物業服務方案【集合】

　　為了確保事情或工作能無誤進行，就不得不需要事先制定方案，方案是為某一行動所制定的具體行動實施辦法細則、步驟和安排等。制定方案需要注意哪些問題呢？下面是小編幫大家整理的物業服務方案，僅供參考，大家一起來看看吧。

物業服務方案1

　　一、商業物業項目的自然標識標牌

　　即由物業本體房屋結構設計固有的功能布局標識，其一般有四類：

　　1、樓層標識；如B1F、1F、10F等常布設在樓層、樓梯間、走道內。

　　2、區域標識；如某室、某座、某區、某號、某街、郵政郵編等標識常固定在大廈立面、樓層公共區域、房間主門區域。

　　3、功能標識；為區分各使用功能的標識，常有衛生間、吸煙區、強電井、弱電井、電梯機房、冷氣操作間、會客區、殘疾通道、商務中心、購物中心、康樂中心、閱覽室、禮品部、餐廳等標識在功能區的主出入口處或門上。

　　4、公司的名牌標識；如水牌一般設在大堂、公司銘牌（一般設在各公司的樓層）。

　　5、平面引導標識和消防安全疏散標識；一般設在各區主出入口和消防安全通道消防樓梯口處自然標識是為了明確項目各使用功能、方便客戶，因該類標識常安裝在各功能區的主出入口處。應制作精良、美觀大方，晝夜能用，與項目硬件裝修檔次相配套。

　　二、設備設施標識標牌

　　由于一般綜合型商業項目的機電設備復雜、種類繁多，對其正常運轉的可靠性要求又高，因此正確標識各類設備設施、管路性質、閥門狀態，在突發機電設備事故的處理中，縮短處理時間，贏得寶貴時機，顯得尤為重要。

　　設備標識一般按系統分為：電梯系統、消防系統、給排水系統、鍋爐供熱系統、空調制冷系統、變配電系統、安全監控系統、停車場管理系統、衛視接受系統、電話電視系統等。該類標識主要為了表明設備狀態、功能、設備編號、技術參數及使用要求。

　　1、電梯標識：

　　1)名稱標識含電梯自編號、品牌、停層區域、開放時間、安檢日期、荷載量、梯速等參數。

　　2)電梯控制狀態標識含操縱廂內檢修/運行、群控/獨立、運行開/關、轎內照明開/關、井道照明開/關、年安檢合格證。

　　3)機房內設施標識含曳引機、控制屏、盤車工具、配電屏、消防廂、限速器等。

　　4)指示標識如轎內停層指示、樓層指示、層站召喚、運行方向發光指示。

　　2、消防設施標識：

　　1)主機及設備標識含消防控制主機、網絡機、消防廣播、手動控制屏、界面控制臺、電梯迫降控制屏、雙電源配電屏、傳輸泵、消火栓泵、噴淋泵、應急救生器具柜、消火栓廂、鋼瓶組、防火卷簾門、破玻報警器、警笛、給排風機組等標識應要能說明設備產商、設備性能、主要技術參數、自編號、維護狀態、可控制區域、維護電話。

　　2)引導標識含緊急疏散示意圖、安全出口引導燈、消防電梯引導燈、避難層引導燈、消火栓引導燈。應安裝布置在通道出入口，功能區前方醒目處，要求符合消防規范，有雙電源供給。消防疏散圖應張貼在各區域出口門背面。

　　3)管路標識含消防水池水箱、自動噴淋管路、消火栓控制管路、消防接合器，以紅色色標為主，另需在管路中標注流向、管路性質。4)狀態標識含排風控制標識、正壓送風控制開/關狀態標識、消防泵、消火栓泵、傳輸泵啟動/停止標識、各類消防閥門開/關狀態標識、壓力表、流量器具檢測標識，來源于蜂巢物業論壇。

　　3、給排水系統標識：

　　1)設備標識包括生活水池、水箱、生活水泵、過濾器、容積熱水器、快速熱水器、自控系統控制屏、污水處理反應器、控制器、雨水排放自控泵。此類標識應考慮設備自編號、名稱、型號、運行狀況、多以設備標牌及劃區形式出現。

　　2)管路標識以色標標識為主，區分管路介質給水管路、排水管路分別以綠色和黑色色標加流向及字標形式來標識。

　　3)狀態標識包括水泵的投用狀態、補水流量、揚程、污水處理的處理流量、排放速度、閥門的開/關狀態、管路額定工作壓力、計量器具的校驗標識。

　　4、鍋爐供熱系統：

　　1)設備標識包括鍋爐、除氧器、軟水箱、冷凝水箱、分氣缸、儲油罐、齒輪泵、補水泵、控制屏等多以設備標牌、設備卡形式出現。

　　2)管路標識以色標標識為主含原水管路綠色標識、軟水管路綠色為底加以白環標識、回水管路以綠色為底記憶紅環標識、排污管路以黑色標識、蒸汽管路以紅色標識、油管以橙色標識。

　　3)狀態標識含壓力大/小設定、控制閥門開/關狀態、回水溫度的'高/低、用油流量大/小、計量器具校驗后狀態等。

　　5、空調制冷系統：

　　1)設備標識含銘牌、設備編號等參數，設備有制冷機組、冷凍循環泵、冷卻循環泵、冷卻塔、分集水器標識、熱交換器熱循環泵、冷凝水箱、電器控制屏。

　　2)管路標識以色標、字標、流向為主包括冷凍水管為藍色、冷卻水管為綠色、補水管為綠色、排污管為黑色、蒸汽管為紅色、熱水管為綠底藍環。

　　3)狀態標識含設備及管路壓力大/小設定、控制閥門開/關狀態、回水溫度的高/低、壓差大/小、油溫、計量器具校驗后狀態等。

　　6、配電系統：

　　1)設備標識應包括變壓器、高壓開關控制屏、低壓開關控制屏、功率因素控制屏、直流控制屏、開關聯絡柜、副控控制屏、模擬屏、配電設備標識中應重點反映設備編號和技術參數以標牌形式張貼在設備醒目處。

　　2)線路標識含密集型母排、高壓電纜、配電電纜等應反映出線路編號、額定電流、絕緣等級、常以標簽形式出現。

　　3)狀態標識為表明各負荷開關運行狀態常有備用、檢修、投用、斷開。

　　4)警示標識是為確保維修、值班人員的人生安全或設備安全而設的以掛牌標識為主。如常見的"禁止合閘，線路有人工作"、"止步，高壓危險"、"小心，有電"、"特殊負荷，嚴禁拉閘"等。一般制作成磁性貼牌或掛牌，懸掛粘貼在相關的開關的開關把手柄處。

　　7、安全監控系統：安全監控系統標識常有監視器、矩陣控制器、云臺控制器、對講基地臺、門禁控制器、紅外報警器、不間斷電源、錄象機、電腦、打印機、功放器等標簽標識需標明編號、名稱、性能、使用人等常見參數，轉發自蜂巢物業網。

　　8、車場管理系統車場管理系統標識：常用于車位、引導、自控等相關方面，常需標識的設備有停車位號、停車區、車位停車感應器、電腦讀卡機、電腦計費器、道閘、阻車器等設備。常采用標牌、標簽形式。對于停車區、引導牌、此類標牌標識有效面積應相對較大，可采用燈箱或熒光標牌形式。

　　三、交通道路引導標識標牌

　　交通道路引導標識主要對道路交通起警示、疏導、告知作用，常用熒光標牌形式制作，單體有效面積較大，標識種類常有：a彎道、b上坡、c下坡、d限高、e限速、f禁鳴、g避讓、h單行、i禁停、j繞行、k環行、l停車、m方向引導標識、n機動車、非機動車、‘o車位以滿、p私家車位、q免費停車區、r收費停車區、s荷載等應根據各大廈實際道路交通狀況，道路特點具體設置此類標識，此類標識制作應符合國家的道路交通安全法規。

　　四、安全警告標識標牌

　　安全警告標識應突出其警示作用，一般以黃色、紅色為主色調，管區內常包括"有電危險！"、"危險！請勿攀越"，在天臺處設有"請注意！慎防墜落"。雨雪天外場用"地面潮濕、當心跌到！"施工區用"正在施工，請勿靠近！"、"正在維修，暫停使用"，危險區常用"下有線路，請勿挖掘！"、"煤氣管路、禁止煙火"、"高壓！止步！"、"線路有人工作，請勿合閘"、"注意，當心碰頭！""注意！油漆未干"、"小心！玻璃易碎"等以保證相關人員及設施的安全。

　　五、公益標識標牌

　　在商業項目的公共區域應布置一定數量的公益性標識，以宣傳良好風尚，影響使用人行為，如在公共衛生間內可設"節約用水"、"靠前方便，便后沖洗"、"節約用電，隨手關燈"。綠地及公共區域可設"愛護花草、請勿踐踏"、"依序停放，排列整齊"、"請勿喧嘩"、"請勿吸煙"、"吸煙有害健康"、"珍惜生命，遠離毒品"等。此類標識用語應注意文明禮貌，富有文采和詩意，增強親和力和感染力，以達到使用人配合遵守的目的。

　　六、流程性標識標牌

　　為了標識服務過程中的某一時段內的狀態，確保只有合格的房屋、設備、配件、材料及管理服務才能使用、轉序和交付。標識的形式多采用印章、標簽、標牌和記錄等形式。如文件的起草、校對、有效、作廢、簽發、受控等。空關房的驗收、合格、待維修、以修復。室內衛生的已清潔、待清潔。庫房材料采購的待檢驗、合格、退貨、分類臺帳記錄等。

　　流程性標識應著重反映可追溯性，即每道工作流程都要有操作人的簽名、日期記錄、工作結果描述，確保發生質量問題是可找到工作缺陷發生段及操作者給予糾正，確保能預防不合格服務的再次發生。

　　十、標識標牌的管理要求及注意事項

　　1、標識的管理要按區域，分系統落實到誰主管誰負責，明確使用人、責任人。

　　2、對物業內外的標識按名稱、功能、數量、位置統一登記建冊，有案可查。

　　3、標識管理要做到定期檢查、定期清潔，對狀態標識要經常驗證，損壞丟失應及時更換增補。

　　4、物業中重要標識要建立每班巡場檢查交接制度，特別是雨雪天一些警示標識要專人設置檢查落實。

　　5、標識的使用制作應符合國際、國家的相關標準。

　　6、標識牌的制作材料要經久耐用，安裝牢固、美觀。

　　7、標識的字體要統一、顏色要和諧不刺眼。

　　8、標識牌的安裝位置要準確、合適、醒目

物業服務方案2

　　一、辦公、寫字樓信息化背景：

　　大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，為客戶提供各種商務服務項目。

　　當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租（主要是出租）。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推廣，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買、租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率，業務千頭萬緒，信息化進程勢在必行。

　　二、辦公、寫字樓信息化目標：

　　以下為辦公寫字樓信息化主要目標

　　1.招商營銷

　　2.合同管理

　　3.工程設備

　　4.事務計劃

　　5.商務中心

　　6.前臺業務處理

　　7.大樓內各智能子系統集成三、辦公、寫字樓信息化方案：寫字樓營銷推廣的信息化

　　由于寫字樓宇收益性物業（商業物業）的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容，尊藍物業系統專門針對寫字樓的營銷推廣設立營銷招商模塊。商務中心的服務與管理的信息化

　　a.對商務中心的設備的管理

　　商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等，商務中心設備的配備在系統中可根據服務項目的增設而自行添置，為各類設備的使用、結算提供支持。

　　b.對商務中心的工作程序的管理

　　商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序，系統管理員可根據公司業務流程自行設定工作流順序，并自行修正。

　　c.對商務中心的服務項目的管理

　　寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的.服務范圍要求不同，尊藍物業管理系統在以下業務中輔助相關工作人員進行信息化業務處理，寫字樓商務中心服務項目一般包括：

　　翻譯服務，包括文件、合同等；

　　秘書服務，包括各類文件處理；

　　辦公系統自動化服務；

　　整套辦公設備和人員配備服務；

　　臨時辦公室租用服務；

　　長話、傳真、電信服務；

　　商務會談、會議安排服務；

　　商務咨詢、商務信息查詢服務；

　　客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等；

　　3.前臺客戶服務的信息化

　　小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多，需要信息系統對業務的支撐，提高客戶滿意度，一般前臺辦理業務包括：

　　問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務；

　　信件報刊收發、分揀、遞送服務；

　　個人行李搬運、寄存服務；

　　出租汽車預約服務；

　　提供旅游活動安排服務；

　　航空機票訂購、確認；

　　全國及世界各地酒店預定服務；

　　餐飲、文化體育節目票務安排；

　　4.設施設備管理的信息化

　　尊藍物業管理系統在寫字樓的設施設備管理業務中協助管理人員做好以下各項工作：

　　a.設備管理

　　（1）建立設備檔案，做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。

　　（2）完善工程部架構。

　　（3）建立各部門、各工種的崗位責任制。

　　（4）抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。

　　（5）制定設備的保養和維修制度。

　　（6）建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。

　　b.維修與保養

　　（1）報修（兩類報修：自檢報修、客戶報修）與維修程序。

　　（2）設備的保養：

　　一般可建立三級保養制度：

　　日常保養（又稱作例行保養）；

　　一級保養；文娛活動安排及組織服務；外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；花卉代購、遞送服務；洗衣、送衣服務；代購清潔物品服務；其他各種委托代辦服務；郵件、郵包、快遞等郵政服務；電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、bp機、手機租賃服務等；報刊、雜志訂閱服務；客戶電信設備代辦、代裝服務；文件、名片等印制服務；成批發放商業信函服務；報刊剪報服務；秘書培訓服務等；

　　二級保養；

　　c.工作計劃：

　　對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

　　對于編制維修計劃時應尊藍物業系統支持：

　　1)強制維修法：即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。

　　2)定期檢修法：即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。

　　3)診斷維修法：即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。

　　4)全面維修：即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理（大修）。

　　d.設備的更新改造：

　　把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。

　　5.其他內部業務的信息化

物業服務方案3

　　本小區由前期物業服務企業xx新橋物業管理有限責任公司負責管理，現處于前期物業管理階段。根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《xx市物業管理條例》和本小區《業主大會議事規則》、《管理規約》的規定，本小區將于20xx年6月13日~7月6日采用書面征詢意見方式召開業主大會表決選聘物業服務企業方案，現將5月18日下午業主代表大會討論、多次業主委員會擴大會議修訂的物業服務企業選聘方案(征求意見公示稿)公示。

　　公示文件：《xxxx花園小區物業服務企業選聘方案》(征求意見公示稿)

　　公示期限：20xx年6月5日~6月12日17：00

　　請廣大業主對物業選聘方案(征求意見公示稿)內容提出書面修改意見，以便業主委員會完善修訂物業選聘方案。

　　本選聘方案(討論稿、征求意見稿)已經兩次送達區房管局、南湖街、社區居委會征求意見，并在網上公告。截止6月3日尚未收到三單位的.任何書面指導意見。

　　任何書面意見或建議請提交業主委員會辦公室設立的意見箱，或者送交業委會委員或選聘代理機構。

　　聯系方式：

　　1、送交業委會辦公室。聯系電話：xxxxxx

　　2、送交選聘代理機構。聯系電話：1xxx2

　　聯系人：xx秘書長

　　E-mail: xx

　　3、公開提交小區QQ群。QQ群號：16--2。申請入群時須亮明門牌號及業主姓名。

　　xx市xxxx花園小區業主大會業主委員會

　　20xx年6月3日

　　抄報：xx區人民政府xx街辦事處

　　武昌區住房保障和房屋管理局物業管理科

　　抄送：武昌區南湖街都市桃源社區居民委員會

　　此件向全體業主公告

物業服務方案4

　　一、項目特點分析

　　假設該商業項目地處繁華的四川北路商業街的南端，歷史文脈悠遠，無與倫比的自然環境與深厚的文化積淀決定了其具備一切作為繁華地段的先決條件。該商業項目，總建筑面積約2萬多平方米，該項目集購物、休閑、餐飲于一體的多功能綜合商業物業。

　　二、項目所屬區域分析該商業項目廣場位于四川北路是上海市虹口區的核心區，是僅次于是南京路、淮海路的上海第三大商業街，是上海開埠以后，最早建成的幾條馬路之一。她一改昨天那條狹小擁擠的商業街舊貌，形成了今天四川北路特有的現代化"平民商業大街"、"上海四川路，中華名品街"。

　　四川北路，以高品位、中低價的商品，現代電子技術的服務，及利用周邊人文景觀建設起來的現代文化旅游和娛樂設施的特色，加上一批著名的商貿企業先后進駐四川北路，吸引著越來越多的市民和國內外的游客。四川北路商業的消費對象歷來以普通市民為主，加上旅游和體育活動，更使這條繁忙的商業大街增添了熱烈的氣氛，平均日客流量達90萬人次，與南京路、淮海路、金陵路、豫園商場共同構成上海市級商業中心，通稱"四街一場"。

　　三、客戶群體分析

　　四川北路以其鮮明的個性“面向于工薪階層”，有別于名店櫛比的南京路和豪華高雅的淮海路，堅持為大眾服務的經營方針，立足于國貨名品，扶持民族工業，成為國內名牌最多、質量最優、門類最全的商品中心。“走走逛逛其他路，買賣請到四川路”的廣告語正是迎合了買價廉物美商品的顧客的心。

　　四、商鋪物業管理理念

　　商鋪是有計劃的商業聚集對商鋪進行“統一管理分散經營”是商鋪區別于其他房地產的核心特點。

　　“統一管理”，要求商鋪必須由代表業主權利的、受業主、開發商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業市場競爭。 “分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。

　　商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監督、統一物管。為了達到“統一管理分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承置業人必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。

　　“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。“品牌審核管理”指：招商對象需經品牌審核后才能進入。

　　審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業執照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。

　　“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。

　　租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：

　　承置業人的經營業態是受到整個商鋪的統一商業規劃的限制，如果發生重大變化，須經業主委員會的認可（業主委員會成立之前，經開發商認可）；營業時間的確定；

　　承置業人的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；

　　為整個商鋪促銷承擔的義務；

　　承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；

　　投保范圍事宜；

　　是否統一的收銀等

　　1、 “統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。

　　由于目前商業競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節大過、小節小過、無節造節過”。

　　組織策劃相關的促銷活動，所發生的費用應預先與業主溝通預算，經業主同意后，對實際發生的費用按照承置業人銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執行按銷售額分攤費用。

　　2、“統一的服務監督”有助于經營者間的協調和合作。

　　商鋪須設立由開發商領導、商業專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監督承置業人的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的`方式有：指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；

　　協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；

　　服務項目：行政事務管理；

　　監督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛生、消防等部門的管理。

　　3、 “統一的物業管理”有助于建筑空間的維護和保養。

　　商鋪的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業設施設備有計劃的保養與維修，增加使用的安全性和耐久性。

　　五、物業管理重點、難點

　　重點分析：

　　項目業態類型多，管理上各有側重。區域內存在不同類型的業態，如品牌專買、餐飲等。由于其物業本身特性的不同，對物業管理需求和要求也不同，因此，在制定商場物業管理總體方案時，物業管理企業應針對不同類型的物業，在管理方式上有所側重，以適應不同類型物業對物業管理的需求。如餐飲要特別加強設備管理和消防安全管理，加強巡視和檢查，及時發現、排除管理隱患。

　　從本人的經驗來看：一是要推進物業管理市場化進程，逐步實現優質優價；二是物業管理企業實施規模化運作，在企業內部合理配置人員，提高科技含量，降低成本；

　　要求制定《管理規約》。商業廣場客流量大，人員復雜，矛盾和糾紛時常發生。因此，在提倡使用人自治自律的基礎上，必須對商場置業人（使用人）的使用行為加以限制和約定，制定一個大家共同遵守的行為準則即《管理規約》，來明確商場置業人（使用人）的職責、權利和義務，規范商場置業人（使用人）的行為，促進商場物業管理工作的順利開展。

　　設立置業人檔案，嚴格管理。管理中心應建立健全置業人（使用人）的檔案資料及管理系統。在嚴格保密的前提下，充分掌握置業人（使用人）的流動情況，以便加強管理。

　　協調物業管理各主體及相關部門的關系。物業管理活動所涉及的主體和相關部門較多，有直接參與的，也有間接參與的，如建設單位、城市供水供電等專營服務公司，物業、市政、環衛、公安、消防、工商等行政管理部門等，物業管理工作離不開這些主體和相關部門的支持與協助。因此，物業管理企業要積極協調處理好與這些主體和相關部門的關系，配合他們的工作，借助政府有關部門的力量，加強對商場治安等方面的綜合管理，促進商場物業管理和精神文明建設等各項工作的全面開展。

　　針對不同置業人（使用人）的具體情況，物業管理企業要出面牽頭，開展豐富多彩的文化活動，一方面加強了置業人（使用人）之間的交流和溝通，豐富了置業人（使用人）的文化生活，提升物業管理的品位，另一方面，加強物業管理企業與置業人（使用人）溝通，創造融洽和諧的工作環境，便于物業管理工作的順利開展。

　　難點分析：

　　從進駐期直至正常營業期，物業管理實施與周邊施工（二次）長期并存，且進駐期商家進駐集中、進駐率高、進駐快，管理壓力較大。

　　商家其特殊的人員結構及多種經營業態必將為商場帶來更清新的時代氣息、衍生更現代的經營理念，因此要求物業管理實現管理方式和管理手段的現代化。

　　隨著人們消費理念的不斷更新，物業管理企業所提供的服務產品也應是“精品服務”，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長的需求。

物業服務方案5

　　一、總體目標

　　全面貫徹落實科學發展觀，堅持構建社會主義和諧社會，通過規范工作機制，提升政府監管水平；規范企業管理，提升物業服務品質；規范業主行為，提升服務消費意識；促進住宅小區環境面貌大改善、物業服務企業質量大提高、居民居住品質大提升，努力創建整潔、文明、安全、舒適的宜居環境。

　　二、時間安排

　　規范提升物業管理專項活動開展時間為一年，分為動員部署、組織實施和檢查驗收等3個階段。

　　（一）動員部署階段從x年xx月xx日至x月30日。區建設局要對轄區內物業管理情況進行調查摸底、制定規范提升物業管理水平項目清單，同時組織召開有關部門、物業公司負責人、業主代表參加的會議，制定工作方案，做好部署安排。

　　（二）組織實施階段從x年xx月xx日至11月30日。各街道辦事處、各社區、各相關職能部門、各建設單位要緊密圍繞著“三個規范、三個提升”的總體目標，制定工作安排、落實專項資金，扎實開展工作。

　　（三）檢查驗收階段從年12月1日至12月31日。結合市里開展的檢查驗收，由區物業管理工作領導小組成立檢查組對今年工作開展情況進行檢查、考核，總結經驗，建立長效管理機制。

　　三、工作內容

　　認真貫徹《市區人民政府關于進一步加強區物業管理工作的意見》工作要求，按照新建小區、新建安置小區、舊住宅小區三類物業管理模式，結合城市建設管理年活動要求，把握重點，各司其職，全面推進，著力提升我區物業管理水平。

　　（一）分類指導，把握各類小區物業管理重點

　　1、新建小區的物業管理

　　（1）建設單位。①配置符合規定的物業管理用房，做好前期物業的招投標，與中標物業服務公司簽訂前期物業合同；②做好物業承接驗收手續；③按照國家規定的保修期限和范圍，承擔物業的保修責任；④對已竣工但未出售或者尚未交給物業買售人的物業，由建設單位承擔物業費用；⑤不得擅自處分業主依法享有所有權或使用權的物業共用部位、共用設施設備。

　　（2）物業服務企業。①根據小區特點，制定物業管理方案；②按照物業服務合同的約定，提供質價相符的服務；③實行明碼標價收費公示制度；④協助做好物業管理區域內的安全防范工作；⑤對發現業主或者使用人在物業使用、裝飾裝修過程中有違規行為的，應當予以勸阻、制止，并及時報告業主委員會或有關行政主管部門；⑥在承接物業或退出物業時，應按照規定做好查驗和物業管理資料的移交工作。

　　（3）業主委員會。①作為業主大會的執行機構，代表業主與業主大會選聘的物業企業簽訂物業服務合同；②協調業主之間、業主與物業服務企業之間關系；③定期公布財務經費使用情況，督促業主及時交納物業費用和專項維修資金；④依法履行自治管理職責，配合公安機關做好維護物業管理區域內的社會治安，支持社區居委會開展工作并接受其指導和監督；⑤做好組織任期期滿后的換屆選舉；⑥按照有關規定向社會公開選聘物業企業，做好物業企業的聘用、續聘、解聘工作。

　　2、新建安置小區的物業管理。區屬安置房各建設單位要按照規定以協議方式或邀請招標、公開招標方式選聘物業企業進行前期物業管理。所在街道、社區要創造條件成立物業企業，積極參與區屬安置房的物業管理工作。新建安置小區首套交房后，各建設單位按市物業三級服務等級的收費標準的70%補貼給物業企業，即電梯住宅0、7元/平方米、月，非電梯住宅0、35元/平方米、月，店面0、7元/平方米、月給予補貼，補貼的時間為2年。各建設單位要將物業費補貼資金納入建設投資成本核算之中，保證資金及時到位，物業管理工作可以順利開展。

　　3、舊住宅小區物業管理。各街道辦事處、社區居委會要在對轄區內的住宅小區、居民聚集區域全面調查摸底的基礎上，根據城市街區布局、公用基礎設施分布狀況，將一些分散、規模較小的舊住宅小區，按照統籌規劃、條塊結合、分步實施的原則整合成一定規模的物業管理區域，實現物業管理的資源共享和規模效益；并逐步改善區域內的基礎設施、環境衛生和治安防范。對暫時無法開展物業管理的舊住宅小區，要依托社區服務中心，采取有償或低償等方式，為居民提供包括物業管理服務項目在內的各項社區服務，從而解決舊住宅小區無法開展物業管理工作的問題。

　　（二）明確職責，有效發揮三級管理體系作用

　　1、區物業管理工作領導小組。

　　（1）加強對全區物業管理工作的領導、協調和監督。

　　（2）制定全區物業管理年度工作計劃與三年發展計劃，出臺規范物業管理和扶持行業發展的規定。

　　（3）將物業管理工作納入區政府年度工作計劃和議事日程。

　　（4）協調區領導分片掛鉤包干制度的落實。

　　（5）每年年底召開專題會議，聽取物業管理工作匯報，協調解決物業管理重大問題。

　　2、街道辦事處。

　　（1）加強物業管理機構建設。各街道辦事處城管辦具體承擔物業管理工作職責，根據工作實際，要配備一定數量的專兼職工作人員，確保物業管理有工作機構、有人員負責、有經費保障。

　　（2）物業管理納入工作議程。各街道辦事處要負責建立街道物業管理聯席會議制度，每季度至少牽頭組織召開1次由街道、社區、物業公司、業主代表等參加的聯席會議，及時有效解決物業管理活動中出現的矛盾、糾紛。

　　（3）目標責任管理。各街道辦事處對轄區物業管理工作年度要有目標措施、有任務分解、有責任單位、有組織考核，要與下屬單位簽訂年度物業管理工作目標責任書。

　　（4）老舊小區整治。金山社區作為建成10年以上無物業管理的老舊小區，是今年我區老舊小區整治試點。小區綜合整治內容有：設置圍墻、安防門崗，平整道路、整治綠化，完善改造雨、污管道等，在老舊小區面貌初步改善后，根據實際采取引進專業物業管理、社區準物業管理、業主自行管理等方式建立長效管理機制，鞏固整治成果。海濱街道辦事處對于金山社區的整治要做到工作有計劃、資金有著落、人員有到位、措施有落實。其他街道辦事處可以根據本轄區實際，有選擇性地進行老舊小區整治。

　　（5）推進業委會成立和規范運作。各街道要制定業委會成立計劃。本轄區內年符合成立業委會條件的物業管理小區成立業委會應達到40%以上，并逐年提高。要積極牽頭組建轄區內已具備條件的小區召開業主大會并推選成立業主委員會，同時督促轄區內業委會建立健全規章制度，按時完成換屆工作，實現規范化管理。

　　（6）積極參與安置房物業管理。針對安置房管理難、收費難、投訴多，物業公司不愿接、業主意見大的實際，各街道要創造條件成立物業服務公司，主動參與本轄區內安置房物業管理。

　　（7）加強宣傳與培訓工作。各街道要加大宣傳力度，充分運用各種媒體宣傳形式，引導業主更新消費觀念，順應時展趨勢，增強對物業管理重要性的認識和對物業服務消費的認同感；要將遵守業主大會議事規則、管理規約，自覺繳納物業服務費納入街道“五好文明家庭”的評選條件。要定期組織業委會委員、社區管理人員進行小區綜合管理業務培訓。

　　3、社區居委會。

　　（1）配合街道辦事處開展各項工作，參加小區首次業主大會籌備組和換屆工作，加強對業主大會、業主委員會和物業企業的指導、協調。

　　（2）協助街道、區物業監督管理職能單位對小區項目經理和物業從業人員的管理和考核，并對物業企業和住宅小區的評先評優工作提出意見。

　　（三）齊抓共管，切實形成物業管理工作合力

　　1、區財政局。安排物業管理專項資金，建立完善物業管理經費保障的長效機制，把規范提升物業管理工作列入區財政資金專項安排。年區財政將安排一定資金作為整治、提升物業管理和獎勵工作到位、成績突出的物業管理單位及個人的專項經費，并逐年提高預算金額。

　　2、區建設局。

　　（1）加強監督管理。要對轄區內物業管理情況進行調查研究，分析存在問題，加強管理。做好包括物業企業資質、物業項目備案、物業服務標準、前期物業招投標、物業企業信用檔案、物業企業違規行為查處、業委會備案、物業承接檢查、退出管理和移交程序等一系列規范管理工作。

　　（2）制定整改提升方案。指導并督促轄區內物業服務企業針對專項活動制定整改提升方案，并跟蹤落實。

　　（3）加強巡查整治。區建設局要牽頭組織相關單位及人大代表、政協委員和業主代表等，組成若干個檢查工作小組，定期或不定期對轄區內物業管理住宅小區進行重點檢查。每個物業管理小區至少檢查2次，并做好檢查記錄。對發現問題的要及時提出整改，對違法違規行為進行認真查處。

　　（4）組織實施考核。區建設局要在9月份之前按照《省城市住宅小區物業服務規范》的'標準對轄區住宅小區物業服務達標進行考核，按照《市物業服務企業考核暫行辦法》對物業服務企業進行考核。采取自查、檢查、評議的方式考核企業管理、企業文化、服務業績、公用設施設備維護管理、房屋管理、環境管理、業主滿意度等，同時開展物業項目經理考核。

　　（4）創建優秀、培育品牌。區建設局要指導企業創建部級、省級、市級物業管理示范住宅小區，今年任務是創建2個市級以上物業管理示范住宅小區。同時鼓勵物業企業做大、做強，培育、樹立行業品牌。

　　（5）加大違規處罰清理。要加大對物業企業服務品質差、損害業主利益等違規行為的處罰清理力度，并責令企業限期整改，督促企業制定整改方案，明確整改步驟，落實整改措施。

　　（6）推進業委會的成立和規范運作。要牽頭制定全區業委會成立三年規劃，指導協助街道辦事處、社區組建業主委員會或召開業主大會。督促建設單位履行業委會成立工作中的職責。

　　（7）加強培訓和政策法規宣傳。要制定培訓方案，借助市物業協會平臺積極開展培訓學習，提高從業人員素質，確保行業相關人員都能持證上崗或得到輪訓。采取各種形式，大力宣傳物業管理相關政策、法規，讓業主樹立物業管理的服務消費觀念，自覺遵守物業管理法規和業主規約。

　　3、區城市管理行政執法局。加強對住宅小區內違反市容環境衛生、城市綠化、市政管理、破壞房屋外立面、違章搭建等違法違規行為的監督和檢查。在規范提升物業管理專項活動中，重點加大對下面行為的檢查和處罰：

　　（1）住宅小區內違法搭建建筑物、構筑物；

　　（2）擅自改變住宅外立面，在非承重外墻上開門、窗，改變儲藏間功能；

　　（3）侵占園林綠地或擅自砍伐、移植、修剪等損壞城市花草樹木；

　　（4）在小區內焚燒瀝青、橡膠、塑料、垃圾等產生有毒有害煙塵、氣體的物質；

　　（5）未經有關部門批準現場攪拌混凝土、進行產生環境噪聲污染的夜間施工作業；

　　（6）小區周邊亂擺亂放、違章占道的飲食攤點。

　　4、區公安分局。

　　（1）規范物業服務公司保安隊伍，定期開展保安人員培訓，督促保安人員持證上崗；

　　（2）指導業委會和物業企業制定小區治安管理制度，定期或不定期檢查管理措施落實情況；

　　（3）加強基層民警與小區保安的工作配合，督促物業企業做好物業管理區域內治安工作，創造安全祥和住宅小區。

　　5、區消防大隊。加強管理轄區內物業管理小區的消防安全。定期對小區的消防設施和消防工作進行檢查和監督，消除重大火災隱患；同時加強對破壞消防設施、擅自改變建筑物防火間距、耐火等級、防火分區、消防安全疏散條件以及占用消防通道等違規違法行為的處罰力度。

　　6、區交警大隊。指導物業企業制定小區安全行車路線，規范小區內臨時車位的劃定。加強對開放式小區車輛亂停亂放等行為的處罰，配合住宅小區治理車輛亂停亂放。

　　7、區工商局。加強對物業管理小區內的廣告監管，嚴厲查處虛假、違法廣告行為。加大對住宅轉變用途、改變為經營性用房、無照經營等違規行為的查處。

　　8、區環保局。加強對住宅小區及周邊的建設項目環評審批和環保設施竣工驗收的管理；加強監督查處住宅小區及周邊噪聲污染，亂排污水、亂放廢棄物、飲食服務業亂排放油煙等違規行為。

　　9、區物價局。要對轄區內物業小區收費行為進行全面抽查，督促服務企業做好收費標準、服務內容和物價舉報監督電話的公示工作；嚴肅查處物業服務企業亂收費和擅自提高收費標準的行為。引導物業服務企業規范收費、業主明白消費。

　　10、區司法局。加強對街道、社區人民調解組織的業務指導，加強物業管理糾紛人民調解工作，把矛盾糾紛化解在萌芽中，化解在最基層，形成人民調解、行政調解、司法調解相互銜接的聯動機制。

　　11、區社區辦。加強與涉及物業管理有關職能部門的協調聯系工作；協助社區落實人員編制、辦公經費、辦公用房，為社區居委會開展物業管理工作提供支持。

　　四、工作要求

　　（一）加強領導，認真組織。物業管理是各級政府改善民生、促進社會和諧穩定的重要內容，各級各部門要從大局出發，統一思想，加強領導，認真組織，增強做好這項工作的緊迫感和責任感。

　　（二）齊抓共管，明確職責。各級各部門要根據區政府規范提升物業管理實施意見中的工作安排，明確工作職責、落實工作責任，全力做好協調配合、整治提升工作，各司其職、齊抓共管，強化聯動、形成合力。

　　（三）強化監督，建全機制。通過規范提升專項工作，建立健全物業管理規章制度。各級各部門要加強對物業管理工作的組織協調和監督檢查，對工作開展情況實行定期調度，每月底以月報形式向區物業管理工作領導小組（辦公室設在區建設局）報送工作進展情況，有效推動工作落實。區物業管理工作領導小組要及時總結經驗，不斷完善有利于建立長效管理機制的方法。

　　五、考核辦法

　　（一）考核對象。為充分發揮各級各部門對物業管理工作的指導監督作用，落實規范提升物業管理專項活動的實施成效，將對各街道辦事處、社區委員會、區直各相關部門、物業服務企業實施工作考核。

　　（二）考核內容（具體考核評分標準詳見附件）。

　　1、街道辦事處、社區委員會考核內容。

　　（1）加強組織保障。物業管理組織工作健全，分管領導、具體負責人明確，經費有保障、人員有配備；

　　（2）將物業管理工作納入年度工作計劃和議事日程；轄區內物業管理工作年度有目標措施、有任務分解、有責任單位，有組織考核；

　　（3）加強制度建設和制度落實。實施物業管理聯席會議制度，抓好物業管理政策法規宣傳，完成上級部署的專項工作任務；

　　（4）做好老舊小區整治；

　　（5）加強業委會成立、換屆和日常工作的指導、監督。

　　（6）做好宣傳培訓工作。

　　2、區直相關部門的考核內容。

　　（1）明確本部門在物業管理工作中的職責，進行責任分解，明確責任科室、分管領導、負責人、經辦人；

　　（2）抓好工作安排部署，加強部門協作配合，加強對物業企業的指導和監督檢查；

　　（3）建立糾紛投訴調處機制，加大對物業管理活動中的違法違規行為的查處力度；

　　（4）加強培訓工作，提高從業人員整體素質；

　　（5）宣傳工作有計劃安排，有組織活動；

　　（6）創新與物業管理有關的管理與執法監督工作。

　　3、物業服務企業考核內容。按照市住房和城鄉建設局下發的《市住房和城鄉建設局關于印發“市物業服務企業考核暫行規定”的通知》文件執行。

物業服務方案6

　　核心提示：寫字樓對物業管理服務質量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質要求也高，它不同于住宅小區，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點，要針對寫字樓物業及管理的特點制定物業管理的措施，抓住寫字樓物業管理的重點，提供特色服務。

　　(一)寫字樓物業的特點和管理特點

　　寫字樓是業主、非業主使用人進行日常辦公或開展經營活動的場所。

　　寫字樓物業和管理主要有以下幾個特點：

　　(1)物業的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業管理的車輛指揮管理工作量大。(2)物業檔次高，整體形象好，業主、非業主使用人對物業管理的要求也較高。

　　(3)物業的機電設備設施多，技術含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統外，還有中央空調、樓宇設備自動化控制系統、樓宇辦公自動化系統、樓宇智能化管理系統等。(4)物業使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業的租賃管理是物業管理難點。

　　(5)業主、非業主使用人經營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關系復雜，業主、非業主使用人內部管理隱患多，給物業管理增添了難度。

　　(6)業主、非業主使用人來自社會各階層，素質參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業管理的公眾管理制度執行難，物業管理服務費等費用拖欠嚴重。

　　(7)公共場所人流量大，進出人員難以控制，安全管理責任大。

　　(8)因為是辦公場所，單個物業空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內業主、非業主使用人的設施、財產多，人員集中，是防火控制的重點區域，消防安全是物業管理的重點之一。

　　(二)寫字樓的物業管理

　　1.寫字樓對物業管理服務質量要求高，服務項目要求多，對服務人員的綜合素質要求也高。所以物業管理企業在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質，無論是個人形象，還是內在氣質，都要達到一定標準。此外，物業管理企業要加強管理，努力提高物業管理服務質量，以滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理高標準的要求。

　　2.寫字樓物業不同于住宅小區，雖然安全問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點。所以物業管理企業必須改變一般的物業管理觀念，不能一味求嚴、求穩，一定要在員工服務意識和服務禮節禮貌的培養方面下一番工夫，使員工的服務水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業主、非業主使用人對物業管理服務的更高要求。

　　3.針對寫字樓物業及管理的特點制定物業管理的措施，抓住寫字樓物業管理的重點，提供特色服務。在制定寫字樓管理服務方案時，應充分認識到服務質量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業管理的品質和所提供服務的有效性，尤其是物業維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環境，對承租人和潛在承租人都會產生極大的影響力。

　　寫字樓物業管理的特點

　　（一）保證樓內與外界通訊渠道的暢通

　　寫字樓內辦公人員眾多，電腦、打印機、復印機、傳真機、通信設備等各種辦公設備全天使用，因此，必須保證供電系統的正常運行。否則，將直接影響樓內辦公人員的工作效率。同時，如果電力供應的中斷將會給客戶帶來巨大損失，導致客戶的投訴或索賠。

　　由于寫字樓內人員眾多，為了給客戶提供一個舒適的工作環境，消除病菌從空調通風管道進行傳播的可能性，自經曲里勢提的亞前到鉆弱強x定期對空調系統風道進行消毒，保證樓內的溫度、濕度和空氣質量符合國家的相關標準。

　　為了保證樓內辦公人員正常的生活用水，必須對樓內的給排水系統設備進行定期的維修養護及按時對生活水箱進行清洗消毒以保證樓內辦公人員的用水安全。

　　對于高層寫字樓來說，電梯是最重要的交通工具，倘若電梯出現故障將會給樓內辦公人員出行帶來很大的不便，因此必須制定嚴格的運行保養制度，通過合理的運行和科學的養護，提高電梯運行的'安全性，確保樓內辦公人員的正常使用。

　　保證樓內與外界通訊渠道的暢通，是現代化智能寫字樓物業管理的重要任務之一。

　　在當今的信息社會，信息的交流及信息的獲取是至關重要的，是帶來巨大經濟效益的前提，通過對樓內通訊設備日常及定期的維護，保證寫字樓內通訊系統設備的安全運行以滿足樓內辦公人員的使用需求。

　　（二）提供安全保障，常備不懈

　　寫字樓內的消防工作非常重要，一旦發生火災后果難以設想，因此，物業管理工作中除了要遇正逍換設備設施的完好和消防渠道的暢通外，還要消除火災隱患，加強寫字樓內的裝修管理、加強員工及用戶的防宣傳教育工作，消防工作應做到常備不懈。必須加強樓內各區域的定時巡邏檢查及完善樓內的安全監控措施，并通過嚴格的監督檢查機制以確保安全保衛管理制度的有效實施。因此，要建立完善的應急預案。

　　（三）要求環境整潔，舒適優雅

　　現代化的寫字樓，系統設備先進、裝修檔次高，但是，由于寫字樓人員出入量大，容易出現臟、亂和建筑材料損壞的問題。為了創造干凈，整潔、優雅，舒適的辦公環境，寫字樓內衛生間、大堂、走廊、樓梯間、電梯廳等公共區域的衛生及辦公區域的衛生應由專業保潔人員進行定時、定期的清潔、打掃和維護。

　　樓內垃圾的及時清運、定期的消殺滅工作是預防疾病傳播的有效手段之一，定期的外墻清洗，可以保持大廈只好的外觀形象。擺放適當的花卉和綠色觀賞植物，既增加了人們的視覺美感又凈化了環境。

　　（四）質量要求高，科技含量大

　　由于寫字樓本身規模大、功能多、設備先進，加之進駐的多為大型客戶，自然各方面的管理要求都較高。特別是現代化的智能寫字樓，集各種先進技術設備之大成，例如，中央空調系統設備、高檔電梯、樓宇自控設備、保安監控設備、火災自動報告系統設備、辦公自動化系統設備等，這無疑對物業管理人員提出了更高的要求。物業管理工程部的人員不僅要具有管理知識，更要具有與之相適應的專業技術知識，只有這樣，才能夠駕馭這些設備，才能夠擔負起管理和維護這些設備系統的責任。同時，應指導客戶正確地使用這些設備，避免因不正常的使用操作而導致設備的提前損壞。

物業服務方案7

　　一、 前言

　　首先感謝無錫凱晨置業有限公司對我司的信任，作為我司股東之一的新加坡新工產業管理私人有限公司也非常重視此次合作機會。公司將全力以赴，力爭把握住這次機遇，充分展示中新合資凱德物業的實力。使無錫光華大廈在管理和運作上充分發揮出新加坡管理模式的優勢，為業主提供值得信賴的物業管理服務。

　　本計劃書僅針對已建成的無錫光華大廈提出初步管理方案，將作為今后開展物業管理工作的基本執行框架，更為詳盡的管理實施計劃將在簽訂物業管理合同后提出。由于時間緊促，資料尚不夠詳盡，本方案若有遺漏和疏忽，敬請原諒！

　　二、 公司簡介

　　蘇州工業園區凱德物業管理有限公司是在原凱德物業公司的基礎上于20xx年12月由新加坡新工集團下屬新工產業管理服務私人公司和蘇州工業園區建屋發展公司分別出資25萬美元共同組建的具有國家二級物業管理資質的中新合資公司。

　　公司投資方之一的新工產業管理服務私人有限公司（CPGFM）是新加坡工程集團的全資子公司。新工產業管理服務私人有限公司是最悠久、最權威的物業管理公司，公司除提供常規物業管理服務項目，還提供包括建筑設計審計、能源審計、室內空氣質量控制和增值服務等服務項目。在新加坡，CPGFM所管理的物業超過1000幢建筑物，總建筑面積超過800萬平方米，包括總統府、國會大廈、財政大廈、外交部、國家發展部、內政部、高層的政府行政大樓、體育場、法院、銀行、學校、醫院、影劇院、圖書館、社區中心、博物館、警察局、監獄、消防站、高級公寓、海關關卡等大廈。

　　目前，CPGFM在中東、印度、菲律賓、馬來西亞、中國均設立了分支機構，并進行廣泛的業務開拓及合作。在中國，CPGFM的業務已拓展至上海、西安、成都、武漢、濟南等地區。接管的項目包括上海春城、東方肝膽外科醫院、金花中心酒店和酒店式公寓、亞建國際高爾夫俱樂部、世紀廣場（大型商場）和甲級寫字樓等。

　　凱德物業公司中方投資者園區建屋發展公司注冊資本超過3億元人民幣，開發面積超過150余萬平方米，是蘇州地區最大的房地產開發商之一，具有雄厚的經濟實力和技術力量。

　　合資后的凱德物業公司擁有高素質的管理隊伍。員工隊伍從合資前的160余人在10個月內迅速增加到610余人，為適應公司在管理水平上達到國際高質量服務的要求，公司對新入職管理層人員學歷要求達到大專以上。

　　合資后的凱德公司引進了新工在物業管理上先進的`經驗，在管理上不斷精益求精，以國際化的標準管理企業。公司在20xx年2月順利通過新加坡國際標準認證公司的ISO9001：20xx質量認證。合資后的凱德公司依托新工強大的技術支持，同新工共享資源，有能力承接各種類型的物業項目，能夠向客戶提供全面的物業管理服務，致力于為客戶提供一站式的服務，并不斷提供增值服務，為客戶帶來更大的服務價值。

　　公司實行總經理負責制。設人事行政部、質管部、財務部、運作部、市場部、企劃部、安保部、工程部、保潔部、綠化部等10個部門。運作部下設體育中心項目部、科技園項目部、加城花園（涉外）項目部、嘉湖閣（涉外）項目部、翠湖雅居（涉外）項目部、新城花園項目部、新加花園項目部、新馨花園項目部、明輝花園項目部和廠房項目部（管理蘇虹廠房、羅斯蒂、仕達、出口加工區、聯建科技等）。現公司所接管物業項目總面積約100余萬平方米。在高級商住樓宇、體育場館、工業廠區和住宅小區的管理上積累了較豐富的經驗，并獲得社會各界和專業部門的認同，在蘇州地區樹立了“凱德”品牌。其中新城花園于1998年榮獲“江蘇省優秀物業管理小區”的稱號，1999年榮獲國家“城市住宅優秀物業管理區”，20xx年新加花園榮獲“江蘇省優秀物業管理小區”。

　　中新合資的凱德物業公司根據園區外向度非常高的特點充分借助新方國際化、

　　專業化的優勢，向客戶提供策略性的物業設施管理服務，與客戶以伙伴的關系共同發展，通過戰略資源的配置、有效性的管理措施，提供滿足客戶商業運作需求的服務，并將現代化的高科技技術運用到物業管理的過程中，全面提升其管理的科技含量。凱德物業公司的宗旨是：確保并提升公司客戶的固定資產投資的價值；確保物業的可靠性和有效性以支持客戶的商業運作；維持一個安全、清潔和有益于商業運作的環境；保持物業與客戶的商業運作環境的一致性。

　　“創造優美環境、提供優質服務、吸引優秀人才。”凱德物業管理公司在全體員工的共同努力下，開拓進取，精心打造凱德品牌。

　　三、 項目概況與分析

　　3.1無錫光華大廈物業特點的分析

　　3.1.1無錫光華大廈概述

　　無錫光華大廈位于無錫火車站對面，北面臨河，總建筑面積40000余平方米，單幢28層公寓，共配備8臺電梯。其中6層以下有近20000平方米的商業中心。本大廈為高級酒店式服務公寓。

　　大廈內主要設施有：商業中心、服務中心、健身中心、娛樂中心、會所等。本方案針對6層以上住宅提供物業管理服務，6層以下的商業中心不計入本方案書內。

　　3.1.2項目特點和物業管理需求分折

　　1、 本項目性質為高級服務公寓，銷售定位為高級白領人士，業主檔次高，生活服務需求具有多樣性和個性化的特征；

　　2、 大廈的業主層次高，時間價值高，追求生活質量，不愿為生活瑣事浪費時間，對服務的需求在深度和廣度上比其他住宅小區要求高，對俱樂部服務和家政服務需求大、依賴性強。

　　3、 本項目內設有集娛樂、健身、保健、休閑、社交于一體的俱樂部，俱樂部是高尚社區的主要標志，也是本項目管理的重點和難點。雖然俱樂部服務項目仍屬常規項目，但要保持俱樂部具有高雅、舒適、溫馨的休閑環境，對室內裝飾、家具設備配置、服務人員素質、管理水平都有很高的要求。

　　4、 本項目所有公寓將以出售為主，大廈內的人群穩定性較強，對固定人群的服務不僅需要講究親情服務，更要不斷創新。

　　5、 本項目在服務上也需顧及到外籍人士在風土人情、生活習慣和文化背景上的差異和在安全、監控、保密上的特殊要求。

　　6、 在大廈內有比較嚴密的安全、監控系統，要求必須要有保密上的特殊要求。做到外來人員不經業主允許一律不準入內。

　　7、 大廈內部配套設施的先進性較高，要求有較強的工程管理人員。

　　8、 本項目為全電梯公寓，對電梯、消防、供水等設備系統管理要求較高；

　　3.2管理思路

　　根據無錫光華大廈的特點和物業管理需求分析，我們提出以下管理思路：

　　1、 根據本項目特點、物業管理需求分析和我司物業管理經驗，我們將本項目管理標準定位在五星級酒店標準上。

　　2、 本項目采取酒店式管理關鍵在客戶服務和俱樂部服務，我們將對照五星級酒店的國家標準，確定客戶服務和俱樂部服務的項目、內容和標準。

　　3、 俱樂部與一般社區活動中心在項目設置上并無大的差別，區分的標準在于檔次的高低，而檔次的高低關鍵在于俱樂部能提供一個安靜、溫馨、高雅、舒適、精致的休閑和社交環境。人多而雜就會破壞俱樂部的氛圍。因此，我們認為本項目的俱樂部應嚴格控制對外服務范圍。

　　4、 項目員工全部招用有五星級酒店服務經驗的管理和服務人員。

　　5、 大廈的服務對象多為高級白領及外籍人士，委托性服務比較多，我司認為在服務項目上應多樣化，并且嚴格按照五星級酒店的標準，如提供班車服務以及各類代辦服務等。

　　6、 針對大廈業主安全、保密要求較高，建議在設置小區配套設備上應重點考慮。

　　7、 本項目6層以下為商業中心，人群進出流量大，應考慮大廈業主的出入通道與商業中心顧客的通道分開管理的需求。

　　8、 定期安排本項目上的人員參加培訓和到五星級酒店學習，不斷提高大廈的管理水平。

　　3.3管理目標

　　3.3.1管理總目標

　　按照國家建設部頒布的《全國城市物業管理優秀住宅小區考評標準》，接管后一年內達到國家級物業管理示范住宅小區標準。

　　3.3.2管理體系目標

　　接管后，三個月內建立一套符合ISO9000標準的管理體系，使本項目管理和服務工作更加規范和符合國際標準。

　　3.3.3管理分項目標

　　1、客戶服務

　　客戶服務滿意率99%以上；

　　有效投訴率1%以下；?

　　物業管理費收繳率98%以上；?

　　?回訪率100%。

　　2、安保服務

　　重大管理責任事故發生率0?

　　一般管理責任事故發生率0.1%以下?

　　安保服務滿意率99%

　　3、維修保養服務

　　維修及時率100%?

　　維修合格率100%?

　　設備完好率100%

　　維修回訪率100%?

　　維修服務滿意率99%?

　　4、保潔服務

　　保潔合格率100%?

　　保潔服務滿意率99%

　　5、綠化養護服務

　　綠化成活率100%?

　　綠化養護合格率100%?

　　綠化養護滿意率99%

　　四、 物業管理初步方案

　　4.1說明

　　本計劃書僅為今后服務的基本架構，主要提供無錫光華大廈項目的物業管理，包括客戶服務、安保、保潔、綠化、維修保養五個方面。

　　在順利進場接管無錫光華大廈后，我們將根據實際情況，按照凱德公司現有的ISO9000質量管理體系和一整套完善的各類服務的操作手冊進行進一步優化，以便更有效的管理此項目，為客戶提供超值服務。

　　4.2管理機構設置及人員配置

　　4.2.1管理架構

　　我公司擬設無錫光華大廈項目部，全面負責公司在無錫光華大廈的日常管理運作，統管整個無錫光華大廈的內外事務。項目部下設：客戶服務部、維修班、安保隊、綠化保潔隊。

　　項目部架構圖如下所示：

　　4.2.2人員配置

　　項目部將按照公司ISO9001質量標準和無錫光華大廈的實際情況，科學、合理的設置機構和安排人員，力求實現物業管理各項目標，本著“精干、合理、高效，以崗定人”的原則確定人員編制。

物業服務方案8

　　為深入貫徹國家和省、金華市關于城鎮老舊小區改造工作的決策部署，不斷改善老舊小區居住品質，增強人民群眾獲得感、幸福感和安全感，根據《國務院辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔20xx〕23號）、《浙江省人民政府辦公廳關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的實施意見》（浙政辦發〔20xx〕62號）等文件精神，結合我市實際，特制定本實施方案。

　　一、總體要求

　　（一）工作目標。以改造帶動全面提升，實現基礎設施完善、居住環境整潔、社區服務配套、管理機制長效、小區文化彰顯、鄰里關系和諧。到“十四五”期末，基本完成20xx年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務。

　　（二）基本原則。

　　政府引導、共同締造。加強政策引導和統籌協調，發揮居民主體作用，充分調動社會力量參與，實現共謀、共建、共管、共評、共享。

　　因地制宜、精準施策。科學確定改造目標，盡力而為、量力而行。順應群眾期盼，以確保居住安全、改善人居環境、提升配套服務為重點，合理制定改造方案，建設美好家園。

　　系統聯動、整體推進。整合各方資源將城鎮老舊小區改造與未來社區建設、美麗城鎮建設、海綿城市建設、智慧安防小區建設、垃圾分類、“污水零直排”建設等有機結合，努力實現“最多改一次”。

　　創新機制、優化治理。強化服務監管，推進多元化融資，鼓勵以市場化運作方式實施改造。以基層黨建為引領，創新社區治理模式，完善小區長效管理機制。

　　二、工作任務

　　（一）改造對象。城鎮老舊小區是指建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全的住宅小區，不包括以自建住房為主的區域和城中村。重點改造20xx年底前建成的城鎮老舊小區，優先對存在C級、D級危險房屋的城鎮老舊小區和居民改造意愿強、參與積極性高的老舊小區實施改造。

　　（二）改造類型。結合我市實際和群眾需求，城鎮老舊小區改造分為綜合整治和拆改結合兩種類型。綜合整治型適用于房屋結構性能滿足安全使用要求的城鎮老舊小區，改造內容分為基礎類、完善類、提升類。拆改結合型適用于房屋結構存在較大安全隱患、使用功能不齊全、適修性較差的城鎮老舊小區。

　　1、基礎類改造：為滿足居民安全需要和基本生活需求的內容，包括市政配套基礎設施改造提升、建筑物改造提升等。

　　（1）路面改造。對小區路面進行修復或提升，有條件盡量拓寬道路及增設人行道，滿足消防、救護等要求，打通局部瓶頸，暢通小區交通“微循環”。補充、新增標志標線，完善道路交通設施系統。

　　（2）管線改造。對小區內的雨水管、污水管、弱電管、強電管、供水管、燃氣管、消防管等管線進行改造，滿足污水零直排、雨污分流、管線擴容、消防安全等要求。對采用明線的管線進行統一布設、統一走向、統一標識，有條件的小區對架空電線進行下地改造，優化“空中蜘蛛網”的現狀，美化小區整體環境。對于弱電管線，有條件的小區采取“多網合一”建設模式。

　　（3）垃圾分類設施改造。按照《浙江省城鎮生活垃圾分類標準》要求規范設置垃圾投放點、垃圾集置點、特殊垃圾存放點。

　　（4）安防設施改造。對小區出入口門禁、單元門門禁、監控系統不完善的小區進行智能化改造，做到小區內監控全覆蓋。

　　（5）樓道改造。對存在安全隱患、外表破損、照明不足等不良因素的樓道進行修繕。增加樓道內文明元素和便民設施，共建“美麗樓道”。

　　（6）消防設施改造。合理設置消火栓和消防設施，對消防管道老化、消防噴淋煙感失靈、消防高壓泵系統損壞、消防管網滲漏水壓不足、消防消控系統失靈等存在消防安全隱患進行大修。

　　（7）建筑外立面改造。對外墻面存在的滲漏水、粉刷材料剝落、瓷磚掉落、空調外機支架松動等問題進行修繕，結合實際需求對外墻進行翻新。對雨棚、落水管、防盜窗、晾衣架等立面附屬物進行修繕或更換。

　　（8）建筑屋頂（面）改造。為提高建筑屋頂防滲漏能力、整體環境協調、美觀，對存在滲水、漏水狀況的屋頂進行修繕；結合實際需求對老化的平屋面改造為坡屋頂；有條件的也可規劃在屋面增設雨水收集設施，進行雨水收集再利用。

　　2、完善類改造：為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內容，主要是小區內環境及配套設施改造提升、引入物業及物業用房建設、建筑節能改造、有條件的樓棟加裝電梯等。

　　（9）違建拆除。主要整治違建形式的“大刀片”以及對屋頂、墻面、地面等侵占公共空間的`違法建設進行拆除。

　　（10）綠化改造。對遮擋底層住戶采光、通風的樹木進行遷移或修剪；對綠化布局不合理的小區，結合小區居民業余生活、文體活動場所的要求，對現有綠化進行適當規劃、調整及增設。

　　（11）亮化改造。對路面照明進行改造提升，按規范設置路燈，滿足基本夜間照明；對景觀照明進行改造提升，在不影響居民日常生活下進行點綴設置，豐富夜間景觀效果。

　　（12）停車設施改造。主要設置路面劃線停車位及改造和新建專用停車位，解決老舊小區日益突出的“車多位少”的矛盾。

　　（13）充電設施改造。合理確定充電設施個數及位置，滿足相關規范要求，解決電動自行車以及電動汽車的充電難問題。

　　（14）公共服務設施改造。主要進行適老設施、無障礙設施改造提升，方便老年人、殘障人士的生活出行；對文化休閑設施、體育健身設施改造提升，豐富社區文化，提升社區功能；建設智能快件箱、智能信包箱等智能配送終端，完善高效配送體系。

　　（15）物業管理用房改造。對于引入物業管理團隊的老舊小區缺少管理用房的，可利用現有空置公房進行改造提升，或在滿足相關要求的前提下適當新建部分管理用房，滿足管理及辦公要求。

　　3、提升類改造：為豐富社區服務供給、滿足居民美好幸福品質生活需求、立足小區及周邊實際條件積極推進的內容，主要有改造或建設小區及周邊公共服務設施、教育設施、專項服務設施。

　　（16）建筑節能改造。結合屋面改造提升，做好屋面保溫隔熱構造，推進太陽能、光伏等可再生能源在建筑改造中的應用，推動綠色建筑發展。

　　（17）加裝電梯。以居民自主申請為主，按照《蘭溪市既有住宅加裝電梯工作的指導意見（試行）》實施。

　　（18）社區綜合服務設施改造提升。新建或改造提升社區綜合服務站，完善為老、為殘、優撫、安全防范、衛生保健、社會保障等服務體系。新建或改造提升社區衛生服務站，完善醫療衛生服務體系。

　　（19）社區教育設施改造提升。新建或改造提升幼兒園、幼托班等學前教育設施，完善相關功能的服務半徑，方便社區居民。

　　（20）養老、托育等專項服務設施改造提升。引入社會資本的養老、托育服務，著力解決“一老一小”的民生問題，擴大面向廣大普通家庭老年人和嬰幼兒的普惠性服務供給。引進有資質的餐飲企業或社會組織運營，對有助餐、配送餐剛性需求的老年人等群體提供相關服務。新建或改造提升家政保潔、便民市場、便利店、郵政快遞末端綜合服務站等，補全社區自身運行功能，豐富社區服務供給、提升居民生活品質。

　　4、拆改結合改造：可對部分或全部房屋進行拆除重建，并配套建設面向社區（片區）的養老、托幼、停車等公共服務設施。推進片區聯動改造，統籌實施城鎮老舊小區改造與周邊高度關聯的城市更新、歷史文化街區保護等項目，堅持去房地產化，原則上居民回遷率不低于60%。改建、新建基礎設施和公共服務設施，完善社區基本服務功能，構建完整居住社區，打造“15分鐘生活圈”。

　　（三）改造工作流程

　　1、編制規劃建立項目庫

　　科學編制老舊小區改造“十四五”規劃和年度實施計劃，進一步摸清既有城鎮老舊小區底數，建立項目儲備庫。綜合考慮房屋安全狀況、小區區位、群眾意愿，合理確定改造類型。涉及老舊小區的各類設施增設或改造計劃應與規劃有效對接同步實施，優先對存在C級、D級危險房屋的城鎮老舊小區和居民改造意愿強、參與積極性高的老舊小區實施改造。

　　市舊改辦牽頭對全市符合老舊小區改造條件的小區進行摸底調查，相關街道、社區配合開展調查，充分吸收居民改造意愿，調查信息匯總后經相關社區、街道確認后納入基礎數據庫。基礎數據庫內容包括小區的具體范圍、棟數、戶數、違法建設等基本信息及十四五期間的初步實施計劃，原則上后續要求改造的老舊小區從基礎數據庫內選擇。

　　2、確定年度改造計劃

　　社區調查擬改造小區居民是否同意改造，并以菜單式改造調查表對擬改造小區居民進行擬改造內容調查，要求調查范圍至少覆蓋2/3戶數以上，最后統計相關改造需求并結合小區現有環境及短板確定初步改造方案。街道匯總社區改造需求并確定下一年度改造小區，每年5月上旬前，由街道組織在改造小區范圍內對改造模式、菜單式初步改造方案進行廣泛公示，公示時間不少于5個工作日。公示無異議后，5月底前由街道向市舊改辦報送下一年度的改造小區清單，包括每個小區的改造模式、菜單式初步改造方案等內容。

　　市舊改辦會同相關部門對各街道提出的改造需求組織評審，編制年度改造計劃，經市政府同意后，確定下一年度項目安排和資金預算。

　　3、改造項目實施

　　方案設計及審查。市建設局負責項目方案設計及審查等前期工作，委托有資質的設計單位開展方案設計，方案設計過程中開展不少于2次社區居民意見征求，召開居民代表會議，充分聽取居民意見，完善方案內容。弱電、強電、供水、供氣、消防、安防、路燈、綠化、垃圾分類、充電設施等相關專營單位在方案設計階段明確各自實施的內容，并對相關工作內容融入老舊小區改造提出意見。由街道牽頭，綜合執法、自規、建設等部門配合開展違法建設摸底調查，普及違法建設拆除后的改造形式，并充分聽取民意，作為改造方案意見，為后期順利開展拆除工作做好準備。在方案設計末期，由街道組織在改造小區范圍內對設計方案進行廣泛公示，公示時間不少于5個工作日。最終方案由市建設局牽頭會同相關部門進行聯合審查，形成初步設計成果稿及概算書。

　　項目招投標。市城投集團為項目實施單位，負責項目委托施工圖設計及招投標工作，考慮老舊小區改造項目特殊性，經批準可采用EPC模式招標。

　　項目實施。施工單位進場前，由社區召集召開居民代表會議，通報施工內容及施工組織方案，并對施工內容上墻公示。結合工程進度及施工要求，由街道牽頭，綜合執法等相關部門配合開展違法建設拆除工作。建設單位要嚴格按照相關法律法規和施工規范標準組織實施，舊改辦根據施工進度及現場問題及時牽頭召集相關部門協商解決，相關部門、街道、社區等要全力配合，為施工提供必要保障。

　　項目監管。市舊改辦根據老舊小區改造工作的特點，對工程全過程進行監管，城投集團落實工程質量、安全生產、文明施工的管理要求。探索居民代表監督工作制度，有條件的社區可成立居民代表監督小組，參與實施過程監督協調，充分聽取居民反映的整改意見，做好監管工作。

　　4、項目驗收

　　項目完工后，由建設單位組織相關部門、參建單位、街道社區、居民代表等進行項目聯合竣工驗收。驗收后，應及時完成竣工財務決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。

　　5、后續管理

　　根據計劃申報階段的菜單式初步改造方案內容，對居民意愿強烈、具備相應條件的老舊小區，街道牽頭成立業委會，引入專業物業管理公司，完善小區日常維護及管理，實現良性循環，維持長效管理。其他小區改造成果，由街道制定長效管理方案，落實社區管理和服務，做到“成熟一個、改造一個、管好一個”。

　　三、工作舉措

　　（一）加強組織領導

　　成立市老舊小區改造工作領導小組，由市政府主要領導擔任組長，相關單位和各街道主要負責人為成員，負責統籌、協調、督查、考核等工作。領導小組下設辦公室（設在市建設局），從全市抽調專職工作人員成立老舊小區改造工作專班，實行實體化運作，同時各街道落實專人專職從事老舊小區改造工作。

　　（二）強化要素保障

　　積極爭取中央和省級相關政策支持和資金補助，市財政按照老舊小區改造計劃給予一定保障，城投集團負責老舊小區改造資金籌措。

　　原則上居民應出資參與改造提升工作，有條件的可通過物業（房改）維修基金、小區公共收益、個人或單位捐資等渠道落實。探索引入市場化、專業化的社會機構參與老舊小區的改造和后期管理。支持對部分既有用房實施改（擴）建，可通過置換、轉讓、騰退、收購等多種方式，增加配套服務用房。可將老舊小區內或附近的閑置國有房屋，提供給街道、社區使用，用于老舊小區養老托幼、醫療衛生等配套服務。

　　（三）完善長效機制。

　　充分發揮社區黨組織在協商、監督、評議等方面的作用，搭建溝通議事平臺，統籌協調社區居民委員會、業主委員會、產權單位、物業服務企業等共同推進改造，真正做到改造前問需于民、改造中問計于民、改造后問效于民。發揮小區關聯單位和社會力量的作用，完善社（小）區公約、章程，確定改造方案時應同步協商確定長效管理機制，鼓勵實施專業化物業管理或準物業管理，鼓勵以街道為單位，成立或明確物業服務企業提供基本的有償服務。建立健全城鎮老舊小區住宅專項維修資金歸集、使用、續籌機制，促進小區改造后維護更新進入良性軌道。建立公安、生態環境、建設、衛生健康、應急管理（消防）、綜合執法等部門聯合執法機制，加強城鎮老舊小區日常監管。

　　（四）健全監督機制

物業服務方案9

　　為進一步提升物業服務中心的整體管理水平和服務水平，弘揚積極向上、努力奮斗的工作精神，營造積極向上、清新高雅的文化氛圍，豐富自身的文化內涵，引導大家養成多讀書、讀好書的良好習慣，在潛移默化中提升自身理論素養和知識水平，增強整體戰斗力，我中心以讀書交流會為平臺，開展以“問道經典、積淀自我、提高創新、精細管理”為主題的第二屆讀書交流會活動，具體方案如下。

　　一、活動目的

　　1、圍繞活動主題，有計劃、有目的、有指導性地開展讀書活動，營造勤奮讀書、樂于提升、奮發學習的工作氛圍。

　　2、通過閱讀各類書籍（服務類、管理類、經典文學、技術類等），開闊視野，提高興趣，增長見識、創新服務，結合我中心的工作實際，探討物業服務和管理的新思路、新方法，提升中心整體管理、服務水平和業務能力，讓服務更精細、更科學、更有效。

　　3、活躍工作氛圍，豐富職工生活，以上報讀后感和面對面分享的形式體現工作特色。

　　二、活動主題

　　問道經典積，自我提高創新，精細管理

　　三、活動組織

　　為保證第二屆“讀書交流會活動”的順利進行，成立讀書交流活動領導小組，辦公室設在物業服務中心辦公室，負責活動的組織協調和溝通。

　　組長：xxx

　　副組長：xxx、xxx、xxx

　　組員：物業服務中心各區管理員及辦公室工作人員

　　四、交流會時間

　　20xx年10月20日—12月29日

　　五、報名方式

　　1、各部推選管理人員參加讀書心得分享；

　　2、集團兄弟部門或特約嘉賓進行讀書心得分享；

　　3、報名聯系人：xxx。

　　六、交流會流程及相關安排

　　1、向各區各部管理人員推薦中心現有各類書籍，并宣傳本次活動的目的和時間安排，向有需求的管理員提供所需書籍，在規定時間內閱讀完畢并填寫閱讀卡。

　　2、各區各部管理人員也可自行選擇閱讀（圖書館借閱、電子書、珍藏書籍閱讀等），閱讀完畢后填寫閱讀卡交至讀書活動小組，分享心得的需提前上報閱讀書目。

　　3、借閱（中心書籍）人員在借到書籍后一個月完成閱讀，并把閱讀卡交至讀書活動小組，統一存檔，學期末統一進行評比獎勵。

　　4、借閱人員在活動小組安排的讀書交流會上分享自己的.讀書心得。

　　5、讀書交流會時間：（暫定時間，如有特殊情況另行安排）

　　開幕儀式10月20日下午15:00—16:30銘二會議室中心全體管理層

　　第一次交流會：10月27日下午15：00-17:00銘二會議室每次三名同志

　　第二次交流會：11月10日下午15:00-17:00銘二會議室每次三名同志

　　第三次交流會：11月17日下午15:00-17:00銘二會議室每次三名同志

　　第四次交流會：11月24日下午15:00-17:00銘二會議室每次三名同志

　　第五次交流會：12月1日下午15:00-17:00銘二會議室每次三名同志

　　第六次交流會：12月15日下午15:00-17:00銘二會議室每次三名同志

　　第二屆讀書交流會活動閉幕式（12月29日），現場公布本屆活動評比結果，本屆活動總結，并部署“第三屆讀書交流會活動”。

　　七、獎項設置

　　固定獎項（9名）

　　一等獎（共1名500元）：綜合成績第1名

　　二等獎（共3名300元）：綜合成績2-4名

　　三等獎（共5名200元）：綜合成績5-9名

　　評獎條件：學期末根據大家借書次數的多少、交閱讀卡的多少、交流會上分享的次數、分享讀書心得的質量和分享交流會上的評比分數評比出一、二、三等獎。

　　特殊獎項4名（獲得固定獎項的員工不參與特殊獎項）

　　最佳創新獎（1名200元）：交流內容涉及日常工作較多，通過讀書交流提出切合中心實際的可行性想法和建議，部分建議被采納（獲獎重點為可行性建議多）。

　　最佳管理獎（1名200元）：通過讀書交流，工作中積極推行管理（服務）創新并取得成效，獲得上級肯定和廣大職工認可（獲獎重點為創新項多，實效大）；

　　學無止境獎（1名200元）：活動內借閱次數多，提交閱讀卡質量高，積極尋求工作中疑難問題的解決辦法；

　　最佳人氣獎（1名200元）：本屆讀書活動結束后，現場（全體人員）投票評出。

　　八、相關要求

　　1、希望中心管理層積極報名、踴躍參加；

　　2、認真閱讀，做好讀書筆記，每人最少要撰寫一份讀書心得體會，分享時間控制在40分鐘（正負5分鐘）。

　　3、讀書交流會上的心得體會，可以談讀書過程中的收獲、反思以及由此而引發的有關故事，可以評論自己對某一文章、論著等的看法，可以介紹自己的讀書經驗、體會，也可以把自己在讀書過程中產生的一些困惑提出來，引發大家的思考。

　　4、希望大家認真準備，樂于分享。

物業服務方案10

　　為深入貫徹落實黨中央、國務院關于健康扶貧工作的部署要求，進一步加強基層基礎工作，解決健康扶貧政策落實“最后一公里”問題，加快推進健康扶貧重點任務落實，提高貧困群眾獲得感，大龍鄉扶貧辦協同鄉衛生院決定開展為期2個月的健康扶貧冬季暖心服務活動，集中攻堅，推動健康扶貧落實到人、精準到病。現制定如下方案。

　　一、成立領導工作小組

　　為更好地開展大龍鄉健康扶貧冬季暖心服務活動，經研究決定成立健康扶貧工作組，成員名單如下：

　　組長：肖明輝（鄉政府副鄉長）

　　副組長：徐夢蘭（鄉衛計辦副主任）

　　范洪彰（泰寧縣總醫院大龍分院院長）

　　肖太平（泰寧縣總醫院龍安分院院長）

　　成員：李貴女（鄉婦聯主席、黨政辦副主任）

　　廖子發（鄉扶貧辦主任）

　　張駿（鄉衛計辦流口負責人）

　　鄒樂歡（鄉衛計辦工作人員）

　　肖來智（大布村黨支部第一書記）

　　張毅（顯口村黨支部第一書記）

　　廖健斌（善溪村黨支部第一書記）

　　王建明（官江村黨支部第一書記）

　　黃樹燊（張地村黨支部第一書記）

　　黃加增（大布村村委會主任）

　　余耀堃（顯口村村委會主任）

　　余馨善（善溪村村委會主任）

　　熊九平（雙坪村村委會主任）

　　曹有生（東坑村村委會主任）

　　范太生（饒山村村委會主任）

　　梁躍生（里坑村村委會主任）

　　盧順其（官江村村委會主任）

　　廖金龍（江家嶺村村委會主任）

　　葉祿根（張地村村委會主任）

　　葉壽忠（李地村村委會主任）

　　范良盛（龍安村村委會主任）

　　范貴福（陳坑村村委會主任）

　　范秋生（坪上村村委會主任）

　　張建榮（角溪村村委會主任）

　　廖金龍（焦溪村村委會主任）

　　領導小組下設辦公室，辦公室設在衛生院，由徐夢蘭同志兼任辦公室主任，成員有范洪彰、肖太平。

　　二、活動開展時間

　　20xx年2月至20xx年3月，為期2個月。

　　三、具體內容

　　（一）宣傳健康扶貧政策（2月3日—2月10日）。

　　1、辦好一個專欄：在鄉衛生院、村兩委、村衛生所等場所，辦好健康扶貧政策宣傳專欄，通過張貼宣傳掛圖、書寫宣傳標語、健康扶貧政策墻報等形式宣傳健康扶貧政策及健康科普知識。

　　2、組織一次講座：組織醫護人員和健康科普培訓老師深入村組和社區開展集中的健康教育活動，重點宣講我鄉健康扶貧政策和健康科普知識，既讓群眾了解政策，又學到健康知識。

　　3、開展一次活動：結合春節慰問活動和“三下鄉”活動，組織開展衛生與健康文化義診活動，并融入宣傳品發放、免費體檢等活動，培養群眾健康生活習慣，弘揚積極向上的社會風氣。

　　4、營造一種氛圍：積極協調報紙、網站和新媒體平臺，廣泛刊載（播）健康扶貧政策內容及宣傳標語，營造良好輿論氛圍。

　　（二）進一步核準貧困人口患病情況（2月3日—2月15日）。

　　健康扶貧工作隊應比對為符合條件的農村貧困人口開展健康體檢，建立、管理、更新貧困人口健康檔案。對農忙和外出務工等未及時開展健康體檢的人群進行補檢，落實貧困人口健康體檢工作。對大病、慢病等，逐戶、逐人、逐病進行調查核實，全面摸清農村貧困人口患病情況，建立健康檔案并完善好相關信息。核準情況及時反饋鄉扶貧辦，及時更新貧困人口建檔立卡有關信息（貧困人員明細表由鄉扶貧辦提供）。對診斷明確的慢病患者，同時符合醫保特殊疾病病種的，各村應及時與鄉醫保社保中心聯系，協助其辦理門診特殊病種簿。

　　（三）落實基本公共衛生服務（2月3日—2月31日）。

　　為農村貧困人口提供基本公共衛生服務，完善健康檔案管理工作，結合實際，針對基層群眾亟待改善的不良衛生習慣和錯誤健康認知，開展健康教育和健康促進。

　　（四）落實慢病簽約管理服務（2月3日—2月31日）。

　　實施慢病簽約服務管理，加強家庭醫生簽約服務工作宣傳，鄉衛生院要建立家庭醫生簽約服務宣傳欄，對家庭醫生簽約服務的內容和好處廣泛宣傳，提升群眾家庭醫生簽約服務知曉率。對未簽約或簽約后需進行精細化管理而未精細化管理的'農村貧困人口進行查漏補缺，組織家庭醫生簽約團隊與農村貧困家庭進行簽約，鄉衛生院要制作家庭醫生簽約服務聯系卡進行發放，以方便群眾有需求時能迅速聯系，按照高危人群和普通慢病患者分類管理，制訂個性化健康管理方案，實現簽約服務全覆蓋和慢病精細化管理。家庭醫生簽約團隊每年按管理規范對高血壓、糖尿病、結核病、重性精神病等慢病患者開展面對面隨訪，詢問病情，檢查并評估心率、血糖和血壓等基礎性健康指標，提供有針對性的就診、服藥指導和健康管理服務。需住院治療的，聯系定點醫院確定診療方案，實施有效治療。

　　（五）開展大病集中救治（2月25日—2月31日）。

　　按照《泰寧縣衛生和計劃生育局等4部門關于印發泰寧縣建檔立卡農村貧困人口大病專項救治工作實施方案的通知》（泰衛〔20xx〕113號）文件要求，全面落實建檔立卡農村貧困人口大病集中救治。針對食管癌、胃癌、結腸癌、直腸癌、終末期腎病、兒童白血病和兒童先天性心臟病等大病患者，開展手術指導、用藥指導、會診查房等工作，縣總醫院要對大病患者進行集中救治。基層健康扶貧工作隊要加強與縣總醫院大病救治專家組聯系、對接，做好大病患者集中救治有關服務。

　　（六）加強健康扶貧信息動態管理（2月25日—2月31日）。

　　各級醫療機構從20xx年1月1日起通過全國健康扶貧動態管理系統報送健康扶貧動態信息。健康扶貧工作隊做好系統使用和數據填報工作，及時將因病致貧返貧核實情況、農村貧困人口患病情況、大病和慢性病分類救治情況、醫藥費用等詳細信息錄入國家系統。

物業服務方案11

　　一、任務

　　工程部是實施大廈工程管理，保障設備、設施正常運行的職能部門。工程管理具有嚴密的科學性和較高的技術性，這是為用戶創造安全、文明、舒適、方便的商住環境的基本保證和堅強后盾，是反映大廈服務水準、良好形象和聲譽的重要標志。

　　工程部的'職責范圍如下：

　　1、負責大廈電力系統、電訊系統、電梯系統、空調系統、供水系統的運行管理，維護保養和故障檢修；

　　2、負責大廈公共設施、設備的維修保養；

　　3、負責對用戶室內設施、設備提供有償維修服務；

　　4、負責大廈外派工程的監管工作。

　　5、負責對用戶提供收費特色服務以及特約服務。

　　二、工程部架構圖（a座）工程人員結構圖

　　人員配置說明項目負責人： 1人

　　工程專業工程師：3人(土建、電氣、機電各1人)綜合維修班：15人

　　領班:1人（兼維修）綜合維修工:15人

　　設備運行：8人

　　領班:1人（兼維修）運行工:7人

　　配電室值班電工：16人

　　領班: 1人（兼值班）bc

物業服務方案12

　　為切實保障特殊困難老年人溫暖過冬，緩解特殊困難老年人居家養老壓力，不斷增強老年群體的'獲得感、幸福感和安全感，煙臺市民政局擬在全市范圍內開展“暖心過冬”活動，只楚街道制定方案如下：

　　一、工作目標

　　此次“暖心過冬”活動由煙臺市民政局組織，召集愛心養老企業積極參與，在優先保障經濟困難老年人群的基礎上，逐步向高齡、失能、空巢、留守、殘疾老年人家庭、計劃生育特殊家庭以及其他老年人延伸，為其提供冬季養老服務。

　　二、服務對象

　　（一）優先服務人群：具有煙臺市戶籍且居住在轄區內分散供養特困老年人。在活動期內，該類服務人群入住養老機構，費用全免。

　　（二）延伸服務人群：具有煙臺市戶籍的高齡、失能、空巢、留守、殘疾、計劃生育特殊家庭老年人以及經濟困難老年人。在活動期內，該類服務人群入住養老機構，免取暖費，其他費用減半。

　　（三）其他服務人群：其他確有生活困難的年滿60周歲以上老年人。在活動期內，該類服務人群入住養老機構，免取暖費，其他費用給予一定優惠。

　　三、活動開展時間

　　該活動自20xx年11月16日起至20xx年3月31日（以實際采暖期為準）。

　　四、工作流程

　　凡符合條件的服務對象，由本人（或委托他人）向所在社區、街道民政部門提出申請，由街道民政部門確定服務人群類別，將服務對象相關情況轉交所轄區養老機構，或由本人（或委托他人）自行聯系養老機構，養老機構對服務對象進行評估后為服務對象提供相應服務。

　　養老機構名單詳見附件。

物業服務方案13

　　一、保安方面

　　1、本周重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位并按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被占用，并保證門前車輛有序停放。

　　2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。

　　3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。

　　4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。

　　5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。

　　二、保潔方面

　　1、重點加強樓道衛生，組織清理樓道和消防箱里的雜物。

　　2、著裝、工號、防滑牌擺放等要求規范。

　　3、周三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。

　　4、大廈本周重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。

　　5、整理地下車庫的雜物，防范火災事故。

　　6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

　　三、工程方面

　　1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。

　　2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。

　　3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天臺門和地下室門的'鎖閉。

　　4、重點設備間完成責任人并掛牌。

　　四、客服方面

　　1、本周重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客戶溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客戶解釋工作，防范糾紛。

　　2、進行業主戶內可視對講故障情況的調查，并做好業主登記和驗收簽字工作。

　　3、分片區管理責任落實，加強對片區衛生監督、客戶關系維護和費用催收工作。

　　4、大廈完成對破壞消防設施裝修戶的承諾書簽字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。

　　五、其他方面

　　1、完成勞動協議簽訂工作。

　　2、完成電子巡更安裝調試。

　　3、落實重要商戶的電價和物業費的協商。

　　4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。

物業服務方案14

　　南池商業街為現代化標準商業街，按其經營方式主要為單體經營，物業管理服務的主要客戶群為個體經營者。根據南池商業街實際運營情況，采取集中管理模式，對商業街商鋪進行統一管理，培育區域商業中心。這也是目前開發商普遍推行的一種方法。

　　一、南池商業街物業管理理念

　　南池商業街是有計劃的商業聚集，對商鋪進行“分散經營，統一管理”是商業街區別于其他房地產的核心特點。

　　“分散經營”是指商業街只提供消費者與經營者之間的交易場所，不直接參與商鋪經營。

　　“統一管理”，要求商業街所有個體經營者必須接受由業主、開發商委托的管理公司統一管理。

　　為了達到“分散經營，統一管理”的管理模式，在銷售或租賃合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。統一的物業管理有助于建筑空間的養護和保養，有助于運營方和經營方之間的協調和合作，有助于為商業街營造一個安全、舒適、便捷、優美的經營環境。

　　商鋪的物業管理內容包括：養護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養護、意外事故處理等。

　　二、南池商業街的物業管理特點

　　關于南池商業街物業管理主要包括環境衛生管理，安全保衛管理，設施、設備的養護管理。

　　1．環境衛生是管理的核心，以外部環境管理為主。包括樓宇周圍的場地的清潔保養、公共空間的清潔保養的等，保證商業街的整體規劃和諧統一。同時要求商戶做到樓宇戶外廣告由物業公司統一管理、垃圾袋裝運至指定位置等。物業公司需根據勞動定額標準配置清潔工，確保環境服務質量，帶給業主及消費者一個舒適、雅致、潔凈的消費環境。

　　2．安全保衛是管理的重點，商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衛工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發生突發事件時，疏散相對較慢，所以安全管理應特別慎重。應制定日常消防安全警示、消防設備的日常維護和檢查等制度和流動崗的24小時巡查制度等。

　　3．設施、設備的養護是管理的要點，商業運作對設施設備的要求更高，水、電燈設施設備的正常運行關系到客戶的正常經營，因此，設施設備的日常管理要求更高，做好相關的應急處理預案是管理服務的基本需求，而且必須制定嚴格的保養、清潔、檢測、維修計劃和執行標準，確保各種設施設備的正常使用。為業主提供一個安全舒心的經營、生活環境。

　　三、商業街物業管理人員配備

　　商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業戶交納的管理費都用在刀刃上。

　　組織機構的設置采用經理負責制，根據所需人力資源配置招聘建立一支高效、協調的.優秀團隊，團隊運營中盡量減少管理環節，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。

　　1．業戶服務部

　　設主管一名，可有物業經理兼任。該部主要職能是業戶接待與內部管理，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。

　　2．保安服務部

　　設主管或兼職主管一人，全面負責南池商業街的門衛、巡邏、監控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業班次進行配備。

　　3．環境管理部

　　設主管或兼職主管一人，全面負責南池商業街的公共區域保潔、室外保潔與綠地養護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。

　　4．維修服務部

　　設主管或兼職主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養和維修工作。該部門主要職能是保證南池商業街不間斷安全運行，使物業保值和升值。維保服務部的作業人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。

　　四、商鋪的物業服務管理

　　商鋪物業管理包含以下幾個方面，現對此進行分項描述：

　　1、商鋪業戶服務管理

　　業戶服務部有兩部分工作職能，一是業戶服務，二是內部管理。

　　1.1、接待與聯系

　　接待與聯系是業戶服務的重要內容之一，是物業管理方為業戶、顧客提供服務并與業戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業管理的業戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。

　　1.2、糾紛、投訴接待

　　1.3、報修接待

　　關于業戶對水電或者其他設施的報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修；

　　1.4、走訪回訪

　　主要包括：聽取業戶和商鋪方對物業管理服務的意見、建議；報修后的維修結果進行回訪等。

　　1.5、商業街的內外聯系

　　商鋪內部聯系：向商鋪方收取物業管理費、能耗費等；

　　商鋪外部聯系：街道、居委、警署、消防、勞動、環保、水、電、煤、電信及媒體都有業務上的聯系。

　　2、商鋪裝修服務管理

　　2.1、裝修管理

　　裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”、現場監督管理等。

　　2.2、商業鋪面制定裝修管理規定的要點

　　二次裝修過程應遵守物業管理處制訂的《二次裝修施工管理規定》，裝修完畢后，物業管理處根據裝修前業戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的，應視情節輕重作不同的處理。

　　業戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節）；排水系統的分布圖（附由關細節）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業管理處或商鋪要求提供的建筑細節；裝修工期、開工期、防火措施、環保、環衛要求、違約責任、施工期保險等。

　　2.3、裝修現場監督管理

　　在施工過程中，物業管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面：

　　對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議”要求和對裝潢現場環境衛生（裝潢垃圾）進行監督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業戶的營業活動。對于裝修的工程監控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款，有否違反物業管理處的其他管理規定等，如有違反規定要及時聯系，發出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業管理處修理，但有關費用則由業戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考。

　　3、商業街設備、設施維保服務管理

　　3.1、商業物業的日常養護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業物業的重點在于各種設施，設備上，因為商業物業設施設備使用頻率較其它物業相比是最高的一類，設備、設施養護及維修管理的好壞直接影響經營環境和經營活動的正常運行。為保證其正常運行主要靠平時養護。

　　4、商業街建筑物的養護及維修管理

　　依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。

　　4.1、大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業戶必須停止營業。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；

　　4.2、中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部

　　分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。

　　5、商鋪保安服務管理

　　安全管理是物業管理中最敏感、最重要、最為業主所關注的工作，必須做到萬無一失。對于南池商業街而言，由于其特殊的功能需要開放式經營，因此，安全管理至關重要，不但要有日常秩序維護隊伍還必須有夜間巡邏隊伍，24小時全面實施保安服務。

　　5.1、監控中心發現可疑人員或突法事件、惡劣事件的發生，監控人員應及時錄象，寸作查證并及時上報主管，通知巡查保安及時趕到現場，防止事態擴大，注意保護現場。應特別強調，在發生惡劣事件緊急疏散圍觀顧客時等等。這項工作的重要性要求監控中心的保安人員工作認真、敬業。

　　5.2、消防管理中心必須制定切合本商業街實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪個業主及物業管理的各部門都要把各自防火職責、范圍規定清楚；消防監控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統一指揮，分區管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。并定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象。

　　6、商業街綠化服務管理

　　6.1、綠化環境是保持生態平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購

　　物環境的基礎。商業街內外的綠化搞得好，能使周圍得環境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業技術人員，依據季節、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養護人員實行。

　　6.2、部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發現問題記錄在案，并追究各組長責任：管理處經理、業戶部督導不定期對各組工作進行抽查，發現問題立即督促主管部門整改，每月累積數次，對主管進行處罰。

　　7、商鋪廣告管理

　　7.1、樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業管理公司統一安裝在合理位置；

　　7.2、節日期間還可以相應地進行節日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商業街的知名度，吸引大批消費者來購物助興。

　　五：總結

　　根據南池商業街的物業特點，明確物業管理難點、重點及管理思路；體現物業管理特色、水平；制定針對性、差異化管理的服務模式。建立嚴格的質量保證體系，通過實際運作和持續改造，使制定的保證體系日趨完善和穩定，使其具有較強的可操作性，為南池商業街提供強有力的保障和細致入微的服務。

物業服務方案15

　　1、秩序維護人員應具有高度的責任感，認真負責，勇敢果斷，不偏私。他們需要熟悉自己的任務和職責，并認真執行。在職責范圍內巡查，發現突發事件要果斷處理，對可疑人員和事情要有禮貌地進行盤查和監控。對重要部位和場所要進行經常性的檢查，發現問題及時提出。保持良好的'形象和精神狀態，注意儀容儀表。

　　2、公寓樓設立值班室，實行24小時值班，對外來人員進行認真盤查登記，制止閑雜人員進入樓區。

　　3、保安巡邏人員24小時不間斷在樓區內外巡邏，維護樓區內外正常秩序，預防各類案件發生。巡邏人員在上崗期間，著裝整齊，文明巡邏檢查，發現可疑情況及時報告相關領導，并做好詢問記錄。

　　4、制定火災應急預案，接到報警信息后，按照應急預案進行撲救，同時將火警信息與火災情況向有關部門匯報。

　　5、地下停車場車輛必須按車位停放，禁止跨位停車或一輛車占用兩個車位停放。工作人員要及時對停車人進行糾正或提醒，確保樓區地下停車場交通暢通。

　　6、建立消防設施設備檔案，制定消防管理制度，完善消防設施、器材管理。定期對所屬區域內的消防器材及要害場所進行檢查，確保消防器材完好有效。

　　7、辦公樓設立值班室，實行24小時值班，對外來人員進行認真盤查登記，制止閑雜人員進入辦公區域。

　　8、保安巡邏人員24小時不間斷在管區內巡邏，維護管區內正常秩序，預防各類案件發生。巡邏人員在上崗期間，著裝整齊，文明巡邏檢查，發現可疑情況及時報告相關領導，并做好詢問記錄。

　　9、監控室24小時運行，對重要部位實行24小時不間斷排查，發現隱患及時消除并留有記錄。

　　10、制定火災應急預案，接到報警信息后，按照應急預案進行撲救，同時將火警信息與火災情況向有關部門匯報。

　　11、辦公樓前后停車場及地下B1、B2停車場車輛必須按車位停放，禁止跨位停車或一輛車占用兩個車位停放。工作人員要及時對停車人進行糾正或提醒，確保停車場交通暢通。

　　12、建立消防設施設備檔案，制定消防管理制度，完善消防設施、器材管理。定期對所屬區域內的消防器材及要害場所進行檢查，確保消防器材完好有效。

　　13、服務質量及保證措施包括：24小時秩序維護服務，所有區域治安應急事件處理和公共秩序維護，消防系統和滅火器管理，定期消防演和培訓，以及廠區內交通管理和車輛停放管理。

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