房地產調研報告范文
在現實生活中，報告十分的重要，多數報告都是在事情做完或發生后撰寫的。那么你真正懂得怎么寫好報告嗎？下面是小編收集整理的房地產調研報告范文，歡迎大家分享。
房地產調研報告范文1
當前，國家正值全面建設小康社會新的歷史時期，各行各業都在迅猛發展，房地產作為社會發展的基礎產業，必將有著廣闊的發展前景。對處于西部貧困地區的小縣城而言，如何搶抓機遇，立足自身特點，加快推進房地產業的快速健康發展，筆者結合十余年從事房地產工作的經驗，以宣恩縣城為例，提出以下一些思考。
一、以住宅建設為主體，大力開發城市小區、新區，不斷推進城市化進程
住宅業是房地產業的主體，這是發展房地產業的初衷所決定的。隨著城市化進程的不斷加快，城市功能多元化和城市布局區域化的特點更加顯現，住宅業在房地產業的主體地位將有所改變。但現階段對于西部貧困地區縣城而言，城市的規范性建設才剛剛起步，房地產業的發展仍然要以住宅業為主體，并且這種主體地位將持續很長一段時間。按照宣恩縣城的發展規劃，新一輪的住宅業建設要緊緊抓住城市擴展的有利時機，著力搞好興隆小區和五把車小區建設。在小區開發中，要堅持“一主體兩突出”，即以建住房為主體，突出山城特色，突出文化內涵，切不可盲目標新立異，更不可以商務為主體，而要立足縣情，以滿足人們的居住生活為首要目標，建設多層次、不同檔次的普通商品住房。預計未來年宣恩縣城常住人口將凈增萬人，按平均每戶人計算，需新增萬套房子，其面積相當于現有成套住房面積的倍。由此可見，在西部地區縣級城鎮發展中，在相當長一段時期以內房地產業必須以住宅業為主體，這是由客觀現實所決定的。
二、以危舊房屋改造為重點，全面實施舊城改造工程，不斷優化城市結構，提升城市功能
西部地區縣城的房子大多建于上世紀八、九十年代，形式單一，結構簡單，功能低下，基本上呈火柴盒式緊密排列，且道路狹窄，環境欠優。現在，隨著城市發展建設步伐加快，人們生活水平日益提高，舊房已遠遠不能適應新的住房消費需求。因此，全面實施舊城改造工程是當務之急。宣恩縣委、縣政府已確定以招商引資為突破口，在××年大力推進舊城改造。在舊城改造中，要充分考慮現有居民的意愿和居住習慣，講究新建房的布局，突出特色，完善功能，美化環境，提升檔次，讓新建房既有現代氣息，又具傳統內涵，寓含文化底蘊。用拆房還房、以房補房的辦法，直接解決拆遷矛盾，讓更多的城區居民享受到舊城改造給他們帶來的直接利益。同時要建設好休閑廣場，因為它是一個城市文明的窗口。最大程度地發揮廣場的整體功能，以廣場的建設來進一步推動舊城改造，從而不斷優化城市結構，提升城市功能。
三、以培育房地產開發企業為支撐，著力整合房地產業市場要素，全面促進縣域經濟發展
房地產開發企業是房地產業發展的必然產物，是城鎮化建設的主力軍，它能廣泛地吸納社會資金，整合市場要素，推進住房商品化進程，促進縣域經濟發展。目前西部地區縣城房地產業大多剛剛起步，開發還很不夠，面臨的突出問題就是有市無場，市場發育不健全，市場運作不規范，從而導致城鎮化建設緩慢。要解決這個問題，當務之急是積極培育房地產開發企業，因為企業是市場主體，只有充分發揮房地產開發企業的主體作用，優化資源，不斷整合房地產業的技術、資金、人才、管理等市場要素，才能加快推進房地產業的健康發展。要給西部地區縣城房地產開發企業以政策方面的'傾斜：一是降低準入“門檻”，以四級房地產開發企業為例，其注冊資本金應降低到萬元；二是加大政策支持力度，要對新設立的房地產開發企業，從土地供應、項目審批、市場準入、開發貸款、稅費減免等方面給予政策優惠等；三是建立規范化的房地產開發經營市場，嚴禁任何單位以集資、合作建房名義，變相搞實物分房或房地產開發經營。
四、以拉動消費、擴大需求為目標，逐步完善住房公積金制度和信貸支持政策，切實提高居民生活水平
據調查，西部貧困地區縣城還有以上居民的居住條件較差，屬非成套及簡易住房。形成這種狀況的原因是多方面的，但居民的購買力不夠是直接主因。因此，在發展房地產業的過程中，要充分考慮這一階層的利益，盡可能提高他們的購買力。要提高居民的購買力，除了加速經濟發展以外，一個行之有效的辦法就是建立完善住房公積金制度和發展住房信貸，讓他們通過這一形式獲得購房資金，實現購房愿望，以此拉動住房消費，擴大社會需求，不斷提高居民生活水平。
在住房公積金制度方面重點抓好：一是建章立制，規范管理，目前就公積金制度而言，僅國務院頒布《住房公積金管理條例》是不夠的，還要頒布實施細則及相關的管理制度；二是理順機構，統一號令，要嚴格按照國務院的有關精神，以市（地州盟）設立住房公積金管理中心，縣（市）設立分中心，實行垂直“一條邊”管理，統一核算，整合實力，規避風險。三是強化歸集、發展個貸，提高住房公積金繳存比例，單位及職工個人各為以上，擴大覆蓋面，住房公積金制度要推廣到鄉鎮。建立和完善政策性住房貸款和商業性住房相結合的住房信貸體制：一是要發展政策性住房貸款，大力發展住房公積金個人貸款業務，降低職工購房成本；二是要積極發展商業性住房貸款。各商業銀行要加大對西部縣城房地產信貸支持的力度，要根據當地住房發展規劃，合理核定個人住房貸款規模，規范擔保行為，簡化辦事程序，方便個人貸款，增強購房能力。
房地產調研報告范文2
一、目前我區房地產基本情況
（一）在建項目進展情況
目前，全區房地產開發項目共11項，總占地面積1315.58畝，總建筑面積128.66萬㎡，總投資9.35億元。主要為：民和苑住宅小區、文化名園小區、傳世經典小區、東方宜家小區、錦城佳苑小區、永業嘉苑小區、桃源世家小區、同旺家園小區、星光花園小區、漢都華庭小區、祥頤園小區二期。其中，民和苑、文化名園、桃源世家一期、祥頤園二期已全部竣工。建筑面積為18.46萬平方米。部分竣工的有傳世一期12萬平方米，東方宜家11萬平方米，永業嘉苑8萬平方米、同旺家園2.34萬平方米。目前，在建項目總竣工面積為51.8萬平方米，占在建項目總面積的40.26%。
（二）土地已摘牌未開工項目
共有7個項目，總占地面積約1007畝，規劃總建筑面積90.6萬平方米，總投資約7.2億元，具體為：久地雅苑小區、育才小區、東風花園小區、中信康橋小區、同樂雅苑小區、麗景嘉苑小區。
二、近三年來**房地產開發情況
20xx年——20xx年，全區房地產總開發面積為149.61萬平方米。 20xx年為25.04萬平方米，其中新開工面積為17.17萬平方米，銷售面積為8.59萬平方米，銷售額為11738萬元。20xx年為66.18萬平方米，其中新開工面積為43.29萬平方米，銷售面積為8.03萬平方米，銷售額11600萬元。20xx年1-9月份為58.37萬平方米，其中新開工面積為29.02萬平方米，銷售面積為4.63萬平方米，銷售額為7800萬元。三年的開發趨勢呈低、高、平的趨勢，其中，20xx年房地產開發較快，開發量突破60萬平方米，至20xx年沒有出現在20xx年基礎上繼續攀升的勢頭，發展趨勢平緩。
根據以上近三年的數據分析可得出：①20xx年房地產開發面積速度減慢。今天截止到九月份，建筑面積比去年增長17.6％，相較去年與20xx年同比增長的164.2％有大幅度的下降；②商品房新開工面積較去年減少14.26萬平方米，銷售面積比去年下降3.4萬平方米，銷售額比去年減少7880萬元③開工率低。在今年全區總計18個房地產項目中，未開工的就有7項，占所有項目的38%，開工率為62%，未開工面積占所有項目面積的70.4%。另外還有部分開工項目因資金問題出現中途停頓現象（如錦城佳苑、永業嘉苑等）。
三、近三年來我區房地產業的發展情況和存在問題
1.發展情況
1993年區劃調整后至20xx年的12年中，全區商品房開發總量為80萬平方米，但在20xx年至20xx年不到三年的時間內，全區房地產開發總量就達到149.61萬平方米，較前12年總和增長了53.47%。并且在小區開發的數量、開發規模及小區開發的檔次上較前12年有很大水平的提高，特別是近兩年來所開發的桃花潭、民和苑、文化名園及今年開發的傳世經典、東方宜家等一批小區，在綜合配套、園林綠化上有所突破。并且商品房售價由20xx年前徘徊12年的600—800元／平方米，到20xx年升至1700元／平方米，20xx年突破1800／平方米，房地產業契稅收入由20xx年前的年均200—300萬元，上升至20xx年1500萬元，20xx年3200萬元，遞增幅度為10倍，并且至20xx年底，全區拆遷安置率達100%，新建商品房空置率在5%以內，低于全市15個百分點。同時，在賈從事房地產開發的外地企業由05年前的三家，至20xx年發展到20家，20xx年為28家。整體來看，近三年來，房地產業秩序明顯好轉，開發企業水平不斷提高，開發的數量和規模較05年前呈現大幅度的增長。
2.存在問題
雖然我區近三年來房地產業發展速度較快，但也存在著許多問題，購買勢頭下降，建銷比例失調的矛盾，已在08年中顯現，導致銷售不旺原因主要有以下幾點：
①房屋建設戶型結構問題突出。房地產市場沒有形成高、中、低檔齊全的商品房結構體系，房屋戶型缺乏特色，房屋結構千樓一面，小區綜合配套沒有明顯的特色和突出優點，導致收入高的群體到市里買房子，收入低的群體又買不起合適的低價房，而中等價格的房屋在市場上又出現斷檔，戶型面積偏大，中小戶型比例偏少。
②房地產開發投資項目單一，市場發展不平衡。目前，我區投資開發項目主要集中在住宅項目和少數配套門面房，并出現扎堆現象。而投資在寫字樓、賓館、酒店、文化娛樂等三產服務業設施的項目太少，一方面與我區的經濟總量和生活水平有關，另一方面也存在著正確引導的問題。
③基礎設施落后，購房吸引力低。一是市政公共設施覆蓋面還不足，供氣、供暖、雨污分流、截污管網建設滯后于城市發展。二是城市老城區部分設施陳舊，路網結構不合理，中心城區交通排擠，停車配套設施不全。三是環衛設施建設滯后，垃圾收集、清運和處理設施缺口較大。四是城市綜合環境水平低，城市綠化率低，生態環境有待提升。五是與徐州主城區全面融入的交通道路發展還需加快。
四、影響我區房地產業發展的原因
我區房地產業由于受大環境影響，進入08年來，其建設速度趨緩，銷售幅度放慢，導致開發商信心不足，既有政策和市場原因，出有開發企業自身問題，歸納起來主要存在以下幾個方面問題：
①政策的逐步規范，約束了開發企業的投機行為。至20xx年來，國家在土地、房屋建設結構等方面不斷出臺新政，如土地出讓金一次性交納、房屋全框架結構、商品混凝土推廣、建筑節能運用、用電增容、拆遷保證金、民工工資保證金等，在很大程度上限制和約束了開發企業的投機行為，使開發企業資金運作的范圍大大縮小，開發企業投資風險進一步加大，無實力的開發企業難以為繼。
②開發公司資金來源短缺。一是政府對房地產開發項目的行政事業性收費逐步規范，過去對個別開發商給予的一些特殊收費減免政策，不再繼續執行，開發利潤縮水。二是銀行加強對開發公司三級資質企業貸款的限制，這就大大的限制了**房地產公司的資金來源。**到目前為止，除了江蘇怡華置業有限公司為二級開發資質，其余的都是三級或三級以下開發資質。三是鋼材、水泥等建材價格不斷上漲，直接導致商品房價格提高 ，自去年以來，鋼材的價格由原來的.每噸3000多元上漲到現在的4500余元，幾乎翻了一番。據統計，在06年土建招標為316元/㎡，07年為496元/㎡，到目前為694元/㎡，這就大大的增加的建筑成本。
③市場秩序還有待規范。**區的房地產市場發展起步晚，還在處于房地產的不成熟期而不是成熟期。個別開發公司出現未經過辦理小區交付使用擅自上房和低價售房，惡意競爭現象，部分開發企業拖欠民工工資現象嚴重，導致建設速度跟不上和信訪壓力增大。
④拆遷難的問題制約了房地產開發。20xx年，全區房屋拆遷5萬平方米，20xx年除去京滬高鐵拆遷約5.8萬平方米外，城市房屋拆遷面積為零。部分小區由于個別釘子戶問題導致久拆不下，造成項目無法按時開工，同時，也使部分已拿到土地的開發企業形成觀望態勢，開發積極性不高。
⑤市場信心不足。今年我區新上的房地產項目很少，一方面開發商對房地產市場信心不足，另一方面開發商自身資金鏈的短缺。**今年房價基本為1700元/㎡左右，與去年相比沒有變化，激發不起開發投資的欲望。
⑥住房保障體系不夠完善。在我區廉租房和經濟適用房建設至今尚未啟動，商品房在占主導地位，造成了底層消費者買不起房的局面。
五、促進房地產業發展的對策和措施
1.改善房屋開發結構，滿足不同層次居民的購房需求。
一是學習沐陽低地價、低房價的市場開發模式，吸引投資企業開發建設，吸引周邊村鎮農民進城購房。二是結合經濟適用房和廉租房建設，增加小戶型結構樓房建設和中檔房建設，滿足困難群體和普通居民的購房需求。三是適當開發低密度、組團式、園林小區建設，吸引周邊城市居民來賈購房，留住**高層消費群體。
2.擴大項目投資范圍，推動商貿三產設施建設。
房地產市場的繁榮與城市人氣有直接關系，對于投資三產服務業設施的開發企業在政策上，予以優惠。積極引導房地產開發項目多元化發展，集聚城市人氣，推動房地產業由單純的商品房建設逐步向樓宇經濟過渡。
3.提升綜合環境，完善基礎設施。
加大城市供氣、供熱、道路等基礎設施建設力度，提升城市功能，特別是重點推進山水城區建設，加大園林綠化投資，加快河湖公園整治，以城市生態環境的提升促進房地產業的發展。
4.利用棚戶區改造的機遇，改造建設老城區
我區主城區還有棚戶區40余萬平方米，居民換房、購房的潛力很大。抓住棚戶區改造這個機遇，制定政策盤活土地，將棚戶區居民拆遷安置到區郊，把老城區土地集中起來，用于居住和商業開發，這樣的話，既解決了棚戶區改造問題，最大的好處是利用老城區凈地進行商品開發。
六、幾點建議
1.建議區政府和相關部門應盡快制定出我區房地產業的近期和遠期發展規劃，培植本土和引進外地企業，積極引導我區的房地產走規范化的發展道路，形成具有一定規模、資質級別高、企業品牌化程度高、融資能力強、承擔市場風險強的企業。
2.規范房地產市場秩序，營造良好投資環境。
一是規范政府各部門的行政行為，提高辦事服務速度和水平。二是規范規費征收，實行一站式服務，特別是各項手續和規費征收。三是盡快解決拆遷難的問題。
3.繼續完善和改造城市和市政基礎設施建設，特別是教育水平的提高，醫療水平的提高，農貿市場建設，休閑娛樂場所建設，文化場所建設等，通過城市功能的不斷完善和建設改造，留住**居民，吸引周邊人口來**安居樂業。
4.運用政策杠桿，穩定當前房價。
目前乃至今后幾年，房地產業是買方市場，房價是商品房銷售的晴雨表，要根據全區存量房產合理調節市場房價，并使之與全區居民收入水平相適應。房價不能過高，要和本地區收入水平相適應，應在保證開發企業有利潤的前提下制定房屋價格，否則房價定的過高，購房熱情不高，房子銷售不好，可能形成惡性循環，防止房價大起大落的情況發生。
房地產調研報告范文3
一、大豐港房地產發展狀況
大豐港是江蘇省委、省政府重點建設的江蘇沿海三大深水海港之一。大豐港處于江蘇省1040公里海岸線港口空白帶的中心位置,距上海港250海里、連云港港120海里、秦皇島港490海里、距日本長崎港430海里、韓國釜山港420海里，可經上海港、釜山港直達東南亞和歐美各大港口。凸顯的區位優勢，使大豐港成為江蘇沿海中部及周邊地區與國際市場接軌的大跳板。
這里交通運輸十分便捷，集疏運條件具備。大豐港與沿海高速、寧靖鹽公速、徐淮鹽高速、京滬高速、新長鐵路、通輸運河相連。蘇通長江大橋已經建成，從沿海高速公路到上海市區僅需2小時車程;大豐港距鹽城機場僅45公里，鹽城機場已開通至北京、廣州、云南、溫州、南昌、韓國首爾、香港等地航線。疏港四級航道200xx年12月開工建設，經通榆運河可直達長江水系;大豐港至大豐市區雙向8車道的通港大道正在建設;在鹽城至大豐港的高速公路即將開工;新長鐵路大豐港支線已列入國家規劃。“海、陸、空”現代化立體交通格局已經形成，成為江蘇新型的海河聯運口岸。
大豐港直接覆蓋蘇北、蘇中及淮南的廣大區域。年貨物可供吞吐量逾8000萬噸。每年直接供應或經過該地區供應的大宗貨物中僅煤碳就達3000萬噸，木材達300立方米，集裝箱生成量50萬TEU，各類化學品500萬噸。
在大豐港新一輪城市建設高 潮的帶動下，全港房地產業繼續穩步、健康、持續發展，房地產立項數量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產呈現出欣欣向榮的態勢。
然而當前房地產還處于買方市場，消費者的購房變得加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調研活動，我們從東莞市常平鎮的總體住房消費者的角度出發，對民眾對住房需求特點以及置業特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據。
二、宏觀規劃對常平房地產的影響
大豐港海港新城是按大豐港經濟區總體規劃建設的一個獨立新城，按照“一年拉開主框架，二年初見成效，三年建成2平方公里，五年建成5平方公里、5萬人口的港城啟動區”的'目標，以“規劃指導、集中開發、環境先行、政府引導、市場開發”為原則，科學策劃、科學開發。啟動區的控制性詳細規劃建設海港新城東至城東路(原海堤公路)、南靠疏港路(S332省道)、西接濱湖大道、北臨通港路。
港城啟動區先期已建成海關、商檢、海事、國土辦公樓等開關通航必備的行政建筑設施。配套建成了海關橋、港華橋、潯陽路、洋輝中路、港華路等市政道路和橋梁。目前正在實施五溫泉假日酒店、人工日月湖工程、花園路、晨星路、環湖路、洋輝路北段和中段以及大豐港海洋學院體育場的等項目，并在此基礎上建設港區行政中心，啟動開發附近居住小區和商貿區，引導周邊地區的人口移居，為新中心區開發注入活力。
啟動區的中遠期，在港口、工業區進一步發展的基礎上，將以大型房產項目的開發帶動啟動區商業金融、生產服務的進一步發展。以日月湖為中心的游樂休閑設施的開發帶動整個區域進一步發展。以洋輝路北側休閑娛樂區的開發和公園居住區的高檔居住區開發為主要方向，同時實現湖西文化中心區的建設，確立啟動區的形象。
按大豐港作為鹽城港主港區的定位，大豐港海港新城將定位為鹽城主城區的“副核”組成部分，大豐港區重要生活后勤基地，公共服務核心。港城建成后將集行政、商貿、金融、信息、文化、娛樂、游覽等功能于一體，必將成為海港新城能量集聚、規模效益最先集中的地區，是實現港區一類口岸一站式服務的重要舉措、“以港興工”、“以工興市”方略的重要體現、海港新城經濟增長的重要區域。
港城5平方公里啟動區規劃結構為：一湖映五區、五洲拱日月、玉帶系南北、璀璨奪星光。一湖映五區，一湖指4平方公里的人工湖——日月湖，環湖布置居住、科研、商業、綜合片區。五洲拱日月，指別墅、休閑、餐飲、公園、文化中心等象5個小綠洲聚集在日月湖上。玉帶系南北，指一條綠化生態走廊由南至北把日月湖和湖北面的大型生態綠地和濕地公園聯系在一起，形成共同發展之態勢。璀璨奪星光，指日月湖上各種活動設施豐富多彩，各類島嶼與建筑群像珍珠一樣灑在日月湖上，它們的倒影與日月湖一起形成一道亮麗的風景線，好比天上的繁星一樣褶褶生輝。
三、房地產市場分析
針對本案濱湖佳苑附近幾個樓盤市調分析。
星湖花園房價均在4000左右，工人工資在150到160左右，打樁6到7元一米，多層12米，高層要20米道30米，土建的成本1400左右，發包價格不明，無土地成本。
---市場結論：
1、常平房地產市場前程看好，但其競爭也是日趨激烈，品牌競爭無論從開發經營，到施工設計，還是物業管理，銷售服務越來越注重品牌的效應。
2、常平市場正從過去的外銷主導向內銷轉變，由于港人(含其它外銷需求部)與大陸與內銷置業者的消費習慣不同，新開發樓盤的規劃更注重對內銷市場的偏好。
3、內銷市場的主力需求以相對較大的住家型物業為重，集中在100—140平方米，三戶二廳為主，相對創新的錯層與躍式較受消費者的青睞。
4、常平房地產市場住宅銷售的價格平穩，實際成交價集中在2700-4000元/平方米區間，個別樓盤因其早期設計不適應市場需求而價格下調，現整體市場環境除部分投資型產品和品質較好的項目外，都呈現出銷售緩慢的情況。
房地產調研報告范文4
一、合肥市房地產發展現狀
1、房地產市場迅猛發展
據統計，20xx年該市共完成房地產開發投資133。23億元，其中住宅投資額104。62億元，同比分別增長了39。86%和50。51%；施工面積1414。97萬平方米，其中住宅1106。59萬平方米，同比分別增長了32。03%和33。34%；新開工面積710。95萬平方米，其中住宅555。75萬平方米，同比分別增長了19。02%和18。28%；竣工面積566。39萬平方米，其中住宅464。99萬平方米，同比分別增長了53。33%和59。25%；20xx年1—2月在城鎮以上投資額中房地產完成投資19。24億元，增長45。9%。
與20xx年同期相比，投資額、施工面積、交易面積、成交額的上升趨勢十分明顯。而開工面積、竣工面積、銷售面積略有上升。這些數據與預測的需求量有一定的差距，說明中央宏觀調控措施的實施，對房地產投資膨脹勢頭已得到有效遏制，合肥市住宅建設與房地產開發市場繼續持續快速健康發展的良好態勢。
2、合肥市房價一路走高
目前合肥市商品住房預售均價（不含三縣）為2722元/平方米。而據同一部門的信息，20xx年6月份，合肥商品住房預售均價僅為每平方米2450元左右。從數字來看，雖然目前合肥住房均價低于全國平均價約100元，但由于房價上漲速度較快，居民感到難以承受。這一上漲勢頭在20xx年8月份以后開始趨于平緩。
據悉，20xx年新建樓盤中房價在4000元/平方米以上的約占12%；3000—4000元/平方米的約占52%；20xx元/平方米左右的占8%。從售價上看，20xx—3000元/平方米的住宅銷量逐步擴大，3000—3500元的也有大幅增長，單套40萬元的住宅銷售增長迅速，占總銷量的近32%。由于居民收入的提高、住房購買方式的多樣化及人們消費觀念的成熟，購房者已不僅只看房屋本身，而更注重整個小區環境及附屬設施、交通因素；此外，伴隨房地產投資的進一步升溫，住宅投資已成為居民投資置業的新趨向。
3、商品房總體上供小于求
據合肥市房產局相關人士介紹，20xx年，合肥房價上漲的因素很多，諸如土地招牌制度的實施、拆遷成本增加，住宅小區總體建設品質的提升、投資成本的增加等，都影響了房價的上揚。同時，購買力的增加和市場供求量不符，也導致了房價上漲，而目前合肥市的商品房總體上呈現供小于求的局面。需求快速增長主要是因為合肥城市化進程的加快，據統計當發展中國家人均GDP達1000美元，城鎮化率達30%時，城鎮化將進入快速發展期。目前中國的'城市化已處于快速發展階段。人均建設用地115平方米，城鎮化水平達60%。合肥市目前的城市人口約180萬，城市用地約170平方公里，城鎮化水平在45%左右。
4、賣方市場漸變買方市場
在20xx年國慶節期間舉辦的合肥房展會上，上海綠地、浙江綠城、深圳建設控股、奧園集團、華彥地產等發達地區的知名開發企業和專業顧問機構縱橫馳騁、人氣沸騰，顯示出良好的市場操作能力。外來開發企業的大量涌入對合肥房地產市場產生了較大影響，不僅為自身發展創造了機遇，也提升了合肥房地產的開發水平和營銷理念，推動了合肥的城市建設：大大提高了合肥樓盤的品質和銷售速度，帶動二手房市場快速發展，加快合肥房地產市場的市場化進程，更新合肥本地消費者的投資置業觀念，促使合肥房地產市場重新洗牌，部分開發水平低的企業逐步退出市場。不難看出，引入專業化、職業化、細分化、周期性的市場概念，注重團隊精神、游戲規則、戰略思維和資本意識等先進理念，并借鑒發達城市已經運作成熟的經營管理、營銷手段，對合肥房地產市場發展十分重要。
二、合肥市場潛力購房消費者特征分析
消費者是房地產住宅市場的主導力量，然而消費者的住房需求在一定時期內隨著收入與觀念的變化對住宅的需求也必然會呈現不同的特點與趨勢。
1、購房需求更旺，購房群體更年輕
按照中等發達國家水平，在人均使用面積達到30平方米之前，住房需求會持續旺盛。目前，合肥市城鎮居民人均使用面積為18。12平方米，市場需求仍有強大的增長后勁。本次調查結果顯示：20xx年初有70。12%的合肥居民打算在近兩年購房，購房意向較20xx年上升18。7%。而且在打算購房的人群中，23歲—39歲的占85%，比20xx年提高了16。9%，其中購房主力群體這兩年發生了顯著變化，20xx年消費意向最強的群體是30—39歲者，占被調查總體的37。7%，而20xx年主力消費者年齡下移，為23—29歲，占被調查總體的比例為47。8%。
2、不同年齡消費者購房意向分布
購房群體在年齡上的變化究竟會對合肥房地產市場產生什么樣的影響呢？研究分析20xx年住房消費市場在以下方面發生了變化：
一是低齡化群體需求上升，表明20xx年的戶型主流應該以經濟型戶型（包括部分小戶型）為主，從供求關系的角度來講，中低檔市場還有一定的成長機會和空間；
二是20xx年中檔定位的項目已更加艱難，總體的市場需求將進一步萎縮，房地產市場屬于典型的梯級消費市場，最初購買商品房的群體基本屬于最富有的階層，然后是中產階層（社會中堅力量），從以上的數據來看，目前市場中堅力量處于萎縮狀態，這主要和開發商過度耗費需求資源有關；
三是由于年輕消費者購房意向相對強烈，而年輕人求新求變更偏好高層建筑，20xx年高層、小高層需求略有上升；
四是20xx年高檔市場基本上維持原有的發展狀態，從需求上講，沒有太大的變化。從不同年齡層住宅需求來看，20xx年的合肥房地產市場的總體趨勢是：低端市場需求增長、中端市場需求萎縮、高檔市場需求略升。
三、合肥土地市場發展
自20xx年以來，安徽省的土地開發與購置、房地產投資與施工面積、開工與竣工面積、商品住宅銷售的總量和增長情況等，一直處于中部地區之首或前列，而作為省會城市的合肥，又占到了安徽省的1/3。20xx年合肥市出售四類經營性用地7000余畝，供應總價達65億元，政府直接受益近30億元，更是座上中部地區省會城市的“頭把交椅”，在全國也占有非常重要的地位。而實際成交76宗，成交面積約5990。8畝，較上年增長11。5%，成交僅額約415867。1萬元。（注：以上數據為20xx年度主要上市交易土地使用權項目，不含1月份成交項目和面積為20畝以下項目）
按區域劃分，20xx年合肥市成交地塊位置都比較集中，其中蜀山區成交地塊最多共32宗，成交面積約2480。7畝，成交金額187537。7萬元。其次為龍陽區成交14宗，成交面積約933。1畝，成交金額71764。4萬元。瑤海區成交11宗，成交面積約367。8畝，成交金額約13961。7萬元。
土地資源是國民經濟發展的基礎，政府只有掌握了足夠的土地儲備量，才能保障城市建設對土地需求供應的及時性和對土地市場的控制權，從而解決土地市場混亂無序的狀態，遏制土地隱形市場，防止土地市場大起大落，促進房地產市場穩定健康發展，保障國民經濟的可持續發展。20xx年合肥市確定在城市規劃圈600平方公里范圍內四類經營性用地上市計劃為7300畝，土地儲備交易中心嚴格按年初公布的項目區位供地，在盤活存量、合理規劃增量方面達到了政府調控的要求。
四、未來合肥樓盤的發展趨勢
1），小高層住宅應唱主角。小高層住宅兼有多層和高層的優勢，比多層住宅節約用地，又比高層住宅節省成本和造價，人文環境和整體環境均比高層住宅好。
2），適當發展聯體別墅區。開發區遠離市區，自然條件和地理環境都比城區優越，適宜發展高檔住宅區，這既可滿足社會需求，又符合發展需要。
3），中小戶型比例適當擴大。由于單身貴族、丁克家庭、老年空巢家庭越來越多，以及第二套住宅、5+2模式、旅居模式的大量涌現，中小戶型住房無疑會成為這些人購房的首選，而且也是許多年輕夫婦購房歷程中的第一個里程碑，這也就注定了中小戶型住房將在二級市場上發揮舉足輕重的作用。
4），居住性和適應性要增強。住宅設計從追求豪華外表和大面積轉向追求房間設計“以人為本”和整體質量的提高。面積不一定很大，但要有比較合適的比例。空間可以靈活分劃。為以后改造留有余地；要有良好的廚衛及空調設備，并具有一定的實用性和耐用性，任何年齡均可居住；在抗災、防噪音、防污染等方面取得突破，以提高居住質量。
5），住宅科技含量要提高。要推廣環保技術，使用無毒、無污染，節能型的綠色新材料；要實行分質供水和獨立的取暖制冷及冷熱水供應系統；實行三表自動收費、門禁、保安監控、緊急呼叫、災情自動報警的智能系統；要運用生態技術，力求節約能源、減少污染。達到提高質量、縮短工期、降低成本、有效管理、改善環境的目標，促進人與環境的和諧發展。
房地產調研報告范文5
隨著城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產業得以蓬勃發展，投資規模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產業的快速發展對擴大就業，帶動相關產業發展，提升城市形象，繁榮地方經濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20__年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業市場6個，面積37.3萬平方米。批準預售面積80萬平方米，其中商業26萬平方米；網上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網上銷售備案普通住房20xx套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網上銷售備案商業用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20__年元月至4月，網上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產市場整體銷售比較穩定，去年雖然受宏觀經濟政策等方面因素影響，但該縣房地產市場整體波動不大，房地產市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現了銷售高峰，這說明該縣房地產市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發企業在紅線之外架設供電專線，費用昂貴，給企業增加較大的經濟負擔，許多開發企業迫于資金壓力，無法解決，部分小區已多次出現停電現象，群眾意見較大。
2、開發企業內部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產企業現有40余家，大部分為本地企業，規模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發管理過程中，重效益輕管理，導致樓盤建設配套設施不完善，出現一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現停工爛尾現象，影響群眾的消費心理。
3、開發企業資金短缺。20__年上半年受宏觀調控政策影響，各金融機構收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業銀行對房地產開發項目的開發貸款發放條件較為苛刻，使得開發企業從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發企業自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導致開發項目資金短缺，以至引發部分開發企業到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設穩中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20__年整體經濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優惠的`購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規劃，適度控制招拍掛土地的數量，以平衡現有市場供需，預計20__年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協調解決建成小區的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現象的出現。
3、加大各銀行對房地產企業的信貸支持力度。20__年春節前該縣房管處兩次組織銀行與開發企業座談，會上各家銀行與開發企業簽署總額達7.06億的開發貸款協議，但開發資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產在建項目的穩步推進。
4、在確保四房建設有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關，打擊私下轉讓拆遷協議行為，杜絕惡意炒作現象的出現。
5、加大對房地產開發企業和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務意識，建立一站式審批制，高起點規劃，高質量施工，完善基礎設施配套，提升小區檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經出臺的《促進房地產業健康穩定發展的二十三條意見》的基礎上，根據省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數量多的情況，為其完善手續，擴大二手房市場，爭取商業銀行對二手房按揭業務的開展，以此助推商品房市場的發展。
8、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優惠政策，堅持正確的輿論導向，激發群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產市場的持續健康發展。
房地產調研報告范文6
近年來，房地產市場不斷升溫，旺盛的市場需求，巨額的利潤，吸引眾多投資者的目光。房地產市場的迅猛發展，帶動經濟的快速發展，提高了人民生活水平，同時也引發了一些問題，影響到社會穩定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務院出臺了一系列政策，加大了房地產市場宏觀調控力度。筆者從工商行政管理部門的視角，對房地產市場存在的問題進行調查分析，并提出應對措施。
一、當前房地產市場存在的主要問題
（一）無證無照和超范圍經營問題突出。一些具備開發資質的企業在利益的驅使下，通過收取管理費等方式，或將本企業的資質證書和營業執照出租給他人使用，或以本企業名義設立項目經理部，為一些不具備資質條件的企業和個人進入房地產市場提供"保護傘"，致使房地產市場開發主體混亂，無證無照經營現象較為突出。
（二）招投標運作不夠規范透明。土地的劃撥、出讓等信息宣傳和公示不到位，存在違規操作的問題，致使部分業內企業知情不多、參與面不寬。同時，在土地拍賣時，招投標部門對參與競標企業的資質條件、主體資格等審查不夠嚴格，未充分征求工商部門的意見。
（三）虛假違法廣告現象較為嚴重。一些房地產開發企業為了吸引人氣，發布含有明顯低于市場價的房價信息等內容的虛假廣告，如有消費者咨詢，則稱該房已售，并借機推銷其他商品房。有的房地產開發公司通過虛構商品房銷售進展的信息，在社會上造成商品房供求緊張的氛圍，引誘消費者購房。有的違反《廣告法》和《房地產廣告發布暫行規定》的規定，發布含有"投資、就業、升學"等禁止性內容，誤導消費者。
（四）合同違法行為時有發生。多數房地產開發企業不按規定使用商品房銷售合同示范文本，不按規定將自制的合同文本送相關部門備案。自行設計的合同文本對商品房的質量、配套設施、公攤面積、公共設施管理、房屋權證辦理等規定不夠明確，特別是對雙方的權利義務及糾紛的解決方式規定模棱兩可，或者設定"霸王條款"，規避和免除房地產開發企業的責任，在糾紛發生后，消費者的權益得不到保障。
（五）侵害消費者合法權益呈上升趨勢。目前，在商品房銷售中存在面積"縮水"、公共設施達不到預先承諾、不按約定辦理房屋產權證等侵害消費者權益的問題。某開發商在業主入住后3年多的時間內，拒不履行辦理產權證的承諾，引發42戶業主集體投訴。
二、加強建筑房地產市場監管的措施
對于上述存在的問題，其原因是多方面的：房地產市場管理涉及多個部門，政出多門，各自為陣，相互協同的工作機制尚未建立；有關法律法規不夠完善，對項目經理部的管理、設置及主體定位等缺乏具體的規定，導致房地產開發企業設置的項目經理部過多過濫；出租、出借營業執照以及掛靠經營等往往通過內部協議等隱蔽的方式進行，加之工商部門手段有限，調查取證困難，后續監管難以實施。
作為履行市場監管的職能部門，工商部門要充分發揮自身職能作用，積極主動介入房地產市場監管，當好監管房地產市場的主力軍。筆者認為，要解決好房地產市場存在的問題，應從以下幾個方面入手。
（一）以拍賣監管為切入點，全面介入房地產市場監管
土地使用權的取得，是房地產開發經營活動的起點。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，國有土地出讓采取招標拍賣進行。《拍賣法》和《拍賣監督管理暫行辦法》規定，工商行政管理機關依法對拍賣活動實施監督。我們應認真履行監督職責，建立健全拍賣備案登記制度，加強對房地產開發企業參與土地競拍活動的監管，全面掌握轄區房地產開發的狀況。嚴格審查競拍人主體資格證明、資質條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應資質條件或假借他人資質證書和營業執照參與競拍的，不予登記備案，并及時通知建設、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發行為拒之于門外。
（二）以經濟戶口管理為基礎，規范房地產市場主體行為
一是嚴格主體資格審查。建立轄區房地產開發企業經濟戶口臺帳，逐一錄入企業的登記注冊情況、資質證書期限、資質等級等。并全面清查房地產在建開發項目，對照房地產企業經濟戶口臺帳，對從事房地產開發、建筑施工的企業和個人的市場主體資格進行審查。重點查處無照經營、掛靠經營、企業出租出借營業執照、超范圍經營等違法行為。對一些重點嫌疑開發項目，要通過加強企業財務的檢查，對企業在建開發項目的投資情況和財務收支進行嚴格審查，及時查處掛靠經營以及以收取管理費等形式出租、承租營業執照的無照經營行為。針對以內部協議承租、借用資質和營業執照以及掛靠經營調查取證難的問題，應從開發項目的資產管理入手，由開發企業出具在建項目投資情況，注明投資方、投資額等，經公證處公證后，報工商部門備案。對拒不辦理備案手續的，列為重點對象，嚴格審查。
二是加強注冊資本監管。根據房地產開發企業資質等管理的規定，一級資質企業，其注冊資本最低限額為5000萬元，二級資質企業為20__萬元，三級資質為800萬元，四級資質為100萬元。通過企業年檢，對照其資質等級，檢查其出資情況，嚴厲查處"兩虛一逃"違法行為，并通報建設部門吊銷資質證或降低資質等級，對情節嚴重的，吊銷營業執照，構成犯罪的，移交司法機構處理。
三是加強項目經理部的管理。對在建項目的項目部，實行限期備案登記制度，要求開發企業提供營業執照、中標通知書、規劃許可證、土地使用許可證、建設部門頒發的資質證書以及房地產開發合同等嚴格進行審核，重點審核雙方當事人的主體資格是否合法、相關許可證是否真實有效、合同內容是否合法。對符合條件的`，予以備案后，方可從事項目開發。
（三）以執法辦案為手段，強化重點違法行為的查處
一是加強房地產廣告的管理。重點查處未取得國有土地使用權、未取得商品預售或銷售許可證、工程質量驗收不合格以及違反《房地產廣告發布暫行規定》規定而擅自發布廣告的行為；查處商品房預售、銷售廣告中未載明開發企業名稱、代理銷售企業名稱、預售或銷售許可證書號的行為；規范廣告中有關房地產項目、面積、價格、位置、周邊環境、房貸等內容，嚴厲查處虛假廣告和其他違法廣告。
二是加強房地產中介機構的管理。檢查從事廣告策劃和商品房銷售代理經紀公司、從事買房賣房換房的經紀企業和個體工商戶，重點查處房地產經紀機構在代理商品房買賣過程中賺取差價的違法行為；利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用的行為。
三是加強房地產展銷活動的管理。對未經登記，擅自舉辦房地產展銷會的，嚴格依法查處。
（四）以長效監管為目標，探索創新房地產市場監管機制
一是建立房地產市場信用監管制。對城市規劃區內在建的房地產開發工地進行全面清理，并登記造冊，錄入企業從事建筑、開發情況、登記注冊情況、資質條件、合同備案、廣告登記、消費投訴和違法處罰情況，建立健全房地產企業"經濟戶口"。同時，建立"黑名單"和"黃牌警告"制度，定期對信用良好和不良企業進行公示，促進房地產企業誠實信用，守法經營。
二是建立合同備案制。督促房地產開發企業在銷售環節使用工商、建設部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報工商部門審核、備案。
三是健全12315監控網絡。通過12315消費者申訴網絡，及時受理消費者投訴、調解購房糾紛、發現違法線索、查處違法案件，進一步提高市場監管效率，確保消費者的合法權益得到維護。
四是強化社會輿論監督。對違法經營性質惡劣、社會影響后果嚴重的建筑房地產企業，在依法予以查處的同時，要通過新聞媒體、紅盾信息網站及時予以曝光，充分發揮社會的監督作用，提高其違法經營的成本，增強對違法經營者的震懾作用。
五是加強部門協作機制。建筑房地產市場的監管，涉及建設、規劃、房管、國土資源等多個部門。工商部門要主動加強與上述部門的協作與聯系，互通信息，及時了解城市規劃區內土地出讓、劃撥和規劃開發項目情況，明確房地產市場監管重點。同時，要建立部門聯席會議制度，對重點違法行為，組織聯合執法整治行動，增強工作合力。
房地產調研報告范文7
目錄
第一部分 房地產市場環境調查 ——— 1
1。1 當前中國房地產市場宏觀環境分析 ——— 1
1。1。1 國民經濟快速增長為房地產業提供了強勁動力 ——— 1
1。1。2 人口環境決定房地產市場潛在容量依然巨大——— 2
1。1。3 城市化進程推動房地產業持續發展 ——— 2
1。1。4 通脹壓力巨大，房地產市場依然是最佳投資渠道 ——— 3
1。1。5 城市發展對土地財政的依賴有增無減 ——— 3
1。2 房地產中觀環境 ——— 4
1。2。2 項目所在區域市場調研（二道區） ——— 5
第二部分 微觀環境 ——— 6
2。1 位置優勢 ——— 6
2。2 產品優勢 ——— 7
2。3 規劃優勢 ——— 7
第三部分
3。1 商品房總體情況 ——— 8
3。2 商品住宅市場 ——— 9
3。2。1 整體商品住宅市場情況 ——— 9
3。2。2 二道區商品住宅市場情況——— 10
第四部分 房地產價格調查 ——— 10
4。1 土地供應狀況 ——— 11
4。1。1 長春市土地供應狀況 ——— 11
4。1。2 二道區土地供應狀況 ——— 11
第五部分 市場調研 ——— 12
5。1 區域范圍 ——— 12
5。2 區域背景 ——— 12
5。3 調查目的 ——— 13
5。4 調查方法 ——— 13
5。5 時間安排 ——— 13
第六部分 消費者調查問卷 ——— 14
6。1 設計問卷 ——— 14
6。2 分析問卷 ——— 18
第一部分 房地產市場環境調查
1。1 當前中國房地產市場宏觀環境分析
在房價過快上漲、社會資源過度向房地產行業集中的背景下，為了保持宏觀經濟和房地產行業健康發展，政府出臺了一系列針對房地產行業的調控政策。20xx年1月26日出臺的新國八條為全年的市場調控確定了基調，本輪調控除了繼續提高存款準備金率和加息收緊市場流動性、嚴格信貸政策外，還新增了限價、限購和房產稅等行政和稅收手段以抑制投資投機性購房需求。 系列調控政策的疊加，將會在短期內對房地產市場產生波動影響。但是，萬變不離其宗，任何行業都要遵循市場經濟規律，包括房地產市場。知名房地產企業20xx年半年報均顯示：中國房地產行業依然保持平穩發展的態勢，本輪房地產調控的根本目的是促進房地產行業的持續穩定健康發展，目前的房地產調控，不會改變行業中長期向好的發展趨勢。
1。1。1 國民經濟快速增長為房地產業提供了強勁動力
中國經濟連續多年保持快速發展，經濟的持續增長必然帶來城市發展、住房擴大、投資增加和流動性過剩。中國居民的平均收入幾乎每4年就會提升一倍，人們購房和投資的能力也隨之增加，而對改變住房的量與質最為迫切的中產階級的家庭數量更呈崛起之勢。
國民經濟持續穩定快速的發展，為房地產業的發展提供了強勁動力。高盛預計中國20xx年和20xx年的經濟增長分別為9。4%和9。2%，根據房地產發展速度和GDP增速的關系可以看出房地產行業將依然保持高速發展。
1。1。2 人口環境決定房地產市場潛在容量依然巨大
城鎮人口數量、人口分布、人口流動等自然屬性，直接影響房地產市場的潛在容量。根據20xx年發布的全國第六次人口普查結果，中國大陸人口總數達13。397億人，十年間增加7390萬人；城鎮人口占49。68%，十年間上升13。46個百分點；中國大陸流動人口為2。6億人，十年間增加1。17億人。
中國大陸人口呈現出人口基數大、城鎮人口比重上升、流動人口大量增加的發展趨勢。隨著中國城鎮人口規模的'不斷增長、流動性人口大量增加，人均居住面積需求的不斷提升，中國房地產市場需求將進一步增加，房市場的潛在容量依然巨大。
1。1。3 城市化進程推動房地產業持續發展
在世界城市化發展史研究領域，美國城市地理學家納瑟姆提出了著名的“納瑟姆曲線”。納瑟姆曲線表明城市化與房地產業發展存在著內在聯系：城市化發展對房地產業持續推動，當城市化率達到30%時，房地產投資開始加速增長，當城市化率達到50%時，房地產投資將達到峰值，其后一直到城市化率達到70%時都將保持這種高增長率。
20xx 年中國城市化率達到 47。5%，預計20xx 年前后將達到 70%左右，因此房地產業將會持續 30—40年的繁榮。
1。1。4 通脹壓力巨大，房地產市場依然是最佳投資渠道
隨著經濟的持續、較快回升，我國出現了通脹預期加大、通脹壓力上升等問題。美國等主要經濟體持續實施量化寬松的貨幣政策，又使國際流動性溢出效應更加明顯，進一步加劇了輸入性通脹壓力。20xx年7月全國CPI同比漲6。4%，創三年來新高。當前我國通脹壓力仍然較大，由于缺少更好的投資渠道，財富向資產投資轉移，房地產市場依然是最佳投資渠道。
1。1。5 城市發展對土地財政的依賴有增無減
20xx年國有土地出讓收入2。9萬億元，占全國財政收入的35%
與此同時，全國省市縣三級政府的負債總額已達到10。7萬億元，其中超過三分之一的債務要靠土地出讓金來還。中西部欠發達城市、沿海還沒有形成產業支撐的開發區，由于沒有相關產業作為支撐，土地財政必然成為政府收入主要來源，對土地財政更加依賴。
中國經濟的持續快速增長、城市化進程的穩步推進、通脹壓力、人民幣升值預期等因素，仍將支持中國的房地產市場在未來較長的時間內保持較快的增長。同時，我們又必須看到房地產行業確實存在著不少問題，諸如——地價過高、房價過高、投資過熱、調控效果欠佳、一刀切政策以及弱勢群體意見大等等。
房地產調研報告范文8
名稱××公司××房地產項目市場調研報告大綱受控狀態
編號
執行部門監督部門考證部門
一、調研目的
從××××年××月××日到××××年××月××日，公司市場營銷部開展了針對公司位于××市××房地產項目的調研活動。
本市場調研報告就是對這次調研活動的全面總結，它全面、詳細、合理地分析了公司在××市的××項目的市場情況，從而為××項目的銷售決策提供比較全面的.數據參考。
二、調研方法和人員
（一）調研方法
本次調研活動所采取的調研方法包括調查問卷法、文獻法、訪談法等多種調研方法。
（二）調研人員
①公司市場營銷部是本次調研活動的主導部門。市場營銷部派出三名經驗豐富的營銷人員開展了本次調研活動，并編寫了調研報告。
②公司公關部派出一人協助市場營銷部開展此次調研活動。
③為了確保調研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學生協助開展調研活動。
三、調研內容和結論
（一）××市的宏觀環境
1.宏觀經濟指標（各項指標均以三年為選取年限）
①國內生產總值（GDP）。
②人均國內生產總值。
③社會消費品零售總額。
④人均社會消費品零售總額。
⑤職工年平均工資。
⑥城鎮居民人均可支配收入。
⑦城鎮居民人均消費性支出。
⑧恩格爾系數（食品支出占消費性支出的比重）。
⑨城鄉居民儲蓄存款余額。
⑩城市居民人均居住面積。
2.城市規劃及發展趨勢
①城市規劃。
②發展趨勢（未來三年的發展趨勢）。
（二）去年××市房地產的發展情況
①新建商品房發展情況。
②經濟保障住房的發展情況。
③二手房的發展情況。
（三）今年××房地產市場分析和預測
①截至今年××月的銷售增長情況。
②未來幾個月的銷售預測情況。
（四）今年××市房地產政策分析
①土地政策。
②金融政策。
（五）××項目所在的××區的地理環境及交通狀況
1.××區總體規劃
①城市規劃。
②居住用地規劃。
③商業規劃。
④交通規劃。
2.××區零售業態綜述
①主要業態分布區域。
②主要業態所處地位及趨勢。
（六）××項目所在的××區的房地產市場分析
1.項目區域市場分析
（略）
2.項目片區市場分析
①項目位置。
②片區范圍。
3.項目街區特點
①地塊位置、環境及交通。
②人口分布及收入構成。
4.項目周邊配套
①周邊商業分布、經營狀況。
②項目周邊教育配套。
③項目周邊金融配套。
④項目周邊醫療配套。
（七）××項目所在的××區的售樓盤及競爭對手分析
1.項目競爭樓盤及分析
分析內容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優劣勢等。
2.項目潛在競爭對手及分析
分析內容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。
3.其他在售樓盤及分析
分析內容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統計、價格水平、客源層面、優劣勢分析等。
（八）綜合結論
①該區域房地產產品類型和景觀營造的特點。
②本區域開發的樓盤建筑風格和設計特點。
③本區域的戶型特點和面積分布情況。
④本區域樓盤客戶的主要特點。
（九）本區域房地產項目暢銷與滯銷的因素
1.暢銷特征
①交通便利，生活配套設施、教育配套設施完善。
②市場定位準確。
③產品在當地市場具有唯一性。
④戶型設計相對較為合理、實用率高。
⑤產品的性價比高。
⑥物業管理到位。
⑦營銷定位及宣傳效果較好。
⑧企業及項目品牌具有影響力。
2.滯銷特征
①交通不便，生活配套設施不完善。
②企業運作項目資金鏈斷裂。
①規劃設計較差，戶型設計不合理，面積過大。
②總價過高，首付壓力相對較大。
⑤產品定位與營銷概念的設計與市場實際脫節。
⑥開發規模與開發時機出現錯位。
（十）調研結論
①項目市場環境、區域供求、項目競爭優劣分析。
②項目發展建議,包括發展策略、目標客戶特征以及具體建議等。
四、相關資料附錄
①入戶調研問卷。
②統計數據資料。
③訪談及會談記錄。
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修改標記修改處數修改日期
房地產調研報告范文9
根據縣政府近期調研工作的安排，我局對目前我縣的房地產市場情況作了詳細調研，現將情況匯報如下：
一、我縣房地產市場發展的現狀
(一)房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。xx年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25%左右。
總體看，xx年我縣房地產需求增長速度將低于xx年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了xx年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。
xx年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。xx年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。
(二)房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(1997)239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
二、關于規范發展我縣房地產市場的幾點建議
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【xx】37號文件已經要求，自xx年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的.區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后發布拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[1999]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[xx]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起(xx、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[xx]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調，“自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“航空母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發展經濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利于房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
房地產調研報告范文10
當前，隨著我國經濟的高速增長，居民生活水平日益提高，教育、住宅、汽車、通信已成為新的消費熱點，尤其是住宅消費更為民眾首選。近年來，以住宅為主的房地產業，在住宅商品化新體制基本確立，房地產市場體系逐步建立，群眾消費熱情高漲的環境下，保持了持續快速的發展勢頭，已經成為國民經濟的支柱產業。XX年，全國房地產開發投資7736.4億元，占固定資產投資的17.9%，占gdp的7.6%。房地產業關聯度高，對幾十個相關產業都有帶動作用，與建筑業發展以及擴大社會就業更為密切相關。房地產業作為一種重要的經濟杠桿，在城市建設、改善人民生活、促進經濟發展等方面發揮了巨大作用。
我縣的房地產業從1998年開始，受住房體制改革的刺激，市場消費得到實質性的啟動。XX年以來，房地產開發投資保持旺盛的勢頭，XX年全縣房地產投資2.0376億元，比上年增長162.7%，占當年固定資產投資的24.7%。房地產業已成為推動我縣經濟增長和發展的重要力量。
為進一步促進我縣房地產市場持續健康地發展，現對我縣房地產市場現狀、發展前景、存在的問題及相關建議分析如下：
一、房地產市場現狀
(一)房地產市場供給狀況
1、房地產開發企業蓬勃發展，民營企業迅速崛起。
由于我縣的房地產市場啟動較晚，發展較慢，加之房地產行業的平均利潤較其它行業高，因此吸引了民營經濟和股份制經濟的大舉進入。XX年，全縣只有6家房地產開發企業，其中國有企業2家，民營企業4家。到了XX年底已發展成有17家開發企業，其中擁有三級開發資質企業2家，三級資質以下的企業15家;國有企業僅有1家，民營企業16家。XX年，民營房地產開發企業的開發投資額占開發總投資額的96%。民營企業發展迅速，成為我縣房地產投資增長的主要動力。
2、房地產投資高速增長，成為拉動投資增長的主要力量。
作為一個新興行業，我縣的房地產業發展十分迅速，投資規模日益擴大，尤其從XX年開始，受城建規模擴大，基礎設施投資加快，舊城改造力度加大及房改房政策的刺激，市場容量大幅增長，房地產業取得了跳躍式發展。XX年完成房地產開發投資額7757萬元，是上年投資額的5倍，比同期全社會固定資產投資增速高4.5倍;XX年完成房地產開發投資額20376萬元，同比增長1.6倍，高于同期全社會固定資產投資增速1.2倍。房地產開發投資占全社會投資的比重也越來越大，XX年為3.32%,XX猛增至13.25%，XX年再創新高達為24.71%，成為拉動投資增長的主要力量。應該說，這幾年的投資擴張是市場釋放性的增長，不存在投資過熱引起的“泡沫”問題。
3、商業營業用房建設投資增幅較大，商品住宅建設投資主體地位突出。
“xx”末期，在國家把住宅建設培育成新的經濟增長點的政策指引下，我縣的房地產企業加大了普通住宅為主的開發建設力度，并獲得了長足的發展。據統計部門數據顯示，XX年---XX年，住宅建設投資占當年房地產開發總投資的70%、67.6%、64.9%;商業營業用房3年來的投資分別占當年房地產開發總投資額的15.86%、29.2%、33.86%。從比重上看，商業營業用房建設投資增幅呈遞增趨勢，住宅建設投資呈下降趨勢，但其主體地位依然突出。
4、土地投放量逐年上升，開發規模越來越大。
近三年來，我縣的房地產市場發展勢頭迅猛，房地產交易異常火爆，房地產開發項目用地投放量逐年上升。XX年全縣總投放為16畝;XX年總投放為98畝，是上年的6倍;XX年總投放達236畝，同比增長2.2倍。同時，土地投放由原來的單體地塊出讓逐漸向小區化、規模化、整體化出讓轉變。XX年平均每宗房地產開發出讓土地面積為1.36畝，XX年為10.59畝，XX年為21.83畝，房地產開發規模越來越大。
5、房地產開發水平存在明顯地區差異，住宅商品化程度逐漸提高。
受城鄉二元格局的影響，一直以來，房地產開發投資主要以縣城為主，縣城區與各鄉鎮間的房地產開發水平差距十分明顯。XX年，縣城房地產開發投資額約占總投資額的72%，華埠鎮約占總開發投資額的22%，其他鄉鎮約占6%。
因受近幾年規劃控制的影響，城鎮和礦區私人建房投資額年逐年減少。XX年比XX下降69.06%，XX年比XX年下降22.55%。私人建房投資的減少，有利于促進住宅商品化程度的逐漸提高。
6、房地產開發建設資金到位情況理想，定金、預付款占投資資金的比重上升。
近幾年，一方面由于房地產銷售市場狀況比較理想，房地產資金回籠較快，另一方面也因為金融政策對房地產開發的支持。我縣房地產開發資金的到位情況比較理想，在各類投資中的資金保障程度最高。
在房地產開發投資資金中，自籌資金、國內貸款、定金及預付金是開發資金的全部來源，居于絕對主導地位。從各類資金的動態情況看，國內貸款資金和定額預付金的增速較快，定金及預付金占年度資金來源的比重逐年上升。XX年至XX年分別為8.7%、22.37%和42.41%;同期國內貨款所占比重分別為2.08%、31.88%、32.39%;而同期自有資金分別為61.95%、38.04%、25.01%。
(二)房地產市場需求狀況
1、房地產市場需求趨旺，呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
近年來，我縣房地產市場有了很大發展，商品房銷售態勢良好，銷售面積逐年增長，預售面積大幅攀升，市場需求趨旺。XX年-XX年銷售面積分別為32646m2、35362m2、80811m2，同期預售面積分別為31491.52m2、42594.99m2和95377.6m2，從XX年開始，預售面積超過了銷售面積。XX年底，空置一年以上的商品房面積僅1977m2。
在商品房住宅銷售調查中，90-110m2戶型住宅占銷售總額的45.4%，110-130m2戶型住宅占銷售總面積的30.83%，90m2以下戶型占12%，130平方米以上戶型占11.74%，明顯呈現出“兩頭輕、中間重”的銷售態勢。
2、個人消費成為市場需求的主體，縣內需求占商品房銷售的全部。
隨著住房體制改革的逐步推進，福利分房制度已退出了歷史舞臺，個人購房比重大幅上升。XX年，全縣個人購房面積達29672.2m2，占銷售面積的83.9%;XX年個人購房面積達80628m2，占總銷售面積的99.77%，個人已成為市場消費的主體，是房地產市場發展的主導因素。目前，個人購買房屋的類型以住宅為主，XX年個人購買住宅面積達70941m2，占個人購房總面積的87.98%。從購買對象和使用上來看，購房的全部是縣內居民，基本以自用為主，因而，我縣尚不存在房地產“泡沫”。
3、商品住宅價格上升較快，相對升幅較大。
因近年來商品房市場需求旺盛，商品房價格放開，市場處于賣方市場，經濟適用房啟動較晚，土地實行市場競價在一定程度上提高了開發成本。多種因素造成商品房住宅價格上升較快，升幅較大。據最新調查資料統計，XX年商品住宅平均售價約987元/m2，比上年度上升14.76%，XX年平均售價約1140元/m2，同比上升15.5%。而同期我縣國內生產總值的升幅為6.48%、10.63%。
4、存量房交易活躍，房改房成為“生力軍”。
自1999年房改房上市政策出臺后，存量房交易活躍，交易面積逐年“放大”，XX年共成交184起，面積16396.17m2，XX年共成交243起，面積20405.54m2，XX年共成交225起，面積21300m2。近三年的交易量中，住宅占總交易起數的96.62%，房改房約占住宅交易起數的62.2%，因而成為存量房交易市場的"生力軍"。
房改房的上市，不僅增加了住房市場的供給量，給買房人更多的選擇，而且創造了更大的住房需求，讓更多的居民成為增量房的消費者。
二、當前我縣房地產市場存在的主要問題。
(一)房地產市場缺少行業發展總體規劃的指導，沒有建立市場的預警、預報機制和城市規劃、土地供應、金融信貸方面的宏觀調控機制，房地產開發存在一定的無序化和較大的風險性。
(二)市場化運作不規范，政策性的土地協議出讓，拖欠土地招標出讓金等不公平競爭行為嚴重擾亂了房地產市場秩序。
(三)房地產開發企業市場準入“門檻低”，開發企業數量多，規模普遍偏小，行業集中度低。部分企業資金實力不足，主要依靠金融貸款和定金、預付金進行開發，加大了投資風險。
(四)房地產開發企業行為不規范，如未取得許可證擅自開工建設及預售、合同不兌現、面積縮水、虛假廣告、延期交付、提高容積率等違法違規行為依然存在。
(五)城鎮規劃區范圍內商品化程度不高，私人建房依然存在，弱化了房地產市場的高消費群體，給市場帶來一定影響。單體的開發仍然存在，清一色的商住樓布局不利于提高城市品位，不利于改善居住環境。
(六)市場配套體系不完善，物業管理和房地產中介服務滯后于房地產業的發展。
(七)住宅體系不完善，經濟適用房投放少，廉租房建設尚未啟動。商品住宅價格提升過快，價格偏高。
(八)房地產開發結構不合理，住宅品種單一，難以滿足不同的消費需求，刺激消費的增長，商業營業用房比重偏高，出現供大于求的現象。
三、房地產市場發展趨勢
(一)行業趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩定。
1、房地產開發企業將趨于整合，行業集中度將明顯提高。
隨著城市建設規模的不斷擴大，按照生態城市化建設要求以及城市管理和房地產市場開發的現實需要，商品住宅開發將向小區化、規模化、物業化、品牌化的經營方向發展，這勢必加劇企業間資金、規模、管理等各方面的競爭。國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知中強調，要加強房地產貨款監管和市場監管，這對我縣房地產企業的生存和發展帶來了歷史性的考驗和挑戰。為謀求發展做大做強，我縣企業將在政策嚴管和市場競爭中趨于規范整合，集中度將明顯提高，并形成市場競爭的'核心能力。一批實力較強的大企業將脫穎而出，而一些小而散、缺乏競爭力的企業將面臨被淘汰出局的危險。
2、房地產開發結構將面臨調整，低價位商品住宅將成為開發主流。
隨著人們居住消費觀念的改變，個人住房需求將呈現多元化、多層次的發展趨勢。原先把住房作為固化資產而想方設法貨借資金以求一次性到位的住房消費，將逐步向把住房作為可流通商品量力而行適時換房的觀念轉變。
我縣房地產起步較晚，目前處于發展階段，前幾年住房開發項目針對的大多是收入相對較高的工薪、個私業主群體。這一消費群體的經濟相對寬裕，而且換房以改善居住條件的要求也十分迫切，因而對開發商而言，銷售風險較小，且利潤空間較大。近年來的開發，已基本消耗了這一群體的購買力，對他們而言，住房消費是較長一段時間后的第二、三次換房。
而目前，尚未購房的和大部分房改房住戶這些中低收入消費群體，因供需矛盾仍未能實現改善住房的愿望。尚未購房的群體包括企業未參加房改的職工，鄉鎮行政、事業單位工作和退休的單職工，估計約有800戶左右;全縣房改房約有7000多套，1999年以來交易備案的約900套，加上拆遷房約近百套，需換房戶按剩下的30%計，將有近XX套的消費。激活這群中低收入消費群體，將給我縣房地產業帶來極大的發展。影響這一群體住房消費的最主要制約因素是價格，如何緩解這一供需矛盾呢，我們認為除了政策及金融支持外，開發適合這一群體消費的總價位較低的住宅(如近郊90-110m2戶型、城區80-100m2戶型)是今后幾年的開發主流。
同時，隨著商住房商品化程度的不斷提高，單體別墅、聯立式住宅等中高檔商品房將適量推向市場。政府對“弱勢群體”越來越關注，建設“廉租房”，建立低收入家庭住房保障機制，讓所有人都“居有其所”，是政府當務之急的一件大事。
3、供需趨于平衡，價格相對穩定
因前幾年對市場釋放的需求估計不足，商品住宅的供應不夠，造成了供小于求的矛盾，也在很大程度上影響了價格的上升。XX年新開工的面積達188450m2，其中商品住宅1265551m2，營業用房61899m2。XX年的供應量放大較快。據調查顯示，11家開發企業到11月底的銷售總量為95360m2，空置面積(待售面積)有60077m2，其中住宅25413m2，商業用房34659m2，年度存量較大，這予示著前幾年的賣方市場狀況將有所改變。
從房地產開發土地供應上看，XX年為4.94公頃，XX年為14.55公頃(包括南湖地塊約9公頃，實施投放量約5.5公頃)，XX年11月止約投放2.52公頃，雖然年度投放緊縮較快，但考慮XX年南湖地塊一期建設將動工，實際的開發面積將不會減少。另土地儲備目前還有岙灘、西入口等總量約910畝的儲量，尚較充足，保證了今后幾年的土地供應。從需求上看，市場的消費潛力依然較大。隨著政策的兌現，開發結構的調整，舊城改造的持續以及人口的集聚，住房消費潛力將被進一步激活，得以更充分地釋放，給市場帶來持續動力。今后幾年的房地產市場供需將趨于平衡。
另據XX年11月對11家開發企業的調查資料顯示，XX年商品住宅銷售平均價格約為1240元/m2，雖然價格比上年每平方米上升了100元，但較前兩年價格的升幅有所回落。隨著市場供需日趨平衡，今后幾年，商品住宅的價格升幅有限，價格相對穩定。
(二)發展動力十足，發展前景廣闊。
1、城市化進程的不斷推進，給市場發展提供持續動力。
縣城新一輪城市總體規劃確定了以芹南至南湖為城市主中心區，以此為依托在岙灘形成居住區及副中心，圍繞花山路、荷花廣場形成另一城市副中心區的"一個中心兩個副中心"的規劃布局結構，城市形態由原來的團狀發展改變為組團式帶狀發展。這將有效地拓展城市發展空間，加快舊城改造步伐，加速城市化進程。而且，隨著城市化的發展，縣城與華埠鎮的城市空間、布局不斷接近，城華對接形成一體化發展已成為可能。加快城市重大設施的配套建設，將帶動沿級及周邊地區的人口、產業的有效集聚，城市規劃與人口發展的購房需求量將持續增長。
按《縣城城市總體規劃(XX-20xx)》對人口規模的預測，規劃近期(至XX年)縣城城市人口規模將發展到4.6萬人，凈增近萬人，按人均建筑面積30m2計，縣城區至XX年因人口增加需求建筑面積達30萬m2，集中成片的舊城改造將大大增加了拆遷量，拆遷購置用房每年約需1-2萬m2住房;另外還有改善性住房增加的需求量，婚齡青年的購房需求。這些真實的需求給房地產市場發展提供了持續的動力。
2、生態立縣戰略的實施，給房地產帶來了巨大的空間。
生態立縣戰略的確立，為我縣指明了一條生態保護和經濟發展并存的可持續發展道路，是我縣實現跨越式發展的歷史選擇和必然途徑。隨著生態立縣戰略的深入實施，我縣的森林生態系統功能進一步增強，生態環境質量始終保持全省全國先進水平，生態環境更加安全。生態旅游業資源愈顯豐富，特色文化愈顯深厚。生態城鎮建設穩步推進，生態城市功能進一步強化，城市品位大大提高。對外大交通構架將打通與周邊兩省的交通瓶頸，基本形成接軌浙、皖、贛三省的交通網絡。錢江源頭生態縣的生態環境將越來越顯示出它的價值和魅力，被更多的人熟悉和向往。
一片“山秀、天藍、水青”的生態人居環境，將吸引大批向往優質生態環境的城市居民來觀光、旅游、休閑度假，甚至居住，給房地產市場注入新的活力。生態環境的優越，提升了城市競爭力，也贏來了投資者的青睞。萬向集團將投巨資打造“浙西硅谷”，萬向硅峰公司在近年內計劃整體搬搬至硅電子基地，形成硅電子產業的集聚，一個具有相當經營規模、資金實力和國際競爭力的企業集團將崛起于錢江源頭生態縣。硅電子基地的發展將極大地帶動城市化發展，也為我縣房地產市場的發展帶來了廣闊的發展前景。
四、政策建議
(一)建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。
盡快建立房地產市場預警預報和信息披露制度，及時向社會通報本縣房地產市場供求、結構、價格、漲幅、空置數量、投資動向等情況。行業協會和職能部門要定期對房地產市場進行調查分析，引導開發企業理性投資，消費者理性購房。
(二)加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。
保持房地產開發的適度規模，基本實現供需平衡對我縣房地產業乃至整個國民經濟發展具有重要作用。政府及有關部門應發揮調控功能，加大調控力度，通過規劃、土地、金融三大調控手段的配合作用，保持開發規模與有效需求的同步增長。
規劃方面應發揮導向作用，通過城市建設方向和進度的調整，利用房地產開發空間上的拓展和壓縮，有效控制房地產開發規模，通過對居住用地的功能、布局調整，調控商品房的開發結構(如針對目前商業用房供應過多的現狀，規劃設計條件可以在今后開發地塊中明確開發性質為純住宅，不搞商住樓);有計劃地進行舊城改造，以穩定住房需求，防止因改造引起的突發性需求而產生的供需脫節;控制單體開發建設有利于開發的規模化;控制私人建房有利于住宅的商品化。
土地方面要科學編制房地產開發項目的土地供應計劃，建立結構合理、總量平衡的各類房地產項目年度土地供應計劃體系。進一步完善土地儲備機制，加強城市閑置土地、政府保留用地或暫不宜進入市場交易地的收購儲備，并根據市場需求和城市建設需要逐步投放市場。以增強政府對土地市場的調控監管力度。加強土地有償使用力度，嚴格實行經營性用地招標、拍賣、掛牌制度，嚴禁以任何其它方式取得房地產開發用地，規范房地產開發行為。
金融方面要控制總量，合理調整信貨支持，實行差別政策，以控制房地產開發與住房消費中比重，抑制投資、投機需求和過度超前消費。要積極提供土地收購儲備的信用貸款，同時強化貨款監控，實行封閉運行。加強對房地產貨款的監管，依法依規貨款，嚴格控制經營不規范、信用度低、資產負債率高的房地產開發企業的貨款，擴大支持信譽好、資金實力強、市場前景好的開發企業貨款，繼續加大貨款風險小、收益大的個人住房貨款，適度增加對經濟適用住房的信貸支持。
(三)完善市場監管制度，加大違規查處力度，規范市場秩序。
各職能部門就應嚴格履行管理職責，完善市場監管制度。加強資質管理和注冊資金管理，把好“入門關”;加強房地產開發項目審批管理，把好“發證關”;加強房地產交易的動態管理，把好“交易關”。加大房地產開發、銷售中存在的改變容積率、合同不況現、面積縮水、虛假廣告等違規、違紀行為的查處力度，不能以罰代處，一罰了之，要發現一起查處一起，絕不姑息。
(四)堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規范市場化運作。
不論土地投放的方式是單獨投放還是捆綁式投放，都應實行公開的市場化運作，經營性土地使用權的出讓和轉讓，按規定都必須進入市場交易，采取招標、拍賣和掛牌方式，杜絕協議出讓行為，推行“陽光交易”，使更多有實力的開發商能在公平競爭的環境下取得土地進行開發。經濟適用房等政策性用房的開發也應推向市場運作，可以采取土地公開拍賣、政府按定價回購或除掉地價和規定費用，適當留有開發微利等方式運作。
(五)加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。
經濟適用房是國家政策性住房保障的重要組成部分，它既可以給中低收入者提供住房保障，又可以起到抑制市場價格的調節作用。應科學合理投放經濟適用房的供給量，既不能對市場造成負面影響，也不能失去政策性的保障作用。根據我縣市場較小的實際，經濟適用房的投放量宜小不宜大，因為二手房市場尚有較大的消化空間。通過加強中介服務，政策性補貼鼓勵中低收入者按實際需求購買二手房，可以進一步活躍存量房市場，促進增量房消費市場的發展。
要加快廉租房建設，建立保障機制，切實保障城鎮最低收入家庭基本住房需求。據最新統計數，我縣城鎮貧困戶(人均年收入低于2400元)有657戶，1512人，其他住房困難戶154戶362人。解決和改善這些貧困戶的住房問題是一項當務之急的大事。
積極引導和鼓勵開發商從市場需求出發，針對不同消費群體的消費特征和購買能力，開發不同檔次、不同價位的商品房，一方面可以滿足不同層次的消費需要，另一方面可以充分調動消費潛力。
(六)加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發展。
房地產服務業主要包括房地產中介和物業管理服務兩大類。從我縣目前情況看，房地產服務業已滯后于房地產整個行業的發展，需要進一步加快發展。首先要制定、完善相關法規，加大對房屋中介機構、物業管理公司的管理力度，清除無證、無照中介機構，規范中介市場。其次要積極促進中介機構更新經營觀念，提升服務層次，不斷提高從業人員素質，以誠信創品牌;再者要加大扶持力度，創造良好的發展環境。房地產服務業的發展將有利于促進房地產市場的進一步發展。要通過落實住房貨幣化分配政策，建立面向中低收入家庭的貸款擔保機制;強化住房公積金的歸集和運用，加大公積金和銀行住房抵押貸款的力度;采取購房貸款貼息優惠;合理拆遷補償等一系列的財政、金融政策，提高中低收入消費群體的經濟承受能力，使潛在的住房需求轉化為現實購買力，有效擴大市場需求量。
(七)促進產業集聚，加快市場建設，增強發展后勁。
要一如既往地推進招商引資工作，主動承接從大、中城市梯度轉移的勞動密集型產業。加快硅電子基地建設，加速引進大企業大集團的項目、資金、人才、技術等。利用縣工業園區這一平臺，進一步促進產業集聚，不斷推進工業化步伐，從而帶動城市化的發展。
要深入貫徹實施生態立縣戰略，大力發展生態工業、生態農業、生態旅游業，以打響錢江源綠色品牌為動力，以打造全國綠色食品生產、加工基地為目標，加快建立“綠色食品城”市場。當前應著力加快茶葉市場的擴大經營。
通過“興工業、旺市場”加快地區經濟發展，加速要素集聚，從而增強房地產市場發展后勁。
房地產調研報告范文11
幾年來，我市房地產開發業得到長足的發展，對拉動我市社會和經濟發展起到一定作用，但房地產業發展過程中還存在結構不盡合理、房價增長過快等突出問題，應該引起足夠的重視。
（一）、商品住宅銷售價格偏高，增幅過快
統計資料顯示，20xx年至20xx年間，我市商品房銷售價格一直呈增長態勢，全市商品住宅的平均銷售價格分別為750元／平方米、885元／平方米、1020元／平方米、1120元／平方米和1350元／平方米，今年6月末達到1468元／平方米，價格增長幅度每年平均以15.8％的速度上漲，今年6月末又比上年末上漲8.7%。海勃灣城區房價比海南烏達兩地高出20%以上。據調查，在海勃灣城區已居住使用多年的舊樓房平均價格也超過1400元。
（二）、舊房拆遷問題導致工期長成本高
我市房地產業是伴隨著舊城改造的步伐發展壯大的。城市房屋拆遷是一項民心工程，是各級政府工作的重點和難點。在有些拆遷區域，少部分被稱為“釘子”戶的拆遷戶，由于要求補償價格過高，開發商難以達成共識而影響拆遷，如鉆北小區，從20xx年實施拆遷以來，邊建邊拆，至今還有房屋散落在新樓之中，不能實施拆遷，使小區的整體開發建設和已建好入住的房屋周邊環境建設受到影響。同時由于拆遷時間延長也造成大部分已拆遷戶不能按期回遷，使開發商、購房戶都增加了開發和購房成本，這也是房價走高的因素之一。
（三）、商品房開發結構性矛盾顯露
目前我市房地產市場處于高速發展階段，但市場供給的結構性失衡問題比較突出。主要表現在：一是經濟適用房建設比例較小。二是大戶型住房供應過多，而小戶型住房不足。三是高價位房偏多，中低價位房少，中低收入家庭能夠承受得起的房少。從商品房供求狀況看，近兩年來我市商品住宅基本不存在空置面積，雖然商品房屋施工面積大幅增長，但居民的`購買熱情和礦區、農區及市外購房者的大量涌入，商品住宅一度達到供不應求的狀況。
（四）、居民家庭收入與樓價之比偏高
按照國際原則，在住房信貸制度完備的條件下，收入房價比為5-6倍比較合理。我國是一個發展中國家，烏海市又屬于西部地區，房地產發展起步晚、起點低，收入房價比處于國際原則的中低水平。目前海勃灣城區新建房價升至平均1500元以上，買一套100平方米的住宅加簡單裝修大約需要18--20萬元，在市中心或環境較好的小區購房，房價還要高一些。20xx年我市城市人均可支配收入為10008元，以此測算收入房價比為1：6.2，這是平均水平，而目前我市城鎮居民家庭中有60%多沒有達到全市平均收入水平。年人均收入不足7800元和5100元的家庭各占20%，這些居民家庭收入與樓價比分別達1：7.7和1：11.8，由此可見，對于我市以工礦區居民為主的工礦城市來講，如今的商品房價格偏高，超過了現階段大部分居民的支付能力。
（五）、重先期開發輕后期服務
由于部分房地產開發商的可持續發展的認識不足，質量意識不強、有些承諾不兌現、面積出現縮水、配套服務意識不強，存在總體上的重先期開發、輕后期配套服務的傾向。物業管理不到位，由此引起的糾紛逐年增多，增加了居民購置商品房的顧慮。開發商長遠發展規劃意識不強，在某些企業還存在只重短期效益，忽視長遠規劃的現象。
（六）商業營業用房空置現象已顯現
20xx--20xx年，我市商業營業用房累計竣工面積34.5萬平方米，實際銷售面積為30.8萬平方米，商業營業用房空置現象已顯現。目前部分竣工項目實際出租使用情況不樂觀，有出現潛在空殼市場的危機，例如鉆石廣場、帝王廣場等商業區，除外圍臨街房屋出租情況較好，廣場內房屋空置現象較嚴重。一方面容易造成開發商積壓和占用的資金，影響資金的回籠,不利于房地產企業的健康發展。另一方面由于大部分房屋已售給購房戶，一些地段出租使用情況不好，在一定程度上投資風險已轉嫁到購房戶，也影響今后商用房屋的投資熱情。
日前，國務院轉發建設部等九部委《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，建設部又最新出臺《關于落實新建住房結構比例要求的若干意見》，給今后抑制房價增長增加動力。我市應盡快將這些政策貫徹實施，增強對房價的調控能力，規范房地產開發市場的價格。同時盡快調整開發結構，加大100平方米以下中小戶型住宅建設，使住宅價格與居民收入之比落在一個合理的區間內，讓廣大中低收入家庭對住宅潛在的巨大需求，轉化為現實購買力，以銷售促開發，推動房地產業發展再上一個新臺階。
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