

　　品牌形象代言人的選擇

　　有鑒于藍水園項目的客戶定位群，建議在品牌代言人的選擇上考慮著名電影、電視表演藝術家陳道明或濮存晰，陳道明的宣傳效果較之濮存晰更有代表性。

　　陳道明的在影視作品中的形象已經被大多數人所接受。他的形象多為中國的民族資本家、企業家和有形象、有氣質的高級知識分子。基本符合“新中產階級”的外在形象。且陳的商業形象沒有被完全的開發，品牌形象記憶度相對專注。

　　五、項目規劃策略

　　梅江生態居住區作為天津市政府繼華苑和麗苑之后的更大手筆，始終為天津市民所關注。而梅江所處的地理位置也日益被人們所認可，并存在著無限的升值潛力，但是作為項目的地點是不可變更的，規劃設計好的外檐、房型等細節是不可變更的，項目規劃的核心是理念開發。就像一部交響樂不能沒有主題，藍水園的推廣不能沒有靈魂。我們把這個尋找靈魂的過程稱做理念開發。一旦這個理念確立，整個推廣過程都必須圍繞它進行，這種理念創新在于適度超前的把握人們所追求的各種新的生活方式和思想潮流，然后量身定造、消化、提純，形成統帥全局的主題思想，并把它滲透、融合、演繹在藍水園的整個具體推廣策劃中。

　　方案A——時尚理念

　　一推廣主題——麗水天成時尚之都

　　1、推廣主題的延續運用

　　本案運作前期曾命名為“星嘉洲”，同時以“麗水天成時尚之都”作為本案的推廣主題與主打廣告語。這一階段，20xx年秋季房交會的亮點展示與海報、軟稿的聯合運用使本案的知名度上升到一定的階段。雖然房交會結束后，由于更名等事件的影響，本案一度沉寂了一段時間，但由于梅江項目的集體品牌優勢，“星嘉洲”和推廣主題即主打廣告語“麗水天成時尚之都”在人們的心目中已有了一定的地位和積累了一定廣告勢能。

　　就廣告的延伸度來說，在正式的推廣上市階段，繼續沿用“麗水天成時尚之都”這個主題可以有效的使品牌形象得以延續和擴展，鞏固項目在人們心目中的地位，達到事半功倍的最佳宣傳效果，從而節約廣告支出。

　　2、推廣主題體現整合營銷的精神

　　“麗水天成時尚之都”這個推廣主題以“時尚”作為本案藍水園的項目定位，有著深刻的涵義。

　　首先“時尚”概念作為目前現階段的人們生活中必不可少的潮流趨勢，與人們的生活息息相關，與人們的衣、食、住、行配合默契。這就意味這“時尚”概念雖然給人以年輕、沖動、朝氣的形象但其適用人群并不僅僅局限于一般意義上特指的年輕人群年紀輕，而是所有追求無止境、對新生事物接受良好的“年輕人群”。

　　其次，由“時尚”這個概念可衍生、拓展出眾多引起人們興趣的諸如家居、消費、投資、生活方式等的相關話題，可操作性強，可宣傳性強，具有良好的可對比性。對于游離于房地產概念之外的眾多其它產業概念均可兼收并蓄，為我所用，在充分引起人們對本案品牌關注度的同時精確的體現出“房地產整合營銷”這個新生的營銷觀念。

　　再次，由于“時尚”概念所具有的時效性的特點，在本案營銷推廣時，可以時刻變更“時尚”概念的主要訴求點，突破傳統的模式思維，將相對不變的房地產業營銷刺激得活潑、生動，充滿鮮活的生命力，予人以本案永遠追求更好、積極向上的品牌印象。為本案藍水園銷售的有效貫徹執行和今后梅江二期的營銷宣傳工作打在扎實的基礎。

　　二時尚一族分析

　　1、從生理年齡上區分

　　從生理年齡上區分，25周歲以上和以下兩個部分人群。

　　25周歲以下，實際上稱為“亞時尚一族”。人生經歷上的短暫，決定了他們追求的是浮華的、表象上的時尚現象，對于真正的、我們所要宣揚的時尚的生活方式并沒有深刻的理解和感悟。同時對他們來說他們尚未開始真正的創業，因此，他們這部分人群并不是本案藍水園的主要訴求目標對象和購買人群。

　　25周歲以上，是本案真正鎖定的目標客戶對象，是真正意義上的“時尚一族”。他們大都經歷了真實而又艱辛的個人創業歷程，對所謂“時尚”生活方式的理解有自己獨到的見解，并時刻關注著世界最新鮮的“時尚”動態。引用ELLE亞洲區女總裁的一句話：所謂“時尚”，就是領先一步體驗生活的感受。這與我們所宣揚和宣傳的“時尚”的生活方式毫不沖突。渴望領先一步享受“時尚”的生活氛圍和“時尚”的生活氣息的這種“時尚”生活方式應是我們最大的訴求支持點。

　　2、從性別上區分

　　中國5000年來的文化傳統積淀，使中國的男性公民在心理和心態上都較為成熟和深沉。他們對“時尚”概念較客觀的考量，使其可以理智的、有選擇性的接受“時尚”本身極其附屬衍生產品。同時，這種與生俱來的優越與自信也使得他們會積極的取得自己的一方天地，具備了很高的接受和購買能力。也正是由于這種先天的優勢和后天的養成，使得他們需要像本案這樣即可以享受到“時尚”生活樂趣有可以彰顯身份、地位的優秀物業項目。

　　由于社會的進步和自強不息的奮斗精神，中國女性公民的社會地位和家庭地位均日益提高。無論是單身女性還是在家庭中，她們的自主性都可以得到充分的體現。她們較之男性公民更加注重生活的質量和生活的愉悅性，考量的因素更為實際和務實。由于本案本身的硬件條件和設施均考慮到她們的實際需要，所以說這樣的大型親水時尚社區對她們而言有著無比的誘惑力，可以進一步激發她們的購買能力。

　　三“時尚”主題的內涵發掘

　　1、“時尚”涉及到“房地產發展的資源整合”問題

　　①“整合營銷”是本案銷售的關鍵

　　房地產的開發和發展不是一個獨立運作的過程，他需要各行各業相關產業的扶植與輔助，如何有效的將游離于房地產之外的、其它各行業的資源為地產的經營、管理和銷售所用——即房地產整合營銷，是目前房地產業界面臨的一個重要的課題，也是本案藍水園銷售突破性創新的關鍵。

　　本案所提倡的的推廣主題“時尚”概念在“資源整合”上有較大的優勢。因為這里的“時尚”概念不是單一的主要表現本案在硬件條件和設施上的“時尚與先進”，而是將本案作為一種可以被廣泛推廣的生活模式范本進行推薦和宣傳。這樣，外界各種與“時尚”相關的，可以引起本案的目標消費群充分關注的話題和主張均可以引入本案今后的宣傳和銷售中，作為本案除本身所具備的各種優秀的硬件條件和設施外的有效支撐點和輔助賣點。

　　②“時尚”主題可延展到生活的方方面面

　　本案所提倡的“時尚”的生活方式涵蓋了生活的方方面面，我們在眾多的“時尚”中選擇“家居的時尚”、“休閑的時尚”、“運動的時尚”、“渡假的時尚”、“消費的時尚”這幾方面的內容作為本案的主打訴求，其它“時尚”內容作為輔助訴求進行宣傳和闡述。

　　2、“時尚”主題可親密結合在梅江項目的建筑風格中

　　本案藍水園的外檐設計采用流線型，在最大限度的多提供親水住宅的同時，保證了外觀上的美感風格。這種流線型的設計在天津這座北方的城市中并不多見，即便是同為梅江的3號地芳水園也僅僅選用了一般的平行排列的方式，所以本案的外檐就是“時尚”生活方式的一種具體表現，與“時尚”主題有著親密的融合性。

　　3、“時尚”主題可具體表現在售樓現場

　　本案藍水園的售樓中心布置，可圍繞“時尚”主題，突出兩方面獨特魅力：

　　a本案藍水園獨創的時尚水文化生態園林

　　b本案藍水園率先倡導的“COSMOLIVING”生活方式

　　4、本案藍水園的售樓中心接待人員，可以在接待時遵循以下原則：

　　a可以不統一著裝，但“時尚”的風格盡量大方、統一

　　b接待時除為業主提供必要的物業咨詢外，可根據業主的情況向他們推薦適合他們的“時尚”生活方式

　　5、“時尚”主題可自然聯系至媒體軟稿的利用上

　　本案打出“時尚”的大旗，可以將各種媒體上關于“時尚”的報道一網打盡，讓面向公眾的大眾傳播渠道免費的為我所用，更好的將“時尚”主題作為本案藍水園的銷售支撐點。

　　6、“時尚”主題可囊括所有高檔項目的特色

　　方案B——兩棲住宅

　　一推廣主題——“兩棲住宅”，任你自由棲息

　　1、“兩棲住宅”的概念“兩棲人”，“兩棲人”的概念最初源于中國南部沿海地區，90年代初期改革開放的大好形式影響了一部分居住在當時尚未收回的香港地區的居民，他們或者居住在香港，工作在內地;或者工作在香港，居住在內地，長期的兩地往返奔波，樂此不疲，內地人就給他們起了個名字叫“兩棲人”。

　　2、其后，隨著經濟發展的進一步深入，“兩棲人”的概念，逐漸演變成特指那些習慣在兩種生活方式之間游離的族群。比如：白天工作，夜晚兼職;上半年自住旅行，下半年打起領帶做回“白領一族”，自己開公司;是老板又是伙計等等諸如此類的人群。

　　3、現在，“兩棲人”已正式演變成“兩棲新人類”。這一類人群順應時代的潮流而生，他們對生活和工作之間關系的理解是，既要自由奔放，又要踏實穩重;既渴望安穩而平靜的生活，又時刻對工作充滿好奇心，他們認為生活就應該是豐富多彩的，應該是讓自己滿意和舒展的，工作有工作的快樂，生活有生活的快樂。在當今社會中，他們不成功，還有誰能成功?

　　二“兩棲住宅”的賣點分解

　　1、工作與渡假兼得的“兩棲住宅”

　　現代人的生活忙碌而又匆忙，特別是像本案目標消費人群這樣的成功人士，更是難得能夠享受到悠閑悠長的假期。地處友誼路中央商務區的本案藍水園，憑借其優越的地理位置和渡假村式規劃設計，可以同時達成這些本案目標消費人群的長久渴望，工作與渡假同時兼得。

　　2、居家與休閑兼得的“兩棲住宅”

　　居家生活本意上是指“柴、米、油、鹽、醬、醋、茶”這開門七件事，但即將生活在本案藍水園中的客戶會驚喜的發現，他們的居家生活多了幾分類似“琴、棋、書、畫、詩、酒、花”這種情趣的感覺。這種感覺的賣點支撐本案藍水園本身完善的休閑配套設施。

　　3、水陸相生的“兩棲住宅”

　　以“水文化”為主打的藍水園，除了3萬平方米、景色優美的中央湖面景觀外，人工湖外圍的其他標志性人文建筑和人文文化也將作為本案的賣點支撐之一。同時，岸邊呈現出的波浪式主體建筑造型，與湖景相映相生，相得益彰，是本案與生俱來的景觀文化特色賣點。

　　4、成就與時尚兼得的“兩棲住宅”

　　時尚是一個涵蓋面非常廣的話題，真正的“時尚一族”大多數都是事業有成的成功人士，有別于亞時尚一族，前面已有論證他們對成就的定義不僅僅體現在對待事業的執著追求上，居家生活也是為他們所重視的，他們不單要享受時尚的物質生活，還要享受時尚的精神生活，為他們提供一個事業、家庭兩得意的地方，是本案另外一個非常重要的賣點支撐。

　　5、虛擬與現實兼得的“兩棲住宅”

　　不同于網上組織的“虛擬社區”，這里的“虛擬”是指虛擬的數字化網絡技術，正是這種技術，才支撐起現實中生活中藍水園快捷、安全、方便的物業服務內容。買房首先看物業，已成為人們購房時猶豫考慮的第一梯隊問題，用虛擬支撐現實，用現實反映虛擬是雖然在當前已成為高檔物業必備的硬件條件之一，但社區網絡的優良與否仍然會是今后幾年客戶考慮的主要問題，也是本案賣點支撐。

　　6、作為新住宅運動奇跡的“兩棲住宅”

　　在去年上海召開的中國房地產峰會上，正式提出了新住宅運動的口號，但至今仍未見有能夠稱得上為“新住宅”的項目出現，梅江整體工程作為全國最大的生態居住區，已經為本案往“新住宅”的方向發展打下了一個堅實的大環境氛圍，再加上本案在前期規劃設計思路上的大膽創新和“兩棲住宅”概念的具體應用，本案已具備了成為“新住宅”的實力，所以說“兩棲住宅”本身就是本案藍水園最大的賣點。

　　方案C——都市生態理念

　　推廣主題——都市生態交響未來由你奏響

　　1、藍水園的都市生態概念打消了人們通常認為的“生態城郊化”的觀念。往常人們一提到“生態小區”均會聯想到靠近城郊，靠近山區，藍水園以其自身擁有大面積湖景的優勢和新加坡景觀大師規劃設計的生態風光包括大型陽光植物園等將向人們證實生態居住區也可以在城市的政治文化的中心，也可以在城市的經濟貿易中心。友誼路及延長線將會成為天津市政、文化及商業中軸線。

　　2、生態建筑必將成為21世紀的建筑主流。在綠色、環保口號盛行的今天，生態建筑已經應運而生。高科技的應用帶來了眾多的綠色建材，成為生態建筑的基本支撐點。再加上人們親和自然，接近自然的自覺意識的不斷增強，更加完美的生態建筑成為人們的必需。所以我們創造“景觀率”這個嶄新的概念，作為生態建筑和園林綠化指數之間的契合點。

　　3、生態文明在構筑了城市可持續發展的動力的同時，也成為生態住宅、生態環境的內在支撐。文明的含義包括了和諧的親友關系、和諧的鄰里關系、和諧的人生觀、和諧的自然關系等。在這些關系的包容下，人與人之間、人與自然之間，都是親密無間的，即“零距離”的概念。以這些與人們生活密切相關的關系和充滿人性光輝的概念作為生態的突破口，加深了其文化的品位，也起到了我們“跳出地產做地產”的初衷，使藍水園在整個梅江項目中，在天津市眾多房地產中有前所未有的突破。

　　房地產營銷策劃方案 9

　　一、項目簡介：

　　本房地產項目位于鄭州房地產市場的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺路（在建）和青年路三條路呈型將社區同周邊的商品大世界、名優建材市場等分開。

　　本房地產現有的物業形態由連排別墅、普通現房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場定位發生失誤，出現了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓，以超低價位入市，順利的實現了銷售，但沒有為開發商實現預期的利潤，沒有樹立中、高檔物業的品牌形象，無意中形成本房地產下一期小戶型開發和小高層開發的品牌障礙。

　　現在，一期多層尚有37套的現房、準現房，銷售額850萬元。其中159、7M2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主；127M2的三室兩廳7套；這兩種房型的銷售金額占一期余額的90、4%。

　　二期小戶型總銷售金額預計2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計4500萬元。預售許可證預計20xx年5月底辦下。

　　由此可見，目前本房地產的可售資源由三種不同的物業組成：期房小戶型、現房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對的重大挑戰之一。

　　二、市場概況及基本競爭格局：

　　A、東南板塊及鄭汴路商圈。

　　鄭州房地產市場的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國道沿線。

　　鄭汴路沿線主要由建業、英協、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經成為明確的高尚住宅區。本房地產位于這一區位之內。與英協、建業幾乎是一路之隔。但本房地產在操盤過程中，沒有除理好商務環境與居住環境的品牌區分與借勢，純粹以低價位的品牌內涵介入競爭，不僅沒有收獲天然的地段價格優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

　　東明路南段沿線目前競爭非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

　　航海東路與107國道沿線是20xx年以來的樓市亮點，寶景、金色港灣、悉尼陽光、燕歸園等一批中價位大型樓盤。其中燕歸園是本房地產二期小戶型明確的競爭樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和本房地產一期159、127平米現房形成明確的競爭關系。（詳見附1：鄭汴路市場調研報告）

　　B、小戶型市場概況。

　　自20xx年底時尚PARTY介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業形態迅速發展起來。尤其是20xx年初，青年居易（EASY-GO）以1900余套的投放量沖擊市場，形成了小戶型的“市場黑洞”，徹底打破了市場的競爭格局，實現了小戶型從供小于求到供大于求的轉變。今年4月份更是破天荒地出現了小戶型銷售量的急劇下降局面。

　　燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產公司開發，已成功實現一期的開發，在幾乎沒有什么競爭的情況下，收獲了小戶型市場的第一批需求者，現在燕歸二期正在認購階段。燕歸園提前介入了小戶型市場，并且認識到小戶型的主力市場是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調結果完全一致。此次燕歸二期開發的正是此類戶型（兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米）。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優勢。

　　（小戶型市場詳見附2：鄭州市小戶型的調查報告）

　　C、商鋪市場

　　商鋪是一個比較特殊的物業形態，商鋪的價格是由商鋪能為房東帶來的租金多少決定的。目前鄭州的商鋪市場尚處于起步階段。本房地產二期商鋪位于商品大世界、名優建材市場南端，即將建成的大賣場的商業價值將會決定二期商鋪的價格。人們對大賣場的商業認同也將影響二期商鋪的價格。

　　和二期商鋪有競爭的主要樓盤是建業新天地的臨街商鋪、英協尚未售出的部分商鋪。

　　三、項目SWOT分析

　　一）優勢

　　1）鄭汴路商圈天然的地段優勢，這里是財富的俱樂部，富翁的制造廠，在這里百萬富翁比比皆是，每年都有新一代需求產生，源源不斷的需求是我方樓盤最有力的支撐。

　　市場細分如下：

　　a、高端市場被英協、建業等高檔樓盤滿足，這一部分客戶大部分是第二次或第三次置業，是終極消費，10年內不會再置業。

　　b、中端市場被東方明珠、百合花苑、虹景家園等中檔樓盤滿足，屬過度消費和終極消費的結合。

　　c、復合市常本房地產一期是一個大眾樓盤，從價位角度劃分，屬中低檔樓盤。本房地產二期小戶型項目的目標群，預計業主身份復雜，置業心理不盡相同，故推廣過程中，不能拘泥于單一的推廣主線。

　　本區域年輕人多為收入較低的藍領階層，有效需求不足。如果本房地產二期銷售象青年居易一味的向年輕時尚族訴求，我方樓盤銷售可能面臨比較嚴峻的局面。（詳見鄭汴路市場調研報告）

　　鄭汴路市場調研報告

　　調查目的：了解鄭汴路市場的整體收入水平和消費者對小戶型的'認知和接受程度（本房地產購房消費支撐力度）

　　調查方法：分層隨機抽樣（不同年齡層）和分塊隨機抽樣

　　調查范圍：鄭汴路東建材市嘗燈飾市嘗管材市嘗名優建材市嘗商品大世界

　　調查時間：20xx、4、14

　　鄭州，銀基批發市場和鄭汴路建材市場是商業比較密集的兩大板塊，這里聚集了數以萬計的大小商販，他們收入不菲，他們絕大部分是外地人，他們是鄭州房地產消費的主力軍。了解這一人群的收入水平、消費習慣將對房地產的投資有一定的指導意義。

　　20xx、4、14，動力公司市場部走訪了鄭汴路建材市場，對小戶型的市場消化力做了調查，而這些建材市場的小老板們對此漠不關心，或拒不作答，說明消費者對房地產市場敏感度不夠。消費疲軟，市場敏感度不高，純小戶型在鄭汴路這塊市場前景嚴峻。

　　對建材市場調查發現：

　　1、大部分員工租房住，潛在客戶存在；市場潛量比較大，但需要推廣的成本較高

　　2、大部分員工來自外地或郊縣，收入水平偏低，消費力不足

　　3、小戶型需求彈性非常大，對價格非常敏感

　　4、市場上有很大不穩定因素，8-9月份建材市場要拆遷到莆田，固有的建材市場要做升級換代

　　5、外地人居多，他們辛苦拼搏，如果要買房子的話，更喜歡一步到位

　　6、商鋪為上下兩層，一般下面做門面，上面做倉庫和員工宿舍

　　7、附近都市村莊較多，租務市場一般80—150元/月

　　8、作為首次購買者，最重要的還是價格

　　9、他們討厭鄭汴路目前的工作和居住環境，他們尋求方便、安逸、清凈

　　10、相當一部分是河南總代理，無須過多的現場銷售

　　11、同類產品多，競爭激烈，壓縮銷售成本是公司發展最重要的問題，故一般員工無福利分房的可能

　　12、普通員工不會因為工作而就近選擇居住地，她們往往因為居住而更換工作，普通員工流動性比較大

　　13、對60—80平米的兩室較感興趣，這部分需求將轉化為有力的市場動力

　　14、本房地產知名度不高，口碑不好

　　15、外地商人對鄭州的發展較失望，但鄭汴路的升值充滿信心

　　鄭汴路建材市場蘊涵了較大的市場潛力，隨著鄭東新區的開發和鄭汴路大賣場的形成，鄭汴路升值的前景就會更加明朗化，故前期概念的炒作成功與否直接決定了項目的運作的好壞，“注意力經濟”的時代，抓住了消費者的眼球，侵占了客戶的意念，就意味著成功！

　　2）鄭汴路板塊高檔樓盤云集，已經同未來大道板塊一樣，成為身份、財富的象征。本房地產二期應借此概念，實現品牌形象的轉變。

　　3）正在形成的“大賣潮商務區能直接帶動本房地產二期的投資價值，甚至有可能使本房地產二期成為“大賣潮的附屬配套。該局面一旦形成，銷售將高屋建瓴，出現爆搶局面。

　　4）本房地產項目二期有巨大的升值空間與既得便利

　　A、107國道的東遷，鄭汴路東段將成為鄭州東區的財富中轉站。有“東之中”或“東區發動機”的本質地位。鄭汴路商圈早已成為百萬富翁的制造廠。但是這樣的天然地產需求優勢，卻讓建業、英協、百合花苑等一批高、中檔樓盤風光占盡，而我方樓盤以“中原地產大低震”的角色，不僅沒有收獲天然的地段優勢，而且為二期、三期制造了品牌障礙。這一問題必須在二期項目得到扭轉。

　　B、鄭東新區的輻射效應。

　　鄭東新區的開發將使鄭州的中心東移，鄭汴路地產板塊位于老城區與新城區的支撐地帶，配套齊全，生活便利的條件將給鄭汴路東段帶來一次前所未有的商機。而本房地產項目恰恰位于這一板塊的中心。

　　二）劣勢

　　1）、本房地產可售資源由三種不同的物業形態組成，這三種物業形態的目標群是完全不同的置業目的。尤其是一期多層現已進入尾盤階段，可售資源僅850萬元，房源主力是159平米的五、六樓3室2廳。

　　目前，通常142平米的面積即能做出比較舒適的4室2廳，大戶型并非市場的主力所在，由于總價原因，總面積在150以上的多層戶型五樓以上是最難賣的戶型。并且此類房源還要和周圍金色年華、金色港灣、百合花苑、東方明花園甚至建業、英協等東南板塊幾乎所有的樓盤相競爭。尤其是850萬元的大戶型現房可售資源，不能放任由二期帶一期（通常小戶型帶不動100平米以上的大戶型），不能全力以赴主打現有房源（總房源有限，導致營銷資源總量較少），也不能先做二期樹品牌，在形成二期勝局后再做一期尾房。這對營銷工作是一個巨大的挑戰。

　　2）本房地產二期離鄭汴路較遠，從售樓部到社區要經過嘈雜的市場，很難形成良好的看房通道。本房地產一期、二期又被青年路所分隔，很難形成整體樓盤感覺，有“只是兩棟臨街樓”的印象。

　　3）本房地產二期和張莊一墻之隔，有都市村莊的形象，物業安全系數較低，居住環境嘈雜，僅靠硬件設施，很難形成高檔樓盤形象。

　　4）與二期相比，一期樓盤素質高、售價低，形成本房地產二期銷售心理價位抗性。

　　5）非現房，不符合商戶即買即住的消費心理。

　　6）非獨立廚房，做飯起居不方便，這與目前鄭汴路商戶想改變天天吃大排擋的愿望不符。

　　三）、機會

　　1）商鋪的拆遷，原本居住在商鋪二樓的商戶另謀居所，導致租房市場更加火爆。鄭汴路商圈約4000戶商戶，2萬人的龐大消費群體將突顯本房地產二期的投資價值。因勢利導，單純商鋪拆遷形成的居住需求，即可成為本房地產二期主力客源。

　　2）挖掘市常鄭汴路商圈商鋪倉庫資源緊張，從費用角度考慮，商戶、店員在二樓居住很不劃算。動員較大的商戶從商鋪的二樓搬出來，到本房地產置業，開拓新市常

　　3）鄭汴路各市場競爭激烈，大鱷級商戶正在形成，這些商戶為了穩定企業中的骨干力量和親屬，已開始為他們購置總價較低的房屋。這些房屋通常位于商鋪附近，以便于商戶們無嚴格意義上下班的生活工作需求，而本房地產二期恰恰符合商戶們的這一需求。

　　4）大賣潮的整合，將對大鱷形成推波助瀾，本房地產二期有可能成為“大鱷”的商務配套。

　　a）小戶型的特性導致目標客戶對居住環境要求不高。本房地產二期配套不全，居住環境嘈雜的抗性可以弱化。

　　b）本房地產二期產品總價低，置業風險校由于鄭汴路商圈租房市場火爆，且本樓盤有“大賣潮作依托，購房、租房需求恒久存在，物業幾乎不可能貶值，也比較容易轉手或出租，這非常符合外地商人置業心理。

　　c）本房地產二期應該說具有充足的客戶資源，消費的中堅力量是建材市場中的商戶，故推廣中可采取鋪單的形式為主，報紙廣告、廣播廣告為輔的媒體策略，節約大量的推廣成本。

　　d）小戶型現房階段戶型劣勢一覽無余，故期房從另一方面說是一種優勢。

　　e）以大賣場做依托，誘導鄭州房東投資市場，這部分客源很難成為本房地產二期銷售的中堅力量。

　　f）鄭東新區建成需歷時20年之久，總投資20xx億元，其中一期總投資156億元，在5年內完成。這將給鄭汴路巨大的市場機會。

　　四）威脅

　　i.周邊樓盤云集。建業、英協、東方明珠、百合花苑、金色年華等林立在鄭汴路附近，客戶分流，競爭激烈。

　　ii.鄭州小戶型市場正趨飽和，過量的小戶型的投放勢必導致更加過量的樓盤優勝劣汰。

　　建業四期、百合花苑、金色年華二期近期均有小戶型投入市常本房地產二期應當密切關注市場動態，爭取占領市場先機。

　　房地產營銷策劃方案 10

　　一、銷售方案的目的和意義

　　銷售是為我公司實現完成全年售房任務的重要手段，以推動銷售方案發揮和調動員工積極性，取得更好的經濟效益，倡導員工愛崗敬業，營造一個團結協作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。

　　二、組織機構設置

　　公司成立銷售方案管理小組，具體負責組織實施、檢查指導此項工作的有效落實。

　　組 長：

　　副組長：

　　組 員：

　　具體分工：

　　1、xxx：對銷售方案工作全盤負責，聯系方式：xxx；

　　2、xxx：主要負責對阿克蘇片區地產項目進行業務管理，每天負責與各案場經理及業務人員做好房源的更新、價格的確定及最后定價工作，聯系方式：xxxx。

　　3、xxx：配合陳永紅做好銷售方案工作，并負責對每天的銷售方案情況進行日報，及相關文字記錄和資料整理工作，聯系方式xxx。

　　4、xxx：主要對銷售方案的售房、回款情況進行核實，按公司要求及時與成交員工做好兌現銷售提成工作，保證銷售方案順利進行，聯系方式：xx

　　5、各售房點負責人：郭嫻英（南疆農民市場售房負責人）xxx、xxx（金橋茗苑銷售人員）、xxx（金橋現代城銷售人員）：主要對日常工作進行操作并及時反饋銷售方案的市場反應，提出合理化建議，并保障銷售方案的順利實施。

　　6、xxx：主要對此項工作進行全面的跟進、落實、檢查、考評，至少每兩周需在總公司晨會上匯報此項工作的檢查情況，聯系方式：xxx

　　三、實施辦法

　　1、員工在不影響正常本職工作的'前提下進行銷售方案；

　　2、方案采取“全員銷售、多銷多得”的辦法；

　　3、適用范圍：公司所有員工；

　　4、現可售地產項目：金橋現代城、金橋茗苑、學府壹號、金橋蘋果苑、鳳凰城、天璽大廈、碧水龍庭；

　　四、銷售流程

　　1、首先由陳永紅對各售房項目當天的房源在各售房點進行公布及檢查管理，并及時對各點的價格進行確定；

　　2、公司員工負責將客戶帶到現場售房部或電話推薦，介紹給業務人員即可，業務人員做好銷售方案客戶登記工作，并進行相關談判工作，如果確認交易，方可按公司有關規定按期計提提成。

　　3、業務人員負責提供客戶所購房屋的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業管理、違約責任等相關資料和咨詢服務。負責督促客戶按照規定按時支付房款（定金、首付款、一次性付款、按揭貸款及后期各項費用等）；負責帶領客戶到財務部繳納現金或辦理刷卡手續，個人不得經手現金。

　　4、認購協議填寫由售樓部業務人員完成并負責完成合同簽訂工作，并進行提交內業審核。

　　5、如需按揭貸款的客戶，由業務人員協助其完成貸款手續的辦理。

　　6、業務人員需與客戶作好溝通，向其闡述國家有關政策規定及我公司的臨時性規定。

　　五、銷售提成

　　1、按照公司規定：

　　（1）住宅：提成比率為3‰，客戶成交后，公司員工與業務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。

　　（2）商鋪提成比率為3‰，客戶成交后，公司員工與業務人員各按成交價總房款的1.5‰計提提成。

　　2、尾盤銷售：住宅、商鋪的提成計提規定，公司員工除業務員外，其他員工介紹客戶成交后，并且業務員完善商品房買賣合同簽訂工作后，員工可按成交價總房款的1.5‰計提提成。

　　3、銷售工作完畢，當月房款到帳，當月上報提成審批，經辦員工即可到公司財務部領取業績提成。

　　以上情況：客戶必須是在銷售部檔案中沒有信息記錄的計提提成，有信息記錄的不計提成，（也就是前期到售房部咨詢過的客戶并且做過登記的不計提成）。

　　房地產營銷策劃方案 11

　　一、銷售方案的目的和意義

　　銷售方案是推動我公司營銷工作的重要手段，在公司內部推動銷售方案其目的是通過此種形式充分發揮和調動全體員工的積極性，取得更好的經濟效益，倡導員工愛崗敬業，營造一個團結協作，拼搏進取，人人促銷的工作氛圍。

　　二、實施辦法

　　1、方案采取采取“銷售方案、多銷多得”的.辦法。員工需不影響正常的本職工作。

　　2、適用范圍：凡是通過自公司總經理以下員工在公司所開發的房地產項目購買住宅或商鋪的，均適用本方案。（銷售部不參與此方案）

　　三、銷售流程

　　①員工負責提供客戶所購物業涉及的位置、戶型、面積、價位、交房日期、物業管理、違約責任等相關資料和咨詢服務。

　　②員工負責督促客戶按照規定按時支付房款（訂金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭貸款及后期各項費用等）。

　　③員工負責帶領客戶到財務部繳納現金或辦理轉帳手續，個人不得經手現金。

　　④合同填寫由財務部售樓管理員、經辦員工協同客戶共同完成。售樓管理員負責對所簽訂合同進行立卷存檔、保管。

　　⑤如需按揭貸款的客戶，由售樓管理員協助其完成貸款手續。

　　⑥經辦員工需與客戶作好溝通，向其闡釋國家有關政策規定及我公司的臨時性規定。

　　⑦以上工作完成，視為該項銷售工作完畢。

　　四、業績提成

　　1、按照公司規定，對不同樓號、不同形式的物業（商鋪、住宅）制定出不同的銷售提成比率。

　　住宅：提成比率為0.8％，商鋪提成比率為0.5％。

　　業績提成＝合同總房價×比率

　　2、銷售工作完畢，經辦員工即可到公司財務部領取業績提成。

　　五、本方案（草案）自發布之日起試行。

　　房地產營銷策劃方案 12

　　一、市場定位與產品設計定位

　　根據前期市場分析，確定項目的整體市場定位，并確定目標客戶群定位，進行目標客戶群體分析，在市場定位和營銷策劃總體思路下，提出產品規劃設計基本要求，協助確定符合市場需求和回報的產品設計方案，產品規劃、設計理念，最終完成產品定位。

　　具體內容包括：項目總體市場定位；目標人群定位；項目開發總體規劃建議；組團規劃建議；交通道路規劃建議；戶型設計建議；整體風格建議；外立面設計建議園林景觀規劃建議；社區配套設施；會所建議；樓宇配套建議；建議裝修標準建議；裝飾材料建議；物業管理建議。

　　二、市場推廣策劃

　　根據市場競爭環境分析和項目自身優劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。

　　內容包括市場推廣主題策略；營銷策略；銷售策略；市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計）；廣告設計創作；媒體投放；公關活動策劃等。

　　具體內容是：

　　（1）市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念；

　　（2）項目核心賣點提煉。

　　（3）項目案名建議。

　　（4）銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售控制。

　　（5）廣告策略：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群項目訴求重點，各類廣告創意（報紙，戶外，電播等）。

　　（6）媒體投放策略：媒體選擇，媒體組合，投放預算，媒體計劃，媒體排期。

　　（7）公關策略：媒體公關，軟文撰寫，公關活動策劃，協助活動執行。

　　三、項目銷售策劃（項目銷售階段）

　　制定銷售計劃，協助展開促銷工作，做好銷售現場管理以實現預定銷售時間計劃和收入計劃。

　　具體內容包括：

　　1、開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式。

　　2、銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統一說辭。

　　3、銷售，銷售制度，銷售現場包裝策略，樣板間策略。

　　4、布開營銷網絡，讓訪客變為業主。

　　5、銷售現場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃。

　　6、促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤。

　　7、市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整，銷售策略調整。

　　房地產營銷觀念的演變:

　　（1）生產觀念階段：人們普遍喜歡低廉的.房產。

　　（2）產品觀念階段：人們的需求并非局限于價格上，還有高質量，好性能和多樣化的特色。

　　（3）推銷觀念階段：顧客總是處于被動地位，通常對產品的判斷力不足。

　　（4）觀念階段：與推銷階段相比，市場營銷階段將企業和顧客在產品關系上單向的“推”轉化到企業主導的“推”和“拉”結合的模式。

　　房地產營銷策劃分3個階段：

　　(1)單項策劃階段。

　　(2)綜合策劃階段。

　　(3)復合策劃階段。

　　房地產營銷的類型:

　　（1）房地產投資營銷。

　　（2）房地產定位營銷。

　　（3）房地產規劃設計營銷。

　　（4）房地產形象營銷。

　　（5）房地產建筑質量。

　　營銷策劃走向誤區：

　　（1）過分夸大營銷策劃的作用。

　　（2）忽視營銷策劃的作用。

　　（3）營銷策劃的“經驗論”。

　　（4）技巧決定論。

　　（5）只講炒作不講實際。

　　房地產營銷策劃方案 13

　　一、計劃概要

　　針對棗陽光彩產業城一期標鋪、家居大賣場、小商品城20xx年需回款3億元的銷售目標，制定如下市場分析及銷售計劃。

　　二、機會與問題分析

　　項目以百盟集團為背景，擁有充足的商業支持力以及豐富的專業市場運作經驗。也得到了市場和棗陽人民的一致認可，這點從第一次開盤能達到1400多組認籌中就足以證明 。

　　1.機會與挑戰分析

　　基于襄陽百盟的影響力，棗陽人民對百盟是抱有很大希望、對于百盟產業城的順利開業也是充滿期待的。但由于幾年來，棗陽市先后出現棗陽萬象城、漢城等模仿百盟的商業模式先后面世，帶走了一批投資戶及自營戶，但由于他們的不專業、不負責任，也傷害了一批投資戶及自營戶。我們現在要做的就是找回客戶的信心，然他們重新回到百盟的懷抱。

　　2.優勢與劣勢分析

　　棗陽百盟光彩產業城從地段、規模、規劃、物流、倉儲、辦公配套以及政府支持力無論是棗陽還是襄陽，甚至武漢都是獨一無二的。但目前在項目整體包裝、推廣上面，并沒有將項目本身大氣、航母般的氣勢詮釋出來。對于一個近百萬方的超大項目，幾個板塊同時啟動，無論是規劃、施工、宣傳、策劃、人員等都是極大的挑戰。在3個多月，103天的時間內完成3億元的回款不是問題，但目前市場的預熱、形象的出街、沙盤模型的制作、各媒體資源的確定、蓄客、各種政策的制定及人員等等工作都沒有啟動，要完成3億元回款的目標，在目前看來，困難是巨大的。

　　3.問題分析

　　截止到今天，總共認籌112組，離10月28日開盤僅有33天時間，按現在平均每天3、4組的來訪量，到10月28日可增加105組新客戶來訪。70%成交率，可增加74組認籌。加上之前的累計認籌189組。認籌全部認籌也才增加105組認籌，按照70%的轉籌率，可完成實際成交132組，50萬/套，開盤可完成6598萬銷售額。這是經過半年時間的準備才達到成績。如果想在短短3個月時間時間完成近5個億的銷售額，3個億的實際回款，按目前的來電及來訪量顯然是不行的。完成的開盤商業地產一般都遵循“銷售未動，招商先行”的原則，目前已經簽訂的商戶也是投資客以及自營客比較關心的。公布已進駐的商戶信息，不管是對招商、還是對銷售，都可以起到積極的推動作用。

　　三、目標

　　1.財務目標

　　一期標鋪、小商品城、家居大賣場年內完成銷售額5億元，完成回款3億元

　　2.市場營銷目標

　　一期標鋪剩余可售近500套，全部銷售可完成2.5億元銷售額，可完成實際回款1.5億元。小商品城以及家居大賣場兩個板塊須完成2.5億元銷售額，完成實際回款1.5億元。反推成交套數為1000戶，完成認籌1428組，完成來訪2040組，按103天的周期，平均每天接待新客戶來訪20組。分為三個賣場同時接待，每個賣場每天接待新客戶來訪7組。

　　四、市場營銷策略

　　目標市場：棗陽市高收入家庭、個體戶、公務員 ，年齡在35--55歲之間。 產品定位：低風險、低投入、高回報純商業地產投資項目。 價格：價格稍高于市場水平。

　　配銷渠道：

　　1、通過專業廣告公司，對項目整體進行從新包裝（包括戶外廣告、報紙廣告、海報、樓書、宣傳單張、折頁、紙杯、手提袋等等）銷售物料的設計制作。

　　2、通過專業的商業策劃公司，對項目定位、推廣、營銷、各類宣傳活動的方案的制定。

　　3、成立一支精英的.銷售及招商團隊，招商與銷售相結合，客戶資源利用最大化。

　　4、服務：提供全面的商業物業管理。

　　廣告：

　　1、針對10月28日一期標鋪的開盤，設計一套新的廣告畫面及文案，著重宣傳超大的商業航母，給客戶提供最大的商業保障。

　　2、針對即將面的家居大賣場和小商品城，設計一套品牌型的廣告畫面，在逐步更換主題賣場、炒作、認籌、開盤等畫面。

　　五、行動方案

　　1、10月10日前完成商業策劃公司及廣告公司的簽訂。

　　2、10月10日前完城各媒體資源的整合及篩選

　　3、10月18日前完成第一批廣告畫面的設計并制作發布

　　4、10月18日前分別完成家居大賣場及小商品城人員到崗經理及以上級別2人，銷售及相關人員6人，共計18人。

　　5、10月20日前家居大賣場、小商品城接待點完成裝修以及前期銷售物料及道具，交付使用，開始進入前期蓄客期

　　6、10月30日家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記（認籌）。

　　7、11月中下旬視認籌情況確定時間開盤

　　8、12月上旬家居大賣場或小商品城開始接受客戶誠意登記（認籌）。

　　9、20xx年1月中下旬視認籌情況確定時間開盤

　　10、11月10日前，一期標鋪開始誠意登記

　　11、12月30日前，一期標鋪視認籌情況確定時間開盤

　　六、控制

　　按照以上行動計劃，每個月都有一次開盤活動。推出的產品過于可能對于自營戶有區別，但對于投資戶，幾乎是一致的的。要想每個板塊都能完成開盤的銷售任務，且不至于讓客戶無所適從，我們只能制造產品的差異化，盡量填補不同客群的不同投資需求。

　　房地產營銷策劃方案 14

　　一、商圈派單

　　適用項目：中高端、中端及中端以下

　　工作周期選擇：基本貫穿整個項目營銷過程，派單量最大的時間應選在蓄客期和強銷期。拓客人員選擇：根據各項目實際人員和項目體量安排，一般至少需要配備一名拓客主管拓客范圍選擇：項目周邊和全市重點的繁華區域，人流量和商圈檔次是商圈選擇的主要標準。工作目的：廣泛傳遞項目信息和有效收集客戶信息。

　　工作安排：

　　1、制定一個完整的拓客計劃

　　2、確定拓客人員，并進行相關培訓（包括項目基本資料、核心賣點和優勢及拓客說辭與技巧），培訓完畢后進行相關考核3、安排拓客周期和時間節點，選擇節假日及周末，以及平日里商圈人流量較大的時段

　　4、對拓客商圈進行選取與劃分，并事先進行踩點和繪制拓客地圖

　　5、拓客人員執行拓客計劃，在商圈進行大范圍派單，并竭力留取客戶信息

　　6、統計每日派單量和留電量，并進行拓客人員工作心得和拓客技巧分享，提高團隊士氣審核標準：工作審核標準依據派單量和有效留電量而定，要求每人每日合理派發單頁的量應達到200-300張，有效留電量至少達到20-40組。根據項目體量、檔次和推廣力度不同，派發量和有效留點量兩項數據可以根據項目自身情況做適當調整。

　　二、動線堵截

　　適用項目：中高端、中端及中端以下工作周期選擇：蓄客期和強銷期拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主

　　拓客范圍選擇：項目周邊各大主干道及路口，目標客戶工作區域的上下班公交站點和沿途必經之路，以及去往日常生活中主要消費場所的沿途（如超市、菜場、餐館等）

　　工作目的：向主力目標客群進行項目信息傳遞，捕捉意向客戶

　　工作安排：

　　1、確定項目主力目標客群，分析客群相關信息點

　　2、并對目標客群的工作、生活、休閑娛樂等動線進行分析，確定動線攔截點，如路口、公交站點、客戶平時就餐聚集點等3、確定動線堵截方式，主要采取戶外廣告的宣傳方式，包括擎天柱、樓體（頂）廣告牌、公交站牌、路燈燈箱、車身廣告等；也可輔以項目周邊人群聚集區域定點派單或設立流動推廣小站等具體形式

　　4、定期對工作成效進行匯總，分析各廣告宣傳及人員派單等的效果，繼而改進

　　審核標準：無

　　招式特點：

　　1、宣傳覆蓋范圍廣，信息點對點傳播到達率高

　　2、對真正有購買意向的準客戶說服力很強。

　　三、社區覆蓋

　　適用項目：中端及中端以下，主要針對大型普通住宅項目的首期和中小型項目的尾房工作周期選擇：主要針對蓄客期，其次為強銷期

　　拓客人員選擇：以銷售員和小蜜蜂為主，可配備一名拓客主管

　　拓客范圍選擇：項目所在區域板塊內的人員穩定聚集社區工作目的：擴大項目影響力與知名度，挖掘周邊潛在地緣性客戶

　　工作安排：

　　1、將項目所在區域內人員穩定聚集社區進行劃分

　　2、安排相關拓客人員攜帶相關道具進行有計劃的掃樓和掃街

　　3、在社區居民聚集區進行項目海報和廣告的張貼，并設立固定咨詢點

　　4、在社區內部可安排一定的固定或流動拓客人員進行客戶挖掘和維護

　　5、若條件允許，可開通社區看房專車，定期接待客戶看房審核標準：每組每天至少完成兩個社區的覆蓋工作，可根據社區規模進行適當增加招式特點：

　　1、在一定區域內覆蓋范圍廣，覆蓋面不做過細分析，以基本全覆蓋為主；

　　2、信息在相對的區域內做到全面接觸；

　　3、覆蓋目標客源數量較大，精確性差，以量換質，用時間培養客戶。

　　四、展會爆破

　　適用項目：高端、中高端、中端工作時間選擇：蓄客期和強銷期。工作人員選擇：精英銷售員。

　　工作地點選擇：大型展會現場。

　　工作目的：通過展會向目標人群準確傳遞項目情況，并現場拉客。

　　工作安排：

　　1、事先與展會組織方聯系，爭取有利展位（如果在房展會上，位置選擇避免與優于自身的項目相鄰；如果展會為車展或者珠寶類展覽則選擇明顯位置，此類展會更加適合高端和中高端的項目參加）

　　2、制定出眾的形象設計，在展會上區別于其他同類型項目3、安排精英銷售員在展會中發力，與參觀的客戶多溝通，現場完成客戶信息登記和拉客到訪的工作審核標準：無

　　招式特點：

　　目標客戶相對純粹和集中，客戶群體具備較高的購買力，更容易進行潛在客戶和意向客戶的挖掘

　　五、油站夾報

　　適用項目：主要針對中高端項目和投資型項目工作周期選擇：以蓄客期為主

　　拓客人員選擇：前期與加油站協調工作由策劃人員負責，后期物料派送由案場銷售人員負責拓客范圍選擇：項目所屬區域內和周邊商圈內油站、城區范圍內到客率高的所有油站工作目的：傳遞項目信息，捕捉意向客群工作安排：

　　1、分析各加油站的到客情況，盡量選擇到客率高的加油站進行合作

　　2、派市場渠道人員前往各加油站進行合作溝通，向加油站內人員闡明合作要求，并對其進行簡單培訓，最好能最好能給當時感興趣的客戶簡單介紹項目的基本情況，同時留下客戶的`聯系方式

　　3、準備好各項物料，包括夾報和小禮品等，定期對合作的加油站進行物料補充

　　招式特點：

　　1、本招式對客群的把握相對較精準，加油站針對的客群是有車族其中包括政府用車和私家車、出租車等，不管是坐車的官員還是開車的老板以及企業高管，都是公認的最具消費實力的人群，也是構成項目消費的主體，

　　2、通過加油站派送宣傳品，就很容易鎖定這部分高端人群，把產品信息迅速傳達給高端客戶，中間沒有任何停留，沒有任何中間環節，迅速而有效。

　　3、直接鎖定有消費能力的客戶，廣告浪費少，節省費用，有效性高；

　　4、由加油員一對一派送，中間不停留，迅速到達目標客戶手中；

　　六、商場巡展

　　適用項目：所有項目類型均可

　　工作周期選擇：蓄客期及強銷期

　　拓客人員選擇：以銷售和小蜜蜂為主，配備一名拓客主管拓客范圍選擇：項目周邊一定距離半徑內的重點商場、商業中心、重點市場和其他重點公共場所；交通動線范圍內的目標場所

　　工作目的：廣泛傳遞項目信息，挖掘和收集客戶信息工作安排：

　　1、根據項目實際情況選擇相應的百貨商場或賣場，并聯系場地以及相關道具的安排

　　2、制定巡展順序和時間表，按照節奏展開

　　3、將拓客人員分為固定接待和流動派單人員，前者負責展臺的接待登記工作，后者則負責展臺周圍及賣場內的派單宣傳工作

　　4、若條件允許，最好在每個展點安排看房班車，能夠及時有效的接送意向客戶看房審核標準：依據不同賣場的自身客流情況，制定每日項目單頁的派發量和留點量招式特點：

　　1、增加了項目的接待處，擴大了項目的影響和客源的積累

　　2、巡展地點進而時間可靈活控制

　　3、對巡展地點的選擇更具針對性，如高端項目則選擇高端商業場所

　　七、企業團購

　　適用項目：中高端、中端及中端以下工作時間選擇：項目的蓄客期和尾盤階段。拓客人員選擇：經理級以上或有特殊關系的業務員拓客范圍選擇：項目周邊的學校、醫院、工廠園區等各種企事業單位

　　工作目的：通過與企業談團購，以略低的價格換取項目的快速去化

　　工作安排方式：

　　1、分析項目周邊眾多企事業單位，選出具備一定規模且合適的相關單位，并安排好相關拓展人員

　　2、與相關企業接觸，了解企業欲團購的數量信息與可接受的價格范圍

　　3、分析決定此企業是否適合團購本項目

　　4、在得到相關準確信息的情況下，與甲方聯系取得甲方的同意和認可

　　審核標準：無

　　招式特點：

　　1、存在一定機會在短期內成交大量客戶，對于快速去化項目有很好的幫助

　　2、甲方需要舍棄一定的利潤，且團購價格的交涉與協調存在一定的難度

　　八、動遷嫁接

　　適用項目：普通及中高檔住宅項目工作周期選擇：營銷全程

　　拓客人員選擇：以市場部人員及銷售員為主

　　拓客范圍選擇：項目同區域內拆遷小區，其它區域內同品質拆遷小區

　　工作目的：傳遞項目信息，鎖定拆遷客戶工作安排：

　　1、事先搜查項目周邊剛拆遷和待拆遷的區域

　　2、了解拆遷區域的回遷規劃，在拓客開始前先摸清拆遷小區的回遷規劃和回遷項目的基本情況，這樣有利于在拓客過程中抓住客戶的主要訴求，做到對癥下藥

　　房地產營銷策劃方案 15

　　一、項目營銷總體策略

　　營銷總體策略是仔細分析、科學劃分并準確切入目標市場，通過全方位地運用營銷策略，最大限度提升項目的附加價值，獲取項目的最大利潤，并全面樹立和提升企業形象及項目形象。概括本項目的營銷總體策略，可以簡述為“五個一”，即樹立一個新銳概念、倡導一個財富理念、提煉一個鮮明主題、啟動一個前衛市場、醞釀一場熱銷風暴。

　　二、項目營銷目標方針

　　根據本項目“五個一”的總體營銷策略，擬訂本項目的營銷目標方針如下，作為本項目營銷工作綱領的完善和充實。

　　1. 樹立一個新銳概念：休閑式購物商業。

　　2. 倡導一個財富理念：創投性商業、休閑式購物、穩定性回報。

　　3. 提煉一個鮮明主題：產權式商鋪、休閑式商業。

　　4. 啟動一個前衛市場：崇尚“創投性商業、休閑式購物”，摒棄傳統商業的純購物環境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業環境，購物主題明確。

　　5. 醞釀一場熱銷風暴：本項目將傳統商業行為上升為現代全新的休閑商業，力爭推動商業房地產市場開發的全新變革，避開傳統商業的競爭，在一個全新市場里掀起一場熱銷風暴。

　　三、銷售目標及目標分解

　　1. 銷售(招商)目標

　　2. 銷售目標分解

　　四、營銷階段計劃

　　根據項目的定位及施工進度計劃，將營銷工作分為四個階段，各階段工作重點如表8-5所示。

　　五、項目銷售時機及價格

　　為了更好地在后續營銷過程中充分體現總體營銷策略和達成目標方針的實現，綜合項目要素資源和營銷推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷售時機及價格。

　　(一)項目入市時機及姿態

　　1.入市時機：根據規劃與工程進度以及營銷準備，在20xx年5月份房交會期間開盤(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交會、五一國際勞動節等機會掀起第一個啟動高潮;在國慶節、20xx年秋季房交會、元旦等重要時期掀起新的銷售高潮。

　　2.入市姿態：以全市乃至西北地區“財富地產、休閑購物”形象登場，開創全新休閑商業投資經營理念。

　　(二)價格定位及價格策略

　　1.價格定位的原則：采用比價法和綜合平衡法。

　　2.價格定位：整個商業項目的銷售均價為3 580元/平方米，其中起價為3 328元/平方米，最高價為4 000元/平方米。

　　3.價格策略：采取“低開高走”型平價策略，開盤后半年作為第一階段的價格調整(略升)，均價為3380元/m2，尾盤銷售變相略降。

　　六、宣傳策略及媒介組合

　　(一)宣傳策略主題

　　1.個性特色：“××商業城財富地產投資商業”是我市首家也是唯一一家將商業開發從“建造建筑產品”上升到“營造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產、獲取穩定回報”的投資理念。

　　2.區位交通：本項目地處××廣場旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的`理想商業地產投資環境。

　　3.增值潛力：處于政府規劃重點發展區域的核心區域，發展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業的首選。

　　(二)宣傳媒介組合

　　1.開盤前期：主要以軟性新聞及廣告進行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。

　　2.開盤后的強勢推廣期：即項目營銷推廣的重要時期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶外廣告牌三位一體”為主，配以相關雜志、直郵廣告等形式。

　　3.開盤后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點輔以論壇公關、促銷活動、項目招商說明會等形式。

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