土地調研報告
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土地調研報告 1
根據霍辦明電【20xx】04號文件精神，近日我鎮對本鎮轄區內土地拋荒情況進行了專項調研，現將調研結果報告如下：
一、我鎮土地利用基本情況
***鎮常年計稅土地面積為22912畝，目前農村土地拋荒面積約為720畝，占耕地總面積的3.14% ，其中常年拋荒和季節性拋荒為 450畝和 270畝，分別占拋荒面積的62.5％和37.5％。土地拋荒面積與前幾年同期相比呈增長趨勢。拋荒土地的分布特征為：
1、拋荒旱地多于水田。因我鎮少丘陵多平原，地勢相對平緩，且雨水較充沛和灌溉條件相對較好，所以拋荒田塊相對較少且多集中于灌溉條件較差的旱地。
2、零星邊角地塊拋荒較多。因零星、分散、偏遠、瘠薄以及野豬等野生動物危害等原因拋荒的較多。
3、外出務工人員相對多的村拋荒的多。農村勞動力大量外出，務農的勞力短缺。隨著城鎮化趨勢的進一步加大，農村剩余勞動力“棄田務工”、“棄田經商”的人數急劇增多。
二、造成土地拋荒的原因
1、農業比較效益低，影響農民生產積極性。耕種效益低導致拋荒。近幾年來，中央連續幾年出臺一號文件對“三農”問題予以高度重視，取消了農業稅，并下撥了糧食直補、良種補貼、農機購置補貼等，農民種糧積極性有了很大提高。然而，隨著物價上漲，農民種糧的成本急劇上升，化肥、種子、農藥不同程度上漲，農民種糧除去成本每畝利潤不足300元，因此，一些年輕力壯的農村勞動力紛紛外出務工或經商，賺取勞務收入，其收益是種田收益的數倍。由于年輕人大多外出，留在家里的都是老弱婦孺，無力耕種田地，只好任其拋荒。種田效益低，直接影響了農民生產積極性，這是土地拋荒本質的原因。
2、農業基礎設施薄弱，抗災能力差。農業受自然因素制約程度大。近年來，我鎮受旱、澇、風、雹、霜凍、病蟲等自然災害頻繁，而由于長期農業基礎設施投入相對較少，農業抵御自然災害的能力差，增加了農業生產的`自然風險程度，影響了農民種田積極性。特別是土地零星、分散、偏遠、瘠薄等地，耕作條件和基礎設施普遍差，投入多產出少，農民不愿耕種。近幾年來，基礎設施建設力度逐漸加大，農村基礎設施有了明顯好轉，然而，受自然影響造成的缺水干旱和洪澇災害，也嚴重挫傷農民種糧積極性，導致拋荒。農村基礎設施差、改善難度大、耕種勞動強度大，機械化耕作困難是農村土地拋荒的主要原因。
3．農村勞動力大量外出，務農的勞力短缺。隨著城鎮化趨勢的進一步加大，農村剩余勞動力“棄田務工”、“棄田經商”的人數急劇增多。農村剩余勞動力向城鎮轉移，是農村土地拋荒的重要原因。據不完全統計，我鎮20xx年有約6000余勞動力在縣內外務工，致使從事農業生產的勞動力嚴重缺乏，大量耕地無人耕種或無力耕種造成耕地拋荒。
三、對策和建議
1．加強引導，優化結構。要從基層抓起，要給農民宣傳政策，采取切實有效的措施，引導農民走出“單一型產業結構”誤區，“走多種產業綜合經營”的路子，促進農村產業結構調整。要提高科學技術成分，整合拋荒耕地資源，采用機械化、半機械化手段，增強科學技術含量和機械化水平。
2．要加快土地流轉，實現規模經營。探索土地流轉的方法，制定切實可行的政策措施，明確土地權屬，打消農民政策上的擔憂，將荒蕪土地集中向大戶流轉、向經濟能人流轉，走布局區域化、生產專業化、經營一體化、服務社會化的路子。將自然條件差、分散零星的稻田統一開發、規模經營，形成規模效應，提高土地生產率和產出率，變粗放經營為集約化生產。
3．改善基礎設施，夯實生產條件。要加大農業農村基礎設施建設投入，繼續實施好國土整理、中低產田改造等工程，要整合農業開發、以工代賑等資金，改善農村基礎設施，減少農民種糧成本。特別是要多渠道、多方位籌集資金，興修水渠、塘壩，增強抗災能力，提高群眾種田積極性。
4．加強市場調控，降低農業生產成本。政府價格主管部門還要加強農資市場價格管理，防止農資生產經營者哄抬物價，牟取暴利，對種糧農民進行農資實物補貼，調控農資市場價格，降低農業生產成本，激發農民種糧積極性。
5．增加農業投入，改善農業生產條件。要實行保護政策。對已經出臺的各項保護和扶持政策要確保落實，以發揮最大效應。通過加大投入來引導和促進社會多渠道投資農業。要加大農業的科技投入，大力發展科技農業，不斷提高科技成果對農業增效、農民增收的貢獻率。加強土地連片治理，為推廣農業機械奠定基礎，建設高產穩產農田，提高耕地質量，興修農田水利，改善農業生產條件，從而激發農民生產積極性。
6．健全管理機制，規范農村流轉土地。積極探索土地流轉的有效途徑，進一步完善土地流轉的有關政策，建立健全土地流轉機制，促進土地流轉健康、有序進行。鼓勵基層干部、種田能手、科技人員領銜承包土地，發展農業適度規模經營。在尊重土地二輪承包的基礎上，成立專門的土地流轉機構，落實專人專抓，分戶建立土地信息臺帳，加強農村土地動態管理。另一方面搞好土地流轉服務，為土地租賃托管舉家外出務工、全家戶口外遷戶流轉土地和外來業主承包租賃土地提供信息服務，制作統一的土地流轉合同文本，從而規范土地流轉行為，防止土地無序流轉和流轉不暢造成撂荒。
土地調研報告 2
為了依法保障農民土地合法權益，有效化解土地承包糾紛，長期穩定土地承包關系。根據國家和省有關土地承包法律、法規和政策，綜合農民土地承包上訪問題，對農村土地承包糾紛有關問題做以政策解釋，便于農村各級干部在處理土地承包糾紛過程中有所把握和遵循。
1、戶口在人不在農民（指集體經濟組織成員，下同）已參與二輪土地承包回來要地的，有地源的地方，在其承擔法律、法規和政策規定義務的基礎上（指在外地期間），應恢復其原承包田。未參與二輪土地承包回來要地的，如果與村集體經濟組織有協議自愿放棄土地承包經營權的，或與當地村委會無任何聯系的，按自動放棄承包經營權處理。
2、戶口在人不在農民已參與二輪土地承包回來要地的，村集體將戶在人不在土地作為小調整地源，調給其它農戶并簽訂30年土地承包合同及發放土地經營權證書的，可從現有機動地中補給同等面積的承包田。
3、戶口在人不在農民在第一輪土地承包期間，因棄耕、逃債、超生舉家搬遷到外地至今，原則上按自動放棄土地承包經營權處理。對于個別在外地無生活出路，舉家又搬回且能長期經營土地的，如有地源可通過2/3以上村民代表會議議定后調給部分承包田。
4、戶口在人不在農民在第一、二輪土地承包期間，主動將其承包田交給村集體經濟組織管理，由村里按機動地長期發包的（3年以上，含3年，下同）或化解村級債務以地頂債3年以上能夠收回的，歸還其耕種。如發包、化債合同合法有效不能收回的，可通過利益調整，由原承包人與現經營者協商，給予相應的經濟補償。
5、農戶之間或經村集體經濟組織的土地流轉，由于國家政策調整導致土地經營權雙方因價格和期限引發的合同糾紛，對短期合同原則上應將因政策調整而增加的收益支付給擁有土地承包權的農戶；對長期合同應通過農業承包合同管理部門仲裁或直接訴訟司法部門裁決。今后土地承包經營權流轉應堅持依法、自愿、有償的原則，農戶之間土地流轉必須通過村委會，由村里備案。未經農戶同意，村集體經濟組織或他人不準代為流轉承包地使用權。
6、在第一、二輪土地承包期間，村集體經濟組織因欠款（含超生罰款）收回承包經營權的，如果農戶要地，有還欠能力的，可一次性還清欠款，無力償還欠款的，經2/3以上村民代表會議議定后，可與村集體簽訂還款計劃后，歸還其承包田。
7、村級機動地要嚴格控制在耕地總面積的5%以內，超出部分要分到農戶。具體實施方案要堅持公平、公開、公正的原則，交給村民大會表決，確定調給人口和數量。
8、機動地長期發包或抵債的，大多數農民滿意的，可維持原合同；大多數農民不同意，要按規定修訂和完善承包合同，特別是要針對“兩補一免”政策調整后，對一些未經村民議事會討論、地價偏低的機動地發包或抵債合同可按規定調整承包費。
9、今后機動地必須實行公開競價發包，最長發包期限不得超過3年，同等條件下優先發包給本村集體經濟組織成員，機動地發程、合同簽訂（含續簽），必須經本集體經濟組織成員的2/3以上村民代表大會同意。
10、按政策應該給地的村集體經濟組織成員，其地源應從本集體所有或歸本集體使用的.機動地、林影地、開荒地和承包方依法自愿交回的土地中解決。對于應該給土地的必須保證其口糧田，以解決吃飯問題。
11、對于戶在人不在要地無地源的，以及在第一輪土地承包期間沒有分到勞力責任田（包括現年滿38周歲以下青壯男勞力，當時鄉村企業人員、村干部，下崗民辦教師）的村集體經濟組織成員，可通過八條政策扶持措施予以解決：一是積極發展個體私營企業，包括小作坊、小飯店、食雜店、小酒坊等，地稅、工商、衛生、交通、城管等有關部門要減免相應稅費。同時，鄉村兩級要積極協調有關部門幫助解決資金、技術等問題。二是把農業貸款和畜牧業中長期貸款向這部分農戶傾斜，選擇適宜發展的奶牛、肉牛、生豬、家禽等養殖業。三是在今后鄉村范圍內籌勞方面，優先考慮這部分農戶，通過出勞收入緩解補充因無地而造成的生產、生活困難問題。四是把村集體對外發包的草原、漁池、林木、機動地等資源，在進行專業發包時，同等條件下優先發包給這部分農戶。五是把這部分農戶作為農村勞動力轉移的重點考慮對象，實行免費培訓，定向輸出，扶持政策在允許的情況下可適當放寬。六是結合項目建設，對本地已開工建設的項目，在用工上應首批吸納這部分農戶勞動力。七是通過農村現有的各類專業協會、聯合體及經紀人隊伍，限度地吸收這部分農戶，參與到各個經營領域的活動。八是各鄉村可結合本地實際，創新思維，廣辟門路，造創條件，全力做好這部分農戶生產、生活和穩定工作。
12、嚴格清理土地承包管理違紀違策問題。對于在土地承包經營管理過程中，問題比較集中，農民反映強烈，而且確實存在著偏親向友、仗權承包以及嚴重不合理發包等違紀問題，村集體必須將該部分土地如數收回，按政策妥善處理。對于在經營管理過程中違背農村土地承包政策，且問題表現突出，影響面較大的，要按有關政策及時糾正，對違法違紀的干部，要嚴肅處理，并將結果向群眾公布。
13、有關征用農村土地補償問題，對于過去拖欠農民征地補償費的，哪級占用就由哪級負責，按當年征地補償標準足額償還；對于補償偏低或違規征占農民土地的，要依法糾正。今后，凡是征占農村土地的，必須依法征用，嚴格程序，依法補償，如期到位。否則，一律不準征地，不準開工建設。
14、對于沿江壩外地（滯洪區內）在第一輪土地承包時作為承包田已經分給農戶的，由于農戶棄耕被村集體收回的，或在第二輪土地承包時按規定由村收回的，必須按機動地管理。由2/3以上村民代表會議議定發包形式、底價和承包年限，同等條件優先原承包農戶。對于沿江壩里低洼地在第一輪土地承包時，作為承包田已經分給農戶的，由于棄耕被村收回現已長期發包的`，按規定修訂合同條款，通過農業承包合同仲裁委員會調整原承包戶與現經營人的利益關系，待合同到期后歸還原承包戶。
15、對于取得兩地戶籍不在本村居住的農戶，參加本村二輪土地承包并只在本村一地有承包地的，其承包地不得收回；在異地有承包田的，在本村獲得承包田一律收回；未參加本村二輪延包現在回村要地的，原則上不予處理。
16、關于婚入婚出的承包地問題，在現居住地未取得承包地的，原居住地不得收回承包地。已婚婦女不能同時在兩地占有承包地。二輪土地承包時，已婚婦女取得承包地，因離異到外村再婚，外村未分給承包地，原村應保留承包地。
17、對二輪土地承包以來，非集體經濟組織成員承包土地的，在簽訂合同過程中沒經村集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意的，在給予相應補償后終止合同。村干部承包機動地的，沒經本集體經濟組織成員的村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表同意的，要予以糾正。
18、在二輪土地承包期內，家庭成員承包中某個成員或部分成員去世的，承包地由家庭其他成員繼續耕種；在承包期限內，承包方的家庭成員全部死亡后，土地承包經營權消失，由發包方依法收回其承包地。
19、對于村集體所有或村集體使用的草原、水面、林木等資源的發包項目，群眾反映強烈的仗權發包、低價發包、隨意延長承包期、發包程序不合理、合同不規范等問題，要堅決予以糾正，可通過農村承包合同仲裁機構申請依法仲裁解決，也可提請人民法院依法判決。
20、由于土地承包糾紛引發的農民上訪，原則上應由該農戶家庭具有行為能力的成員直接提出上訪要求，不準委托他人代為上訪。
21、妥善解決好土地承包糾紛問題，關系到農村改革、發展和穩定的全局，各鄉鎮黨政主要領導是解決土地承包糾紛問題的第一責任人，必須全權負責，不得把矛盾上交，堅決把矛盾有效化解在基層。
以上政策解釋歸屬市農業委員會，如本解釋與國家和省有關法律、法規、政策、文件相抵觸，以上級有關法律、法規、政策、文件為準。
土地調研報告 3
按照x政辦明電[20__]x號文件《關于開展返鄉農民工土地承包權益調研的通知》要求，農業局、農綜辦和人勞局分別抽調人員組成三個調研組，于 20__年x月21日至26日深入全縣鄉村和農戶，采取聽匯報，召開座談會，走訪群眾等形式，對當前我縣農民工返鄉情況和土地承包權益情況進行了認真的調研，在鄉、村各級部門的積極配合下，圓滿完成了此次調研任務，現將調研結果報告如下：
一、我縣農民工外出與返鄉回流的基本情況
我縣共有農業人口x人，有農戶數x戶，其中有外出農民工的戶數x戶，占總戶數的x%，舉家外出的戶數x戶，占總戶數的8%。全縣共有農村勞動力x人，其中外出農民工x人，占勞動力總數的37%。春節前共有返鄉農民工x人，截止2月底仍有x人沒有返城。
㈠返鄉農民工返鄉的原因
1、受世界經濟危機的影響。我國沿海地區出口及勞動密集型企業產品出口受到限制，經濟不景氣，導致企業停產、轉產、降薪、載員等，造成農民工不得不返鄉。這是造成我縣農民工大量返鄉的主要原因。
2、國家惠民政策的影響。如糧食補貼、生豬補貼、農機補貼等一系列強農支農惠農政策，對農民工返鄉創業具有吸引力，部分農民工返鄉后發展農業生產和開展多種經營，如果經營得當，每年也有不錯的收入。
3、部分農民工經過幾年的創蕩，開闊了視野，掌握了一技之長，準備返鄉企業和再就業。如有的農民工經過多年打工，有了積蓄，有了技能，有了一定的銷售門路，返鄉后自己當老板，或者在家鄉再就業。
4、因年齡和技能的局限，迫使部分農民工退業返鄉。由于年齡的增長和技能偏低，迫使他們退業返鄉。
㈡未返城農民工的就業意愿
1、未返城農民工中，大部分已認識到技術和技能的重要性，想學到一門技術，掌握一項技能，最好是原來已經基本熟悉和掌握的技術、技能，達到熟練和精巧，為以后更好就業創造必要的條件。
2、我縣近期大規模農民工返鄉現象雖然尚未出現，但伴隨著沿海企業經營的不景氣乃至關停倒閉，農民工就業不穩定的狀況已經呈現。調查發現，面對歇崗和失業，我縣少部分農民工選擇回鄉，但大部分農民工仍然滯留原地等待、觀望，還有部分農民工流向內地一、二線城市，繼續尋找就業機會。
3、“外地再好，沒有家鄉水甜”。部分農民工返鄉后，還是希望能夠用上自己在外學到的技術和經驗，在家鄉再就業和創業。
二、土地承包經營權及流轉情況
我縣是從1998年開始按照國家農業土地政策開展了二輪土地承包，以村為單位與農戶簽訂土地承包合同，發放經營權證書等，承包期限定為30年。20__年根據《土地承包法》要求，對簽訂的土地承包合同進行了完善。全縣土地承包合同的簽訂率和土地經營權證書發放率都達到了98%以上。但是在農業稅費改革以前，部分農戶紛紛外出務工經商，甚至棄耕撂荒，有的村組將土地收回，重新進行了發包，有的農戶進行了流轉，有的農戶放棄了承包權。目前，全縣外出農民工家庭沒有承包地的戶數為2256戶，占舉家外出戶數的17.8%。
㈠造成農戶沒有承包地的原因
1、在二輪承包時自愿放棄。在稅費改革前，有的農戶已經在外務工經商，同時感到稅費負擔較重，于是自愿放棄了土地承包權，這部分農戶有x戶，占無地農戶的50%.
2、因欠繳稅費或撂荒等被收回。這部分農民已經簽訂了土地承包合同，耕種了一段時間后舉家外出，因欠繳稅費數額較大或棄耕撂荒等，被村組收回土地重新進行了發包，承包土地的農戶現在不愿放棄承包權，使這部分農戶無地可種。這部分農戶共有x戶，占無地農戶數的28%.
3、二輪承包時因全家外出務工經商未通知到戶。二輪承包時有的農戶已經舉家外出失去聯系，因未通知到，使這部分農戶失去了土地承包權，這部分農戶共有x戶，占無地農戶數的8%。
4、其它原因造成。如新增人口，因村組機動地已分完，沒有機動地可調整；還有土地被征用等原因失去土地，這部分農戶共有x戶，占無地農戶數的14%。
㈡土地承包經營權流轉情況
目前我縣有土流轉的農戶數為x戶，占農戶數的10.3%，土地流轉面積x畝，占土地承包面積的`28%。我縣土地承包經營權的流轉存在以下幾個特點：
1、土地流轉面積較大。全縣有近三分之一的土地都有流轉現象。主要原因是農民外出務工經商，產業結構調整，國家征用如修路、辦企業、移民等和缺少勞動力的農戶。
2、土地流轉對象是本村農戶的比例較高。在農戶外出務工經商和缺乏勞動力的流轉土地中，有90%以上的流轉對象是本村的農戶。
3、土地流轉期限較長。全縣農村的土地承包權流轉中，有超過86%的土地流轉期限在一年以上。
4、簽訂書面流轉合同的比例太小，幾乎沒有簽訂土地流轉合同。全縣農村土地流轉中，簽訂書面流轉合同的比例僅為0.5%。除國家征用和少數流轉外村的土地簽訂有書面合同外，其它都是口頭協議和私下轉包，有的流轉連村組干部都不知道。
三、土地承包經營糾紛情況
全縣今年元—2月份涉及土地承包經營權糾紛共有81起，其中涉及農民工家庭的糾紛案件共有20起，占糾紛起數的24.7%；因土地承包經營權流轉發生糾紛的案件數為58起，占糾紛起數的72%。
引起土地承包經營糾紛的原因主要有以下幾方面：一是因口頭協議引發的權力和義務的糾紛，近幾年國家惠農政策加大補貼力度后，補貼款歸誰等引發糾紛。二是失地農戶與承包地較多農戶的糾紛。外出務工農戶口頭將承包地轉給別人，現回來想收回，但對方不愿放棄承包。三是新增人口無地可種引發的糾紛。如有的通過機動地的調整分到了土地，有的則沒有分到。四是個別村組干部執行政策出現偏差，“一碗水端不平”造成糾紛。
四、對解決當前農民工就業及土地承包糾紛的有關建議
㈠對解決當前農民工就業的建議
1、加強對返鄉農民工的職業技能培訓。加大對農民工培訓的投入，改進培訓方式，擴大培訓效果。在中等職業
學校開展面向返鄉農民工的職業教育培訓，根據返鄉農民工的特點開設專業和課程，采取靈活多樣的學習方式，突出培訓的針對性和實用性。
2、搭建就業平臺。加強對農民工的信息引導和就業服務，加強與勞務輸入部門的聯系和銜接，發揮勞務經紀人的作用。同時，大力支持農民工返鄉創業和投身新農村建設。抓緊制定扶持農民工返鄉創業的具體政策措施，引導掌握了一定技能，積累了一定資金的農民工創業，以創業帶動就業。
3、做好農民工社會保障。抓緊制定農民工社會保險關系異地轉移與接續辦法。及時妥善安排返鄉農民工子女入學，積極引導返鄉農民工參加新型農村合作醫療，解決其看病就醫問題。
㈡對解決當前土地承包糾紛的建議
1、著力解決返鄉農民工的土地承包問題，特別是無地農民工若沒有機動地，可通過流轉的方式使其獲得一份耕地，并提供更多的就業機會，使其重新返城或在本地就業。
2、加強對土地流轉的監管力度，完善縣鄉兩級土地承包管理和糾紛仲裁機構，加強對土地流轉監管和糾紛調解工作。只有加強對土地流轉的監管，消除因口頭協議，形成土地承包糾紛的隱患。通過監管把農戶之間的土地流轉形成書面合同形式，確保農民的土地承包權益不受侵犯。
3、完善糾紛調處機制。認真解決農村土地承包糾紛，維護農民工的土地承包權益。縣鄉農經部門要高度重視農村土地承包糾紛，嚴格按照《農村土地承包法》和《信訪條例》有關規定，建立農民來信來訪制度，對每一起農民來信來訪都認真對待，及時入村入戶調查核實，按照有關政策、法律法規進行調解，做到“件件有結果，事事有回音”。
土地調研報告 4
按照中共中央、國務院建設社會主義新農村的要求，建致富產業，推進農業產業化，加快農村勞動力轉移步伐是農村生產發展的關健。最近，如何加快農村土地流轉引起了市級相關部門的廣泛重視，為了切實弄清農村土地流轉和加快農村生產發展的關系，永川區板橋鎮新農村建設土地流轉工作調查組從XX年4月5日至4月18日對全鎮土地流轉的現狀進行了深入調研，現將情況整理報告如下：
一、 土地流轉的總體情況
據不完全統計，從1998年二輪土地承包截止今年3月底，該鎮農村土地流轉涉及的村數12個，占總村數的100%，涉及的農戶3003戶，占總農戶的26%，其中土地流出的農戶2843戶，占總農戶的24.6%，土地流入的農戶160戶(另外，單位和外地業主來鎮承包3起)，占總農戶的1.4%，土地流轉面積3794畝，占承包土地面積的12%。
二、 土地流轉的.幾種模式
流轉的主要形式是轉包、轉讓和入股。在總的農地流轉面積中，轉包、轉讓的比重最大，兩者相加所占比重55.2%，入股土地面積占總面積的44.8%。
1、 干交錢糧型。一是魚鴨工程建設，業主轉包稻田，每年按600-800公斤稻谷/畝支付轉出方或按照當年稻谷市場中等價支付現金;二是業主承包退耕還林地間隙種植苦蒿，每年按50元/畝支付租金。
2、 入股分紅型。農戶以退耕還林地入股，業主投入種苗、管護等資金，收益按比例分紅。
三、 土地流轉的特點
隨著取消農業稅，新一輪的農地流轉呈現出以下新特點：一是從無償流轉向有償流轉轉變。過去種糧大戶承包的糧田大都是免費的，個別還要轉出戶自己負責上交農業稅，隨著農業稅的取消和效益農業的發展，土地承包費水漲船高，每畝水田年承包費高的已接近600元。二是土地流轉全面擴展。不管是農業產業發展或是農村勞動力大量外出務工經商，土地流轉步伐明顯加快。三是從農民相互間的自發流轉向組織化、有序化流轉發展。通過該鎮農村土地承包合同管理委員會幾年的不懈努力，搞好服務和鑒證，促進了土地流轉。四是農地流轉后的經營內容從種糧為主轉向發展高效種養殖業。五是鎮黨委、政府高度重視土地流轉，制定了加快土地流轉、發展效益農業的優惠政策，免收土地承包合同鑒證費用。
四、農村土地流轉的效果
1、克服了小規模家庭經營的局限性，有利于土地的充分利用。
在家庭經營長期不變的情況下，克服當前農戶小規模經營的局限性，走專業化、規模化、商品化、現代化之路。通過土地流轉把零星的土地使用權從千家萬戶農民手中集中連片，按效率原則重新安排使用土地，進行適度規模經營，促進土地、資金、技術、勞動力等農業生產要素的合理流動和優化組合，有利于農民間的分工與專業化、使農業生產逐步走上“專業化分工、規模化生產、產業化經營、企業化管理”的發展道路，實現土地資源的充分利用。
2、促進農業結構調整和農民增收
土地流轉，加速了農業結構的調整和優化，促進了該鎮農業特色經濟的建設和發展。
一是以涼風埡等村為基礎的魚鴨工程基地。通過農戶轉包、倒包等形式共流轉土地1294畝，現全鎮已形成池塘養殖面積5500畝，年出欄商品鴨400萬只、產成魚1700噸，魚鴨總收入達7700萬元，純收入實現1100萬元，農民人均純收入實現275元。如涼風埡村流轉農戶土地284畝，現已建成魚鴨立體養殖面積800畝，其中尖山9社流轉土地59戶73畝，使土地不斷向大戶集中，現形成集中成片魚鴨立體養殖面積150畝;同時，有3戶農戶到臨近村社承包土地13畝，發展魚鴨立體養殖，現共有養殖大戶20余戶，使該社成為全鎮魚鴨立體養殖的核心示范區。農業結構調整、發展效益農業大大增加了農民收入：一方面土地流出農戶的承包收入明顯增加，據調查分析，凈種稻田一般中稻畝產500公斤，再生稻畝產100公斤(部分稻田和深腳冷浸田無再生稻)，全年稻谷總收入600元左右，畝生產成本250元，純收入350元左右;而農戶間轉讓的土地年干收稻谷650-800斤/畝，畝平純收入在450元以上。另一方面，土地流入的農戶通過規模經營同樣增加了收入，如涼風埡村尖山9社的徐開紅，XX年建有魚鴨立體養殖面積12畝(其中轉入土地7.5畝)，年產成魚4.5噸，出欄商品鴨3萬只，魚、鴨總收入47萬元，除去承包費用3400元，再除去其它生產成本，年獲純利潤7萬元，全家3口人，人平純收入實現23000元。又如大橋6社的候云剛，XX年底承包汪家巖村菜園4社24戶稻田15.6畝發展魚鴨養殖，預計今年可產成魚4噸，出欄商品鴨1萬只，獲純利2萬元以上。 二是林業特色經濟。結合退耕還林政策，為了加強林地管護，充分發揮林地效益，我鎮積極引進業主，流轉林地2500畝：一是在柳溪村流轉林地700余畝，發展花椒種植，現已基本見效。二是在大坪、柳溪、古佛村流轉林地1000余畝，發展速生桉種植，現正在栽植。三是在汪家巖村流轉林地800畝，發展苦蒿種植，預計今年即可見效。通過林地流轉，退耕農戶不用投入種苗、肥料和管護費用，每年便可獲得245元/畝的國家糧食補助費和管護費。同時可為業主務工獲取收入，產品收獲后并取得5:5—2.5:7.5不等的分紅，促進了農民增收。
土地調研報告 5
按照部黨組的統一部署，我們先后對天津、河北、江蘇、浙江、廣東等五省市的城鄉結合部土地市場問題進行了深入調研，同時委托中國土地勘測規劃院赴江蘇、浙江兩省進行了重點調研。調研工作重點圍繞城鄉結合部土地利用和土地市場現狀、存在問題、原因及對策進行了分析，現將調研情況匯報如下：
一、城鄉結合部土地市場現狀與問題
城鄉結合部是土地交易最活躍的地區之一，具有隱形交易、非法交易量大、交易秩序混亂的基本特征。具體表現在：城鄉結合部建設用地快速膨脹、建設用地總量失控，各類用地交錯、市場交易主體復雜，隱形交易突出、交易秩序混亂，土地交易形式多、數量大，違法用地和違法交易大量存在等幾方面。
（一）城鄉結合部建設用地快速膨脹、建設用地總量失控
（二）各類用地交錯、市場交易主體復雜
（三）土地交易形式多樣，隱形交易突出、交易秩序混亂
（四）違法用地和違法交易大量存在
二、產生問題的原因分析
城鄉結合部土地市場混亂的現狀是長期以來城市建設自發擴展、城鄉結合部土地產權不清、土地利用和管理政策不明、管理不到位造成的。
（一）工業化、城市化帶動了城鄉結合部建設用地快速膨脹，是城鄉結合部土地市場混亂的外部推動力
工業的持續、穩定、快速發展，需要相應規模的土地作支撐。城鄉結合部是受城市發展和農村工業化、城市化發展沖擊最大的地區。隨著城市化和工業的外移，民營經濟和個體工商戶的`發展，對生產經營、生活場所提出了新的需求。一方面大量的國有企業、外資企業、鄉鎮企業、私營企業發展，加大了建設用地的需求，使城鎮向外擴張的速度加快；另一方面也帶動了城市第三產業的迅速發展，進一步加劇了建設用地需求。這些快速增長的建設用地需求迅速涌入城鄉結合部，致使城鄉結合部建設用地需求急劇增加，其用地特征呈現出：農業用地不斷減少和非農建設用地快速增加，土地供應總量失控。其最根本的原因是，對于用地者而言，在城鄉結合部取得土地和房屋的成本遠遠低于城區，帶動了用地需求；而對于農村集體經濟組織和農戶而言，轉讓、出租土地、房屋獲取的經濟收益又遠遠高于農業收入，在比較利益的驅動下，農村集體經濟組織和農戶往往樂于把農用土地私自轉為建設用地或建房出售、出租，牟取高額回報。同時，外來人口蜂擁而至，價格低廉的私宅成了他們的安居所在，在一定程度上使農村私宅租賃有愈演愈烈。
土地調研報告 6
土地的國家所有與地上房屋的個人所有之間的矛盾，決定了中國的土地使用制度與房屋所有制度之間，必須建立有效的銜接機制。有的學者希望通過改變土地所有制形態，依靠土地私有化解決問題;也有學者期望通過將土地使用權永久化，解決土地國家所有與房屋個人所有之間的矛盾。筆者想在這里，談談自己的幾點思考。
土地使用權與房屋所有權
土地所有制度與土地使用制度是一個完整的法律體系。從根本上來說，土地所有制度來源于規定，而土地使用制度則是在授權之下，具體的權利義務安排。
根據我國現行的《土地管理法》，土地使用權(居民用地)70年不變。但70年后，使用權人必須將土地交還給國家。如果地上房屋的使用年限遠遠超出70年，房屋所有權人是不是還必須交出土地和地上房屋呢?我國《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中規定，土地使用權期滿的，使用者可以申請續期，并繳納出讓金，重新登記。這樣，房屋所有權人可能會面臨兩種選擇：要么繳納土地出讓金，申請續期;要么讓出自己的房屋，由國家行使土地所有權。不論何種選擇，對于消費者來說都是非常痛苦的事情。但既然土地國家所有，那么，土地使用權不可能永久化，房屋的所有權必然會受制于上所規定的土地所有權。
另有一種情況是，當房屋使用壽命少于土地使用權期限時，應當如何處置?我國居民房屋折舊期限(不等于使用壽命)普遍為30到50年，這就使得房屋在不具有使用價值之后，房屋所有權人仍然擁有土地使用權。解決這個問題的辦法相對簡單，那就是盡量做到土地使用權期限與房屋使用的壽命相一致，當土地使用權到期之后，房屋所有權自然滅失。我國當前的土地使用制度借鑒了他國的有益經驗，并且考慮到了中國的實際情況，具有一定的合理性。但從長遠來看，應當逐步考慮將居民的商品房使用壽命與土地使用權期限有機結合起來。通過適當延長土地使用權期限，增加房屋使用壽命，解決可能到來的矛盾。當然，如果房屋使用壽命少于土地使用權期限，那么，在房屋不具有使用價值之后，應當允許原房屋所有權人繼續保留土地使用權，并且在法律規定的范圍內，充分行使土地使用權。只有這樣，才能最大限度地保護原房屋所有權人的利益。
土地使用權續展與賠償
觀念問題解決之后，我們還必須考慮以下三個問題：
首先，土地使用權續展如何繳納土地出讓金?在我國，土地出讓金為一次性繳納，房地產開發商在獲得土地使用權時，必須將土地使用權有效期內的所有土地出讓金全部繳清。這一規定有利于保護房屋所有權人的利益。但是，如果要求消費者必須一次性繳納土地使用權續展的費用(土地出讓金)，則會給消費者帶來沉重的負擔。可以按照土地的價值，根據各地不同情況，制定計算的標準，并且依照標準按年征收土地出讓金。如果房屋所有權人沒有及時繳納土地出讓金，則失去土地使用權。這種做法的缺點在于，當一個社區若干房屋所有權人沒有按時繳納土地出讓金時，政府有關部門是否有權收回該社區的土地使用權?在人口密集的商品房住宅樓里，這樣的問題可能會經常出現。可行的解決辦法是，建立一種集體談判機制，在土地使用權期滿時，由政府按期收回土地使用權，然后根據法律授權，由政府與業主委員會集體談判，談判的結果適用于所有的房屋所有權人。如果其中部分房屋所有權人沒有按照談判達成的協議履行土地使用權的續展合同，那么，應當承擔違約責任。這樣做，既可以把所有權問題轉化為債權問題，在小范圍內維護房屋所有權人的利益，同時又能在大的范圍內解決土地使用權續展的問題。
其次，政府有關部門提前收回土地使用權，對房屋所有權人財產造成損害時，應當如何處理?一般情況下，政府不能違反合同約定，擅自提前收回土地使用權。但如果是出于公共利益的需要，可以提前收回土地使用權，但是應當給予房屋所有權人合理的補償。
土地使用權續展期限和費用
在解決土地使用權續展期限和費用問題時，我們必須堅持以下三個原則：第一，統籌兼顧原則，充分考慮到一級市場上土地出讓金的計算依據和土地的保值增值情況，考慮到土地使用權人經濟承受能力，考慮到前后規定的連續性;第二，有效利用原則，土地使用權續展期限和費用的確定必須有利于土地的充分利用，必須考慮到土地的實際用途;第三，可持續發展原則，制度設計必須有利于土地的不斷增值，必須有利于財政收入的持續增加。
現在，不少人希望在內地建立類似于香港的土地批租制度。這是一種脫離實際的想法。作為典型的殖民地，香港在港英政府控制期間，為了從土地中汲取財政收入，創建了獨特的土地批租制度。在強調土地政府所有的前提下，為了確保政府正常運轉和解決公共設施建設問題，將部分土地用名義地價的方式，租給一些機構。其他大量的土地，公開拍賣，并且將拍賣所得作為政府的財政收入來源。很顯然，這是一種帶有寄生性、權宜之計性質的土地使用制度，內地絕對不能盲目全盤照搬。
制度設計不周延可能會帶來一系列的問題，中國的土地制度必須從長計議。在不改變土地所有制的情況下，應當在土地出讓的過程中充分考慮到地上物的`使用壽命，爭取做到土地使用權與地上物的使用壽命相統一。對于當前房地產開發中已經出現的房屋使用壽命與土地使用權期限不一致的問題，可以根據國務院《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，在土地使用權期限屆滿，土地使用權及其地上建筑物、附著物所有權由國家無償取得。如果重新批租土地，或者進行土地使用權的續展，必將導致土地使用權被房屋所有權所牽制，使得國家的土地所有權變得支離破碎，土地的效用難以發揮。
在明確了土地使用權期限之后，對那些地上建筑物具有長久存續價值的，可以批準土地使用權續展。但要取得新的土地使用權，必須繳納土地出讓金。否則，對于其他土地使用權人來說就是不公平的。土地出讓金應當根據土地的市場價值進行計算。如果房屋所有權人不愿意繳納土地出讓金，則可以將地上建筑物捐贈給國家，或者捐贈給他人，由他人繳納土地出讓金。這樣的制度設計，并不是為了剝奪公民的財產權，而是為了防止在土地使用權續展中出現新的不公。假如土地使用權人只需要繳納工本費，就可以繼續擁有土地使用權，那么，國家的土地所有權就會落空;假如土地使用權續展費用只是土地的增值部分(土地使用權的費用=土地使用權市場價格-初次繳納的土地出讓金)，那么，國家的土地所有權仍然處于被虛化狀態。只有按照土地使用權的市場價格，重新繳納土地出讓金，土地使用權的價值才能得以體現。如果土地使用權人未按合同規定繳納土地出讓金，應當承擔違約責任。
總之，在土地國家所有的前提下，公民只能擁有土地的使用權。如果土地使用權長期存在，并且不受土地所有權約束，那么，土地的國家所有也就沒有了現實意義。當然，在完善土地使用權的過程中，必須充分考慮到房屋所有權人的切身利益，必須在制度設計上處理好各方面的關系。在筆者看來，我國可以采取土地出讓金分期分批繳納的方式，隨時提醒房屋所有權人權利的期限和邊界，國家通過及時充分有效地行使自己的土地所有權，實現物盡其用。在必要時，國家還可以征收不動產稅，防止部分公民購買房屋，囤積居奇，從中牟利。
土地調研報告 7
調研組成員：
組長：縣委副書記、省委下派新農村建設工作隊總隊長
副組長：縣政府辦副主任、縣政府研究室主任
成員：縣政協人口資源環境委主任
調研鄉鎮：聯珠鎮、新安鄉、xxxx鄉、雅邑鄉
調研時間：xx年7月25日至29日
調研方式：深入農戶座談（問卷），與村組干部、農經員、國土員座談，鄉、村兩級匯報
一、土地流轉現狀
從四個鄉鎮的調研情況看，目前農村土地流轉方式主要是出租、轉包，有少部分的轉讓和入股方式。流轉的方向主要是流向外來經營戶、專業承包戶、本地一般農戶及專業合作社等。流轉期限一般在1至30年之間和季節性流轉不等，流轉收入一般每畝在20元至20xx元之間，偏遠的山地租金一般每畝在20元至200元，壩區農田租金每畝300元至500元之間；鄉級政府駐地及城郊的山地租金一般每畝在200元至500元之間，壩區農田租金每畝600元至20xx元，季節性出租的一般每畝在200元至400元之間。土地流轉后主要發展種植業、養殖業、林業等。當前流轉的主要途徑是農民自發性流轉為主，政府引導流轉的甚少，且土地流轉零星、規模小、散，集中流轉而規模發展的少。
二、存在的問題
由于上下不夠重視，忽視農村土地承包及經營權流轉和土地要素市場的建設問題，使當前全縣土地要素市場發展不平衡、發展慢，土地流轉管理不到位、操作不規范等存在很多問題。
（一）認識不到位，農村土地流轉不規范。大部分農民群眾對土地流轉的政策不清楚，認識不到位。調研結果的共性是土地流轉自發性、隨意性、分散性、盲目性較大，流轉不規范，多數以口頭協議為主，書面合同較少。形成了書面協議的，所簽協議條款不規范，內容過于簡單，合同標的、雙方權利義務不明確，沒有使用農經管理部門的統一合同模式。大部分流轉的宗地，手續不到位，沒有經得發包方、村委會的同意和鄉（鎮）人民政府"農經站"的鑒證、備案，導致約束力不強，容易引起矛盾糾紛，造成土地流轉關系混亂，土地流轉糾紛增多。部分宗地簽訂的流轉期限違規，超出了二輪土地順延承包合同期限截止至20xx年12月31日的日期。
（二）缺乏引導，規模化流轉少，流轉效益低。土地流轉工作量大、面廣、政策性強、難度大，當前流轉的主要是農民群眾自發性xx其自然性，各級政府不夠重視，缺乏引導，土地流轉范圍小，流轉渠道不通暢，轉入土地困難，無法流向大戶和企業手中，規模經營面積少，產業發展很難形成規模化、企業化經營，難于提升土地附加值和增加農民收益。
（三）土地要素因素制約規模化流轉。xx縣境內大部分是山區，山高坡陡，土地破碎、零星分散，山地多、平地少，xx區域耕地面積少。耕地進行規模經營，實施機械化作業難于凸顯。導致土地無法向大戶、企業等流轉，限制了農業專業化、規模化生產經營，致使農業生產處于傳統的小農經濟，產業經濟發展緩慢。
（四）組織機構問題，致使無法管理。土地承包、流轉管理機構是農經部門，是農經三大管理職能的其中之一。但當前，xx縣各鄉鎮的農經機構和人員編制已經撤銷，是一種人在戶不在、職能不在的狀況。所以無法履行對"土地承包、農村資產及財務、農民負擔監督"三大職能管理和經濟發展統計、產業發展服務等工作。
三、意見和建議
（一）建立和完善機構。恢復鄉（鎮）農村經濟經營管理站和人員編制，機構及人員編制設置在鄉（鎮）人民政府下。在原人員編制2至3人的基礎上，新增編制人數2至3人，使編制人數達到4至6人，從而更好地履行土地承包管理、農村集體資產和財務管理、農民負擔監督管理這"三大"職能和農村經濟發展統計、合作經濟組織發展等職能工作，才能更好地加快土地流轉和規模化產業經濟的發展。
（二）深化認識，強化管理。進一步加強學習和宣傳土地承包和土地承包經營權流轉政策，加強法律法規宣傳培訓，讓廣大基層干部和農民群眾充分認識土地流轉政策和土地規模化經營的重要意義，引導好土地規模化流轉的方向，讓土地資源發揮更大的經濟效益。以鄉鎮農經管理部門為依托，加強土地流轉的'宣傳和指導，完善合同管理，規范流轉行為，及時解決土地流轉過程中出現的困難和問題，引導農民依法、自愿、有償進行土地流轉，從源頭上化解農村土地流轉糾紛。積極培育規范土地流轉有形市場，建立農村土地流轉信息服務平臺，強化土地供求信息和對依法協商流轉的土地進行登記、鑒證和備案，做到有人辦理、限時辦理、辦好的工作流程。
（三）優化土地流轉環境，促進土地要素健康發展。要大力發展二、三產業和制定發展規劃，強化社會保障體系，加快農村勞動力轉移培訓，為土地流轉后的農民創造足夠的就業空間和穩定的保障體系，使農民愿意走出去，且能夠走出去，為土地流轉創造良好的條件。要加大交通、農田水利等農業基礎設施建設的力度和加強產業發展扶持力度，做好產業發展的軟硬系統，營造良好的投資環境，更好地推進招商引資步伐，加快推進農業生產區域化、規模化、企業化發展進程。
土地調研報告 8
20xx年度我縣土地市場秩序經過一系列活動的整治，取得了一定成果。但近階段，非法買賣土地、違法用地現象卻因各種原因有所抬頭，甚至呈現愈演愈烈之勢，如再不采取對策加以制止，將后患無窮。
一、現狀概況
近階段，違法用地行為已經在全縣各鄉鎮蔓延開來，港南片、港北片均是“違”情嚴重，違法用地頗有泛濫之勢。去年共查處違法用地案件***件，面積***.**畝，共收違法用地罰沒款*******.**元。而今年違法用地案件發案率更是居高不下，*—4月份就查處違法用地案件***件，查處面積***.**畝，收繳罰沒款***.****萬元。以上還僅是土地監察部門通過自查和獲得舉報后立案登記的數字，未被發現、未被舉報的違法用地數量之多更是難以估計。而這些土地違法行為主要存在以下幾方面問題：
（一）破壞耕地嚴重。20xx年所查處的共計***.**畝違法用地中，耕地面積就達到***.**畝，占**.**%之多，其中農保**.*畝。而在20xx年第一季度所查處土地違法案件中，非法占用的也幾乎全部是耕地，面積多達***.**畝。而且這些耕地大多遭到嚴重破壞，難以復墾。
（二）企業違法用地增多。由于我縣中小型企業用地問題一直懸而未決，造成中小企業違法用地日益增多。在20xx年度所查處的***件違法用地案件中就有***件是企業法人違法用地，占了案件總數的**.*%。今年企業違法用地依然保持高發勢頭，*—4月份共查處企業違法用地案件***件，面積***.**畝。
（三）成片買賣土地呈上升勢頭。如珠港鎮環礁村非法買賣土地**.***畝，買賣款**.****萬元；楚門鎮坑鄭村非法買賣轉讓土地**畝，轉讓款***萬元；清港鎮上萬村非法轉讓原鰻場土地**.***畝，轉讓款**萬元。
（四）村級集體違法增多。如楚門鎮谷水村違法用地****平方米，用于建廠房對外出租；楚門鎮胡新村違法用地****平方米，用于建菜場對外出租；楚門田岙村以興辦工業小區名義，利用周末二天時間，突擊回填農用地**.**畝，此案已移送公安機關立案偵察，依法追究刑事責任。我縣20xx年開展先鋒工程時，珠港鎮下斗門村未批先占農用地**多畝，搶建“外來人口綜合服務中心”，直接帶動了周邊后塘洋村、環東村也相繼回填農用地**余畝，用于建工業小區，造成了惡劣影響。
（五）私人建房（包括出租房）違法用地反彈嚴重。因私人建房審批難，違法用地建房、搭建臨時建筑情況已是相當嚴重。20xx年共查處***件私人違法用地建房案件，違法面積**.**畝。
二、產生原因
通過調查研究，我縣非法買賣土地、違法用地在土地監察執法部門長期一貫的查處和打擊下，其數量仍沒有減少，反而變本加厲、逐年增多的主要原因有：
（一）傳統操作習慣難以改變。多年來，我縣的單位用地基本上是沿用自行選址、自行向農民購地、自行付款的做法，符合土地利用規劃、城鎮建設規劃的，到國土局辦理征地協議蓋章和用地審批手續；符合土地利用規劃但不符合城鎮建設規劃等的，用地批不了，用地單位騎虎難下，只得擅自搭建、違法用地，久而久之，非法買賣土地形成了一種習慣。
（二）個私經濟用地需求難以滿足。近年來，我縣工業經濟發展一直突飛猛進，工業企業對用地的需求也是日益增大。特別是占大多數的中小型企業，由于發展迅猛，數量上每年又都以大比例增加，導致中小型企業用地十分緊張。雖然我縣搞了幾個工業園區，在一定程度上緩解了工業企業用地問題，但是，由于園區的門檻過高，要求入園企業要有一定規模、一定產值等，致使中小型企業被拒之門外。例如，楚門鎮現有中小型個私企業****多家，其中進入園區的不過***多家，絕大多數中小企業的生產用地得不到解決。中小型企業為求生存和發展，只能在園區外通過非法購買、轉讓和未批先占土地來解決用地問題。同時，由于我縣個私經濟的良好發展勢頭吸引了大量的外地務工人員，目前已將近有二十來萬外來人口，差不多占我縣人口的一半。如此龐大的外來人口群落，在給我縣經濟帶來巨大貢獻的同時，也帶來了一系列問題，因住宿難進而引發違法搭建臨時出租房增多是其中之一。因此，盡快出臺政策，合理調整規劃，切實解決中小型企業用地問題、外來人員居住用地問題已是迫在眉睫。
（三）建設規劃滯后。我縣很多地方都屬建設規劃空白地帶。比如城關城北片，企業在該區域購地后，要求辦理建設規劃、用地等審批手續，但因該區域尚未規劃，建設規劃審批辦不了（包括臨時也辦不了），已購了地的企業無奈之下，只能違法搭建廠房。而且建設規劃與土地規劃有些地方存在沖突，導致企業所購土地雖然符合土地規劃，卻因不符合建設規劃而卡了殼。在私人建房上規劃也同樣存在問題，由于中心村規劃和撤并村規劃難實施，村民不愿到中心村安家落戶，在自然村內建房又審批不下，只好違法用地建房、搭建臨時建筑。
（四）村干部默許、縱容甚至帶頭進行違法用地。由于種種的原因，我縣的地價居高不下。有些單位和個人受利益驅使，盯著土地的.潛在價值，紛紛進村購地、圈地伺機倒賣，致使大量土地圈而不用，造成要用地的沒地，不用地的卻“號”著大量土地。而個別地方村鎮干部對此在認識上存在偏差，保護土地的觀念和法制意識淡薄，對這種非法私下買賣土地行為采取默許、縱容或鼓勵的態度，私下開小口子，不僅使違法者規避了政策，逃避了處罰，而且間接壯大了他們繼續非法買賣土地的膽子，助長了這股歪風邪氣，從20xx年成片買賣土地的上升勢頭便可見一斑。也有村級領導干部受地方本位主義的影響和村經濟利益的驅使，一味搞創收，搞招商引資，采取擅自改變農地性質、變相買賣、不合理征用、出租土地等違法形式，非法轉讓集體土地，盲目回填大面積的農用地，致使大量村集體土地的流失和耕地資源的破壞。象楚門鎮谷水村、胡新村等違法占地建廠房、菜市場，都是被經濟利益蒙住了眼睛，棄保護耕地、依法用地的國法政策于不顧。
三、應采取的措施和對策
面對非法買賣土地、違法用地洶涌而來的局面，我縣應從難處、硬處入手，采取相應對策，以遏止土地違法勢頭的進一步惡化，促使我縣土地管理走上良性規范的道路。結合我縣實際，應當采取以下幾項措施：
（一）疏堵結合，盡快出臺有關規定。
1、以堵為主。從加大土地執法監察力度，加大違法案件查處和法律責任追究的狠度上入手，盡快修改完善土地違法案件查處規定。首先要堅決堵死違法占用土地行為。要出臺政策加強土地監察執法權力，從嚴制定處罰措施，對鎮（鄉）、村級違法用地面積累計超過一定數額的，可凍結其用地審批。另處，對非法買賣土地要有處理辦法，可采取沒收違法所得，并處罰款的辦法，構成犯罪的，移送法辦。
2、以疏為輔。應在政府扶持、加速供地、規劃調整及審批等方面做好文章，出臺政策。首先，要解決中小型企業的生產用地問題。從中遠期來看，利用漩門三期土地解決中小工業企業用地是長久之計。而從近期看，可以考慮從以下四個途徑予以解決：*、在縣城所在地珠港鎮和楚門中心鎮加大征地力度；*、在各工業基地內劃出大約**%面積發展配套產業加工鏈，以園區有限公司進行運作，通過租賃形式解決中小企業用地；*、村集體在自己的村留地上通過興辦臨時工業點，以租賃形式租給企業；*、利用現有閑置的鰻鱉場，目前全縣**個鰻鱉場約***.**畝土地閑置，符合土地利用總體規劃的有***.*畝。其次，要解決外來人口居住問題。政府應統一規劃外來人口居住區域，讓全縣外來人口有秩序地向一定區域靠攏、集中，客觀上可以避免大量私人搭建臨時出租屋的產生。最后，做好規劃銜接。政府和建設部門應做好土地利用規劃和城鎮建設規劃的銜接工作，使兩個規劃協調統一，減少沖突。并解決好中心村規劃問題，合理滿足農村私人建房需要。
（二）抓好隊伍，加大執法工作力度。一是加強隊伍建設。積極加強土地執法監察隊伍建設，增強執法監察人員素質，提升執法業務水平，樹立依法辦事觀念，切實提高辦案效率，及時有力地打擊違法行為。二是加大巡查力度。擴大執法巡查覆蓋范圍，實施長期動態巡查，經常性采取跟蹤回查，做到發現一處就盯牢一處，采取狠、準、快的辦法迅速處理。堅持節假日執法巡查，防止土地違法者利用節假日時間突擊搶建，造成既成事實。三是加大處罰力度。對買賣或以其他形式非法轉讓土地的，除罰款外，沒收其違法所得，涉嫌構成犯罪的，移送法辦。對非法占用土地并違規建筑的，分兩種情況處理：符合土地利用總體規劃的，收回土地，沒收地上建筑物，并處罰款；不符合土地利用總體規劃的，責令其限期拆除地上建筑物，恢復土地原狀，情節嚴重的，移送司法機關追究其刑事責任。對鎮（鄉）、村級范圍內違法用地面積超過一定數額的，凍結農用地轉用的審批，并取消當年執法模范鄉鎮的評比資格。四是加強礦產管理，從源頭上堵死回填用石渣來源。
（三）宣傳教育，增強依法用地觀念。在全縣范圍內進一步加強土地法律法規政策的宣傳力度，讓土地法律政策家喻戶曉。為各鎮（鄉）、村級干部開設土地法課堂，定時、定點開設講座，增強他們依法用地觀念，充分發揮鎮（鄉）、村級干部管地作用。通過媒體將一些重大、典型的土地違法案件予以公開曝光，對土地違法者產生強大的震懾力，杜絕盲目仿效他人違法案件的產生。
（四）齊抓共管，形成土地執法合力。由于土地管理的復雜性和艱巨性，僅靠國土單個部門進行管理，難以做到面面俱到，加之執法人員偏少、土地執法力量有限，對全縣范圍內的土地違法行為也難以及時發現和查處。而且土地管理工作涉及方方面面，同各鄉鎮、村及規劃、計劃發展部門等都有密切聯系，比如在城鎮建設規劃與土地規劃方面，需縣政府牽頭做好規劃、國土部門的協調工作，確保城鎮建設規劃與土地利用規劃互相銜接、協調一致。因此，在當前如此嚴峻的土地管理形勢下，要全面抓好土地管理工作，全方位打擊非法買賣土地、違法用地行為，還需要依靠當地政府、村集體及建設規劃、計劃發展等部門支持配合，共同抓好土地管理工作，形成齊抓共管、覆蓋面廣、反應迅速的土地執法網絡，從而以強大的執法合力，掃清非法買賣、違法用地現象，在全縣范圍內形成良性規范的土地秩序。為此，土地部門正考慮適當將部分執法權力下放到鎮鄉，以充分調動鎮鄉開展土地執法活動的積極性，同時又能利用鎮鄉的各方面優勢，壯大土地執法力量，提高土地違法案件的查處力度，并派駐人員，加強聯系，形成執法合力，目前已計劃在城關、楚門先搞兩個試點。
（五）專項整治，制止土地違法行為。一是準備召開全縣違法土地整治動員大會，并且層層向下發動到村一級，讓村長、書記也參加動員大會，并要求各鎮、鄉、村積極配合好土地違法整治活動。二是聯合執法，上下齊動。計劃聯合建設規劃、公安、農業等部門共同開展違法用地整治活動，并分港南和港北兩個大組，利用兩個月的時間，集中對違法用地進行專項清理整治。三是前封后拆，分步整治。對以前較早發生的違法用地暫時先不予處理，而對近期發生的違法用地，特別是影響面較廣的，則要先予以嚴厲打擊，該拆的拆，該罰的罰，以遏止近階段違法用地的上升勢頭。等到遏止勢頭的這一步工作完成了，再回過頭對以前的違法用地進行處理。
（六）合理補償，適當提高征地價格。我縣的征地補償價格，一直采用的是十年前即**年的補償標準，而按照我縣當前社會經濟發展的實際情況，該補償標準已經偏低，農民普遍反映征地補償不足，這也是我縣非法買賣土地增多的一大根源，征地價格亟待提高。因此，建議在原有征地補償標準的基礎上，考慮我縣當前的經濟發展水平等因素，從保護被征地農民利益出發，對**年的征地補償標準進行調整，適當合理地提高征地價格，并進一步規范征地程序。同時，督促有關鎮鄉嚴格執行調整后的補償標準，并不得隨意拖欠征地款。
土地調研報告 9
近年來，由于農村城鎮化和項目建設的不斷發展，尤其是部分鄉鎮、開發區的農村集體土地被國家征用，征地款的分配問題引起群眾的廣泛關注，在分配土地征用款時往往出現一些侵害婦女權益的問題。近兩年來，我市婦聯共接待涉及農村婦女土地權益問題的信訪案件xx件（其中xx件，xxxx年xx件），涉及xx人，其中重復上訪2批7x人。占信訪總量xxx件（xxx件，xxxx年xx件）的xx%。為依法維護農村婦女兒童土地權益、探索婦女土地權益案件解決、落實婦女土地權益的辦法，婦聯就農村婦女土地權益問題在我市的幾個重點鄉鎮作了專題的調研。
一、接待來訪事項的簡要情況和特點
從我市婦聯接待有關農村婦女反映土地權益糾紛的信訪事項的情況看，主要有以下幾個特點：一是上訪來源地相對集中，主要集中在土地被征用的地方，如：高碼鄉、經濟開發區、東江鎮、香花鄉等；二是反映的訴求基本一致。基本上是戶口在本地的出嫁女、男到女家落戶者家庭成員要求享受土地征用分配款，也有少部分為丈夫去世后或離婚后其土地權益受到一定侵害的問題；三是因婦女權益受損引發的上訪多存在重復上訪傾向。如高碼鄉邵愛玲因其夫到女家落戶家庭成員要求享受組上同等待遇問題多次赴京、赴省、赴郴，到本市不計其數上訪；四是造成上訪的原因焦點基本為村規民約與法律的沖突。主要是法律規定男女平等，計劃生育政策也提倡男到女家落戶，但由于農村傳統的影響，以及一部分地方村規民約的規定，出嫁女戶口必須外遷，即使不外遷在一定年限后也不再享受村組的經濟成員待遇，同時，對于農村男到女家落戶也有一定的限制。
權益侵害體現在：
1、有的`村組外嫁女和離婚婦女的土地承包經營權得不到落實。農村外嫁女和離婚婦女，因為土地不可移動的特殊性，往往在娘家或依附于前夫，無法單獨分出來；如香花鄉星塘村一離婚婦女，夫家所在地將承包土地給再婚妻子，而娘家所在地也不給或無法落實其承包土地，鄉村經過多次協調都得不到解決。
2、外嫁女和離婚婦女的宅基地分配權得不到落實。周邊城區鄉鎮隨著城市化進程的加快，宅基地成了一項重要的福利，包含很大的經濟利益，部分村組在宅基地分配問題上按照男婚女嫁習俗，采取了男女不平等政策。有些村村規民約明文規定男子成年或結婚后可單獨立戶批一間宅基地，而大齡女青年、戶口仍在本村的出嫁婦女、離婚婦女包括孩子不能單獨立戶批房，只能計入娘家或夫家大戶人口。
3、征地補償款和集體福利享有權得不到保障。隨著城鎮一體化的不斷推進和項目建設的需要，對土地的非農建設性需求也不斷增大。在分配土地補償金政策上，雖然各級政府都明確男女平等的原則，但在實際操作中，對外嫁女、離婚婦女不發或少發土地征用補償金；在分配集體經濟時采取剝奪或不公平分配的形式，導致土地權益糾紛，其子女戶口在本村的也不能享受同等待遇。
二、農村婦女土地權益存在問題和根源
1、受傳統觀念影響。受幾千年傳統觀念的影響，認為嫁出去的姑娘理應到男家落戶，不能與娘家的村民爭土地、爭飯吃，所生的子女更沒有理由再到娘家爭土地和經濟利益。由于《村民委員會組織法》的頒布實施，在法律上確認了村規民約在村民自治中的作用，農村過分強調“村民自己的事情自己管理”，而忽略了“依法”的限制，如《憲法》、《婦女權益保障法》對保障婦女合法權益和地位平等都有明確規定，中央和地方對保障農村婦女土地權益也專門制定了許多政策，但是部分村組仍以貫徹《村民委員會組織法》為由，以村民大會或村民代表會決議、村委會決定或村規民約的形式，侵害甚至剝奪作為少數人的農嫁女、離婚婦女、大齡女的土地權益，出現村規民約與法律法規相抵觸的現象。這些村規民約中不同程度地存在著侵害婦女土地權益以及相關權益的現象。
2、依法解決該類問題在實際操作中有一定難度。缺乏必要的解決手段是農村婦女土地權益糾紛始終難以得到解決的最主要的原因之一。許多土地權益受侵害的農村婦女找村干部，村干部因為村規民約的規定和村民代表的反對而無能為力；而且有的村本來就是村上的主要干部反對，即使大多數村民同意，因支書或組長的不同意也得不到落實；找鎮政府或街道，總認為土地是村里的，村民思想做不通，如強制執行，則勢必造成干群關系對立，影響其它工作的順利開展，因此在處理中手段不多，力度不夠，陷入兩難境地；找到市婦聯，市婦聯缺乏相應的執法權限，心有余而力不足，也只能結合受害婦女所在的鎮街道婦聯做一些宣傳教育工作，或是協調有關部門解決，但解決起來難度很大，收效甚微。依法起訴，法院因為村民委員會具有社會管理的職能，由于我國法律中對婦女土地承包權缺乏詳盡的可操作的司法解釋，以致法院在受理、判決此類案件時彈性很大。即使訴訟時婦女勝訴，執行起來也很難。為此，婦女要求依法維護自己合法權益的婦女去找法院起訴時，法院答復暫緩受理外嫁女土地權益侵害案。因此各個部門在解決此類問題上顯得拖沓和被動，使受到侵害的婦女們往往爭得自己的合法權益很難。
3、利益驅動導致矛盾加劇。當前農村特別是城鄉結合部村級集體經濟迅速壯大，當地一般按人口分配經濟收益及宅基地。農村戶口利益的優厚使經濟發達村的出嫁女不愿意把戶口遷到其他村去，而同城鎮男子結婚的“農嫁居”婦女更不愿隨其夫將戶口遷往城鎮。長此以往，導致農村資源和經濟利益增長速度有限性同人口增長速度急劇性的矛盾比較突出，利益分配、人地關系壓力逐年加大，“僧多粥少”的局面使村民們認為自身的利益被搶走了，所以紛紛排斥“出嫁女”、“離婚婦女”等邊緣人群。
三、解決農村婦女土地權益問題的建議和對策
目前農村婦女土地權益受侵害問題，我們認為一是有違背法律和男女平等基本國策的落實；二是不利于和諧社會建設，問題不妥善解決，帶來不穩定因素；三是不利于計劃生育工作的開展。在現有的社會保障程度以及集體經濟發展水平之下，維護農村婦女的土地權益，特別需要法律、政策的制度性保護，需要各級政府及部門的積極介入和有力的司法救助與監督。現提出以下幾點建議：
1、加大普法工作力度，提高村組干部的法律意識。通過宣傳“男女平等”基本國策，把高層意識逐步轉化為廣大人民群眾的共識，推動農村廣大干部和群眾學法、知法、懂法和用法，增強法制觀念，強化責任意識，徹底清除男尊女卑、重男輕女的傳統觀念，樹立男女平等意識，堅持依法辦事，在農村形成依法維護婦女合法權益的氛圍。
2、建立執法監督制度，廢除與法律相抵觸的村規民約。明確各級政府部門責任，建立執法監督制度，嚴懲瀆職人員。目前，對農村婦女土地權益保護不力現象的發生，固然有歷史、立法的原因，但“執法不嚴”的因素也不容忽視。因此，應明確各級政府部門保護農村婦女權益的職責，建立起相關執法監督制度，加大對瀆職人員的懲罰力度，追究侵權人的法律責任。加強國家法律對村規民約等的指導和規范，建立“村規民約”審查制度，在尊重村民自治的同時，出臺相關法律條文，規范政府監督、管理村規民約的具體權限和程序，對涉及集體經濟收益分配的規定、村民或社員代表會的決定、村規民約進行徹底清理，對村規民約中侵害婦女合法財產權利的條款堅決予以清除，堅決制止村委會、村民小組制定的土政策大于法律的做法，完善對村規民約的審查和監督，確保村民在法律許可的范圍內行使自治權。
3、積極爭取政策，提高婦女參政比例。當前農村重大事務的決定包括涉及利益分配的制度安排和規則制定過程中，婦女的利益要求和意見難以得到充分的表達，往往是由村干部和村民代表決定，婦女在利益分配中處于不利地位。鑒于這種狀況，要爭取各級黨委、政府的高度重視。爭取在原有的“至少要有一名女干部”的基礎上，制定出適當增加女性“一把手”比例的相關政策，為女性當選“一把手”提供組織保障和政策支持。
土地調研報告 10
雖然xxxx縣絕大部分農村婦女的土地承包權益得到有效維護，但在少數村，侵害婦女承包權的現象還時有發生，且屢禁不止。有的村在村規民約中規定出嫁女、離婚婦女戶口一律遷出，未遷出者不得參與本村的土地承包；有的村不分給出嫁女和離婚婦女應得的征地補償金；有的村通過討論自行決定給不給出嫁女、離婚婦女承包地；有的出嫁女戶口一經遷出，娘家村便抽回土地，而婆家村則遲遲不能予以落實等等。形成這些問題的`原因主要包括以下幾個方面：
（一）傳統習俗的作用。“在家從父，出嫁從夫，夫死從子”，古老的“三從四德”雖然在法律或者制度中已經銷聲匿跡，但依然頑固地存在于人們的習俗和觀念中，最明顯的表現形式就是，完整的家庭中幾乎所有的戶主都是男性。另外，婦女婚前跟父母一起生活，結婚后移居丈夫家庭，即所謂的“從夫居”，這使得婦女所在的村莊和家庭都把她們看成暫時的成員，一旦出嫁，將不再享受娘家與土地相關的權益，只能依靠丈夫在夫家獲得財產和繼承權，使得婦女在夫家事實上處于依附地位。而在男方居住的村要得到承包地則要等到土地調整時才能實現，如調整周期過長，出嫁女將長期得不到承包地。
（二）法律與政策存在的漏洞。我國憲規定婦女在政治、經濟、文化、社會和家庭各個方面享有與男子平等的權利。《婚姻法》和《繼承法》也對家庭成員之間的經濟關系突出強調了性別平等。《婦女權益保障法》第三十條明確規定“婦女結婚、離婚后，其責任田、口糧田、宅基地等，應當受到保障”。但并沒有規定這種保障的辦法。《土地承包法》雖然有婦女結婚、離婚、喪偶時有關土地承包的規定，但過于原則，條文少、不細化，法律與政策還缺少社會性別視角，許多政策從表面上看是中性的，沒有歧視婦女權利，但是由于沒有充分考慮到現實的社會性別利益關系，使政策在實施過程中給婦女帶來不利。比如土地承包責任制以家庭為單位，都忽視了婦女的個體土地權益。正因為現有的法律規定不明確，在實際中土地的分配和再分配都直接取決于鎮村的決策，而鎮村依然保留著以男權為中心的財產分配習慣，婦女的土地權益受到侵害也是不足以為奇的。
（三）現實的利益驅動。在城鎮周邊地區，地少人多，土地利益關系復雜，加上土地的商用開發價值逐年攀升，因此，婦女土地承包權益最容易被侵害。同時，受利益驅動，一些村莊為了不讓出嫁女參與征地補償金的分配，規定出嫁女無論嫁到何處，戶籍是否遷出，承包地一律被村集體收回。
（四）村規民約違背政策法律。中辦[20xx]9號文件《關于切實維護農村婦女土地承包權益的通知》、《婦女權益保障法》第三十條都明確規定：農村婦女結婚后本人的責任田和口糧田應當受到法律保護；婦女有權選擇其戶口所在地。一切與法律關于男女平等原則相違背的村規民約均應廢止，絕不能以“小政策”對抗國家法律。然而，受傳統觀念的影響和利益驅使，部分村干部和村民法律意識淡薄，以村規民約、村民大會通過等借口，要求出嫁女戶口一律遷出，不遷出的村集體不分配給其承包地，嚴重侵害了婦女選擇居住地和承包地的權益。
土地調研報告 11
近年來，xx旗上訪事件中，直間或間接涉及到土地糾紛的案件已經占到相當的比重。為了進一步加強我旗農村土地管理工作，更好的化解土地糾紛引發的各種矛盾，維護社會穩定，我們對我旗土地糾紛的情況進行了調查研究。
一、我旗土地糾紛的主要類型
（一）征占耕地補償不到位、補償標準低引發的糾紛。城市化進程加快、大型工業項目建設、公共基礎設施建設、農村城市化等背后，往往要征占農民耕地，但對于被征占土地的補償卻沒有達到農民期望的標準，并且分配辦法亦不明確，補償費遲遲不能給農民兌現。
（二）土地承包無序流轉引發的糾紛。由于法律意識的缺失，很多農戶在土地流轉中（轉包、轉讓、互換、租賃等）并沒有完備的手續，只是口頭協議或私下協議，即不簽訂流轉合同，也不按規定備案或報批，處于無序流轉狀態，并由此引發糾紛。
（三）土地權屬不清引發的糾紛。如過去無償占用或“一平二調”造成的權屬爭議；
地界不明，包括過去無償劃撥荒山荒地時沒有計算面積和劃定地界；
歷史上無地界標志或地界標志不明，新劃地界不清或不合理，新修水利、更改河道、開荒、平整土地等造成地界變化的情形；
歷史上的鄉、村、社、隊、場因合并、分割、改變錄屬關系等行政建制變化而遺留的權屬未定、權屬不清；
因過去的土地開發、征地退耕、興建或停辦集體企業、有組織移民形成的權屬不清等。
（四）調處矛盾乏力引發的糾紛。由于調處矛盾涉及的人員、部門較多，加之人員、部門之間缺乏溝通，有些政策相互矛盾，基層組織不能很好的履行職責，出現土地承包糾紛后，不能及時將矛盾化解在基層，致使當事人越級上訪時有發生。
二、針對上述各種引發土地糾紛的情況，我們經過研究給出如下解決途徑：
（一）做好被征占土地的.補償工作。隨著農村城市化和農村經濟的發展，農村土地被征被占情況日益增多，對于征占農村土地，要嚴格按照《土地管理法》等法律法規和地方性規章的規定，做好征地補償安置工作。地上附著物補償費，安置補償費，土地補償費的標準由國土部門依法評定。對于占用農戶承包地的補償，在人均分地產平地平的地方可以實行占誰補誰；
在人均分地但產平地不平的地方，可以按統一發包時人均享有的標準產量來折算補償；
在統一承包、專業經營、大戶承包或分地嚴重不均的地方，可以采取本集體經濟組織內人均應享有的土地份額來計算補償。總之，要遵循公平公正的原則，依法保護集體經濟組織全體成員的合法權益。
（二）切實規范土地流轉。農村土地流轉，要按照《農村土地承包經營權流轉管理辦法》依法、自愿、有償地進行，任何單位和個人不得擅自截留、扣繳農戶土地流轉的收益。同時，土地流轉要履行必要的程序，流轉雙方達成協議后，要報發包方備案。未經承包農戶同意，任何單位和個人不得強迫或代為流轉承包戶的土地。對于互換、轉讓承包地的要經過發包方的同意。對于轉包土地因政策變化因素造成原合同難以履行的，經過發包方調解流轉雙方協商解決。
（三）清查土地資源，明確土地權屬。由于各種復雜的原因，農村還存在一些未在冊、未承包的土地。村委要徹底搞清楚本轄區內預留地、機動地、開荒地、荒漠、草灘等尚未統一發包的土地。同時，要把農戶的承包地與承包合同和經營權證進行對照，做到帳地帳證相符。對于不符的要分清情況妥善處理。要明確權屬單位的土地界限。無論是土地承包還是土地流轉，都要明確集體經濟組織土地權屬。
（四）暢通解決土地糾紛問題的通道。我國土地承包的情況是非常復雜的，出現問題糾紛是不可避免的，但是對這些矛盾糾紛要及時合理地解決，這是保持穩定，促進經濟發展，維護群眾合法權益的關鍵。當前解決土地糾紛問題有四種渠道：一是調解。包括集體經濟組織、旗（縣）鄉村各級調解。應當強調，出現土地糾紛問題時做好細致耐心的調解工作是最重要的；
二是信訪渠道。如果經反復調解仍未解決，群眾可以通過信訪的形式，首先由鄉鎮提出處理意見，由旗（縣）級復查，市級復核。市級復核意見應該為行政機關的最終處理意見；
三是仲裁渠道。土地承包糾紛還可以通過鄉鎮、旗（縣）兩級仲裁，及時解決；
四是法律渠道。土地糾紛當事人也可以直接向人民法院提起訴訟。這些渠道都可以用來解決土地糾紛問題，維護群眾的合法權益。各級調解行政、司法部門應該本著群眾利益無小事的原則，認真細致做好土地糾紛的調處工作，為社會主義經濟建設創造良好穩定的社會環境。
基于土地糾紛，筆者認為經濟、法律、制度等因素導致的土地糾紛案件，在一定時期內不可避免并且較長時間內存在是我國目前社會和經濟生活中的客觀事實。科學分析土地糾紛案件的原因，建立糾紛解決的長效機制是目前建設和諧社會背景下土地管理工作的重點和難點問題。
土地調研報告 12
近年來,我區堅持以科學發展觀為指導，積極探索和創建農村土地流轉新機制，本著“積極發展、因地制宜、探索嘗試、逐步規范、不斷完善”的總體工作思路，依照“依法、自愿、有償”的工作原則，突出重點，有序推進農村土地合理流轉，促進農業規模經營，加快了農業經營轉型升級。
目前，全區耕地流轉已達5.4萬畝，占承包耕地總面積的23.11%。我區土地流轉有出租、轉包、互換等多種形式，以出租、轉包為主。出租占流轉面積的59.1%；轉包占流轉面積的32.3%；互換等其他方式流轉占流轉面積的8.6%。耕地流到農業企業、農民專業合作社、種養大戶的土地共有4.6萬畝，占土地流轉總面積的84.6%。流轉的土地全部為農業用地，而且基本上用于種植業，99.8%的流轉土地用于發展農業生產，用于種植業的為4.7萬畝，占流轉量的87.1%，以種植水稻、西瓜、蔬菜、水果、花木為主；用于養殖業的有0.8萬畝，占流轉量的13.9%，主要以魚、蝦等水產養殖為主。
一、實踐做法
1、宣傳引導，順勢推進。面對農民自發流轉土地的發展態勢，及時把握經濟社會發展階段、市場經濟發展規律和經濟全球化的客觀要求，利用科技下鄉、農民培訓、新聞媒體等，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣講現代農業的發展趨勢，講解效益農業的發展路徑，引導農民轉變思想觀念，認識土地流轉的意義和作用，增強土地流轉工作的活力。3月我區召開春耕備耕暨土地流轉現場會，總結交流推廣蓮花鎮、橫路鄉農村土地承包經營權流轉、農業規模經營的經驗和做法，研究部署加快推進農村土地流轉和農業規模經營的政策措施，動員全區各級進一步提高認識，強化措施，狠抓落實，有力地推進土地流轉工作。
2、建立機構，完善服務。首先在蓮花鎮探索建立了土地流轉服務中心，中心實行“服務組織網絡化、交易形式多樣化、經營主體多元化”的模式運轉。服務中心建立《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》和《農村土地流轉臺賬簿》，并通過農業信息網和農民信箱網站對外發布，搭建起土地流轉的服務平臺。現正在建立區、鄉、村三級土地流轉服務網絡，為規范土地流轉流程提供必要保障。
3、培育主體，強力帶動。我區通過深化農技推廣責任體系改革、實施萬名農民素質工程和農業政策扶持等措施，培育了一批規模農業經營主體。到現在有區級以上農業龍頭企業91家，農民專業合作社412家（其中工商注冊的350多家），種養大戶大量涌現，20xx年有20畝以上種糧大戶1567戶，10畝以上柑桔種植戶176戶；年飼養生豬50頭以上養殖戶3866戶，年出欄5000羽以上養禽戶126戶。這些農業企業和大戶的發展，直接帶動了農村土地流轉，促進了產業結構調整、農業適度規模經營和生態特色農業的發展。
4、創新模式，加大流量。一是探索季節性流轉方式。在鼓勵流轉主體選擇中長流轉的`同時，探索季節性流轉方式，解決季節性拋荒問題。土地流入主體在冬閑季節，根據生產需要向農戶租用土地，到來年開春將土地歸還給承包戶耕種。如每年11月至次年4月，橫路鄉下墅街村將87戶農戶的425畝農田流轉給本村大戶種植蘿卜，租金按土質和位置的不同每畝150元至200元支付，春夏季由農戶自己種植水稻。這種流轉形式既化解了季節性拋荒問題，又給農閑期農業勞動力增加了就業途徑，還提高了土地產出效率。二是創建“東湖模式”。蓮花鎮東湖村是個典型的農業村，全村現有農戶221戶，水田面積815.61畝。一是常年流轉托管。常年外出務工和無勞力社員，將自己的承包田以每年每畝250斤稻谷的租金全部流轉給東豐糧油給合作社經營。二是季節流轉托管。上半年社員將承包田流轉給合作社種植早稻，下半年由社員自己種植晚稻。合作社提供秧苗和大田平整，其它流程社員自負。三是全程代理。對入社農戶早稻種植實行全程管理服務模式，實行 “五代理、十統一”服務。
5、規范管理，保障權益。區里制定了《農村土地承包經營權委托流轉申請書》、《農村土地承包經營權流轉合同》樣本，下發各地參照執行，到目前，簽訂書面合同的達4.58萬畝，占總流轉面積的84.8%。加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與監管，普遍采用以稻谷計價方式確定租金，以每年支付一次承包款的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。20xx年建立了土地承包仲裁委員會，通過仲裁機構及時化解土地承包糾紛和土地流轉糾紛，運用法律手段，為農民提供可靠的權益保障。
二、初步成效
1、開辟了農民增收的良好途徑。承包土地流轉后，農戶在獲得租金的同時，還可以從事二三產業或外出務工獲得更多的收入。如浙江寶島現代農業科技有限公司從蓮花鎮五坦、澗峰、董家三個村流入土地675.1畝，每年每畝按300公斤稻谷的價格（以糧食收購指導價）支付租金，常年雇用當地幾十名農民務工，按月支付工資。蓮花鎮五坦村總人口1300多人，土地流轉后有400余人放心在外打工，增加非農收入。高家鎮大田畈村種糧大戶高榮根，流入耕地近千畝，年雇工2600多人次，發放工資10萬多元。
2、增加了農業投入提高了生產效率。土地規模經營實現了農業投入主體的多元化，彌補了國家、農戶農業投入的不足。一些有實力的經營者立足高起點開發農業，紛紛投資農業基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，改善了生產條件。20xx年以來溫嶺老板和區林氏精品西瓜專業合作法在官塘、巖頭、塘前三村今年租種1000多畝耕地種西瓜的投資3萬多元新修機耕路，水利設施，不但本身受益，周圍農民也受益，彌補了村級公益事業經費的不足。嶺洋、舉村兩鄉動員農戶將不宜種糧的300多畝山壟田、山坡地出租給專業合作社，建立茶葉、吊瓜生產基地，大大提高了土地的產出率。
3、增強了農業科技創新能力。土地集中連片經營，為農業科技試驗示范創造了條件，有利于土壤改良，加快了新品種、新技術、新工藝的推廣應用，促進了農業品牌建設。全區有 75 個名特優農產品注冊商標，9個農產品通過有機、綠色食品認證；20個農產品獲國家無公害農產品。15個優質農業新品種試種示范順利實施；水稻、玉米、草莓、柑桔等一大批農作物優新品種在全區推廣；測土配方施肥、重大病蟲無害化治理技術、水稻直播栽培、早稻旱育秧無紡布覆蓋技術等新技術廣泛應用。
4、提高了糧食綜合生產能力。通過土地流轉，依托糧食合作社，建成了萬畝高標準優質稻米基地，為國家提供優質無公害商品糧；促進了糧食組織化生產，區金岳糧食合作社由種糧大戶107人組成，水稻種植面積10384畝，油菜、綠肥、蔬菜、西瓜等作物種植面積6930畝，合計復種面積17314畝，復種指數為225.86%。同時實現了糧食生產機械化。兩家農機合作社和一批農機專業戶，擁有大型耕作機38臺，小型耕作機300多臺，農田作業機收機割率達90%，在全市率先初步實現農業機械化。
5、推動了農業轉型升級發展。隨著土地流轉的加快，農業企業、農民專業合作社和種養大戶有了更大的創業平臺，他們在適度規模經營的基礎上，大力發展特色農業，有力加快了農業產業化進程。蓮花鎮加速推進土地流轉，促進了規模農業、效益農業、綠色農業的發展，形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業生產新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優質稻、柑桔、生豬、麻鴨、藺草、花卉等十二大基地；香港華懿天然花卉集團有限公司租用月山村土地，建成千畝玫瑰園；一加一農業發展公司在澗峰畈租賃農戶土地200多畝，建立了優質葡萄園。土地流轉促進了主導產業和特色產業的規模化發展，帶動了一批具有一定地方特色和規模優勢的“一村一品”專業村。茭白專業村、吊瓜專業村、枇杷專業村、無公害蔬菜專業村、高山蔬菜專業村、生姜專業村等“一村一品”專業村，在全區各地紛紛涌現。
三、存在問題
（一）部分農民用地觀念相對滯后。農民戀土觀念較重，對耕地的依賴性過強。當前，盡管有很多農戶棄農經商、外出打工，但對土地留戀很深，一邊打工一邊還要照顧承包田的情況比較普遍，影響了耕地流轉的擴大。
（二）土地流轉基礎條件有待整合。家庭經營承包時，很多地方把同一等級的地塊，按照總戶數進行了等分，農戶地塊小而且分散，若有少數農戶不愿流轉，就不能形成連片種養，導致影響其他農戶的正常流轉，降低了土地流轉效率。
（三）土地流轉矛盾糾紛逐步增多。近年來各級政府出臺了支農相關優惠政策，取消農業稅，給種糧農戶直接補貼，再加上市場糧價上浮因素，有些農戶對流轉租金期望增加，引發了農民新一輪的種養熱和承包熱，導致土地流轉過程中糾紛矛盾增多。主要是原先轉出的部分農戶現在想要收回耕地使用權，但轉入方不愿意改變合同，從而產生矛盾和糾紛。
（四）土地流轉期限普遍較短。土地流入方希望土地流轉期限越長越好，這樣就能在土地、農業基礎設施等方面加大投入，以獲得長期的收益。然而，經調查，我區土地流轉期限在5年以下的，占土地流轉總面積的70%以上，流轉期限普遍較短。
（五）土地流轉操作程序不夠規范。流轉雙方法律意識比較淡薄，未簽訂書面合同或簽訂合同不規范的情況仍然存在，20xx年底，流轉耕地中未簽訂書面的面積約占15%。有少數耕地流出戶法律意識淡薄，看到耕地轉入戶經營效益好，對原簽訂的合同反悔，對耕地流轉的租金提出過高要求，從而直接影響耕地流轉。
四、推進對策
（一）加大宣傳力度、提升流轉引導。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，進一步促使農民轉變觀念，引導農民依法、自愿、有償、有序流轉。鄉鎮、村兩級必須高度重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農業結構調整的關鍵來抓，切實加強對這項工作的領導，耐心細致地做好農戶的思想工作，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
（二）強化農業招商，培育流轉主體。一是拓寬招商網絡渠道，建立招商機制，制定招商辦法，實施招商獎勵。二是建立項目庫，整合一批、包裝一批、儲備一批，使進優勢產業開發。三是加大龍頭企業、專業合作社、種養大戶的扶持力度，培育更多的參與主體。
（三）強化服務職能，健全流轉機制。建立和健全區、鄉鎮（街道）、村三級土地承包經營權流轉服務組織。區成立土地流轉工作領導小組，領導全區有序開展農村土地流轉工作；建立區土地流轉服務中心（設在區農業局），負責流轉工作的指導、協調和政策、信息咨詢，技術服務和考核督查等工作；各鄉鎮（街道）都要建立健全相應的工作班子和土地流轉服務中心，負責流轉信息的收集、發布，指導合同簽訂，資料歸檔等工作；村級建立土地流轉服務站，負責流轉信息收集、上報，幫助做好合同簽訂、建立信息臺賬，并做好相關服務工作。
（四）加強耕地流轉管理、切實維護農民權益。鄉鎮或村可以確定專門的管理組織，加強對耕地流轉的日常管理。農戶流轉承包地應簽訂書面流轉協議，并報所屬村集體經濟組織和農村土地承包合同管理機關備案。農村土地流轉期限不得超過農戶家庭承包土地的剩余承包期。進一步提高土地流轉合同簽訂率，并由相應的管理組織做好耕地流轉檔案資料的管理。
（五）依法規范運作，探索創新耕地流轉機制。
土地流轉，政策性強、涉及面廣，在推進過程中必須注意把握好原則。以法律政策為依據，鼓勵有條件的鄉村在法律、政策的框架下，在體制機制方面大膽探索；以群眾自愿為基礎，重點推進土地向種植大戶、向有實力的農業企業、專業合作社流轉；以增產增效為目的，首先是土地流轉后，土地怎么辦？重點要向農業企業、專業合作社，向種養大戶集中，才能最大程度實現增產增效。二是土地流轉后，人怎么辦？要流向城鎮，流向非農產業，實現全民創業，多渠道就業。這兩個問題解決了，土地流轉就是成功的。
重點在探索建立五項機制。一是建立服務機制。在完善蓮花、橫路兩試點鄉鎮的土地流轉服務中心建設同時，要建立區、鄉、村三級服務體系。在農業部門和鄉鎮（街道）分別建立土地流轉服務中心，村建立服務站，為土地經營權流轉雙方搭建起信息溝通的橋梁。二是建立監管機制。及時掌握農村土地流轉動態，加強流轉過程中的合同簽訂、鑒證、備案以及土地用途的管理，確保土地流轉規范有序健康進行。三是建立糾紛調處機制。要完善我區農村土地承包糾紛仲裁機構建設，積極探索開展土地承包經營權糾紛仲裁工作，妥善解決農村土地承包經營權流轉糾紛。各鄉鎮（街道）、村也要建立相應的農村土地承包糾紛調處組織，及時解決土地流轉過程中產生的矛盾糾紛，為土地流轉工作創造良好的外部環境。四是探索建立儲備機制。要探索通過合作、入股、經營權置換等方式，將部分農戶的土地實行集中儲備，定期收集信息，建立農村土地供求信息數據庫，以便及時對接。五是探索建立評估機制。對農村土地開展分等定級，建立價值評價標準，健全評估體系。要加強土地流轉價格和流轉款支付方式的引導與指導，提倡以每年支付一次租金的方式加以規范，最大限度降低流轉雙方的責任風險。
（六）制定激勵政策，加大推進力度。研究制定《區農村土地承包經營權流轉規范化管理實施意見》，建立考核、獎勵機制。建立管理服務工作考核評價體系和流轉實績考核評價體系，將專項考核與綜合考核結合起來，專項考核結果與年度目標責任制考核掛鉤。區財政每年安排一定的專項資金，對當年新增連片規模流轉土地在100畝以上、流轉期限在5年以上的，按實際流轉面積一次性給予資金補助。
土地調研報告 13
xx鎮位于xx市xx區東北部，距xx二十七公里，東與xx農場、xx縣相鄰，xx公路直達，交通便利。全鎮41個行政村，農業人口34073人，是xx區人口最多的一個鎮，家庭承包經營農戶10021戶，耕地面積27740畝，是個典型的農業鎮。全鎮耕地流轉面積已達到10305畝，占承包耕地總面積的37．15%，涉及農戶3989戶，占耕地承包戶的39．81%，從目前發展趨勢來看，耕地流轉面積還在不斷擴大。該鎮土地流轉形式以出租為主，出租流轉9387畝，占流轉面積的91．1%，這些出租土地基本上流向農業企業、農民專業合作社和種養大戶。
20xx年以來，該鎮推進土地流轉，促進了規模農業、效益農業、綠色農業的發展，現代農業建設初現雛形。初步形成了基地化、組織化、機械化、品牌化的農業生產新格局。相繼建立了西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優質稻、生豬、麻鴨、藺草、玫瑰花等十大基地；組建了糧食、西瓜、葡萄、食用菌、農機、植保等農民專業合作社36家，入社農戶4000余戶；加快了標準農田建設步伐，農田基礎全面改善，路渠管網基本配套，農田耕作、收割機械化率達到90%；打響了綠色農業品牌，造就了巨蓮、一哥、綠紅、蓮凱等農業品牌，“巨蓮西瓜”榮獲“浙江省新秀品牌西瓜”稱號，“綠紅象山橙”榮獲浙江省柑桔博覽會優質獎。
一主要做法
1、因勢利導，促使農民轉變思想觀念。
鎮黨委、政府遵照國家有關法律精神，廣泛宣傳黨在農村的現行政策，宣讀現代農業的發展趨勢，講解發展效益農業的有效路徑，引導農民轉變思想觀念，使廣大農民對土地流轉從猶豫、觀望中走出來，轉向理解、支持，甚至積極參與。20xx年初的一次摸底調查顯示，有流轉意向的農戶家，涉及耕地畝。
2、完善機制，建立鎮村服務機構。
一是調查摸底，建立信息臺賬。鎮農經站已經建立了“三簿”臺賬，即：《農村土地流出意向登記簿》、《農村土地流入意向登記簿》、《農村土地流轉臺賬簿》。
二是建立領導小組和服務機構。鎮政府成立土地承包經營權流轉工作領導小組，由鎮長擔任組長，并且依托農經站建立土地承包經營權流轉服務中心，由分管領導擔任服務中心主任。各村也相應建立土地承包經營權流轉服務站，人員由村經濟合作社社長、村民委員會主任、村報賬員（文書）組成，村報賬員（文書）任土地流轉信息員。三是建立服務中心運轉機制。先后完成了鄉鎮（街道）農村土地流轉服務中心職責、工作人員崗位責任、農村土地流轉須知、農村土地承包經營權流轉流程圖、農村土地承包經營權流轉工作程序示意圖、《農村土地流轉合同》標準文本等流程設計并投入運行。建立了信息發布、備案審查、檔案管理、糾紛調解、風險預警等六項制度。
3、規范操作，保障廣大農民放心。各村推選懂政策、責任心強、熟悉本村土地情況、能夠秉公辦事的人作為群眾代表，具體參與流轉工作。流轉土地面積以實地丈量為準，建立第一手土地臺帳資料。并且將農戶流轉土地的面積、流轉金、流轉期限進行張榜公示，認定無異議后再簽字蓋章。鎮服務中心按照依法、自愿、有償的原則，指導農戶簽訂土地流轉合同，明確雙方的權利和義務，確保合同到期后耕地能恢復耕作條件，農戶能夠繼續經營所承包的土地，讓農民吃下定心丸。
4、改善服務，促進農業規模經營和農民轉移就業。一方面，xx鎮想方設法為企業、合作社、大戶搞好服務，積極向上級申報建設項目，依照國家政策發放各種補貼，為生產、加工、運輸提供支持，幫助解決生產經營中的具體問題，擴大經營規模，提高規模經營效益，創造更多的就業崗位。另一方面，建立勞動力資源信息平臺，加大農民轉移就業培訓力度，提高農民技能和就業能力，實現在流轉土地上務工和外出轉移就業兩促進，農企壯大與農民增收入雙提高。同時該鎮還充分發揮鎮村兩級調解組織的職能作用，做好土地流轉過程中的糾紛的`調解工作，維護各方權利。
二、初步成效
1、提高了農業生產率。耕地流轉形成規模經營，有利于農業資源的優化配置，使土地、資金等要素合理流動，優化組合，降低農業生產成本，提高了農業生產率。全國種糧大戶標兵吳金友通過耕地流轉實行規模種植后，每畝可以減少用工4至5個，比分散種植降低勞力成本100元左右，由此，實現有效增加。土地流出農戶增加了增收渠道，首先是獲得耕地租金收益。浙江寶島現代農業園從xx鎮五坦、澗峰、董家三個村承租土地675．1畝，每年每畝以300公斤稻谷的價格（以糧食收購指導價）支付給農戶租金。而農戶自己耕種每畝田扣除耕種成本140多元，農藥、化肥、種子成本40元，每畝純收入只相當于100公斤稻谷，通過流轉每畝地，單單租金收入就多出100公斤稻谷。其次是可以放手從事二、三產業。xx鎮五坦村1300多人口，有400余人耕地流轉后放心在外打工，增加勞務收入。有的農民就地被土地承租方雇用從事管理、農事操作等取得工資性收入。浙江寶島現代農業園雇長期工80人，季節性用工20xx余工，年發放工資85萬元。
2、促進了農業產業化發展。近年來，該鎮農村耕地流轉主要是向支柱產業和特色產業集中，相繼發展起來的西瓜、葡萄、草莓、食用菌、優質稻、生豬、麻鴨、藺草、玫瑰花等十大基地，規模皆居全區之首，有的屬xx市前茅。寶島公司第一期已承租土地675．1畝，建起省級現代農業園，第二期計劃再承租600多畝，擴大園區；九九玫瑰園公司承包土地，建成千畝玫瑰園；1加1公司建成230畝葡萄示范園區；寶蓮燈公司建成百畝養豬示范場；市級農業龍頭企業——xx區食用菌生產合作社在流轉耕地上創辦了一個占地35畝的科技示范園，年可生產食用菌300萬袋，創產值900萬元以上。區級農業龍頭企業——xx區金岳糧食合作社在該鎮區域流入耕地3000多畝，建起了優質稻示范園。
3、促進了農業科技創新。實現土地規模經營，便于土壤改良、新品種選用、新技術、新工藝的推廣。20xx年以來建立了農業科技示范基地10個，試種示范各類優質農業新品種19個，一大批農業優新品種、新技術在生產上得到推廣應用。該鎮擁有巨蓮、一哥、綠紅、蓮凱等品牌，“巨蓮西瓜”榮獲“浙江省新秀品牌西瓜”稱號，“綠紅象山橙”榮獲省柑桔博覽會優質獎。
4、增加了農業投入。耕地流轉促進了農業投資主體多元化，彌補了國家、集體發展農業資金的不足。土地流轉機制形成后，一些資金雄厚的經營者立足高起點開發農業。紛紛投資農業基礎設施建設，著力解決交通不便、水電不通等問題，積極改善生產條件。該鎮因土地流轉由流入方出資新修機耕道16公里多，修建和整治山塘等蓄水設施10余處。
5、提高了機械化水平。通過土地流轉后，土地向合作社及大戶集中，推進了糧食規模連片生產。該鎮區域的兩家農機合作社及專業戶現擁有大型耕作機38臺、小型耕作機300多臺，農田基礎全面完成標準農田建設，路渠管網現代化，農田作業機收機割率達90%，在全市率先初步實現農業機械化。
三、下步工作
xx鎮農村土地流轉工作有了一個好的開端，取得了初步成效，一下步他們將重點突出幾方面的工作，推動流轉工作不斷深化。
1、強化組織領導。鎮、村兩級將更加重視耕地流轉工作，把推進耕地合理流轉作為加快農業結構調整的關鍵來抓，切實加強領導，嚴格按照“依法、自愿、有償”的要求搞好土地流轉。
2、加大宣傳力度。以《農村土地承包法》、《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和《物權法》等法律法規為重點，廣泛宣傳土地流轉的意義、程序、方法，耐心細致地做好農戶的教育工作啟發工作，進一步轉變農民群眾的思想觀念，激發農戶流轉積極性。
3、制訂發展規劃。按照農業結構調整的規律，圍繞培育主導產業和優勢項目，精心制定耕地流轉規劃。根據本地產業發展規劃、種植習慣、居住特點、耕地狀況等，因村、因戶、因地制宜，合理確定耕地流轉形式和時限，引導承包戶流出耕地，調整結構，實施連片經營。
4、加強日常管理。加強對耕地流轉的日常管理，進一步提高流轉合同簽訂率，農戶流轉承包地應簽訂書面流轉協議，并報所屬村集體經濟組織和鎮農經站備案。農村土地流轉期限不得超過農戶家庭承包土地的剩余承包期。
5、探索創新機制。依托土地流轉服務中心，建立農村土地流轉儲備庫和信息服務網絡，收集發布土地供求信息，進行項目推介，規范土地流轉程序，指導辦理流轉手續，協調各方經濟利益。
土地調研報告 14
**縣農村土地流轉經過近幾年的不斷摸索、實踐，已形成了一定規模，并積累了豐富的經驗。為了進一步探索**縣農村土地承包管理及流轉方式，建立承包土地經營權市場，我局組織力量對全縣土地承包管理及經營權轉讓等土地流轉問題進行了一次專項調查。調查情況如下：
一、農村土地流轉現狀
1、土地流轉規模。**縣共有40個鄉鎮，839個村，25萬農戶，77.1萬農業負擔人口，農村土地承包總面積122.7萬畝，其中水田91.6萬畝。全縣二輪承包簽訂承包合同23.5萬份，承包耕地116.6萬畝，發放土地承包經營權證22.1萬份。截至去年底止，全縣土地流轉總面積11.8萬畝，占承包土地總面積的10%，涉及承包農戶4.6萬戶，占承包數的19%。從鄉鎮看，40個鄉鎮都存在土地流轉現象，流轉面積多的達3200多畝，占總面積的18%，流轉面積最少的僅占承包面積的3.2%;從行政村看，有土地流轉的村共825個，占總村數的98%。
2、土地流轉成因。我們一行深入到本縣青林、漆河、盤塘、楓樹、茶庵鋪、鄭家驛等6個鄉鎮，走訪了部分村組干部和農戶，從中了解到農村土地流轉的主要成因有以下幾個方面：一是承包者外出務工，不能經營土地;二是勞動力進城經商，不便經營土地;三是種田效益不高，不想經營土地;四是為了方便生產，需要調整土地。這些原因雖然各有不同，但有一個共同點，都認識到土地是農民的基本生產資料，是最可靠的生活保障和生產條件。因此，不愿放棄承包權，只愿出讓使用權。
3、土地流轉形式。從調查了解到的情況看，**縣土地流轉的形式主要有以下幾種：一是托管。一些外出務工或經商的農戶，將承包的土地部分或全部委托給親友、鄰居，只享受惠農補貼，不參與產品分配，這種形式大都是口頭協議，一般是一年一定。他們都是雙方交涉議定，一般是未經發包方認可并且未辦理任何手續，這種形式的轉讓戶約占45%。二是轉包。這種形式是原承包戶將承包地全部或部分轉包給承接戶。轉包的權利和義務由雙方議定或請中介人鑒證達成協議，多為口頭協議，一般也未經過發包方，也是一年一定一結算，這種形式的轉讓戶占約41%。三是互換。這種形式主要表現在戶與戶之間為方便耕作或防止牲畜踐踏，將原承包地塊互相兌換，兌換條件及補償等事宜，由雙方協商達成協議，原承包關系不變。這種形式的轉讓戶約占5%。四是租賃。這種形式是承包戶將承包地租賃給本村本組農戶或本村組以外的單位和個人用于開發性生產。承租方一次或分年度付給出租方租賃金，這種形式占轉出戶的9%。
4、土地流轉效應。一是促進了家庭承包經營制度的進一步穩定和完善。這種土地流轉機制，不僅解除了從事非農產業戶的后顧之憂，而且擴大了種地農戶的發展空間，尤其是拓展了解決農村人地矛盾突出的途徑。二是加速了農村勞動力的轉移，促進了民營私營經濟的發展。這種流轉機制，使從事非農業的農戶擺脫了土地束縛，集中精力外出打工、經商、從事二、三產業等。目前**縣這類人員約占10萬人以上，加速了**縣農村產業結構的合理調整。三是推動了農業產業化規模經營。目前全縣已有規模經營面積2.1萬畝，占到總流轉面積的20%，其中經營面積在30—50畝的大戶就有120多戶，這些農戶經營規模擴大以后，有的`發展優質稻生產，有的發展煙葉、果蔬等。鄭家驛鄉高巖村朱明春發展種植優質稻60多畝，每年增效1.2萬元，取得了可觀的經濟效益。四是創新了經營理念。土地的有序流轉帶動了勞動力的合理轉移，他們走出家門，開闊視野，不僅增加了收入，還學會了一定的技能，了解外界各種信息以及市場經濟的思路，更新了理念。他們憑借與外地的營銷渠道和合作關系，利用當地資源發展自己的事業，為振興經濟起到了典型引路和示范推動作用。如目前比較興旺的躍宇竹業、三尖農牧等，他們的領辦者都是從土地流轉中解脫出來的農民和打工成長起來的民營企業家。
二、存在主要問題
在調查了解中，我們還發現**縣在土地流轉過程中還存在著以下幾個帶傾向性的問題：一是各級基層干部對土地流轉的認識不清，理解和說法不一，依法管理意識差;二是土地流轉方面的法律、法規和政策制度滯后，缺乏執法手段，操作難度大;三是土地流轉形式五花八門，程序上隨心所欲，制度不完善，管理不規范;四是對土地流轉，發包方不清楚，與出讓方、受讓方三者之間沒有履行合法手續，多為口頭協議，私下流轉屬于個人行為，在誠信制度尚不完善的情況下，土地穩定性差，雙方利益無法受到法律保護，一旦發生糾紛，無法調處，導致部分農戶土地糾紛、矛盾突出。
三、對策及建議
針對**縣農村土地流轉過程中暴露出來的問題，我們建議應從以下幾個方面采取對策措施。
一是認識要統一。**縣雖有一部分農民離土甚至離鄉，但大部分農民還是繼續與土地相依為命。推進土地流轉是小農經濟向現代化農業經濟轉變的重要途徑;是為從事農業生產的農民獲得更多的土地，發展規模農業、效益農業，從而達到以地生財的目的提供了保障。因此，各級政府和相關涉農部門要把土地流轉當作一個重要問題進行調查研究，作為依法管理土地的一件大事來抓，特別是加強各級黨政領導的法律法規的培訓學習，真正掌握《農村土地承包法》的精神實質，做到依法行政，使土地流轉真正實現“自愿、依法、有序”。
二是運作要規范。所發生的土地經營權流轉，要符合法律法規和政策的規定;要嚴格按程序辦理，確保土地流轉真實性、合法性和有效性;確保土地用途不變，提升地力;維護流轉雙方的合法權益;明確土地流轉操作辦法，包括土地流轉申報、審批、登記和流轉合同簽訂、鑒證、兌現、糾紛調處與仲裁以及日常監督等一系列辦法。
三是保障要落實。農村承包合同管理是農經部門的重要職責，要加強農村承包合同管理機構建設，進一步明確土地執法主體、并賦予相關的管理權力和執法手段，包括人員和經費等都要予以保障，做到有人員、有位置、有責任、有權利。只有這樣才有可能把該項工作抓好抓出成效，才能真正做到農業增效、農民增收和農村大局的穩定。
四是服務要到位。各級政府還要積極培育和發展土地經營權流轉的中介服務組織，尤其是《物權法》的頒布實施，農村土地承包經營權流轉應該逐漸走向市場，逐步使土地向專業大戶、經營能手等集約經營者集中，建立相應的土地流轉服務系統，使土地從隨意無序流轉向有序規范流轉方面轉變。同時，村級經濟組織要發揮流轉中介的核心作用，協助解決好流轉雙方的矛盾，做好審定承包者資格、簽訂轉讓合同及資料歸檔等工作。
土地調研報告 15
土地是農民的生存之源，發展之本，土地承包經營權以及由此而帶來的各項財產權益，是包括農村婦女在內的農民最為關切的經濟權益，是他們賴以生存和發展的基礎。為全面了解我縣農村婦女土地權益現狀以及存在的問題，進一步落實農村婦女土地權益，探索充分保障婦女土地權益的有效途徑，減少侵害婦女土地權益的現象發生，全面促進和諧寶應建設，今年來，縣婦聯采取座談訪問和調查統計相結合的形式對我縣農村婦女的土地承包確權情況開展了調研。現將情況報告如下：
一、全縣農村婦女土地確權登記基本情況
經我們初步調查統計，截止目前，我縣有土地承包的240個村中，有2861個組、1885萬戶開展了土地承包經營權登記發證工作，重新簽了土地承包合同，《農村土地承包經營權證書》登記率達100%。其中妻子作為共有人名下有地的是179922個，占農村婦女總數的999%，以女方姓名登記確權的8599個，占登記總數的5%。全縣農村婦女土地承包確權基本得到較好的落實。另外，沒有土地的婦女有118位，其中女兒戶有27個，離異后留在本村的婦女16個，離異后回到娘家的婦女31個，喪偶回到娘家的婦女2個，落戶外來妹42個，我們對她們沒有土地的原因進行了側面了解，主要有四個方面：
一是以前在集鎮買了戶口，現在因農村政策的優勢，又想遷回來，村民不同意。
二是嫁進的戶口未轉來的外來妹。村里分田以戶口為依據，戶口不在本村不好分田。
三是離異婦女外出打工，戶口空掛本村的。因目前有打工收入，她們暫沒有對土地有強烈要求。四是因婚姻的變化，改變居住地的，但現居住地未到調田時間。
二、縣婦聯在維護農村婦女土地權益方面的主要做法
去年以來，寶應縣婦聯多措并舉，著力“三個力推”全面推進農村婦女土地承包確權登記工作，切實維護了農村婦女土地承包權。
1、政策保障，力推確權登記工作。xx年開始，我縣全面啟動農村土地承包經營權確權登記工作。土地確權登記是婦女土地權益的基礎保障，縣婦聯緊抓契機，3月初，聯合縣民政局、法院、農工辦下發《關于切實維護農村婦女土地承包權益的工作意見》文件，明確工作任務、形成工作合力。同時召開鄉鎮婦聯主席會議，重點部署農村婦女土地承包確權登記工作，并要求各鎮婦聯主席就文件要求進一步跟蹤推進，分別與本鎮民政辦公室、法庭、農經中心做好對接、推動工作，加強這三個部門對農村婦女土地承包經營權的高度重視。我們要求各村婦代會主任一邊做好宣傳工作，一邊主動介入土地承包經營權登記工作全過程，確保每個婦女都登有其名、名下有地。
2、聯動協調，力推村規民約的修訂。今年來，縣婦聯要求各鎮婦聯深入各村，對各村村規民約進行一次調查，重點調查村規民約中是否有侵害婦女權益的條款。經篩查，全縣240個村均沒有明顯侵害婦女權益的條款，但村規民約中也沒有對婦女土地權益維護的具體規定。針對這個情況，縣婦聯主動聯合民政局，借兩委換屆契機，對村規民約進行一次修訂。縣婦聯牽頭擬定了3項農村婦女土地權益維護的基本原則，強調農村婦女無論是否婚嫁，都應與相同條件的男性村民享有同等權利，并對出嫁、離婚以及喪偶婦女的土地承包權益作了具體的規定。“3項原則”由各鎮婦聯推向各村，目前已有95%的村把“3項原則”加入本村的村規民約。
3、突破重點，力推婦女土地承包問題解決。我縣婦聯積極維護失地婦女的承包權益，針對特殊婦女的需求，把握重點，攻克難點，較好地為她們解決了土地承包的問題。夏集鎮雙塘村土塘溝組董家芹與前夫離婚，前夫家不給董家芹母女責任田，造成生活困難，鎮婦聯協同司法所、綜治辦幫助調解，前夫同意將責任田分給董家芹種。涇河鎮灶戶村王梅，剛嫁到本村時還有一年才到分田的時間，婦代會主任沈素英了解情況后，第一時間把王梅所在組的女黨員，女干部叫到一起開會商量，并做了很多準備工作，終于在年底的時候幫王梅分到了承包田。
三、我縣農村婦女土地承包經營權存在的問題
近年來，隨著國家強農、惠農、富農政策的陸續出臺，種田效益增加，農民爭地惜地的現象普遍存在，引發了一些農地矛盾與糾紛，涉及婦女權益的主要表現在以下幾個方面。
一是合理不合法現象。《農村土地承包法》第四條規定：國家依法保護農村土地承包關系的長期穩定。正常解讀是保持土地承包關系三十年不變。農村人口增減變化不能及時進行承包土地調整，而人口增減變化除了生死，最主要的就是婦女婚嫁。目前，我縣有的村組實行的是3—5年、5xx年調整一次承包土地的村民自治管理方法，盡管不符合承包法，但是，這些小調整能解決大多數婦女在土地承包權益上的問題。經調查，我縣只有26%的村實行這種“合理不合法”的管理方法，人口流動快和調田時間長始終還是一個矛盾。
二是婚嫁不落戶現象。有些農戶子女婚嫁，由于各種原因，新娘戶口不隨遷，有的甚至長期不遷入，按照《農村土地承包法》的規定，就不能在當地享有土地承包經營權，特別是在土地二輪承包前沒有遷入的，現在就很難有法律保障，對這類問題，通常只能靠與當地村民協商解決。
三是棄耕又返鄉現象。農村稅費改革以來，農田負擔有了大幅度減少，農村田地有了較明顯的收益，而在之前因負擔問題棄耕的農民，盡管現在多數仍然在外打工，甚至有的已經有了固定的工作，其中有不少是外出打工妹，他們仍然回鄉要田。在實際工作中，我縣對這類人員的權益是給予保障的，但是，各地均有一定的前提條件，要求其補交一定數額的公益事業費，以彌補當地公益事業支出經費的不足。
四是離婚難維權現象。調查顯示，我縣沒有土地承包經營權的五類婦女中離異的占比較大，這是因為土地不同于一般財物，無法遷移轉走。通常分田以戶為單位，所以農村婦女在離婚過程中，很少有人對土地權益進行爭取，法院判決離婚時一般也不把土地作為夫妻共同財產進行分割，即使對土地進行了分割，也很難執行，致使農村婦女在離婚后土地承包權難保。調查也顯示，離婚婦女在外地、在城區打工的占95%，有的戶口空掛本村，因目前有打工收入，暫沒有對土地有強烈要求。村里也便把她們當做“城里人”，即使重新調田，也不會告知其來參與。這種“兩不相找”的狀況，其實存在一定的隱性矛盾。
四、解決農村婦女土地權益問題的建議和對策
農村婦女是推動農村經濟建設和社會發展的重要力量，要想把她們的積極性調動好、保護好、發揮好，就必須切實保障她們的土地承包權益。目前我縣農村婦女所面臨的土地權益問題，主要涉及到農村戶籍制度、農民內部的利益分配以及人口流動與調田時間相矛盾等一系列問題。這些問題的解決需要法律、政策的制度性保護，需要各級政府及職能部門的積極介入和監督。
1、加大對農村土地承包政策法律的宣傳。通過各種形式、多種有效載體，進一步加大宣傳力度，讓男女平等的思想觀念真正深入人心。
一是要進一步開展男女平等基本國策的宣傳教育，提高領導決策層、執法者、基層干部的男女平等意識，徹底清除男尊女卑、重男輕女的傳統觀念，將性別意識納入決策主流。
二是廣泛深入地宣傳保障婦女權益的法律法規和政策，宣傳文明進步的性別平等觀念，營造男女兩性平等發展的社會環境。
三是要提高婦女群眾的法律意識，動員她們努力學習法律知識，不斷提高自身的維權意識，懂得在土地權益受到侵害時，要勇于拿起法律武器，理直氣塣地維護自己的合法權益。
2、加大保護農村婦女土地權益的執法力度。對侵害農村婦女土地權益的各種不法行為，要依法查處，為受害婦女撐腰塣膽。
一是各級政府應對涉及農村婦女土地權益的村規民約等進行一次全面徹底的清查，對其中違反男女平等原則、侵犯婦女合法權益的內容堅決予以廢止。做好村規民約的備案工作，制定村規民約等相關規定、決議時應報鄉鎮政府審查，并由鄉鎮政府監督其執行情況。
二是農業行政部門應建立健全土地承包仲裁機構，完善仲裁程序，妥善解決農村婦女與村委會之間的'土地權益糾紛。
三是司法機構應盡快出臺司法解決，確定村民權益受到侵犯可采用的法律救濟措施，對一些明顯侵犯出嫁女和離婚婦女權益的典型案件，指導地方法院依法受理，切實保護婦女的合法權益。
3、加快有關法律條文的修訂與完善。應盡快研究制定新時期農村土地承包權以及土地補償和村級集體福利分配的實施細則，出臺有關農村婦女土地權益保障的規范性文件，使農村婦女不論結婚與否或婚姻狀況改變后都享有應有的戶籍、居住地選擇權及相應的土地權益。要解決離婚后土地難分割或夫家拒給田的問題，只有探索將婦女個人的土地承包權從家庭中剝離出來、從婚姻中剝離出來的合理有效方式。從長遠來看，實行家庭承包經營權的個人化是解決農戶家庭成員之間利益沖突的必要措施，在這個前提下，家庭承包經營權才能在家庭內部基于婚姻、繼承等原因發生流轉。法律上可以考慮明確家庭承包經營權由承包時具有本集體經濟組織成員身份的家庭成員按份共有，但同時也要明確不具有本集體經濟組織成員身份的家庭成員可因婚姻或者繼承等原因而取得家庭承包經營權或者成為共有人對于家庭成員因退出家庭或者其他原因而要分割、處分或者繼承共有份額的，可設置一定的限制性條件，確立具有本集體經濟組織成員身份的家庭成員、繼承人或者共有人等的優先權。這樣才能有效保障離婚、喪偶等特殊婦女的土地承包權。
4、加大對村民自治有利措施的宣傳與推廣。規范政府監督和管理村規民約的具體權限和程序，確保村民在法律許可的范圍內行使自治權，確保村規民約與法律的一致性。本著“大穩定、小調整”的工作方針，按照農村土地承包多年不變的政策，對于人地矛盾突出的地方，按照三分之二以上農戶的意愿，在民主參與、民主協商的基礎上，因村制宜進行微調，有效化解部分人地矛盾。目前我縣有26%的村實行3—5年調一次田的做法，實施效果較好，今后可以向全縣推廣和宣傳，切實保障我縣每位農村婦女的土地承包權。
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