水利工程建設(shè)土地儲(chǔ)備項(xiàng)目效益測(cè)算報(bào)告
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為彌補(bǔ)云陽縣在建梅峰水利工程建設(shè)資金缺口，通過土地儲(chǔ)備、出讓實(shí)現(xiàn)增值收益，經(jīng)過反復(fù)踏勘比選，云陽縣政府已同意由重慶市水投集團(tuán)土地儲(chǔ)備整治有限公司擬在“一城四區(qū)”雙洞子城市副中心小江片區(qū)青龍咀山梁綠脈和紗帽山梁綠脈之間的'區(qū)域儲(chǔ)備土地1520畝作為控制性儲(chǔ)備用地。現(xiàn)測(cè)算如下：
一、整治成本測(cè)算
用地出讓要完成征地、拆遷、整理，達(dá)到“六通一平”，結(jié)合云陽府發(fā)[20xx]97號(hào)文件和云陽縣國土局提供的數(shù)據(jù)計(jì)算，儲(chǔ)備地塊1520畝需安置人員3800人，1267戶。分項(xiàng)為：
（一）根據(jù)補(bǔ)償文件標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算得到征地拆遷成本為27503.32萬元，合18.09萬元/畝。
一是征地拆遷成本6720.02萬元，其中：土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)5928萬元；青苗補(bǔ)償費(fèi)183.92萬元；地上構(gòu)筑物補(bǔ)償費(fèi)380.1萬元；地上附著物補(bǔ)償費(fèi)228萬元。
二是房屋拆遷及安置成本14583.43萬元，其中：地上建筑物補(bǔ)償費(fèi)6818.44萬元；住房安置費(fèi)6049.6萬元；搬家補(bǔ)助費(fèi)38.01萬元；搬遷補(bǔ)助費(fèi)38.01萬元；水電表等設(shè)施的拆遷補(bǔ)償費(fèi)139.37萬元；紅磚廠補(bǔ)償1500萬元。
三是基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)2223.9萬元。
四是相關(guān)稅費(fèi)3975.97萬元，其中：
征地管理費(fèi)517萬元；耕地占用稅456.02萬元；養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌1520萬元；新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)1418.74萬元；耕地開墾費(fèi)0.70萬元；規(guī)劃編制費(fèi)25.3萬元；勘界費(fèi)16.21萬元；環(huán)評(píng)費(fèi)按照每宗地2萬元；可行性研究報(bào)告編制費(fèi)按照每宗地20萬元；水土保持費(fèi)可免繳。
（二）土地整治成本按照土石方量16元/立方米計(jì)算，平整過程預(yù)計(jì)需要成本15200萬元，合10萬元/畝。
（三）其他成本中不可預(yù)見費(fèi)按照土地征地拆遷成本與土地整治成本之和的5%計(jì)算2134.84萬元。
（四）經(jīng)營管理費(fèi)用當(dāng)期整治工程的前期工程費(fèi)和整治工程支出總額按4%提取608萬元。
（五）財(cái)務(wù)費(fèi)用資金年利率按照水投公司與重慶國投土地儲(chǔ)備整治信托貸款協(xié)議，年利率為7.4%測(cè)算為3822萬元。
經(jīng)測(cè)算，整治成本約為32.41萬元/畝，共需征用整治成本49268.16萬元。
二、收益分析及計(jì)算依據(jù)
增值按7.59萬元/畝計(jì)算，土地綜合出讓價(jià)按40萬元/畝交易，可獲效益11536.8萬元。具備土地增值的能力，可用于開展儲(chǔ)備征用整治。其理由：
一是小江片區(qū)雙洞子組團(tuán)兩側(cè)主要集中布置金融保險(xiǎn)、貿(mào)易咨詢等用地，規(guī)劃有縣級(jí)商服、文化中心區(qū)，圖書館、科技館、會(huì)展中心、影劇院、文化宮，350床醫(yī)院1座，新建30班小學(xué)1所。其區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快。
二是云陽新縣城20xx年后將形成30萬人，成為渝東城市群中的重要城市，待儲(chǔ)備地塊位于規(guī)劃區(qū)，是云陽新縣城建成區(qū)下一步發(fā)展的必然選擇，非常適宜住宅開發(fā)。
三是根據(jù)云陽縣國土局提供的20xx―20xx年土地出讓交易結(jié)果均價(jià)30萬元/畝，20xx年1—6月份土地成交價(jià)格均價(jià)55萬元/畝，且呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
四是云陽縣房?jī)r(jià)建筑面積均價(jià)1200萬元/m2，高端房?jī)r(jià)建筑面積均價(jià)2350萬元/m2。
五是原縣城無可開發(fā)用地，未來3年待儲(chǔ)備地塊成首選用地。
三、土地變現(xiàn)方式及時(shí)間
（一）變現(xiàn)方式：通過“招、拍、掛”公開竟賣，按協(xié)議執(zhí)行。
（二）時(shí)間：計(jì)劃20xx—20xx年賣完，分步為：20xx年完成調(diào)規(guī)，20xx年完成整治。
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