商鋪招商策劃方案

　　為了確保工作或事情順利進行，時常需要預先開展方案準備工作，方案屬于計劃類文書的一種。那要怎么制定科學的方案呢？以下是小編幫大家整理的商鋪招商策劃方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

商鋪招商策劃方案1

　　第一部分、營銷準備工作

　　1、營銷主體

　　A、成立以高鐵站商業項目營銷小組為主體的專職營銷小組進行營銷;

　　B、成立以公司機構策劃部、銷售部為策略支持的營銷協作小組進行策略支持;

　　C、建立招商處作為硬體支撐。

　　2、營銷隊伍組建

　　為了更好地完成項目的營銷工作，需要根據需求進行營銷隊伍的建立。由于項目屬性的特殊性，以及工作進度和工作強度的實際要求，無法任用缺乏經驗的人員，同時沒有時間對銷售人員進行從業崗位培養，故對招聘人員進行嚴格的從業經驗及工作能力方面的考量。

　　招聘原則：專業的營銷人員，必須具有本行業從業3年以上營銷管理的經驗，優先考慮從事過商業房地產項目的營銷工作、營銷策劃等方面的工作經驗、或從事相關行業市場營銷、擁有行業內大量客戶資源者。

　　營銷部人員招聘計劃：由于本項目的體量不大，營銷存在一定的難度，需要項目營銷組進行商家的洽談、市場資料、信息的收集反饋與營銷合同等的洽談和簽訂。故項目營銷組的核心人數建議在2-3人左右：

　　營銷經理：1名

　　營銷員/市場研究員：1名

　　商業策劃人員：1名

　　3、營銷架構

　　本案以項目工作組形式，采用項目經理負責制，設兩個營銷小組,一個負責策略的制定另一個負責具體的營銷細則。營銷經理向公司直接領導負責，進行營銷工作協調、對接，督促媒體、廣告公司、禮儀公司等協作單位的工作推進。

　　備注：以上人員建議在項目營銷正式啟動前半個月到位，并針對營銷進行專業知識的培訓和項目相關知識的培訓。

　　4、營銷工作管理

　　營銷人員上崗前培訓，做營銷前準備;

　　每周項目例會，通報每周營銷情況及當前尚待解決的問題;

　　每日以書面形式匯報營銷情況，按時制作上門客戶統計分析、廣告效果測試分析并以周、月小結形式報告呈報;定期提交周例會紀要、營銷周、月總結;

　　每周定期組織營銷小組與營銷協助小組人員溝通，及時分析市場變化，相應調整營銷策略，提交宣傳推廣計劃書。

　　5、營銷物料準備

　　營銷物料：營銷手冊、營銷單張、確定宣傳包裝概念、總體廣告宣傳用語。商業概況，業態規劃、營銷條件和日期(含綜合簡介、平面圖、功能說明、經營宗旨、發展規劃介紹)

　　廣告公司制作，用于營銷推介、說明會現場或直郵營銷合同文本(制定并印制租賃合同、租賃申請表、登記表、相關協議、商業管理守則等)。

　　項目經理負責

　　《營銷細則》、營銷流程、租賃協議等

　　項目經理負責、公司協助商業部分總平圖(工程圖)、商業街平面圖(規劃效果圖)

　　公司對接人員負責

　　完成營銷隊伍的建立(招聘)，進行培訓及人員甄選分配，營銷部各種管理規章制度、業績考核獎懲制度、工作操行規則出臺。

　　項目經理負責，公司行政協助

　　制定商戶準入標準、引入原則、操作規則等。

　　書面計劃，公司審核確定

　　營銷處的籌建、確定公司組織機構和部門設置。

　　公司各部門共同負責

　　第二部分、營銷時間及節奏安排

　　1、營銷對象

　　針對高鐵站特有位置及流動性定位

　　2、營銷及經營模式建議

　　采用招商會議及電話，網絡等模式

　　3、營銷時間計劃

　　根據營銷模式確定進度計劃表

　　4、營銷節奏安排

　　由于本項目目前的市場狀況及項目實際需要，對上述四階段工作進行分解如下：

　　第三部分、招商實施戰略

　　一、招商戰略、策略

　　1、招商將實施快、準、靈的戰略

　　快：招商工作的快速展開，迅速組建招商隊伍、準備招商物料，積極主動爭取和擬定主力商家取得聯系并進行有效的溝通，盡早確定商家進駐的可能性，及早發現問題并及時調整招商方案;公關宣傳工作全面鋪開，以最快的信息發布及行動達到招商的全面認知、認同。

　　準：認準時機準時開始招商消息的發布，把項目準確明晰的定位、業態劃分和項目區域未來無限的發展潛力展示給目標商家和未來的投資者;準確把握商家的心理和需求，做好招商相關的服務工作，專業地操作招商計劃。

　　靈：市場眾多的不確定因素和招商工作中存在的人為因素都會影響招商方案的選擇和計劃實施的效果，在專業高效操作的前提下，根據市場情況和計劃實施的結果及時調整招商計劃的各項內容。

　　2、招商總策略

　　走出去、請進來建立直復式的招商網絡以流動招商為主、現場招商為輔

　　2.1.走出去、請進來

　　由于本項目處于城市規劃弱勢區域，針對項目市場所處的位置以及綜合定位。因此，在招商過程中，充分利用周邊社區多生活消費高等優勢，利用價格低于主商圈的主動條件進行定向招商，整個招商過程中以主動溝通可能性客戶為主。

　　2.1.建立直復式的招商網絡

　　招商初期因目標商家的數量小、直達性好，可省去招商的知曉階段而直接進行認知和認同度宣傳，直復招商手段可低成本高效率地達到此目的。通過各種招商物料將項目的招商信息發布、傳遞到目標消費者(如：項目市內銷售點、招商手冊、DM、短信、雜志讀本等)。

　　2.1以流動招商為主、現場招商為輔

　　在現場達到展示效果時，建議采用必須采用"商鋪特點+區域發展"。

　　二、商業部分整體租金水平預計(僅為參考)

　　備注：以上租金建議僅為參考，具體租金標準需要在招商工作正式開展前進行最終確定。

　　三、優惠政策：招商部分：

　　1、聯營：由甲方公司提供場地與裝修，客戶提供設備和人員的形式，與簽約客戶針對大型的.餐飲和健身項目進行聯營，形成長期受益。

　　2、項目整體提供的折扣優惠政策。建議采用不同的期限給予不同比例的優惠招商措施

　　A、主力商家進入第一年收取年租金的50%、第二年收取年租金的100%、第三年收取年租金的110%;

　　B、對各商業的租賃優惠政策：地塊區域的不同而提供的不同的折扣優惠政策。

　　不同樓層、不同位置的租賃優惠政策：因樓層和位置而影響經營利益的提供不同的優惠政策。

　　不同業態的租賃優惠政策：根據不同業態的投入成本和經營程度提供不同的優惠政策。專賣零售業的租賃優惠政策：根據專賣零售的知名品牌和規模不同而提供不同的優惠政策。

　　如：為了鼓勵客戶長期經營，項目將采取三年合同簽訂和五年合同簽訂的方式提供不同的租金優惠政策

　　A、租約簽訂時間3年，一次性免租半年;免租期結束后第一年收取正常租金的80%;第二年、第三年開始收取全部租金。第四年開始租金以正常租金的5%逐年遞增;第五年租金遞增6%;第六年租金遞增7%;總體租金遞增比例不超過原租金水平的20%。

　　B、租約簽訂時間5年，一次性免租1年;免租期結束后第一年、第二年正常收取全部租金。第三年后租金以正常租金的5%逐年遞增，第四年租金遞增6%;第五年租金遞增7%;總體租金遞增比例不超過原租金水平的20%。

　　銷售部分：

　　銷售部分的優惠政策分為三項，可合理組合

　　四、招商具體工作流程

　　1、確定招商對象;

　　2、確定經營模式：投資經營;委托經營;租賃經營;直接經營;虛擬經營;

　　3、制定招商優惠策略;

　　4、商業項目部進行客戶招商月計劃實施;

　　5、招商主管制定客戶招商周計劃;

　　6、客戶管理員對客戶信息歸檔完善、招商資料準備就緒;

　　7、招商主管進行目標客戶開發、拜訪、接洽;

　　8、商業項目部進行客戶分類、確定重點;

　　9、商業項目部安排客戶填寫招商租戶登記表

　　10、商業項目部負責客戶溝通談判;

　　11、客戶雙方確定合作對象、簽定招商意向書、交納定金;

　　12、商業項目部與客戶溝通、談判、方案修改與認可;

　　13、與客戶正式簽定招商協議

　　第四部分、招商媒體策略

　　1、媒體選擇

　　適用的招商推廣的媒體均有各自的優點和缺點，我們將根據各大媒體的優劣分析，針對每個推廣階段的目標，制訂最適當媒體組合策略。

　　建議本項目前期第一階段推廣以銷售現場包裝展示、招商手冊、DM直郵為主，輔以雜志、短信等

　　2、推廣節點

　　A、項目接手開始前期市調，重點在于價格調整，業態確認，租金確認，圍擋廣告制作;

　　B、銷售部啟用后確認優惠政策、價格策略，建立短信平臺，宣傳一期單張通過直郵、夾報、派發實施項目告知;

　　C、制作招商手冊，配合二期單張進行定向招商;

　　D、客戶跟蹤確定答謝;

　　E、銷售策略實施

　　3、招商成本概算

　　根據具體情況，本著節約資源，提高收益的原則，主要費用以定向招商和招商渠道拓展。

商鋪招商策劃方案2

　　一、方案描述：

　　方案1：投資型客戶購買置恒新天地步行街一層二層商鋪，并將商鋪委托甲方經營5年，甲方一次性給乙方支付兩年的租金；客戶購房時在總額中一次性扣除，后三年按銷售價格的5%作為保底，超出部分2：8進行分成（在租金收取后的第三個月支付），并由商管公司統一運營管理。自購自營客戶在不影響項目整體業態分布的情況下，對其自有商鋪擁有優先租賃權。

　　方案2：投資型客戶購買置恒新天地步行街一層商鋪，并將商鋪委托甲方經營3年，甲方一次性給乙方支付1年的租金，客戶購房時在總額中一次性扣除，后兩年按銷售價格的5%作為保底，超出部分按照2：8分成。

　　投資型客戶購買置恒新天地步行街二層商鋪，并將商鋪委托甲方經營5年，甲方一次性給乙方支付2年的租金，后三年按銷售價格的5%作為保底，超出部分按照2：8分成。

　　方案3：投資型客戶購買置恒新天地步行街一層二層商鋪，并將商鋪委托甲方經營3年，甲方一次性給乙方支付一年的租金；客戶購房時在總額中一次性扣除，后三年按銷售價格的5%作為保底，超出部分2：8進行分成（在租金收取后的第三個月支付），并由商管公司統一運營管理。

　　二、推出本案的目的：

　　1、經過初略了解客戶普遍對置恒新天地項目位置認可，所以我們在通過返租形式獲得商鋪的支配權的時候，再以較低的門檻租賃給經營戶經營的同時，我們需要充分考慮該地段的租金，以避免出現返租的點比實際租金少。

　　2、置恒新天地步行街目前還未形成，"買鋪自愿，出租自便"的模式，在很大程度上阻擋了投資戶的投資熱情，對于有經濟實力的客戶來說，買鋪不是難事，如何出租鋪位卻是難事。用售后返租的形式可以解決這類投資戶的后顧之憂。

　　3、一層二層的業態短期內不容易準確定位，以返租五年的形式賣給投資者為置恒新天地步行街的成功打造贏得了五年的寶貴時間。

　　三、詳細方案（個人建議采用方案1）

　　1、置恒新天地步行街

　　一層商鋪價格擬定為30000元，返租后的實際成交價即為26400元。二層商鋪價格擬定為10000元，返租后的實際成交價即為8800元。

　　2、執行方法

　　（1）采用五年包租、前兩年按每年6個點的租金一次性返還。也就是購買任何一個商鋪，則該商鋪五年的經營權委托第三方（實際上就是開發商）進行全權經營，而且在購鋪簽合同時即可獲得頭兩年的租金，每年租金實際回報率為6%。

　　四、返租形式

　　返租年限：5年。返租形式：前兩年一次性返還，在簽合同時即買即返，第3、4、5年租金在每年收取租金后的第三個月支付給購房戶（以合同簽定時間為準）。

　　五、已成交客戶策略

　　1、對已經成交客戶在簽商品房買賣合同時，采用集中返租的政策。

　　2、已經簽定的商鋪合同，按照原來合同價格返還12個點。

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