房地產現狀及調查報告
一、目前中國房地產遇到的問題與狀況
房地產投資增速將略有減緩。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸控制等一系列宏觀調控政策陸續出臺的背景下，地方政府過度的投資沖動將受到一定程度的抑制，對土地與房屋開發投資的增速也將相應減緩。與此同時，加息、提高存款準備金率等措施所導致的房地產開發貸款與消費貸款增速的放緩將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度。因此從整體上看，如果國家針對房地產的宏觀調控政策落實到位，未來2—3年我國房地產開發投資的增速將略有減緩，但估計不會低于20%。
市場供求不平衡矛盾將繼續存在。近年來針對房地產的宏觀調控政策中影響需求變動的因素主要有：上調銀行存貸款利率、控制二次購房與投機性購房、控制拆遷規模等。但是，由于人民幣升值的預期不斷刺激“熱錢”涌入我國，且大部分流入了房地產領域，未來2-3年我國部分地區房地產市場的投資性需求仍將有所提高。
房地產價格將保持上升趨勢。從對供求關系的分析可以判斷，未來2—3年我國房地產價格仍將保持上升的趨勢，原因是： 第一 房地產市場供求發展不平衡的矛盾(特別是需求將繼續迅速增長的趨勢)必然反映在房價的持續增長上; 第二 近年來地價、建筑材料、商品房品質提高所帶來的開發成本增加將推動房價上漲; 第三 從經濟學理論來看，房價的運動趨勢和國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。目前我國經濟高速發展，居民收入持續增加、除非遭遇金融危機，經濟增長趨勢被迫中斷，否則房價的運行趨勢只會上升，而不可能下降。 普通住房供應量將上升，高檔住宅供應量將減少。
為了合理引導住房建設與消費，國家在規劃審批、信貸、稅收等方面對中小套型、中低價位的普通住房給予了優惠的政策支持，并明文規定了享受優惠政策的普通住房的具體標準。未來2—3年，隨著各地房地產宏觀調控細則的相繼出臺，中低價位、中小套型普通商品房、經濟適用房與廉租房的供應將有所增加。 東部地區仍將是投資的主要區域，中西部地區將保持較快投資增速。東部地區在全國房地產開發投資中的占比將繼續下降，中、西部地區將繼續保持較快的投資增速，在全國房地產開發投資中的占比將有所提高。 房地產開發企業的資產重組將向縱深推進。部分開發企業將轉移戰線，大力開拓東部二、三線城市市場，并逐漸向全國延伸，從而帶動這些城市房地產市場的發展。
二、房地產普遍存在的問題
1、 房地產的整體規模增大。首先，就是我國房地產行業的投資規模逐漸擴大，占社會固定資產投資的比例也逐年增加。其次是開發規模快速增長。全國房地產施工面積每年以25%的速度遞增，房地產開發的規模逐漸加大，而其余各項指標每年的增長幅度也都超過了10%，最高的達到了30%。
2 、區域發展不平衡。房地產行業區域發展不平衡主要表現在不同地區的增長速度和發展規模上，東部地區和沿海地區的經濟發展水平較高，因此房地產行業起步早，發展更為完善，雖然中西部地區近年來也得到了飛速的發展，但是地區間仍舊存在著不小的差距。其次是城市居民的生活水平存在著較大的差異，雖然經濟的發展使全國各地城市居民的生活水平都得到了很大的提高，但是從整體上來看，東部地區仍舊要遠高于西部地區。東部地區的經濟發達，居民較高的可支配收入使房地產行業在這一地區表現異常活躍。西部地區的居民可支配收入較少，因此房地產行業的發展并不完善，但是受地廣人稀的影響，居住面積反而更加寬松。而中部地區則兼具經濟不發達和人口稠密兩大弊端，人均居住面積是最低的。在行業增長速度來看，則呈現出相反的趨勢。
3、 房地產業成為GDP 上升的重要力量。政府部門為了確保我國更好的應對國際金融危機而采取的相對寬松的貨幣政策，在該政策的激勵下，銀行的信貸空前放松，房地產行業也因此成為了地方政府舉債的主要流向。很多地方政府手和房產商手握土地資源和大量的'信貸資金爭相突破國家有關居民第二套住房的按揭限制，部分地區甚至推出了所謂的“改善性”住房企圖蒙混過關，但是這并沒有為居民的居住條件改善帶來積極的影響，反而成為了房地產行業撬動銀行信貸資金的有力工具。
4 、房地產價格提升過快。我國商品房價格一直保持穩定增長的趨勢，但是在2009 年，全國商品房價格開始飆升，其中北京、上海、廣州等一線城市的商品房價格更是達到了城市人均可支配收入的50 余倍。與國外中產階級的的主體地位不同，國內中低收入家庭占社會比重更大，隨著相關政策的改革，住房問題逐漸發展成為了一個社會性的問題，是社會利益和矛盾沖突的集中體現。另外，我國目前的房地產市場還存在著非常嚴重的空置率問題，在大多數民眾無力承受高房價的同時，少量的投機者卻擁有著為數甚巨的投機房，這種現象在我國各級城市均有出現，在大城市的高級住宅區表現尤為突出。
三、改革措施
1、深化房地產經紀行業內部改革，創新行業和企業機制。 要對掛靠在政府部門和事業單位或其興辦的企業，必須全部實現與掛辦單位脫鉤，積極鼓勵企業創新機制，完善企業內部組織結構，員工創新獎勵機制，推進勞動、用工、分配制度改革。 建立行業淘汰機制，對于那些不符合行業發展要求，擾亂行業發展的企業堅決予以清出。建立起能進能出的行業淘汰機制，而對于那些對行業發展有突出貢獻的企業則進行表揚獎勵，在社會上和行業內樹立其為標榜企業，鼓勵其繼續快速發展。
2、行業自律組織應發揮自身功能 轉變行業自律組織的官辦色彩，確立其專業管理的地位和作用，使其由政府“依附”機構轉變為真正能代表會員企業利益的民間組織，真正在行業協調，行業自律，維護公平競爭、查處違規行為等方面發揮作用，通過制定行業自律公約，從業人員職業道德規范，開展行業內部資信評估，建立企業信用檔案等方式，加強行業自律管理，同時通過經驗交流，業務研討及行檢行評等活動，推廣先進的經營觀念和經營模式，促進全行業整體素質的提高。此外，行業自律組織還可提供行業內信息共享平臺、組織研究行業內的重大問題、協調房地產經紀機構之間關系、協調房地產經紀行業與社會各界之間的關系。
3、政府部門在行業管理中應發揮的作用和具體工作
(1)完善法規體系，健全房地產經紀管理制度。
(2)明確房地產經紀行業的政府主管部門。
(3)加大行業監管力度，同時政府部門要將相關行業管理職能轉移給行業協會。
(4)政府主管部門工作重心應放在從業人員和機構的從業資格上、從源頭上防范不規范行為。
(5)加大對經紀活動違法違規行為的查處力度，凈化經紀行業。
4、加快結構調整步伐，提升行業競爭能力
一是以市場化和專業化為方向，加快優化行業服務業結構。
二是大力促進行業龍頭企業的發展，以其帶動行業整體發展。推動其上檔次、上規模，提高行業整體競爭實力。
三是促進行業內部強強聯合，積極引導和支持中介機構采取聯合、重組等方式進行優勝劣汰，優化人員配置，壯大企業規模，提高綜合競爭力。對規模小、人員老化、業務素質較差、執業資格單一的經紀機構要促使其合并，減少數量，提高質量，改變經紀機構“多、小、差”的狀況。
四是努力提高經紀機構從業人員的整體素質。要采取有效措施，鼓勵優秀人才進入本行業，要不斷加強對機構從業人員的思想道德教育和業務培訓，鼓勵和選派機構中優秀管理人才到大學學習，逐步提高行業高素質人才的管理能力。推動行業健康快速發展。
5、加大扶持和引導，優化發展環境 政府各部門要按照各自職責為經紀機構提供支持。政府需中介機構提供的服務，通過市場購買服務的方式或者法律允許的方式進行。政府各部門要加強統籌規劃，做好政策引導，維護公平競爭的市場秩序，及時披露有關信息，簡化辦事程序，提高工作效率，為經紀機構搞好服務。為經紀機構公平競爭營造良好的社會環境。 加強對經紀服務機構市場準入和登記條件，為經濟機構創業提供資金支持和擔保貼息。對于吸納下崗和失業人員的經紀機構，處于創業階段的小企業，可由再就業基金給予貸款擔保，或根據情況給予部分貼息。 結語
總之，地產改革開放30年來，我國的房地產經紀行業經歷了從無到有，從小到大的發展歷程，各類房經紀公司在維護正常的社會經濟秩序，保證房地產市場競爭的公正和公平，降低整個社會的交易成本，適應政府職能轉變等方面發揮了重要作用。沿著這樣的路線發展，中國的房地產將會更加健康穩定和成熟。
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