縣房地產調研報告

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縣房地產調研報告1

　　就XX縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了全縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了全縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為全縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從全縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局、縣物價局于近期組織人員對全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。

　　一、房地產市場發展的現狀

　　近年來，在縣委、縣政府“富民安居工程”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加快，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的形勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，全縣具有房地產開發資質的企業13家，注冊資金1.9億元，從“八五”期間至今全縣房地產開發投資累計完成18.7億元，先后建起龍山、環秀、玫瑰苑、環秀山莊、環秀嘉園、龍居華庭、金冠名城、豪門莊園等規模小區19個，構筑了

　　以普通商品住房和已購公房為主的住宅結構，城區規劃內居民達2.7萬戶，住房建筑總面積241萬平方米，戶均建筑面積89.2平方米，人均建筑面積26平方米，20xx年度我縣實施的“住房安居” 工程--廉租住房保障工作，全縣共計發放租金補貼9萬余元， 62戶住房困難家庭，200余人得到了住房保障，為“和諧平陰”的建設和我縣城市化進程的推進打下了堅實的基礎；今年上半年，XX縣房地產業實現投資額1.3億元，施工面積28萬平方米，新開工面積8.7萬平方米，發放商品房預售項目5個，申請預售面積8.9萬平方米，其中住宅面積7.7萬平方米，共計692套，商業用房69套，建筑面積1.2萬平方米，實現稅費20xx余萬元，同時為社會增加就業崗位3000余個。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的支柱產業，有力拉動了社會總體消費水平的增長，同時房地產業的迅速發展，也大大提高了居民的居住生活水平，為全縣經濟增長注入了新的活力,成為帶動我縣建筑、建材、裝飾、運輸等相關產業發展的關鍵環節。

　　目前，XX縣房地產業正處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐年上升；“十一五期間”在房地產市場供需兩旺的同時，全縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善，住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以90-140平方米左右的中、大戶樓房面積為主，90平方米以下的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的30％左右。

　　總體看，20xx年XX縣房地產需求增長速度將略低于前兩年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，全縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、城鎮化居民、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍；同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員等部分高收入群對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何（特別是個人購房比例）以及投資性購房的比例。20xx年是XX縣房價漲幅最大的一年，但從購房者購房的動機來看，全縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到89%，以投資為目的占9%，而純屬投機炒作購房的`比例尚不到2%，說明縣內整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。

　　房屋價格在經歷了20xx年爆增之后，政府出臺了一系列宏觀調控措施，積極實行貨幣從緊的金融政策，建立和完善了多層次的住房保障體系，加大了對土地和房產交易市場秩序的監督、檢查，實行穩健的針對房地產市場的專項調控政策，在今年全國經濟增長過熱的背景下，雖然目前市場觀望氣氛濃厚，但受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高、國民經濟增長等因素的影響，市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間，全縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間，預計今后幾年房屋價格在略有上漲的基礎上將趨于平穩。

　　二、房地產市場發展存在的主要問題及原因

　　總體上說，XX縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：

　　一是住房供應結構不夠合理。住房供應與居民需求的矛盾較突出， 90平方米以下的普通商品房供應量不足四成，遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價。

　　二是住房保障體系和機制尚不健全。覆蓋全社會、多層次的住房保障體系不完善，住房保障制度尚不健全，雖然政策性廉租住房保障規劃已編制實行，但是經濟適用住房和實物配租制度尚未真正實施。

　　三是部分地域房價存在相對偏高現象。XX縣房價總體來說基本合理，但受地域、交通、人文環境的各方面的影響，地域價格差距較大，縣城中心區域房屋均價已近2700元，而縣城西南部地域樓房價格還在1800元左右，折合成本、地價等各因素，部分樓盤價格確實存在相對偏高的現象。

　　四是市場信息反饋機制相對落后。目前房地產投資額、銷售量、空臵率、房價收入比、房屋存量、二手房交易信息等各項數據信息無法及時反饋，不能很好的為上級和領導的決策提供可靠的數據參考。

　　五是城市規劃建設與經濟發展和人民生活的需求相比還相對滯后。近年來，XX縣城市建設雖然取得了長足的進步，但在城市建設整體、區域規劃和長遠發展的角度上還存在著不小的差距，與全縣經濟發展和人民生活的提高相比還相對滯后。

　　六是住宅小區配套設施建設還不完善。部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社

　　會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。

　　七是房地產市場監管力度不夠。由于宏觀調控手段和行政管理措施不到位或跟不上房地產市場形勢發展，部分開發企業的自我約束機制不夠完善，還存在著想通過違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、縮水面積、降低房屋質量等方式提高企業利潤的問題。

　　八是房地產開發企業整體資質水平不高。現有開發企業13家，其中僅有1家是2級資質的開發企業，其余都是3、4級企業，因而群體資質水平不高；開發小區的品位參差不齊，住宅精品少，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

　　三、房地產市場發展的幾點對策

　　一是切實優化住房供應結構。針對XX縣房地產市場的開發現狀必須制定切實可行的住宅發展規劃，在控制非住宅及高價住宅的基礎上，著力增加中低價位普通商品房的供應比例，緩沖當前大戶型、高價房的單一供應結構的需求，嚴格落實建設部90/70政策，滿足不同收入家庭的需求，使房地產市場品種豐富，讓居民“購者有其屋”。

　　二是繼續完善住房保障制度。住房是人的一種基本權利，是一種最基本的社會保障，是黨和政府關注及改善“民生工程”的一項重要任務。廉租住房作為有效解決低收入家庭住房問題的基本途徑，應根據全縣實際制定發展目標，有計劃地推進，繼續加大對廉租住房保障工作的支持力度，擴大保障范圍，完善保障制度，強化政府責任，構建多層次的住房保障體系，努力做到應保盡保。

　　三是控制商品房價格非正常上漲。首先，要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系。

縣房地產調研報告2

　　近年來，隨著住房制度改革逐步深入，國家宏觀經濟政策驅動，全國房地產業均呈現出強勁的發展勢頭。就我縣而言，這一行業更是嶄露頭角，商品房增量市場、二手房存量市場、住房租賃市場都得到持續快速發展，在很大程度上改善了我縣城鄉廣大居民的住房條件，有力地推動了我縣城鄉建設和社會經濟的快速發展。房地產業已成為我縣國民經濟的重要產業，對改善居民住房狀況起到了關鍵作用。然而，從我縣房地產市場現狀分析，也存在住房供需矛盾、市場運作不規范和土地價格偏高等問題。縣房管局對此高度重視，于近期組織人員對1998—20xx年全縣房地產市場作了深入、細致、全面的調研，針對該行業發展中存在的問題，制定了一系列行之有效的舉措，積極引導該行業持續健康發展。現就1998—20xx年我縣房地產業發展現狀、存在問題及未來發展趨勢分析如下：

　　一、1998—20xx年我縣房地產市場運行情況

　　（一）國民經濟快速發展，人民生活不斷改善。1998—20xx年，我縣國內生產總值由1998年的56.5億元增加到20xx年的96.5億元，財政總收入由3.35億元增加到7.53億元；城鎮居民人均可支配收入由8502元增至14424元，農民可支配收入由3318元增至4702元。

　　（二）房地產發展勢頭良好，已逐漸成為重要產業。1998年以來，我縣房地產開發實際完成投資額的年增長幅度在17.53%以上。20xx年完成房地產投資額2.97億元，有力地推動了全社會固定資產投資增長和國民經濟發展，房地產業已成為我縣國民經濟發展中的一支生力軍。

　　（三）土地供應情況（表格附后）。1999—20xx年，我縣房地產市場從無到有，處于發展期，土地供應量也逐年上升，加上舊城改造，至20xx年達到最高，項目數有26個，供應量為18.5894公頃，其中用于住宅用地供應量為8.2554公頃，占當年供應總量的44.4%。20xx年由于政府宏觀干預，我縣房地產市場進入低谷期，土地供應量最低僅為2.8854公頃，到20xx年開始復蘇，供應量有所增加，達10.6276公頃。從供地來源看，存量土地與增量土地分別占總供地量的11.72%和88.28%。20xx年開始，國家宏觀調控政策實施，對增量土地使用略有下降，加大了舊城改造力度。另外，我縣商業、市場、旅游等用地供應不多，這與我縣經濟發展結構及速度有關。近6年來，我縣用于住宅用地供應量為37.35448公頃，而用于商業土地供應總量僅為7.3289公頃，市場、旅游等其它經營性用地供應量僅為2.3821公頃，可見在經營性用地供應中，住宅用地還是占絕大部分，基本上集中在城市規劃區內。

　　（四）房地產開發情況。從我縣統計部門的數據顯示，1998—20xx年房地產開發投資額波動較大。20xx年為歷年最高，共完成投資額5。73億元，比20xx年增長3.1%。施工房屋面積83.1萬平方米，減少2.2%，竣工房屋面積23.3萬平方米，減少5。3%；商品房銷售面積16.4萬平方米，減少16.8%；年末商品房空置面積6.9萬平方米，增長102.9%。

　　（五）房地產市場購銷兩旺，房地產價格穩步上升。1998年以來，房地產銷售總量年均保持在15萬平方米以上，其中住宅銷售總量每年基本保持在12萬平方米以上。據我縣相關統計資料顯示，我縣商品住房均價從1998年的1200元/平方米，增長到20xx年的2200元/平方米，6年漲幅達83%。

　　（六）購房動機發生變化，由自住轉為投資。我縣有一定數量居民購房動機發生變化，由原來自住轉向以營利為目的。據20xx年房展會統計，我縣居民購買外地房產，70%以上是商鋪。

　　（七）行業規模迅速擴大，打造品牌房開企業。截止20xx年底，全縣房開企業發展到43家，比去年增加了8％。規模較大的5個企業投資額占全縣商品房投資額的24％，一批規模大、競爭力強、品牌知名度高的房開企業脫穎而出。

　　（八）房地產金融業發展良好，為房地產市場的良性發展提供強大支持。從1998年末至20xx年末，我縣各項房地產貸款金額從17.51億元增加到37.10億元，6年間增長了2.12倍。20xx年末，房地產貸款比去年同期增長1.38％。房地產信貸業務是近幾年來發展最快的信貸品種，個人住房貸款發展迅速。據人民銀行平陽縣支行統計數據，我縣在20xx年以前個人購房信貸廖廖無幾，在20xx年個人購房信貸也只有623萬元，僅占信貸總額的0.99%，而在20xx年個人購房貸款額就有8554萬元，比20xx年增長13.7倍多，占貸款總額的8.95%。隨著政府宏觀調控干預，到20xx年6月個人購房信貸比例雖有所下降，只有8.74%，但其總額已有8904萬元，比20xx年增長350萬元。由此可見，我縣房地產信貸給房地產市場提供了一個良好的信貸環境，也給我縣房地產市場的可持續發展提供了一個強有力的保障。

　　（九）房屋拆遷情況。我縣舊城拆遷工作從1991年開始，在摸索中不斷發展，現已形成一套比較完整的拆遷管理制度。20xx年出臺《平陽縣城市房屋拆遷管理實施辦法》，從以產權調換逐步發展為以貨幣補償安置為主，確保了拆遷雙方當事人的合法權益，體現了公開、公正、公平性。同時，20xx年又規范了農村村改拆遷管理工作，出臺了《平陽縣農村房屋拆遷管理暫行辦法》。昆陽鎮解放街北路貨幣化拆遷安置得到廣大拆遷戶的一致認可。

　　（十）存量房產交易活躍，健全住房供應體系。自1997年房改房上市政策出臺后，存量房產交易活躍。20xx年存量房成交量達47.49萬平方米，比上年增長42.70%。同時，啟動經濟適用房，健全住房供應體系。不同層次住房供應方式，滿足了不同收入家庭住房需求，大大改善了城鄉居民住房條件，我縣城鎮居民人均住房面積達到35。9平方米，農民人均建筑面積達到35。1平方米，居全市前列。

　　（十一）住房保障體系情況。我縣自1997年被列入國家安居工程試點縣以來，安居工程（經濟適用房）改變了原來以單一途徑的集資合作建房，轉為解決機關干部、工礦企（事）業單位的干部職工住房困難。從1998年起到目前為止，國家先后下達我縣安居工程（經濟適用房）建設規模共25萬平方米。為建立和完善我縣多層次的住房供應體系，解決最低收入家庭住房困難，縣房改辦根據市、縣政府有關工作部署，擬將出臺廉租住房實施辦法。現根據該辦的初步調查摸底，我縣最低收入家庭居民258戶，符合廉租住房登記的有215戶（目前我縣準備在昆陽鎮試行）。

　　二、1998—20xx年我縣房地產市場基本特點分析

　　1、繁榮經濟強硬支撐。近年來，我縣經濟保持較快發展速度，20xx年全縣國內生產總值和財政總收入與1998年相比，分別增長71%和125%。隨著經濟快速發展，居民生活得到明顯改善，20xx年全縣城鄉居民儲蓄已達46.96億元，與1998年相比增長191%。

　　2、住房制度改革不斷深化。我縣房改起步較早，目前住房公積金覆蓋面達50%。隨著住房制度改革逐步深化，在很大程度上刺激了居民購房積極性，從而釋放出潛在的巨大住房消費能量。

　　3、國家宏觀政策大力推動。一是消費減負，降低入市門檻。自1997年以來房產交易契稅、規費一再下調。由1997年之前成交額的6%下調至1.5%，20xx年6月國家清理取消了47項建設性收費，20xx年新建商品房交易管理費按3元/平方米收取，二手商品、落地房交易管理費按6元/平方米收取，非住宅交易管理費按12元/平方米收取，；二是推出個人住房貸款，增強居民購房力。自1998年推出房貸政策以來，我縣各類金融機構和住房資金管理中心累計發放個人住房貸款余額11.7億元。

　　4、居民的消費結構升級和消費品位大大提高。我縣居民消費恩格爾系數，即“食”在消費總支出比重逐步下降，已由1998年的36.9%降至20xx年的31.4%，比全國平均40%低8.6個百分點，這正是增加住房消費的大好時機。另外，我縣居民“一步到位、一房到老”的住房觀念漸漸淡化。單間式住房不再受追寵，而舒適、寬敞、優美的居住環境成為大眾追求的目標，這給我縣房地產市場注入了強大的活力。

　　5、城市化進程加速發展。近年來，我縣積極推進城市化進程，加速了城鎮人口聚集。據統計資料顯示，20xx年我縣城鎮總人口達84.1萬人，比1998年增長4.7%，此外，加上每年上萬外來務工人員，這無疑給我縣住宅產生巨大需求。

　　三、1998—20xx年我縣房地產市場運行中存在的主要問題和深層次原因分析

　　總體32313133353236313431303231363533e59b9ee7ad9431333231396337上說，我縣房地產市場化程度較高，房地產業保持較快健康發展勢頭，但同時也存在一些問題：一是住房供應與居民需求的矛盾較突出，經濟適用房和低價商品房供應遠遠不能滿足市場需求。樓盤中大戶型較多，小戶型較少，提高了商品房均價；二是宏觀調控手段和行政管理措施跟不上房地產市場形勢發展，部分房開企業的自我約束機制不夠完善，導致房開企業違規開發、虛假廣告、違規銷售、延期交房、面積縮水、房屋質量差等問題；三是房地產投資增長速度緩慢。我縣近幾年經濟發展速度不快，導致了房地產業發展緩慢。20xx年全縣房地產開發企業就有43家，而完成房地產開發投資僅為2.9682億元，而且從這幾年房地產業占GDP的比重一直徘徊在2.3%左右，并沒有出現較大增幅，可以說房地產業對該縣GDP的拉動并不明顯，也沒有產生規模效應；四是土地價格偏高，以及少數鄉（鎮）土地供應缺乏計劃，土地供應量過大，導致房地產開發商大量圈地，商品房用地供應缺乏詳細規劃，隨意性大；五是工薪階層購房困難，房屋空置率和空關率增大。據統計，我縣房價上漲的同時，空置率和空關率也隨之增大。20xx年空置率為3.5624萬平方米，20xx年則上升為5。4121萬平方米。20xx年，我縣商品房均價由20xx年的1500元/平方米上揚至2200元/平方米。以我縣的經濟水平，雙職工家庭年收入2.36萬元推算，如一個家庭買60平方米商品房，不吃不喝需要近7年時間。因此導致眾多房源被少數有錢人購買，提高了空置率和空關率，而真正需要購房的工薪階層，因經濟問題而難以購房，形成了工薪階層購房困難，空置率和空關率卻加大的矛盾；六是房開企業整體水平不高。現有房開企業43家，其中僅有5家是2級資質的企業，其余都是3、4級企業，因而群體素質較低；七是房產中介經紀機構規模較小。我縣房地產市場上有120家房產中介經紀機構，規模較大的為數不多；八是土地市場運作不甚規范。在開發地塊取得的方式上，存在協議、拍賣出讓兩種形式，由于兩種形式并存，造成房地產開發商風險不均、開發成本差異等；九是開發的小區品位不高。我縣房地產開發至今，住宅精品少，小區品位都較低，上規模、上檔次的住宅小區寥寥無幾。

　　四、保持我縣房地產市場持續健康發展對策

　　1、要加快房地產宏觀發展戰略研究和房地產業發展總體規劃的編制。房地產宏觀發展戰略研究和房地產業總體規劃將調解長期以來因為行政區面積過小對我縣可操作性提出政策措施；將把房地產用地拓展與老城區功能改造相結合，同時強調生態環境。通過總體規劃的編制與實施，真正實現“自然一空間一人文系統”的'整體格局和發展模式。要在大量調研的基礎上，制定好近、遠期房地產開發計劃，正確處理好“度”和“量”的關系，以有效防止該縣房地產業“泡沫”產生。在制定計劃時要兼顧“兩頭”，適時調控開發結構，今后住宅要統籌考慮社會各階層住房需求，特別要關注“平民住房”，要重點向中、低收入家庭傾斜，使他們買得起房，有房子住。

　　2、要加強對房地產發展研究，提高宏觀調控能力。加強房地產市場的分析和研究，逐步建立房地產市場的預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，加強宏觀調控能力，并正確引導房地產的投資和消費，建立健全房地產市場預警機制。

　　3、要控制商品房價格非正常上漲。一是要根據房地產市場需求，保持土地合理的供應量和供應比例，加大經濟適用房建設，限制高檔住宅的盲目開發和大規模建設，以防止出現積壓；二是要增強房地產市場透明度，給房開商創造平等競爭環境。同時，要科學、合理制定招、投標辦法，防止地價以“天標”中標；三是要加快建立房地產市場監測體系，對市場供求比例、價格走勢及時進行必要的信息的收集和反饋，以引導房開企業做好市場的細分和定位，避免盲目性，并有利于政府及時進行宏觀調控。

　　4、要盤活存量土地，增加土地有效供給，確保適度土地供應總量，逐步建立梯度土地供應體系，盡可能滿足不同層次住宅需求。隨著城市化進程加快，建設和房地產用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展該縣發展空間，提高土地供應能力。加大基礎設施建設，利用好閑置土地，改革現有土地產權交易制度，促使城鄉內部大量的存量和低度利用土地進入市場。要求土地出讓責任單位要按照計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，逐步建立梯度土地供應體系，滿足不同層次住宅需求。

　　5、要改進和加強房地產交易市場管理。一是要加強商品房預（銷）售管理，規范商品房銷售環節，解除購房者后顧之憂；二是要加強房產經紀機構管理，規范房地產中介行為；三是要簡化房產交易手續，提高辦證速度。

　　6、要努力提高住宅整體質量與提高房開企業整體素質。大力提倡和引導房開企業創建精品名牌住宅產品，提高住宅建設品位，嚴格控制低檔次、小規模開發建設。要以廉租住房項目建設為龍頭，推動我縣住宅建設向新的更高層次發展。要不斷優化居住小區環境，優化套型設計，充分合理利用空間，注重資源的充分節約和綜合利用，建造生態住宅，使我縣住宅建設朝著產業化方向發展。要采取扶優限劣措施，嚴格入市門檻，對那些無資金實力、缺乏資質的房開企業，通過規范市場經濟秩序及時清理出局。同時，制定一些優惠政策，向房地產行業中相對實力強、信譽好的企業傾斜，使企業做大做強，以適應入世后的新形勢。

　　7、要加大經濟適用房建設力度，改革建設和供應的方式。改革重點要體現在6方面：一是要全面推行經濟適用房建設項目招標工作，改革房地產開發建設體制；二是要明確界定經濟適用房購買標準，改革供應管理方式；三是要根據低收入家庭實際情況，改革完善住房保障體制；四是要嚴格經濟適用房交易行為，改革交易管理制度；五是要加強對經濟適用房價格監管系統研究，改革成本控制體系；六是要嚴格控制經濟適用房單戶建筑面積，優化戶型空間，改革建設戶型標準。同時，加快啟動中、低價位大型住宅小區建設。

　　8、要提高預防金融風險意識，強化信貸管理。一是要控制總量，合理調整結構，實行差別政策，以控制房開在住房消費資金中的比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費；二是要嚴格信貸管理，依法、依規貸款，切實強化貸后管理；三是要在積極提供土地收購儲備機構信用貸款的同時，強化貸款監控，實行封閉運行；四是要加強對個人住房貸款管理，一方面要繼續支持本地居民自住購房，適度提高首付額度，另一方面停止對異地購房、多套購房的個人貸款。

　　9、要規范發展物管。要結合文明創建活動和綜治工作，積極采取行政、經濟、法律等手段，在全縣城鎮范圍內，全面推行物管。房管部門作為行業主管部門，要結合實際，積極開展試點工作、并注意總結經驗，為推進物管產業化奠定堅實基礎。

　　10、要加強房地產開發監控力度。據了解，目前昆陽鎮房開用地較大，已遠遠超過當地住房需求量，這將影響整個地區房地產市場有序健康發展。要加強對該鎮房開的監管力度。規定享受獨立審批土地權限3年到期后不能繼續延期，建立健全統一有序的房開市場，在全縣土地總量控制上，既要適當增加供應、緩解供需矛盾，又要防止土地供應過度投放，形成市場風險。

　　五、未來3年我縣房地產市場的初步判斷、預測及發展趨勢分析

　　綜合我縣房地產發展現狀可以看出，當前我縣房地產業形勢可說是喜憂參半，既不能盲目樂觀，也不能妄自菲薄。1998年以來，我縣房地產價格上漲具有客觀必然性，是我縣房地產業發展過程的必然結果，相對較大需求空間對房價的上升提供了真實需求支持，而不是純粹投資動機驅動下“虛漲”。這是“平陽現象”區別于“海南現象”的本質之處，也是我縣能在房價較快上漲的同時，保持較低商品房空置率和防范泡沫能力的主要原因。基于以上背景分析，我縣房地產市場還是有較大發展空間。主要表現在：

　　1、城市化進程發展需要給我縣房地產業提供發展巨大空間。“構筑‘一都三縣’，建設新平陽”，率先基本實現現代化是近幾年我縣發展的重要戰略。“住在平陽、游在平陽、學在平陽、創業在平陽”是城市發展目標定位，這將有效拉動我縣潛在房地產需求。疏散老城，建設新區，城市建設和人口布局逐步向縣城外圍地區疏散，加速城市化進程，構筑“大平陽”發展戰略。我縣行政區域擴大，為我縣經濟發展帶來機遇，給房地產市場提供更多發展空間。根據聯合國相關機構統計資料表明，人均GDP在800—8000美元之間為房地產業的起步及快速上升階段。只有人均GDP在13000美元以上時，房地產業才步入下降階段。我國目前人均GDP在800美元左右，而我縣人均GDP已超過1250美元。另外在90年代，發達國家人均住房建筑面積為：美國60平方米，英國38平方米，德國38平方米，法國37平方米，日本31平方米。國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到30平方米之前，房地產市場會保持旺盛住房需求。我縣作為溫州市較具集聚效應的大縣，具有較大發展潛力。

　　2、我縣重大配套工程建設及住宅建設供需和結構的矛盾給我縣房地產提供發展潛在動力。我縣區域舊城保護和改造經過10多年努力，居民住房條件得到明顯改善。但在我縣區域范圍內仍有成片地塊改造尚未完成，特別是昆陽鎮解北11.87萬平方米的危舊住宅拆遷改建，按25%擴面計算，需解決拆遷購置住房建筑面積14.84萬平方米。另外，鰲江鎮火車站的后年開通，甌南大橋把鰲江、水頭鎮和蒼南縣龍港連為一體，對整片區域也起到很大推動作用。雖然，20xx年前我縣房地產開發項目用地已累計供應面積28.7134公頃，土地供應面積累計可建商品房43.0701萬平方米，而近年來實施開放人口政策，每年新增人口在0.4—0.5萬人，這里雖有經濟適用房供給，但還不能滿足。因此，急需加大住宅區建設，我縣房地產業住宅投資空間仍未達到飽和。

　　3、我縣規劃與人口發展的購房需求量將持續增長，給我縣房地產業提供發展真實需求。20xx年，我縣戶籍人口為84.1萬人，暫住人口3.83萬人。根據我縣有關規劃資料，規劃近期20xx年戶籍人口為85。88萬人，遠期20xx年戶籍人口為88.41萬人。目前，隨著該縣招商引資，暫住人口不斷涌入，以及失地農民轉為非農人口、引進人才等因素，該縣以后幾年人口增長情況，城鎮總人口以每年4000—5000人速度增長，其中非農人口增量為每年3000—4000人，暫住人口為每年200—300人。

　　（1）新增城鎮人口住房需求

　　根據城鎮人口預測，按照統一公式可以計算出新增城鎮人口住房需求總量：

　　P1=W1·N+W2·R·F·N

　　式中：P1：新增人口住房需求總量

　　W1：新增人口中非農人口增量

　　N：新增人口人均建筑面積（按人均30平方米取值）

　　W2：新增人口中暫住人口增量

　　R：暫住人口中經商、辦廠及咨詢服務等收入比較高具有購房能力的人群比例（估計在9%左右）

　　F：暫住人口中具有購房能力的人群實際可能購房比例按5%計算得出每年新增人口住房需求總量：

　　20xx年新增人口住房需求總量：

　　P=0.34×30+0.03×9%×5%×30＝10.20xx（萬平方米）

　　20xx年新增人口住房需求總量：

　　P=0.4×30+0.03×9%×5%×30＝12.0041（萬平方米）

　　20xx年新增人口住房需求總量：

　　P=0.3×30+0.02×9%×5%×30＝9.0027（萬平方米）

　　（2）經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求

　　由于目前我縣居住在老城區的房屋都是落地房，根據20xx年我縣統計年鑒里數據顯示本年我縣城鎮人均住房使用面積為35。9平方米，居住水平應該屬于中等水平。但隨著經濟發展及收入的增加，人們對改善居住條件的愿望也隨之強烈，必然購買新房換舊房，參照國際經驗，如以非農業人口4萬戶為基數，按每年每戶增加1平方米計算，年需求量為4萬平方米左右。

　　（3）投資對商品房的需求

　　由于房地產具有保值、增值功能，一定數量的投資需求是必然存在的。近年來，有相當數量的社會閑置資金進入房地產市場，一大部分人都成了“炒房一族”，其手頭上房屋基本上有2至3套，但根據當前房地產市場低入住率，一旦可以賺錢，基本上都會出售。再加上近幾年以前外出經商的人回鄉投資房地產等因素，估計在我縣投資對商品房的需求量，占新增城鎮人口住房需求、經濟發展居民改善居住條件對商品房的需求總和的30%左右。總之，從目前土地供應狀況與未來市場需求分析，今后房地產市場將會更加完善和成熟，住房消費將會更趨理性。

縣房地產調研報告3

　　一、我縣房地產行業現狀

　　20xx年，在縣委、縣政府的領導下，按照省、市和縣委、縣政府的總體部署，大力推進依法行政和行風建設，認真履行行業管理職能，以實現房管事業和諧發展、科學發展為目標，以服務大局、情系民生為著眼點，以實施重點項目帶動戰略為重點，強力攻堅，勇于突破，各項職能工作取得突破性進展，行業管理服務水平得到提高，為我縣經濟和社會發展作出積極貢獻。近二年，由于受全球金融危機的影響，我縣住宅與房地產業出現緩慢發展，全縣8個開發企業先后建設了金域藍灣、鑫隆佳苑、尚城云鼎、城東商貿城等房地產開發工程，開發建筑面積10。7萬平方米，全年竣工住房面積12。6萬平方米，人均增長0。3平方米。目前，縣城居民人均居住面積已達28。8平方米。房地產二級市場活躍，全縣公房上市交易43套，面積0。27萬平方米;存量住房上市交易127戶，面積1。3萬平方米，交易額1395萬元，拉動了內需，激活了房地產市場，增加了契稅，為我縣經濟發展增添了活力。全縣房地產市場呈現“增長速度較快、供需總體平衡、結構更趨合理、價格穩中有升、消費逐步理性”的良好發展態勢。

　　二、存在的問題

　　近些年，我縣重視法制建設，不斷加強了行業管理和規范服務工作，特別是大力開展了整頓和規范房地產市場秩序活動，有效地推進了房地產業的各項工作，加快了我縣住房建設步伐。但在行業管理工作中，也發現一些問題，這些問題主要有：

　　一是房地產銷售不規范。在房地產開發過程中，存在個別開發企業部分開發項目未取得《商品房預（銷）售許可證》就擅自進行商品房預售;少數房地產開發企業的銷售樓盤未按要求公示，缺漏了部分公示內容，如：崇仁縣城鎮綜合開發公司開發的“永勝花園”缺《商品房銷售管理辦法》的`有關規定;茂泰房地產開發公司開發的“鑫隆佳苑”缺《商品房銷售進度表和價目表》。

　　二是物業管理不完善。物業管理面太窄;市民居住消費現象更新的問題;管理人員服務工作不能滿足住房要求的問題;物業管理資金難以到位的問題等。

　　三是住房保障體系不健全。在經濟適用房、廉租房建設管理中，住房保障體系健全還不夠;“兩房”建設工作創新力度還不夠。

　　三、幾點建議

　　1、放開搞活，培育住房二級市場

　　在20xx年我縣就已全面放開住房二級市場，為了進一步放開搞活住房二級市場，促進存量住房流通，實現與商品房增量市場的聯動，適應居民改善居住條件的需求，拉動居民消費，必需降低準入門坎，取消已購公有住房和經濟適用住房上市的審批手續;必需簡化辦事程序，提高辦事效率，實施交易發證一體化;必需明確住房交易優惠政策，降低稅費;必需培育和規范房地產中介服務市場;

　　2、規范市場，著力監管與服務

　　在規范房地產市場管理方面，應在“監管和服務”上下功夫。一是把好開發企業準入關。對申報房地產開發資質的企業從注冊資本金、工程技術人員、擬開發項目情況等方面嚴格把關。不僅認真審查材料，而且還要現場踏勘。二是加強商品房預（銷）售的監督和管理。嚴格執行預（銷）售許可證制度，建立健全了我縣房地產開發銷售信息公示制度和管理力度。三是認真做好開發企業資質年檢工作。

　　3、突破難點，建立物業管理機制

　　一是加大宣傳，轉變觀念。向社會開展廣泛的宣傳教育活動，提高物業管理的社會整體意識。開展形式多樣的文明、安全、法制、物業管理知識的宣傳教育，不斷向住戶灌輸現代文明新的居住消費觀念，增強住區群眾配合和接受物業管理的自覺性和積極性。二是協調關系，爭取支持。爭取縣政府成立物業管理領導機構，負責領導、協調、指導和監督物業管理工作。發揮職能部門的作用，對開展物業管理，改善人居環境工作給予大力支持，有效實施舊住宅區綜合整治，如清除亂建亂搭、改造危舊房屋、整治環境衛生、搞好交通綠化等;新住宅小區規范管理，如房屋建筑主體的修繕和管理;房屋設備、設施維修和更新;環衛、道路、綠化、消防、治安管理和維護等。三是出臺政策，建章立制。爭取政府出臺物業管理政策，制定管理實施辦法，明確政府主管部門、房地產開發單位、社會有關各方及業主相互之間的權利和義務，具體規定物業管理經費來源及收繳辦法等。物業管理企業與業主要和用戶簽訂管理合同，明確責、權、利關系，規范各自行為。做到有章可循、有法可依，使物業管理工作步入規范化、法制化管理軌道。

　　4、完善住房保障體系，全面推進廉租住房建設

　　一是建立責任制體系，切實加強“兩房”建設管理和監管。建立領導機構，設立專人負責，嚴格操作規程，實行一級對一級負責，強化抓“兩房”建設工作責任意識。二是依法依規運作，積極穩妥推進“兩房”建設工作。按照縣政府《關于推進崇仁縣經濟適用住房 和廉租住房建設實施意見》的要求，堅持科學運作，規范操作規程，采取電視宣傳、組織宣傳車上街、在縣城人流密集的主要街道咨詢服務和散發《公告》材料、三榜公示以及將經濟適用房和廉租住房公開搖號活動制作電視新聞滾動播放等形式，向社會廣泛開展“兩房”政策、運作情況進行宣傳。建立申請申購、填表登記、入戶調查、審核確認、建檔管理制度。啟動“三級審核、三榜公示”等工作，嚴格做到對“兩房”合理合規的使用，并建立“兩房”建設工作重大事項報告、統計報表、責任追究等制度。三是加大業務工作技能，進一步落實住房保障運行環境。四是創新思路、加強“兩房”建設。要用創新思路來解決業務工作中遇到的復雜問題和打造“兩房”建設領域。通過工作的不斷創新，進一步為政府解決困難家庭的住房問題決策提供科學依據，不斷提高“兩房”建設發展思路，使“兩房”建設這項‘民生工程’又好又快地發展，造福于民。